8 - la Compravendita e la Permuta

Question 1

1.0 La compravendita
- Definizione

Answer 1

La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una casa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo (art. 1470 c.c.)

Question 2

1.0 La compravendita
- Caratteristiche

Answer 2

• Consensuale = si perfezione solo con il consenso delle parti
• Ad effetti reali = si trasferisce la proprietà o altro diritto reale.
• A prestazioni corrispettive = ciascuna parte deve eseguire una prestazione
• Commutativo = i sacrifici reciproci sono certi
• Non di durata = non si protrae nel tempo
• Bilaterale = tra due parti, venditore ed acquirente
• A titolo oneroso = prevede un corrispettivo (il prezzo)

Question 3

1.0 La compravendita
- Forma

Answer 3

La compravendita di beni immobili richiede la forma scritta a pena di nullità. Un contratto preliminare o definitivo di compravendita immobiliare è pienamente valido tra le parti se redatto in forma scritta e se provvisto dei requisiti essenziali, anche se non è registrato (in quanto la registrazione è un adempimento meramente fiscale) o trascritto (deve essere trascritto solo se redatto da un pubblico ufficiale)

Question 4

2.0 Obblighi del venditore
- Obblighi

Answer 4

Il venditore ha l’obbligo di consegnare il bene al compratore, fargli acquistare la proprietà o altro diritto se l’acquisto non è l’effetto immediato del contratto e garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa

Question 5

2.0 Obblighi del venditore
- Evizione

Answer 5

L’evizione si verifica se il compratore è privato del bene oggetto del contratto di compravendita, a causa dell’esistenza di un diritto vantato ad un terzo sul bene stesso
L’evizione può essere totale se il compratore è privato dell’intero bene, parziale se è privato solo parzialmente del bene acquistato e limitativa se il terzo vanta di un diritto limitato, reale o personale sul bene

Question 6

2.0 Obblighi del venditore
- azioni a tutela del compratore evitto

Answer 6

Le azioni a tutela del compratore evitto sono l’azione di risoluzione, di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno.

Question 7

2.0 Obblighi del venditore
- Vizi

Answer 7

Il venditore deve garantire che la cosa sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
I vizi sono rilevanti se non sono conosciuti dal compratore, non sono facilmente riconoscibili e se sono materiali preesistenti alla vendita.

Question 8

2.0 Obblighi del venditore
- Le azioni a tutela del compratore della cosa viziata

Answer 8

Le azioni a tutela del compratore della cosa viziata sono l’azione redibitoria diretta alla restituzione della cosa e del prezzo versato e l’azione estimatoria volta ad ottenerne la diminuzione del prezzo.
Il compratore decade dal diritto di esercitare le predette azioni se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo diverso termine stabilito dalle parti e l’azione si prescrive in un anno dalla consegna.

Question 9

2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- La regolarità urbanistica

Answer 9

Gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbrica ti sono nulli se non contengono la dichiarazione dell’alienante sugli estremi del permesso di costruire o il permesso di sanatoria o della relativa domanda e la prova dell’integrale pagamento della sanzione pecugnaria e oneri accessori se dovuti.

Question 10

2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- La regolarità urbanistica: Opere antecedenti al 1°Sett 1967

Answer 10

L’alienante può dichiarare che l’opera risulta iniziata in data anteriore al 1°Settembre del 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia.

Question 11

2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- La regolarità urbanistica: Certificato di destinazione urbanistica

Answer 11

In oltre gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali sui terreni sono nulli se non viene allegato il certificato di destinazione urbanistica, a meno che il terreno sia pertinenza di un edificio, purchè la superficie sia inferiore a 5000 metri quadrati

Question 12

2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- L’Attestato di Prestazione Energetica: Quando si adopera

Answer 12

L’attestato di prestazione energetica: colui che intende vendere, locare, donare, costruire edifici nuovi al termine dei lavori, effettuare ristrutturazioni importanti, eseguire demolizioni e ricostruzioni di un immobile ha l’obbligo di dotazione, informazione, di consegna e, ove previsto, di allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), e, negli annunci commerciali di offerta di vendita o locazione, ha l’obbligo di inserire gli indici di prestazione energetica e la classe energetica. In mancanza il responsabile dell’annuncio è punito con una sanzione da 500 a 3000 euro.

