8 - oceňování nemovitých věcí Flashcards
1
Q
Nemovitá věc
A
Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.
2
Q
Součásti nemovité věci
A
- Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.
- Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.
- Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé.
3
Q
Parcela
A
parcela = takový pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v (katastrální) mapě a označen parcelním číslem
4
Q
Báze hodnoty (4)
A
*tržní hodnota
*cena obvyklá
*cena zjištěná
*zástavní cena
5
Q
oceňovací přístupy (4)
A
*porovnávací
*nákladový
*výnosový
*reziduální
6
Q
metody ocenění (3)
A
*příme porovnání
*přímá kapitalizace
*THU
7
Q
Cena zjištěná („administrativní“) (5)
A
- zjištěná podle oceňovací předpisu účinného k datu ocenění (≠ datum zpracování ocenění)
- stanovená závazně určeným postupem
- jednoznačný výsledek (omezené možnosti uvážení)
- omezený subjektivní prvek (výše přirážek a srážek, zařazení pozemku)
- od 2014 větší variabilita ocenění
8
Q
Tržní hodnota – zákon o oceňování (7)
A
– odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny
– ke dni ocenění
– mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím,
– a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu,
– po náležitém marketingu,
– kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni.
– Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.
9
Q
Cena obvyklá
A
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
– v obvyklém obchodním styku v tuzemsku
– ke dni ocenění.
– Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv,
– avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
10
Q
Zástavní hodnota - § 29 zák. 190/2004 Sb., o dluhopisech
A
(2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou nebo tržní hodnotou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním
a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovitosti,
b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí,
c) práv a závad s nemovitostí spojených a
d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje.
(3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou nebo tržní hodnotu.
11
Q
Může zástavní hodnota zastavených nemovitostí převyšovat jejich cenu obvyklou či tržní?
A
ne
12
Q
Srovnávací hodnota – hlavní hodnototvorné faktory bytů (8)
A
- Poloha
- Dispoziční řešení
- Umístění v domě
- Standard vybavení
- Provozní náklady
- Stavebně technický stav
- Architektonický výraz
- Velikost bytu
13
Q
Dispoziční řešení (7)
A
- Mají hlavní místnosti příznivou orientaci ke světovým stranám?
- Je možné fungování domácnosti podle předchozího schématu?
- Jsou jednotlivé místnosti dobře osvětleny?
- Umožňuje velikost a tvar místností dobré funkční využití?
- Jaký je první a jaký celkový dojem z bytu (otevřenost, světlost, výhled)?
- Je k dispozici dostatek odkládacích ploch?
- Jaké je dispoziční řešení příslušenství (sklep, garáž, komora atd.)
14
Q
Srovnávací hodnota - Výběr reprezentantů (8)
A
- Závisí na poloze a tím pádem na početnosti uskutečněných transakcí / realitních nabídek.
- Při velkém množství reprezentantů lze „zúžit a zpřísnit“ výběr a méně vhodné reprezentanty (vzdálenější poloha, odlišný stavebně technický stav, nejistota ve výměrách a pod.) vyřadit z porovnání už ve fázi výběru.
- Naopak při malé četnosti reprezentantů lze „rozšířit“ výběr a pro porovnání použít méně podobné reprezentanty.
- Opakované nabídky na identickou nemovitost lze použít ke kompletaci informací o nemovitosti (velikost domu, výměra pozemku, stav apod.), cenu použít z nejnižší nabídky.
- Nabídky méně podobných reprezentantů (např. Byt v původní stavu x rekonstruovaný
byt), pokud je nepotřebujeme použít pro konkrétní případ, mohou sloužit jako „učební
pomůcka“ při vytváření povědomí o rozdílech v hodnotě při rozdílných faktorech. Např. že
nemovitosti v původním stavu se v průměru inzerují za 85% ceny novostaveb. Tímto
postupem si odhadce vytváří postupně vědomostní základ pro další porovnání. - Nikdy nepoužíváme kupní/nabídkovou cenu oceňované nemovitosti jako reprezentanta pro porovnání. Samozřejmě výsledek porovnání odhadce posoudí a zaujme stanovisko.
