8 - la Compravendita e la Permuta Flashcards
1.0 La compravendita
- Definizione
La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una casa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo (art. 1470 c.c.)
1.0 La compravendita
- Caratteristiche
- Consensuale = si perfezione solo con il consenso delle parti
- Ad effetti reali = si trasferisce la proprietà o altro diritto reale.
- A prestazioni corrispettive = ciascuna parte deve eseguire una prestazione
- Commutativo = i sacrifici reciproci sono certi
- Non di durata = non si protrae nel tempo
- Bilaterale = tra due parti, venditore ed acquirente
- A titolo oneroso = prevede un corrispettivo (il prezzo)
1.0 La compravendita
- Forma
La compravendita di beni immobili richiede la forma scritta a pena di nullità. Un contratto preliminare o definitivo di compravendita immobiliare è pienamente valido tra le parti se redatto in forma scritta e se provvisto dei requisiti essenziali, anche se non è registrato (in quanto la registrazione è un adempimento meramente fiscale) o trascritto (deve essere trascritto solo se redatto da un pubblico ufficiale)
2.0 Obblighi del venditore
- Obblighi
Il venditore ha l’obbligo di consegnare il bene al compratore, fargli acquistare la proprietà o altro diritto se l’acquisto non è l’effetto immediato del contratto e garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa
2.0 Obblighi del venditore
- Evizione
L’evizione si verifica se il compratore è privato del bene oggetto del contratto di compravendita, a causa dell’esistenza di un diritto vantato ad un terzo sul bene stesso
L’evizione può essere totale se il compratore è privato dell’intero bene, parziale se è privato solo parzialmente del bene acquistato e limitativa se il terzo vanta di un diritto limitato, reale o personale sul bene
2.0 Obblighi del venditore
- azioni a tutela del compratore evitto
Le azioni a tutela del compratore evitto sono l’azione di risoluzione, di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno.
2.0 Obblighi del venditore
- Vizi
Il venditore deve garantire che la cosa sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
I vizi sono rilevanti se non sono conosciuti dal compratore, non sono facilmente riconoscibili e se sono materiali preesistenti alla vendita.
2.0 Obblighi del venditore
- Le azioni a tutela del compratore della cosa viziata
Le azioni a tutela del compratore della cosa viziata sono l’azione redibitoria diretta alla restituzione della cosa e del prezzo versato e l’azione estimatoria volta ad ottenerne la diminuzione del prezzo.
Il compratore decade dal diritto di esercitare le predette azioni se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo diverso termine stabilito dalle parti e l’azione si prescrive in un anno dalla consegna.
2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- La regolarità urbanistica
Gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbrica ti sono nulli se non contengono la dichiarazione dell’alienante sugli estremi del permesso di costruire o il permesso di sanatoria o della relativa domanda e la prova dell’integrale pagamento della sanzione pecugnaria e oneri accessori se dovuti.
2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- La regolarità urbanistica: Opere antecedenti al 1°Sett 1967
L’alienante può dichiarare che l’opera risulta iniziata in data anteriore al 1°Settembre del 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia.
2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- La regolarità urbanistica: Certificato di destinazione urbanistica
In oltre gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali sui terreni sono nulli se non viene allegato il certificato di destinazione urbanistica, a meno che il terreno sia pertinenza di un edificio, purchè la superficie sia inferiore a 5000 metri quadrati
2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- L’Attestato di Prestazione Energetica: Quando si adopera
L’attestato di prestazione energetica: colui che intende vendere, locare, donare, costruire edifici nuovi al termine dei lavori, effettuare ristrutturazioni importanti, eseguire demolizioni e ricostruzioni di un immobile ha l’obbligo di dotazione, informazione, di consegna e, ove previsto, di allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), e, negli annunci commerciali di offerta di vendita o locazione, ha l’obbligo di inserire gli indici di prestazione energetica e la classe energetica. In mancanza il responsabile dell’annuncio è punito con una sanzione da 500 a 3000 euro.
2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- L’Attestato di Prestazione Energetica: Definizione
L’APE è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio e attribuisce all’immobile una classe che ne riassume le prestazioni energetiche considerando la posizione dell’immobile, gli impianti e l’isolamento termico.
