4 - La Comunione, il condominio e la multiproprietà Flashcards
1.0 La comunione
- Definizione
La comunione si verifica quando lo stesso diritto spetta a due o più persone, in particolare se la proprietà o altro diritto reale spetta contemporaneamente a più soggetti per quote ideali (ossia quote non materialmente individuabili).
1.0 La comunione
- Tipi di Comunione
1) PRIMA DISTINZIONE
- Volontaria = nasce per accordo tra le parti.
- Legale = nasce per legge
- Incidentale = nasce indipendentemente dalla volontà delle parti (es. successione ereditaria)
2) SECONDA DISTINZIONE
- Ordinaria = divisibile
- Forzosa = indivisibile (es. il condominio)
1.1 DIritti dei Comunisti
Ogni comunista può usare la cosa comune senza impedirne agli altri l’uso.
La gestione della cosa comune spetta congiuntamente a tutti i comunisti in base alla regola del principio maggioritario. La maggioranza è calcolata in base al valore delle quote e non al numero dei partecipanti. E’ necessaria l’unanimità per alienazioni ( o costituzione di diritti reali) e locazioni ultranovennali.
1.2 Obblighi dei Comunisti
Ciascun comunista deve partecipare alle spese relative alla cosa in comune in proporzione alla sua quota, con facoltà di liberarsi rinunciando alla sua posizione (es. abbandono liberatorio).
1.3 Scioglimento della Comunione
Ciascun comunista può chiedere lo scioglimento. La divisione può avvenire per contratto o sentenza.
2.0 Il condominio
Il condominio è un tipo di comunione forzosa.
Il condominio è un edificio in cui esistono più unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini i quali sono allo stesso tempo comproprietari delle parti comuni (il suolo, le fondamenta, le scale, l’ascensore, i muri perimetrali, il passo carraio…)
2.1 La riforma del condominio (Legge 220/2012)
- Indicazione più completa delle parti comuni (art.1117 c.c.)
- La normativa sul condominio si applica al supercondominio.
- Il distacco dall’impianto centralizzato
- Maggioranza meno elevata per innovazioni
- Nuova ripartizione spese scale e ascensore
- Disciplina sull’amministratore
- Non si può più vietare la detenzione o possesso di animali domestici.
- Nuove regole di costituzione assemblea e delibere
2.2 La ripartizione delle spese
Due regole:
1) Ripartizione proporzionale =
Le spese per conservazione e godimento delle pari comuni, prestazioni servizi comuni e innovazioni si calcolano in proporzione al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione.
2) Ripartizione secondo utilizzo =
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso. Se in un edificio ci sono ad esempio scale, ascensori, le relative spese sono a carico dei condomini che ne traggono utilità
2.3 Gli organi del condominio
- L’assemblea dei condomini = organo deliberativo
- L’amministratore = organo esecutivo, obbligatorio se i condomini sono più di otto.
2.4 Il regolamento condominiale
Se in un edificio il numero dei condomini è superiore a 10, è obbligatorio il regolamento condominiale contenente le norme relative all’amministrazione del condominio, all’uso delle parti comuni, alla ripartizione delle spese condominiali e al decoro dell’edificio.
Il regolamento può essere contrattuale se predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio prima della vendita frazionata delle singole unità immobiliari e poi accettato nei successivi atti di vendita o assembleare se approvato dall’assemblea dei condomini
2.5 Estinzione del condominio
Il condominio ha durata perpetua. Se estingue quando l’edificio diventa di proprietà della stessa persona.
3.0 Differenze tra comunione e condominio
1) COMUNIONE
- Divisibile = ciascun comunista può chiedere la divisione
- Innovazioni = per l’uso ritenuto più proficuo del singolo comunista
- Organizzazione embrionale
- Principio maggioritario = la maggioranza è calcolata solo in base al valore delle quote e non in base al numero di partecipanti ed è ammesso l’abbandono liberatorio
2) CONDOMINIO
- Indivisibile = le parti comuni non possono essere divise
- Innovazioni = devono servire per il miglioramento e uso più comodo delle cose comuni quindi per tutti
- Organizzazione complessa = assemblea; se più di otto condomini è obbligatorio l’amministratore; se più di 10 condomini è obbligatorio il regolamento condominiale
- Principio maggioritario = la maggioranza è calcolata solo in base al valore delle quote e non in base al numero di partecipanti ed è ammesso l’abbandono liberatorio
4.0 Il Super condominio
è un insieme di edifici aventi in comune alcuni impianti o servizi previsti dall’ art 1117 c.c.. A seguito la riforma L.220/2012, al supercondominio si applicano le norme relative al condominio.
5.0 La multiproprietà
E’ molto diffusa la multiproprietà immobiliare in zone turistiche, la quale si verifica quando lo stesso immobile viene alienato a più soggetti, per cui ciascuno ha il diritto, trasmissibile, di goderne in modo esclusivo, ma per periodi di tempo limitati, a turno con gli altri proprietari. Sull’immobile grava un vincolo di destinazione (turistica) e di indivisibilità
6.0 Differenze tra multiproprietà e comunione
1) MULTIPROPRIETA’
- Non si può chiedere al divisione
- Diritto di godimento pieno, esclusivo, autonomo
- In caso di rinuncia o astensione dal godimento non si estende il diritto degli altri
2)COMUNIONE
- Diritto di chiedere la divisione
- Diritto frazionato
- In caso di rinuncia o astenzione dal godimento si estende il diritto degli altri