Např. Že porovnání potvrzuje kupní cenu. - Údaje z realitní inzerce lze upravit. Samozřejmě pouze tehdy, pokud je prokazatelné, že je údaj nepřesný a odhadce je schopen jej zpřesnit. Např. V daném bytovém domě se nacházejí pouze 2 typy bytů a jeden typ balkonu, který má výměru 3,6 m2. Výměru lze potom použít i u inzerátu, kde žádná výměra uvedená není.
- Při každém novém ocenění vyhledám nové reprezentanty (např. aktuálně se trh mění tempem přesahujícím 10% p.a.)
15
Q
Srovnávací hodnota - Volba kritérií porovnání (6)
A
- Kritéria nejsou univerzální, ale jsou determinovány odlišností reprezentantů od předmětu ocenění.
- Každá odlišnost, o které jsem přesvědčený, že má vliv na hodnotu, má být kritériem. Kritéria musí být tzv. hodnototvorná.
- Velký počet kritérií nutně neznamená lepší porovnání.
- Kritéria mají pomoct hledat hodnotu, nikoliv vytvářet dojem odbornosti ocenění. Pokud je např. kritérium u všech reprezentantů shodné (např. byty z jedné ulice), nemá kritérium makropolohy žádný význam (k = 1,0 pro všechny reprezentanty). Kritérium není v takovém případě hodnototvorné.
- V rámci jednoho kritéria není vhodné kombinovat dvě samostatná podkritéria. Např. velikost a tvar pozemku – pozemek může být velký (negativní dopad na hodnotu), ale tvar může být příznivý (pravidelný obdélník – kladný dopad na hodnotu)
- Nepoužívají se tzv. závislá kritéria. Např. m2 plochy RD a m3 RD. m3 = výška x m2. Reprezentanta bychom tak 2x hodnotili z pohledu jednoho faktoru – „velikost”. Pozor, např. u hal může být výška podstatným kritériem, ale u bytu v panelovém domě nikoliv.
16
Q
Srovnávací hodnota - Správný interpretační smysl kritéria u reprezentanta
A
„oceňovaná nemovitost je lepší než reprezentant”, “oceňovaná nemovitost je horší než reprezentant “, “ oceňovaná nemovitost je shodná s reprezentantem”, t.j. k < 1,0, k = 1,0, k > 1,0
Reprezentant horší než oceňovaná nem.
k>1,0
Oceňovaná nemovitost
k<1,0
Reprezentant lepší než oceňovaná nem.
- Je možné pomoct si i např. graficky a k jednotlivým reprezentantům nezadávat ihned konkrétní hodnoty koeficientů, ale např. Jen 0,95 u všech reprezentantů, které jsou lepší než oceňovaná nemovitost resp. 1,05 u všech reprezentantů, které jsou horší. Tím je definován směr koeficientu a v dalších krocích lze jednotlivé koeficienty dále upravovat.
- V případě ocenění budoucího stavu, provádíme porovnání budoucího stavu, tedy reprezentant x budoucí stav předmětu ocenění.
17
Q
Srovnávací hodnota - Konkrétní hodnota koeficientu
A
- Hodnota koeficientu nemá v čase, ale ani v místě trvalou platnost. Např. koeficient zohledňující nabídkovou x realizační cenu roste v případě poklesu trhu nemovitostí (např. až na 0,8 ,85) a v době jeho růstu se naopak snižuje (až k 0,95 - ,0975).
- “Cit” pro správnou volbu koeficientů přináší pouze praxe – nejde o tabelizované veličiny.
- Je vhodné (zejména zpočátku) provést citlivostní analýzu vlivu změn jednotlivých koeficientů na celkový výsledek srovnávací hodnoty.
- Srovnávací hodnotu lze použít i na tvorbu ohraničení hodnoty.
- Variační koeficient by měl po úpravách klesat a neměl by převyšovat 25%.
