1 - Mediazione e Mandato Flashcards
1.0 La Mediazione
-Il Mediatore
Il MEDIATORE:
Colui che mette in relazione due o piu parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad esse da rapporti di dipendenza, collaborazione, rappresentanza
1.0 La Mediazione
-Imparzialità
Caratteristica fondamentale, ovvero l’assenza di qualsiasi rapporto tra il mediatore e le parti
Il rapporto tra mediatore e parti è un ONERE, non un obbligo, il mediatore è libero di svolgere o meno l’incarico e la parte è libera di concludere o meno l’affare
1.0 La Mediazione
-Diritto alla Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui essa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o usi, sono determinate dal giudice, secondo equità
1.0 La Mediazione
-Rimborso Spese
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non si è concluso
1.0 La Mediazione
-Contratto Sospeso, Risoluto, Annullato o rescindibile
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge al momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno con il verificarsi della condizione.
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità.
1.0 La Mediazione
-Trasparenza del Mediatore
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell’autenticità delle sottoscrizioni delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
Il mediatore deve comportarsi secondo il principio di correttezza e diligenza del buon padre di famiglia, altrimenti sorgerebbe l’obbligo di risarcimento del danno.
1.0 La Mediazione
-obblighi previsti dalla normativa antiriciclaggio
Il mediatore deve effettuare l’adeguata verifica della clientela nel caso di rapporti continuativi o operazioni occasionali comportanti movimenti di denaro uguali o superiori a 15000 euro, limitatamente alle operazioni in cui il canone mensile sia superiore o pari a 10000 euro, se sospetti di riciclaggio o finanziamento del terrorismo
1.0 La Mediazione
- Verifica normativa antiriciclaggio
La verifica deve essere fatta identificando i clienti con appositi documenti, individuando il titolare effettivo dell’operazione e i relativi scopi.
E’ obbligatorio conservare nel fascicolo del cliente tutti i documenti relativi all’adeguata verifica della clientela per 10 anni dalla fine del rapporto.
Eventuali operazioni sospette devono essere segnalate dall’agente immobiliare alla UIF (unità di informazione finanziaria)
1.0 La Mediazione
-Incarico a rappresentanza
Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’ esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.
Questo è possibile solo dopo la conclusione dell’affare per non violare l’obbligo di imparzialità
1.0 La Mediazione
-non manifesto nome contraente all’altro
Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell’altro risponde dall’esecuzione del contratto e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato
1.0 La Mediazione
-Fideiussione
Il Mediatore può prestare fideiussione per una delle parti.
La fideiussione deve essere espressamente pattuita e non viola il principio dell’imparzialità
1.0 La Mediazione
-Mediatore che non adempie agli obblighi dell’art.1760
Il Mediatore che non adempie agli obblighi imposti dall’art.1760 è punito con sanzione amministrativa da 5 a 516 euro. Nei casi più gravi può essere aggiunta la sospensione della professione fino a 6 mesi. Alle stesse pene è posto il mediatore che presta la sua attività nell’interesse di persone notoriamente insolvete o della quale conosce lo stato di incapacità
1.0 La Mediazione
-Prescrizione diritto della provvigione
Si prescrive in un anno il diritto del mediatore al pagamento della provvigione
1.1 Legislazione in materia di mediazione
-Legge 20 marzo 1913, n272
Ha introdotto la figura del mediatore pubblico e relativo RUOLO speciale tenuto dalle camere di commercio
1.1 Legislazione in materia di mediazione
-Legge 21 marzo 1958, n253
Ha istituito il ruolo ordinario tenuto dalle camere di commercio nel quale dovevano iscriversi coloro che svolgevano professionalmente l’attività di mediatore (non occasionalmente)
1.1 Legislazione in materia di mediazione
-Legge 3 febbraio 1989, n.39
Ha disciplinato dettagliatamente tutti gli aspetti del ruolo ordinario rendendo obbligatoria l’iscrizione nello stesso anche di coloro che svolgono l’attività di mediazione in modo discontinuo o occasionale.
Ha diviso il ruolo in 4 sezioni:
- Agenti immobiliari
Che operano, anche occasionalmente, nel settore immobiliare in forza di incarico e non di contratto.
