8 - oceňování nemovitých věcí Flashcards
Nemovitá věc
Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.
Součásti nemovité věci
- Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.
- Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.
- Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé.
Parcela
parcela = takový pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v (katastrální) mapě a označen parcelním číslem
Báze hodnoty (4)
*tržní hodnota
*cena obvyklá
*cena zjištěná
*zástavní cena
oceňovací přístupy (4)
*porovnávací
*nákladový
*výnosový
*reziduální
metody ocenění (3)
*příme porovnání
*přímá kapitalizace
*THU
Cena zjištěná („administrativní“) (5)
- zjištěná podle oceňovací předpisu účinného k datu ocenění (≠ datum zpracování ocenění)
- stanovená závazně určeným postupem
- jednoznačný výsledek (omezené možnosti uvážení)
- omezený subjektivní prvek (výše přirážek a srážek, zařazení pozemku)
- od 2014 větší variabilita ocenění
Tržní hodnota – zákon o oceňování (7)
– odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny
– ke dni ocenění
– mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím,
– a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu,
– po náležitém marketingu,
– kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni.
– Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.
Cena obvyklá
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
– v obvyklém obchodním styku v tuzemsku
– ke dni ocenění.
– Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv,
– avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Zástavní hodnota - § 29 zák. 190/2004 Sb., o dluhopisech
(2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou nebo tržní hodnotou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním
a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovitosti,
b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí,
c) práv a závad s nemovitostí spojených a
d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje.
(3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou nebo tržní hodnotu.
Může zástavní hodnota zastavených nemovitostí převyšovat jejich cenu obvyklou či tržní?
ne
Srovnávací hodnota – hlavní hodnototvorné faktory bytů (8)
- Poloha
- Dispoziční řešení
- Umístění v domě
- Standard vybavení
- Provozní náklady
- Stavebně technický stav
- Architektonický výraz
- Velikost bytu
Dispoziční řešení (7)
- Mají hlavní místnosti příznivou orientaci ke světovým stranám?
- Je možné fungování domácnosti podle předchozího schématu?
- Jsou jednotlivé místnosti dobře osvětleny?
- Umožňuje velikost a tvar místností dobré funkční využití?
- Jaký je první a jaký celkový dojem z bytu (otevřenost, světlost, výhled)?
- Je k dispozici dostatek odkládacích ploch?
- Jaké je dispoziční řešení příslušenství (sklep, garáž, komora atd.)
Srovnávací hodnota - Výběr reprezentantů (8)
- Závisí na poloze a tím pádem na početnosti uskutečněných transakcí / realitních nabídek.
- Při velkém množství reprezentantů lze „zúžit a zpřísnit“ výběr a méně vhodné reprezentanty (vzdálenější poloha, odlišný stavebně technický stav, nejistota ve výměrách a pod.) vyřadit z porovnání už ve fázi výběru.
- Naopak při malé četnosti reprezentantů lze „rozšířit“ výběr a pro porovnání použít méně podobné reprezentanty.
- Opakované nabídky na identickou nemovitost lze použít ke kompletaci informací o nemovitosti (velikost domu, výměra pozemku, stav apod.), cenu použít z nejnižší nabídky.
- Nabídky méně podobných reprezentantů (např. Byt v původní stavu x rekonstruovaný
byt), pokud je nepotřebujeme použít pro konkrétní případ, mohou sloužit jako „učební
pomůcka“ při vytváření povědomí o rozdílech v hodnotě při rozdílných faktorech. Např. že
nemovitosti v původním stavu se v průměru inzerují za 85% ceny novostaveb. Tímto
postupem si odhadce vytváří postupně vědomostní základ pro další porovnání. - Nikdy nepoužíváme kupní/nabídkovou cenu oceňované nemovitosti jako reprezentanta pro porovnání. Samozřejmě výsledek porovnání odhadce posoudí a zaujme stanovisko.
Např. Že porovnání potvrzuje kupní cenu. - Údaje z realitní inzerce lze upravit. Samozřejmě pouze tehdy, pokud je prokazatelné, že je údaj nepřesný a odhadce je schopen jej zpřesnit. Např. V daném bytovém domě se nacházejí pouze 2 typy bytů a jeden typ balkonu, který má výměru 3,6 m2. Výměru lze potom použít i u inzerátu, kde žádná výměra uvedená není.
- Při každém novém ocenění vyhledám nové reprezentanty (např. aktuálně se trh mění tempem přesahujícím 10% p.a.)
Srovnávací hodnota - Volba kritérií porovnání (6)
- Kritéria nejsou univerzální, ale jsou determinovány odlišností reprezentantů od předmětu ocenění.