18
Q
Reprodukční hodnota (4)
A
- odhad částky, za kterou by bylo možné stejnou nebo velmi obdobnou nemovitost pořídit k datu ocenění bez odpočtu opotřebení
- Rozpočtová metoda
- Metoda agregovaných položek
- Metoda technicko-hospodářských ukazatelů (THU)
19
Q
Opotřebení (3)
A
- ztráta hodnoty staveb v důsledku jejich fyzického opotřebovávání a funkčního zastarávání, vad, poruch, nedodělků a jiných možných vlivů včetně externích (např. změny okolí), které vynaložené náklady znehodnocují
- Celková životnost (technické x ekonomické faktory)
- Stáří stavby resp. jednotlivých konstrukcí
20
Q
Opotřebení - metody (3)
A
- Globální metody
– lineární metoda O=S/C 100
– nelineární metody
* semikvadratická metoda (průměr z lin a kv) O=50S/C*(1+S/C)
* kvadratická metoda O=S^2 / C^2 *100 - Analytické metody
- Nákladové metody, při nichž znehodnocení je měřeno náklady na uvedení stavby do bezvadného stavu
21
Q
Faktory mající vliv na věcnou hodnotu (6)
A
- Poloha
- Typ objektu
- Konstrukce
- Dispoziční řešení
- Standard vybavení
- Velikost objektu
22
Q
Ocenění pozemku (4)
A
- Srovnávací hodnota
- Cenová mapa
- Naegeliho metoda
- Reziduální metoda
23
Q
Cenová mapa
A
Cenová mapa stavebních pozemků je grafickým znázorněním stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku
1:5 000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami
Cenová mapa je zveřejňována v Cenovém věstníku MF ČR. Obec, která ji zpracovává, má povinnost umožnit do ní bezplatně nahlédnout
24
Q
Naegeliho metoda
A
reprodukční hodnota staveb
+ hodnota pozemku
= celková hodnota nemovitosti
25
Naegeliho metoda (klíče) (7)
* 1. klíč: všeobecná situace - malé, rekreačně nevyužívané vesnice až nejlepší místa pro obchody ve velkoměstech
* 2. klíč: intenzita využití pozemku - nepatrné využívání, skromné jednopodlažní budovy až vícepodlažní obchodní domy v Praze a Brně
* 3. klíč: dopravní relace k velkému centru - odlehlá, nepříznivě dostupná místa, cestovní čas > 1 hod. až ohnisko velkoměstského dopravního systému
* 4. klíč: obytný sektor - venkovské obytné stavby, dopravní imise, RD bez zahrad až luxusní, velkoprostorově řešené hotely
* 5. klíč: výroba, průmysl, administrativa obchod - štěrkovny, pískovny, lomy, pily skladovací plochy až luxusní obchody, velké banky, sídla koncernů
* 6. klíč: povyšující faktory
* 7. klíč: redukující faktory
26
Reziduální metoda - použití
* pozemek vykazuje potenciál (nového) stavebního využití
* pozemek je nezastavěný resp. zastavěný stavbou, kterou je ekonomicky výhodné odstranit (např. vzhledem k její zbytkové životnosti) a na jejím místě vystavět stavbu novou
27
Reziduální metoda (výpočet)
Hodnota celé nemovitosti po dokončení
Náklady na výstavbu
- náklady na demolice
- náklady na odstranění ekologické zátěže
- stavební náklady
- finanční náklady
- náklady na marketing
- náklady na poradenství
- příp. další náklady
- Zisk developera
= Hodnota pozemku
28
Nejlepší a nejvyšší využití (4)
–technicky realizovatelné,
–v souladu s právními předpisy,
–proveditelné z ekonomického hlediska a
–zajišťovat maximální produktivitu pozemku.
29
Náklady na výstavbu (7)
– náklady na demolice
– náklady na odstranění ekologické zátěže
– stavební náklady
– finanční náklady
– náklady na marketing
– náklady na poradenství
– příp. další náklady
30
Zisk a riziko
– nejedná se o skutečně realizovaný zisk (výstavba se uskuteční v budoucnosti a k datu ocenění není její skutečný výsledek znám), ale požadovanou výši zisku potenciálním investorem.
– Zisk se běžně kalkuluje buď jako procento z nákladů (odpovídá logice, že při daných nákladech očekávám určitou míru zisku) nebo jako procentní podíl z výnosů.
– Bez ohledu na bázi, ze které je požadovaná míra zisku kalkulovaná, platí, že s růstem rizik projektu roste i požadovaná míra zisku.