- Agenti con mandato a titolo oneroso
Operano in forza di contratto di mandato
- Agenti merceologici
Mediatori di beni mobili (merci, derrate, bestiame)
- Agenti in servizi vari
Mediatori che operano nel campo dei servizi, tranne quelli creditizi
Il mediatore può iscriversi in più sezioni purchè possieda i relativi requisiti professionali, avendo frequentato gli appositi corsi e aver superato i relativi esami
1.1 Legislazione in materia di mediazione
-Legge 3 febbraio 1989, n.39: Mediatori esclusi dal ruolo
Mediatore creditizio, mediatore marittimo, agente di cambio, mediatore di assicurazioni (broker)
1.1 Legislazione in materia di mediazione
-Legge 5 marzo 2001, n.57
Ha introdotto modifiche alla legge precedente (obbligo di un apposito titolo di studio, obbligo poliza assicurativa, l’inconpatibilità)
1.1 Legislazione in materia di mediazione
-D.Lgs 26 marzo 2010, n.59 e succ. decreto di attuazione 26 ottobre 2011
ha soppresso il ruolo degli agenti di affari in mediazione, mantenendo comunque invariata la normativa e il possesso dei requisiti previsti
1.1 Legislazione in materia di mediazione
-D.L. 31 maggio 2010, n.78
(Convertito in legge 122 del 2010)
Ha introdotto la SCIA
(Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che ha sostituito la DIA (Dichiarazione di Inizio Attività).
1.1 Legislazione in materia di mediazione
-D.M 23 aprile 2013
Ha prorogato i termini previsti dal D.M 26 ottobre 2011, per l’iscrizione nel registro delle imprese e nel REA
1.2 Procedura per l’esercizio dell’attività di Mediazione
-Procedura
Le imprese di Affari in Mediazione devono presentare telematicamente, all’ufficio del Registro delle Imprese della Camera di Commercio della provincia dove esercitano l’attività, apposita SCIA utilizzando la procedura della comunicazione unica e in questo modo autocertificando il possesso dei requisiti previsti dalla legge per lo svolgimento dell’attività.
Il modello della SCIA deve essere sottoscritto digitalmente dal titolare della ditta individuale o dall’amministratore della società. La data di inizio dell’attività coincide con la data di presentazione telematica della domanda al registro imprese e se entro 60 giorni il registro imprese accerta la carenza dei requisiti dovra vietare la prosecuzione dell’attività.
Se l’impresa ha più sedi o unità locali deve presentare la SCIA per ciascuna di esse e per ogni sede l’impresa deve nominare un soggetto in possesso dei requisiti di idoneità (preposto), che eserciti l’attività per conto dell’impresa.
In ogni sede o unità locale devono essere esposte le informazioni relative ai compiti e attivirà svolte dai soggetti operanti nella sede o unità locale (mansionario)
1.2 Procedura per l’esercizio dell’attività di Mediazione
-Formulari
I formulari, se utilizzati, devono essere depositati in via telematica. Il deposito può essere contestuale alla SCIA o successivo ma deve sempre precedere la messa in utilizzo degli stessi.
I formulari devono essere chiari e facilmente comprensibili, devono contenere i dati del mediatore e sopratutto il suo codice fiscale e il numero REA (Repertorio Economico Amministrativo).
1.2 Procedura per l’esercizio dell’attività di Mediazione
-Cessata attività
I soggetti che cessano di svolgere l’attività di mediazione all’interno di un impresa devono richiedere telematicamente, entro 90 giorni a pena di decadenza, l’iscrizione nell’apposita sezione del REA e vengono cancellati d’ufficio dalla posizione del REA dell’impresa.
Eventuali modifiche relative all’impresa devono essere comunicate entro 30 giorni dall’evento.
I requisiti sono soggetti a verifica una volta ogni 4 anni dalla data di iscrizione.
1.2 Procedura per l’esercizio dell’attività di Mediazione
-Ruolo Periti ed Esperti
I mediatori immobiliari iscritti al Registro Imprese da almeno tre anni possono ottenere l’iscrizione al Ruolo Periti ed Esperti tenuto dalle camere di commercio, industria artigianato ed agricoltura, periti in stima e valutazione di immobili senza necessità di produrre ulteriore documentazione e di sostenere eventuali colloqui di valutazione, cosi come disposto dal Decreto Ministeriale n.453/90.
Con le stesse modalità possono essere inclusi negli elenchi dei consulenti tecnici presso i tribunali.