Question 13

2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- L’Attestato di Prestazione Energetica: Definizione

Answer 13

L’APE è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio e attribuisce all’immobile una classe che ne riassume le prestazioni energetiche considerando la posizione dell’immobile, gli impianti e l’isolamento termico.
Le classi sono 10
(A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G)
L’APE ha una validità di 10 anni a partire dal suo rilascio e deve essere aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

Question 14

2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- L’AQE : Attestato di qualificazione energetica

Answer 14

L’AQE è redatto alla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione e attestante il rispetto degli atti destinati a migliorare le prestazioni energetiche degli edifici, senza assegnare alcuna classe

Question 15

2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- La conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie

Answer 15

Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati, devono contenere per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità dello stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie catastali

Question 16

2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- La sicurezza degli impianti

Answer 16

Il D.M. 22 gennaio 2008, n.37 stabilisce che tutti gli impianti tecnologici presenti in edifici pubblici o privati devono rispondere alle prescrizioni dallo stesso previste.
Il venditore non è tenuto a garantire, nell’atto di trasferimento immobiliare, la conformità degli impianti, quindi la dichiarazione di conformità non è obbligatoria per la compravendita e la sua mancanza incide solo sul valore economico dell’immobile.

Question 17

2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- DICO

Answer 17

In caso di installazione, trasformazione ed ampliamento di impianti, la ditta installatrice deve rilasciare una dichiarazione di conformità (DICO) degli impianti alle norme tecniche vigenti.
La dichiarazione di Conformità se mancante, deve essere sostituita dalla dichiarazione di rispondenza.
Gli impianti realizzati dopo al 2008 senza dichiarazione di conformità non possono essere sanati con la dichiarazione di rispondenza.

Question 18

3.0 Gli obblighi del compratore

Answer 18

Il compratore ha l’obbligo di pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto. In mancanza di pattuizione il pagamento deve avvenire al momento della consegna e nel luogo in cui questa si esegue. Se il prezzo non si deve pagare al momento della consegna, il pagamento si effettua al domicilio del venditore.
In oltre il compratore ha l’obbligo di sostenere le spese del contratto di vendita e le altre accessorie

Question 19

4.0 La prelazione
- Convenzionale o Volontaria

Answer 19

Quando una parte si obbliga a dare all’altra la preferenza a parità di condizioni rispetto a un terzo in caso di compravendita

Question 20

4.0 La prelazione
- Legale

Answer 20

La legge impone a un proprietario, che intende vendere un bene soggetto a prelazione, l’obbligo di darne comunicazione a colui al quale la legge riconosce il diritto di prelazione, per consentirgli di esercitare il proprio diritto. In caso di mancata comunicazione, l’avente diritto può riscattare l’immobile dall’acquirente entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.

Question 21

4.1 La prelazione agraria
- Diritto di Prelazione

Answer 21

In caso di vendita di un terreno agricolo hanno il diritto di prelazione e quindi di essere preferiti a parità di condizioni rispetto a qualunque altro acquirente, l’affittuario del terreno coltivtore diretto e in sua mancanza il confinante proprietario coltivatore diretto.

Question 22

4.1 La prelazione agraria
- L’affittuario

Answer 22

L’affittuario deve avere un contratto di affitto valido e stabile, che duri da almeno due anni; non aver venduto fondi nel biennio precedente e il fondo non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
la presenza di un affittuario esclude la prelazione del confinante.

Question 23

4.1 La prelazione agraria
- Il Confinante

Answer 23

Se il fondo è libero, il diritto di prelazione spetta al confinante proprietario di un fondo contiguo a quello oggetto di vendita; il confinante può essere un coltivatore diretto o una società agricola, purchè almeno la metà dei soci che la compongono abbia la qualifica di coltivatore diretto.

Question 24

4.1 La prelazione agraria
- In presenza di aventi titolo di prelazione

Answer 24

Il venditore deve notificare con raccomandata il preliminare e il prelazionante può esercitare il suo diritto nei successivi trenta giorni e deve pagare il prezzo nei tre mesi successivi, pena decadenza dal diritto
In caso di mancata notifica del preliminare, il prelazionante ha diritto di riscatto entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita.

Question 25

5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita di cosa futura

Answer 25

Il compratore acquista la proprietà quando la cosa viene ad esistenza

Question 26

5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita di cosa altrui

Answer 26

Il compratore diventa proprietario quando il venditore acquista la proprietà

Question 27

5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita con riserva di proprietà

Answer 27

Il venditore rimane proprietario fino al pagamento integrale del prezzo, differito nel tempo.

Question 28

5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita di cose generiche

Answer 28

La proprietà si acquista con la specificazione ossia l’individuazione delle cose nella loro concretezza.