31
Výnosová hodnota
současná hodnota užitku v podobě budoucího nájemného
* Pozemek
– nekonečně dlouhá životnost,
– neopotřebovává se,
– neztrácí na hodnotě
* Stavba
– dlouhá celková životnost (desítky let)
– opotřebení fyzické a ekonomické
32
VH - příklady (4)
* věčná renta
* přímá kapitalizace
* dočasná renta
* diskontované peněžní toky
33
VH výpočet
Čisté roční nájemné
- Náklady spojené s provozem
= Čistý roční výnos
/ kapitalizační míra
= Výnosová hodnota
34
Čisté roční nájemné (6)
= Nájemné Kč/m2 p.m. x plocha m2 x 12
* základní časovou jednotkou je 1 rok
* souhrn nájemného za veškeré pronajímatelné plochy
* stabilizované nájemné
* efektivní nájemné
* očištěné od jiných příjmů, poplatků za služby (např. úklid, média apod.) a DPH
* analýza obvyklého nájemného a smluvních ujednání
– měna (Kč, €)
– doba neurčitá x určitá
– indexace nájemného
– poplatky za služby, energie (rostoucí význam)
– DPH
– nájemní prázdniny
– příspěvek na vybavení
35
Náklady spojené s provozem (3)
= Náklady na provoz a správu + náklady na opravy a udržování + ztráty na nájemném + amortizace
* základní časovou jednotkou je 1 rok
* nejsou shodné s výdaji spojenými s provozem
* nejde o minulé náklady ale de facto o tvorbu rezervy na budoucí výdaje příp. ušlé příjmy
36
kapitalizační / diskontní míra (5)
výnos po nekonečně dlouhou dobu
* Reálná
* Nominální
* Bezriziková + přirážky
* Z trhu nemovitostí
* Kombinace
* Bez alternativního využití
* Výroba
* Logistika
* Hotely
* Kanceláře, obchody
* Bydlení
od bydlení roste
37
fondovatel
i / ((1+i^n -1)
38
over rent
pronájem za vyšší než tržní nájemné
Výnosová hodnota + overrent x zásobitel (zbývající platnost NS; i + přirážka)
39
under rent
pronájem za nižší než tržní nájemné
Výnosová hodnota – under rent x zásobitel (zbývající platnost NS; i)
40
Rekonciliace (Závěrečná analýza)
* Závěrečná fáze, v níž jsou analyzovány dílčí výsledky z jednotlivých přístupů, které naznačují úroveň tržní hodnoty z různých pohledů a na jejich základě se oceňovatel snaží o jejich sjednocení do hodnoty finální, odpovídající účelu ocenění.
* Případné rozdíly v dílčích výsledcích i odhad výsledku finálního musí být řádně zdůvodněny.
41
Nález
Obsahuje především popis předmětu ocenění spolu se všemi identifikačními, vlastnickými, kvalitativními a kvantitativními fakty, souvisejícími s oceněním a zjištěnými při prohlídce na místě samém a z dostupných písemných i ústních podkladů včetně označení zdrojů, z nichž byly získány.
42
Analýza trhu
Hlavním cílem analýzy je podat přehled o situaci na trhu ve vymezeném segmentu, v němž oceňované nemovité věci působí a zároveň získání dat a informací, která po jejich vyhodnocení budou použita v rámci všech tří přístupů k oceňování (za jaké ceny se podobné stavby stavějí, za jaké ceny se nemovité věci, pozemky či práva k nemovitým věcem pronajímají a prodávají, jaké jsou v segmentu cenové trendy, zvyklosti apod.).
* Analýza oceňovaných nemovitých věcí, jejíž hlavním cílem je
– vyjádření hlavních charakteristik jejich podstaty a zároveň eventuální vyloučení těch částí, které se na tvorbě hodnoty nepodílejí
– vymezení tržního segmentu, v němž oceňované nemovité věci působí,
– posouzení a nalezení jejich nejlepšího a nejvyššího využití a rozhodnutí, zda lze za něj uvažovat i využití současné
* Analýza celkové situace ve vybraném segmentu trhu
* Analýza nabídky, zaměřená především na její rozsah, kvalitu a na konkurenceschopnost oceňovaných nemovitých věcí ve srovnání s ostatními ve vybraném segmentu nabízenými
* Analýza poptávky zaměřená především na její rozsah, kvalitu a na okruh potenciálních poptávajících
* Závěr analýzy, shrnující a hodnotící získaná data a informace tak, aby byly použitelné v dalších fázích ocenění.