1.2 Procedura per l’esercizio dell’attività di Mediazione
-Attività occasionale
L’attività di mediazione può essere svolta dalla persona fisica in modo occasionale o discontinuo per non piu di 60 giorni continuativi nell’anno. Oltre i 60 giorni è un mediatore abusico. Non deve depositare i formulari. Il mediatore occasionale può essere svolto solo da persone fisiche in possesso dei requisiti. Si iscrive in apposita sezione del REA del registro imprese con SCIA in via telematica, la quale deve contenere la data di cessazione dell’attività.
1.3 I requisiti per l’esercizio della professione
-Requisiti personali
-avere raggiunto la maggiore età;
-essere cittadino italiano o cittadino di uno stato membro dell’Unione Europea o straniero residente in italia con valido permesso di soggiorno;
-avere il godimento dei diritti civili;
-avere la residenza nella provincia della camera di commericio in cui si richiede l’iscrizione;
1.3 I requisiti per l’esercizio della professione
-Requisiti morali
-Non essere interdetto, inabilitato, fallito, condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l’economia pubblica, l’industria e il commercio, o per delitti dolosi e ogni altro delitto non colposo per cui sia prevista una pena non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque anni;
-non essere sottoposto a provvedimenti antimafia.
1.3 I requisiti per l’esercizio della professione
-Requisiti professionali
-avere frequentato un corso di formazione;
-aver superato un esame finale in relazione al ramo di mediazione prescelto;
-presentare idonea garanzia assicurativa a copertira dei rischi professionali e a tutela dei clienti;
1.4 Il diritto di Stabilimento
- Definizione
L’impresa che ha sede in uno stato membro dell’Unione Europea nel quale è abilitata a svolgere l’attività puo stabilire sedi secondarie o unità locali nel territorio nazionale, mantenendo i requisiti del paese di origine ed iscrivendosi nel registro delle imprese;
Se l’impresa straniera esercita un attività occasionale e non ha una sede in Italia non deve iscriversi nel registro delle imprese.
1.4 Il diritto di Stabilimento
- Requisiti
In tal caso è necessario dimostrare che l’impresa svolge la stessa attività ed è iscritta nel corrispettivo registro delle imprese del paese comunitario.
Se tale impresa estera utilizzasse in Italia soggetti che svolgono l’attività per conto della stessa, questi ultimi devono possedere i requisiti previsti dalla normativa italiana.
In ogni caso tali imprese hanno l’obbligo di stipulare idonea garanzia assicurativa e copertura dei rischi professionali e a tutela dei clienti.
1.5 Iscrizione ed Incompativilità
-Iscrizione
Le persone fisiche si iscrivono nella camera di commercio della provincia di residenza e possono operare su tutto il territorio nazionale. Il cambio di residenza va comunicato entro 90 giorni sia alla nuova che alla vecchia camera di commercio
1.5 Iscrizione ed Incompativilità
-Incompatibilità
Il comma 3 dell’art.5 della Legge 39/1989 stabilisce:
L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, non che con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.
1.5 Iscrizione ed Incompatibilità
-Compatibilità
Il comma 3Bis dell’art.5 della Legge 39/1989 stabilisce:
In deroga a quanto disposto dal comma 3, l’esercizio della attività di agente immobiliare è compatibile con quella di dipendente o co lavoratore di imprese esercenti l’attivita di mediazione creditizia disciplinata dagli articoli 128- sexies e seguenti del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al devreto legislativo 1 settembre 1993 , n.385. L’esercizio dell’attività di mediazione creditizia rimane assoggettato alla relativa disciplina di settore e ai relativi controlli.
1.5 Iscrizione ed Incompatibilità
-Iscrizione per le società
Per le società l’iscrizione deve essere fatta dal legale rappresentante o preposto nella camera di commercio della provincia dove ha sede legale la società.
1.6 LE SANZIONI
-Le Sanzioni DISCIPLINARI
Stabilite dalla giunta camerale, organo della Camera di Commercio, annotate nel REA e contro le stesse è ammesso ricorso entro 30 gg al Ministero dell Sviluppo Economico.
-Sospensione: (non più di 6 mesi) se il mediatore turba lievemente l’andamento del mercato o commette irregolarità.
-Cancellazione: se il mediatore esercita un attività incompatibile o ha perso i requisiti (in questo caso puo’ iscriversi nuovamente una volta ottenuta la riabilitazione)
-Inibizione Perpeuta: Radiazione quando esisteva il ruolo, se il mediatore ha turbato gravemente l’andamento del mercato o ha svolto l’attività durante la sospensione o ha subito per tre volte la sospensione.