Question 29

5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita alternativa

Answer 29

La proprietà si acquista con la concentrazione, ossia la scelta tra due o più cose alternative. Si perfeziona con il semplice consenso e il trasferimento avviene successivamente

Question 30

5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita con patto di riscatto

Answer 30

Facoltà del venditore di riottenere la proprietà del bene venduto con la restituzione entro un termine stabilito del prezzo. Tale vendita viene generalmente effettuata quando il venditore ha bisogno di liquidità. Il patto di riscatto deve essere contestuale alla vendita e il termine di riscatto non può essere maggiore di 2 anni nella vendita di mobili e di 5 anni nella vendita di immobili. Se l’acquirente aliena il bene quando è ancora esercitabile la facoltà di riscatto, prevale il diritto del venditore su quello del terzo acquirente.

Question 31

5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita con riserva di gradimento

Answer 31

Quando si vendono cose con riserva di gradimento da parte del compratore, la vendita si perfeziona solo nel momento in cui il gradimento viene comunicato al venditore.

Question 32

5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita a prova

Answer 32

Se le parti convengono di sottoporre l’efficacia della vendita all’accertamento di determinate qualità del bene

Question 33

5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita su campione

Answer 33

Se le parti abbiano determinato il bene oggetto del contratto facendo riferimento ad un bene esemplare (campione)

Question 34

6.0 La tutela del consumatore
- Definizione

Answer 34

Il consumatore è il contraente debole nel rapporto contrattuale con un professionista.
Pertanto a tutela del consumatore è stato varato il CODICE DEL CONSUMO (D.lgs 206/2005)

Question 35

6.0 La tutela del consumatore
- Clausole vessatorie

Answer 35

Clausole che creano un significativo squilibrio a carico del consumatore e che devono essere controfirmate separatamente per essere valide

Question 36

6.0 La tutela del consumatore
- Garanzie sui beni di consumo

Answer 36

Il venditore deve consegnare i beni conformi al contratto di vendita e l’eventuale difetto deve essere denunciato entro 2 mesi dalla scoperta.

Question 37

6.0 La tutela del consumatore
- Contratti negoziati fuori dai locali commerciali

Answer 37

Il consumatore può recedere entro 14 giorni dalla conclusione del contratto

Question 38

7.0 La vendita di beni immobili
- Vendita a Misura e a Corpo

Answer 38

• Vendita a Misura = l’immobile è venduto con indicazione della misura e del prezzo per unità di misura
• Vendita a Corpo = il prezzo dell’immobile viene valutato nel suo insieme e non in base alla misura

Question 39

6.0 La tutela del consumatore
- Immobili da COSTRUIRE: obblighi costruttore

Answer 39

• Obbligo di rilasciare la fideiussione bancaria o assicurativa a copertura delle somme versate prima del trasferimento
  (D. lgs n.122/2005)
• Obbligo costruttore di consegnare polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni dell’immobile
  (D. lgs n.122/2005)

Question 40

6.0 La tutela del consumatore
- Immobili da COSTRUIRE: contratto preliminare

Answer 40

• Il contratto preliminare di vendita deve avere la forma scritta dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, nel suddetto contratto è obbligatiorio indicare gli estremi della fideiussione
  (art.388 D.Lgs. 14/19)
  E’ nullo l’atto definitivo di compravendita qualora contestualmente alla stipula del medesimo non sia contrassegnata alla pate acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale
  (art.388 D.Lgs. 14/19)

Question 41

7.1 Deposito del prezzo della compravendita
- Saldo versato sul notaio rogante

Answer 41

La legge 124/2017 ha previsto la possibilità per la parte acquirente di richiedere che il saldo del prezzo o corrispettivo della compravendita sia versato sul conto corrente dedicato del notaio rogante, conferendogli espresso incarico di verificare l’assenza di fravami e formalità pregiudizievoli ulteriori a quelle risultanti dal contratto, una volta eseguite la registrazione e pubblicità dell atto.

Question 42

7.1 Deposito del prezzo della compravendita
- Assenza gravami e formalità pregiudizievoli

Answer 42

Se non vengono rilevati ulteriori gravami e formalità pregiudizievoli il notaio svincola la somma depositata a favore del venditore; in caso contrario il notaio utilizza la somma depositata per l’estinzione e cancellazione delle passività. Se la somma depositata non è sufficiente, il notaio la trattiene avvisando le parti e lo svincolo potrà avvenire solo a seguito di accordo tra esse o provvedimento esecutivo dell’autorità giudiziaria

Question 43

8.0 La permuta

Answer 43

La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro (art.1552 c.c.)
La permuta è diversa dalla vendita perchè manca il prezzo