43
Oceňovací část
* Využití základních přístupů k ocenění, tj, nákladového, porovnávacího, výnosového, příp. dalších „nenormovaných“ metod.
* Výběr metod i jejich případné modifikace v jejich rámci je v kompetenci oceňovatele, který jej musí zdůvodnit.
* Výběr je většinou odvislý od množství a kvality dat, získaných při analýze trhu a hodnototvorných vlastností nemovitosti
44
Přílohy
* Oceňovací elaborát může být doplněn vhodnými textovými i grafickými přílohami, jejichž úlohou je upřesnit, blíže doložit či dokladovat základní text, v němž je vhodné na příslušném místě na vazbu k příloze upozornit.
* Typické základní přílohy:
– Výpis z katastru nemovitostí
– Kopie katastrální mapy
– Mapa širších vztahů
– Fotodokumentace
45
katastr nemovitostí
Katastr nemovitostí (KN) představuje veřejný soubor údajů o nemovitostech, tj. jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení, evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.
46
co evidováno v KN?
Evidovány zde jsou tyto typy nemovitostí:
– pozemky v podobě parcel
– budovy spojené se zemí pevným základem, které nejsou součástí pozemku
– jednotky
– právo stavby
– dočasné stavby
– stavby, o nichž to stanoví zvláštní zákon
47
Zásada konstitutivní - co znamená
Zásada konstitutivní znamená, že všechna smluvní vlastnická a jiná věcná práva k nemovitostem vznikají, mění, nebo zanikají až dnem provedení vkladu práva, nebo výmazu vkladu práva v katastru nemovitostí na základě pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu (nikoliv tedy již uzavřením smluv mezi jednotlivými účastníky).
48
Zásada dispoziční
zahájení řízení pouze na návrh účastníka řízení
49
Zásada oficiality
opakem dispoziční, zahájení řízení pouze na podnět správního orgánu
50
Zásada legality
soulad s obecně platnými právními předpisy
51
Zásada priority
znamená, že pořadí zápisů do KN se řídí podle doby v níž návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu. Na každý návrh vkladu se uvádí nejen den, měsíc a rok, ale i hodina a minuta doručení. Zároveň se docházející návrhy průběžně evidují v protokolu o vkladech, do něhož má každý právo nahlédnout.
52
Zásada veřejnosti (formální publicita)
Zásada veřejnosti umožňuje každému bezplatně za přítomnosti pracovníka KÚ nahlédnout do KN a pořídit si soukromý výpis (lustrum) o právních vztazích jakékoliv osoby k jakékoliv nemovitosti, opis nebo náčrt nebo požádat pracovníka KÚ o výpis, opis nebo kopii, příp. o identifikaci parcel.
53
materiální publicita
§ 980 odst. 1 a 2 NOZ
* (1) Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. ...
* (2) Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.
54
Výpis z katastru nemovitostí (5)
je dokladem o vlastnickém právu a obsahuje základní údaje zejména o:
* vlastníkovi
* nemovitosti
* právech spojených s nemovitostí
* omezení vlastnických práv (věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo)
* listinných podkladech
55
Kopie katastrální mapy (4)
* graficky zobrazuje nemovitost (pozemek a zastavěná plocha)
* důležitý podklad pro určení tvaru pozemku a jeho hranic
* tlusté čáry = hranice parcel
* tenké čáry = hranice zastavěných ploch
56
Geometrický plán
* lze získat zaměřením od geodeta
* graficky zobrazuje pozemek
* použití např. při rozdělení pozemku, zakreslení stavby, věcném břemenu a pod.
* má několik částí:
– grafickou
– tabulkovou (parcelní č., výměry pozemku atd.)
– kóty/souřadnice hraničních bodů
57
Jak se nazývá situace, kdy sjednané nájemné je vyšší než tržní úroveň nájemného?
a. Risk rent
b. Under rent
c. Over rent
d. Adjusted rent
c. Over rent
58
Vyberte, kterou z metod nelze považovat za výnosovou metodu ocenění nemovitostí
a. Věčná renta
b. Diskontované peněžní toky
c. Přímá kapitalizace
d. Naegeliho metoda
d. Naegeliho metoda