- Každá odlišnost, o které jsem přesvědčený, že má vliv na hodnotu, má být kritériem. Kritéria musí být tzv. hodnototvorná.
- Velký počet kritérií nutně neznamená lepší porovnání.
- Kritéria mají pomoct hledat hodnotu, nikoliv vytvářet dojem odbornosti ocenění. Pokud je např. kritérium u všech reprezentantů shodné (např. byty z jedné ulice), nemá kritérium makropolohy žádný význam (k = 1,0 pro všechny reprezentanty). Kritérium není v takovém případě hodnototvorné.
- V rámci jednoho kritéria není vhodné kombinovat dvě samostatná podkritéria. Např. velikost a tvar pozemku – pozemek může být velký (negativní dopad na hodnotu), ale tvar může být příznivý (pravidelný obdélník – kladný dopad na hodnotu)
- Nepoužívají se tzv. závislá kritéria. Např. m2 plochy RD a m3 RD. m3 = výška x m2. Reprezentanta bychom tak 2x hodnotili z pohledu jednoho faktoru – „velikost”. Pozor, např. u hal může být výška podstatným kritériem, ale u bytu v panelovém domě nikoliv.
Srovnávací hodnota - Správný interpretační smysl kritéria u reprezentanta
„oceňovaná nemovitost je lepší než reprezentant”, “oceňovaná nemovitost je horší než reprezentant “, “ oceňovaná nemovitost je shodná s reprezentantem”, t.j. k < 1,0, k = 1,0, k > 1,0
Reprezentant horší než oceňovaná nem.
k>1,0
Oceňovaná nemovitost
k<1,0
Reprezentant lepší než oceňovaná nem.
- Je možné pomoct si i např. graficky a k jednotlivým reprezentantům nezadávat ihned konkrétní hodnoty koeficientů, ale např. Jen 0,95 u všech reprezentantů, které jsou lepší než oceňovaná nemovitost resp. 1,05 u všech reprezentantů, které jsou horší. Tím je definován směr koeficientu a v dalších krocích lze jednotlivé koeficienty dále upravovat.
- V případě ocenění budoucího stavu, provádíme porovnání budoucího stavu, tedy reprezentant x budoucí stav předmětu ocenění.
Srovnávací hodnota - Konkrétní hodnota koeficientu
- Hodnota koeficientu nemá v čase, ale ani v místě trvalou platnost. Např. koeficient zohledňující nabídkovou x realizační cenu roste v případě poklesu trhu nemovitostí (např. až na 0,8 ,85) a v době jeho růstu se naopak snižuje (až k 0,95 - ,0975).
- “Cit” pro správnou volbu koeficientů přináší pouze praxe – nejde o tabelizované veličiny.
- Je vhodné (zejména zpočátku) provést citlivostní analýzu vlivu změn jednotlivých koeficientů na celkový výsledek srovnávací hodnoty.
- Srovnávací hodnotu lze použít i na tvorbu ohraničení hodnoty.
- Variační koeficient by měl po úpravách klesat a neměl by převyšovat 25%.
Reprodukční hodnota (4)
- odhad částky, za kterou by bylo možné stejnou nebo velmi obdobnou nemovitost pořídit k datu ocenění bez odpočtu opotřebení
- Rozpočtová metoda
- Metoda agregovaných položek
- Metoda technicko-hospodářských ukazatelů (THU)
Opotřebení (3)
- ztráta hodnoty staveb v důsledku jejich fyzického opotřebovávání a funkčního zastarávání, vad, poruch, nedodělků a jiných možných vlivů včetně externích (např. změny okolí), které vynaložené náklady znehodnocují
- Celková životnost (technické x ekonomické faktory)
- Stáří stavby resp. jednotlivých konstrukcí
Opotřebení - metody (3)
- Globální metody
– lineární metoda O=S/C 100
– nelineární metody
* semikvadratická metoda (průměr z lin a kv) O=50S/C*(1+S/C)
* kvadratická metoda O=S^2 / C^2 *100 - Analytické metody
- Nákladové metody, při nichž znehodnocení je měřeno náklady na uvedení stavby do bezvadného stavu
Faktory mající vliv na věcnou hodnotu (6)
- Poloha
- Typ objektu
- Konstrukce
- Dispoziční řešení
- Standard vybavení
- Velikost objektu
Ocenění pozemku (4)
- Srovnávací hodnota
- Cenová mapa
- Naegeliho metoda
- Reziduální metoda
Cenová mapa
Cenová mapa stavebních pozemků je grafickým znázorněním stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku
1:5 000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami
Cenová mapa je zveřejňována v Cenovém věstníku MF ČR. Obec, která ji zpracovává, má povinnost umožnit do ní bezplatně nahlédnout