Le classi sono 10
(A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G)
L’APE ha una validità di 10 anni a partire dal suo rilascio e deve essere aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- L’AQE : Attestato di qualificazione energetica
L’AQE è redatto alla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione e attestante il rispetto degli atti destinati a migliorare le prestazioni energetiche degli edifici, senza assegnare alcuna classe
2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- La conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie
Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati, devono contenere per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità dello stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie catastali
2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- La sicurezza degli impianti
Il D.M. 22 gennaio 2008, n.37 stabilisce che tutti gli impianti tecnologici presenti in edifici pubblici o privati devono rispondere alle prescrizioni dallo stesso previste.
Il venditore non è tenuto a garantire, nell’atto di trasferimento immobiliare, la conformità degli impianti, quindi la dichiarazione di conformità non è obbligatoria per la compravendita e la sua mancanza incide solo sul valore economico dell’immobile.
2.1 Ulteriori obblighi del venditore previsti da leggi speciali
- DICO
In caso di installazione, trasformazione ed ampliamento di impianti, la ditta installatrice deve rilasciare una dichiarazione di conformità (DICO) degli impianti alle norme tecniche vigenti.
La dichiarazione di Conformità se mancante, deve essere sostituita dalla dichiarazione di rispondenza.
Gli impianti realizzati dopo al 2008 senza dichiarazione di conformità non possono essere sanati con la dichiarazione di rispondenza.
3.0 Gli obblighi del compratore
Il compratore ha l’obbligo di pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto. In mancanza di pattuizione il pagamento deve avvenire al momento della consegna e nel luogo in cui questa si esegue. Se il prezzo non si deve pagare al momento della consegna, il pagamento si effettua al domicilio del venditore.
In oltre il compratore ha l’obbligo di sostenere le spese del contratto di vendita e le altre accessorie
4.0 La prelazione
- Convenzionale o Volontaria
Quando una parte si obbliga a dare all’altra la preferenza a parità di condizioni rispetto a un terzo in caso di compravendita
4.0 La prelazione
- Legale
La legge impone a un proprietario, che intende vendere un bene soggetto a prelazione, l’obbligo di darne comunicazione a colui al quale la legge riconosce il diritto di prelazione, per consentirgli di esercitare il proprio diritto. In caso di mancata comunicazione, l’avente diritto può riscattare l’immobile dall’acquirente entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.
4.1 La prelazione agraria
- Diritto di Prelazione
In caso di vendita di un terreno agricolo hanno il diritto di prelazione e quindi di essere preferiti a parità di condizioni rispetto a qualunque altro acquirente, l’affittuario del terreno coltivtore diretto e in sua mancanza il confinante proprietario coltivatore diretto.
4.1 La prelazione agraria
- L’affittuario
L’affittuario deve avere un contratto di affitto valido e stabile, che duri da almeno due anni; non aver venduto fondi nel biennio precedente e il fondo non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
la presenza di un affittuario esclude la prelazione del confinante.
4.1 La prelazione agraria
- Il Confinante
Se il fondo è libero, il diritto di prelazione spetta al confinante proprietario di un fondo contiguo a quello oggetto di vendita; il confinante può essere un coltivatore diretto o una società agricola, purchè almeno la metà dei soci che la compongono abbia la qualifica di coltivatore diretto.
4.1 La prelazione agraria
- In presenza di aventi titolo di prelazione
Il venditore deve notificare con raccomandata il preliminare e il prelazionante può esercitare il suo diritto nei successivi trenta giorni e deve pagare il prezzo nei tre mesi successivi, pena decadenza dal diritto
In caso di mancata notifica del preliminare, il prelazionante ha diritto di riscatto entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita.
5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita di cosa futura
Il compratore acquista la proprietà quando la cosa viene ad esistenza
5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita di cosa altrui
Il compratore diventa proprietario quando il venditore acquista la proprietà
5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita con riserva di proprietà
Il venditore rimane proprietario fino al pagamento integrale del prezzo, differito nel tempo.
5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita di cose generiche
La proprietà si acquista con la specificazione ossia l’individuazione delle cose nella loro concretezza.