1.6 LE SANZIONI
-Le Sanzioni Amministrative
- Per abusivismo = restituzione provvigione e multa da 7500 a 15000 euro.
- Mancato deposito di formulari = 1549 euro
- Deposito formulari diversi da quelli usati = 516 euro
- Mancata garanzia assicurativa = da 3000 a 5000 euro
1.6 LE SANZIONI
-Le Sanzioni Penali
Chi sia gia incorso nella sanzione amministrativa per abusivismo viene denunciato all’autoritàù giudiziaria e assoggettato alle sanzioni penali inasprite dalla legge 3/2018 = reclusione da 6 mesi a 3 anni e una multa da 10 a 50k euro.
1.7 Polizza
Il MEDIATORE deve stipulare una polizza assicurativa a copertura dei rischi professionali e a tutela dei clienti, contro danni a terzi.
La data di stipula della poliza deve essere pari o precedente alla data di inizio attività.
Se l’agente è iscritto a più sezioni deve stipulare più polize distinte o deve stipulare una poliza che copra separatamente i rischi derivanti dalle diverse attività.
1.8 Il segreto Professionale
Il mediatore è tenuto ad osservare il segreto professionale, in quanto non deve comunicare a terzi, non interessati, informazioni relative all’affare che si sta concludendo con il suo intervento.
2.0 Il MANDATO
- Definizione
Il mandato è il contratto con il quale una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra parte (mandante) art.1703 cc.
2.0 Il MANDATO
- Tipi di Mandato
-
MANDATO CON RAPPRESENTANZA
il mandatario agisce in nome e per conto del mandante in forza di una procura.
Gli effetti giuridici degli atti compiuti dal mandatario (o procuratore) sono prodotti direttamente in capo al mandante.
-MANDATO SENZA RAPPRESENTANZA
il mandatario agisce in nome proprio per conto del mandante.
Gli effetti giuridici degli atti compiuti dal mandatario sono prodotti a capo del mandatario stesso. Il mandatario ha l’obbligo di trasferire al mandante, con successivo atto, tali effetti.
2.0 Il MANDATO
- Differenza tra Procura e Mandato
-Procura: Atto unilaterale con cui una parte conferisce ad un altra, senza la necessità dell’accettazione di quest’ultima, il potere di rappresentarla all’esterno di fronte ai terzi.
-Mandato: Contratto bilaterale, consensuale ad effetti obbligatori.
2.1 Mandato generale e Mandato speciale
-Generale: se non è specificato il tipo di atti da realizzare e riguarda tutti gli affari relativi al mandante.
-Speciale: se si determina il tipo di atto ed eventualmente anche il numero di atti da compiere
2.2 Mandato congiuntivo e Mandato collettivo
Congiuntivo: se conferito a più mandatari che devono operare congiuntamente.
Collettivo: se più mandanti conferiscono il mandato ad un mandatario.
2.3 Obblighi del mandante e del Mandatario
- Obblighi del mandante
-Fornire al mandatario i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato.
-Rimborsare al mandatario le spese sostenute e pagare il compenso pattuito (salvo patto contrario il mandato si presume oneroso)
-deve risarcire eventuali danni subiti dal mandatario a causa del mandato.
2.3 Obblighi del mandante e del Mandatario
- Obblighi del mandatario
- deve eseguire il mandato usando la diligenza del buon padre di famiglia.
- deve informare il mandante su tutte le circostanze relative al mandato.
- deve rispettare i limiti del mandato e le istruzioni ricevute
- deve rendere conto al mandante del proprio operato e comunicare senza ritardo al mandante l’esecuzione del mandato.
2.4 Estinzione del Mandato
Cause:
- per scadenza del termine o compimento del Mandato
- per revoca del mandante o rinunzia del mandatario
- per morte, interdizione o inabilitazione del mandante o del mandatario.
3.0 Differenze tra mediazione e mandato
- La mediazione non ha una definizione giuridica (esiste solo la definizione di mediatore) mentre il mandato ha una definizione nell’art 1703 c.c..
- La mediazione non è un contratto e il mandato è un contratto.
- Il rapporto tra il mediatore e le parti è un onere mentre il rapporto tra mandante e mandatario è un obbligo.
- Il mediatore ha diritto alla provvigione solo alla conclusione dell’affare se l’affare si è concluso grazie al suo intervento mentre il mandatario ha diritto sempre al compenso.