5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita alternativa
La proprietà si acquista con la concentrazione, ossia la scelta tra due o più cose alternative. Si perfeziona con il semplice consenso e il trasferimento avviene successivamente
5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita con patto di riscatto
Facoltà del venditore di riottenere la proprietà del bene venduto con la restituzione entro un termine stabilito del prezzo. Tale vendita viene generalmente effettuata quando il venditore ha bisogno di liquidità. Il patto di riscatto deve essere contestuale alla vendita e il termine di riscatto non può essere maggiore di 2 anni nella vendita di mobili e di 5 anni nella vendita di immobili. Se l’acquirente aliena il bene quando è ancora esercitabile la facoltà di riscatto, prevale il diritto del venditore su quello del terzo acquirente.
5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita con riserva di gradimento
Quando si vendono cose con riserva di gradimento da parte del compratore, la vendita si perfeziona solo nel momento in cui il gradimento viene comunicato al venditore.
5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita a prova
Se le parti convengono di sottoporre l’efficacia della vendita all’accertamento di determinate qualità del bene
5.0 Particolari tipologie di atti di vendita
- Vendita su campione
Se le parti abbiano determinato il bene oggetto del contratto facendo riferimento ad un bene esemplare (campione)
6.0 La tutela del consumatore
- Definizione
Il consumatore è il contraente debole nel rapporto contrattuale con un professionista.
Pertanto a tutela del consumatore è stato varato il CODICE DEL CONSUMO (D.lgs 206/2005)
6.0 La tutela del consumatore
- Clausole vessatorie
Clausole che creano un significativo squilibrio a carico del consumatore e che devono essere controfirmate separatamente per essere valide
6.0 La tutela del consumatore
- Garanzie sui beni di consumo
Il venditore deve consegnare i beni conformi al contratto di vendita e l’eventuale difetto deve essere denunciato entro 2 mesi dalla scoperta.
6.0 La tutela del consumatore
- Contratti negoziati fuori dai locali commerciali
Il consumatore può recedere entro 14 giorni dalla conclusione del contratto
7.0 La vendita di beni immobili
- Vendita a Misura e a Corpo
- Vendita a Misura = l’immobile è venduto con indicazione della misura e del prezzo per unità di misura
- Vendita a Corpo = il prezzo dell’immobile viene valutato nel suo insieme e non in base alla misura
6.0 La tutela del consumatore
- Immobili da COSTRUIRE: obblighi costruttore
- Obbligo di rilasciare la fideiussione bancaria o assicurativa a copertura delle somme versate prima del trasferimento
(D. lgs n.122/2005) - Obbligo costruttore di consegnare polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni dell’immobile
(D. lgs n.122/2005)
6.0 La tutela del consumatore
- Immobili da COSTRUIRE: contratto preliminare
- Il contratto preliminare di vendita deve avere la forma scritta dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, nel suddetto contratto è obbligatiorio indicare gli estremi della fideiussione
(art.388 D.Lgs. 14/19)
E’ nullo l’atto definitivo di compravendita qualora contestualmente alla stipula del medesimo non sia contrassegnata alla pate acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale
(art.388 D.Lgs. 14/19)
7.1 Deposito del prezzo della compravendita
- Saldo versato sul notaio rogante
La legge 124/2017 ha previsto la possibilità per la parte acquirente di richiedere che il saldo del prezzo o corrispettivo della compravendita sia versato sul conto corrente dedicato del notaio rogante, conferendogli espresso incarico di verificare l’assenza di fravami e formalità pregiudizievoli ulteriori a quelle risultanti dal contratto, una volta eseguite la registrazione e pubblicità dell atto.
7.1 Deposito del prezzo della compravendita
- Assenza gravami e formalità pregiudizievoli
Se non vengono rilevati ulteriori gravami e formalità pregiudizievoli il notaio svincola la somma depositata a favore del venditore; in caso contrario il notaio utilizza la somma depositata per l’estinzione e cancellazione delle passività. Se la somma depositata non è sufficiente, il notaio la trattiene avvisando le parti e lo svincolo potrà avvenire solo a seguito di accordo tra esse o provvedimento esecutivo dell’autorità giudiziaria
8.0 La permuta
La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro (art.1552 c.c.)
La permuta è diversa dalla vendita perchè manca il prezzo
