5. Fixação Teoria: Inspeção Predial Flashcards
O que e feito na inspecao predial?
e a forma de avaliar e diagnosticar o estado do imovel ou obra no momento do registro, com o intuito de detectar problemas e minimizar e evitar prejuizos
Qual o objetivo da inspecao predial?
manter a saude das edificacoes, atraves do conhecimento e, posteriormente, dos reparos das patologias prediais apresentadas por elas em decorrencia do tempo, do uso e, muitas vezes, da falta de manutencao
Para efeitos de estudo, a inspecao predial esta dentro de um assunto maior chamado
engenharia diagnostica
Quais as duas principais normas que regem a Inspecao Predial?
- A norma de Inspecoes Prediais do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliacoes e Pericias de Engenharia) de 2011
- NBR 13752/96 (Pericias de Engenharia na Construcao Civil)
Quais sao as etapas da Inspecao Predial?
- Anamnese
- Diagnostico
- Prognostico
Quais dados e informacoes precisam ser coletados na etapa de Anamnese?
Historico de antecedentes e levantamento de dados
1. idade da edificacao
2. data das ultinmas reformas no predio
3. historico de incidentes
4. plano de manutencao
5. relatorios de ensaio
Na etapa de Diagnostico, o inspetor realizara
- exame visual e ensaios expeditos/ especiais
Ja na etapa de Prognostico, o inspetor ira elaborar
Tratamento e Acoes de Intervencao
1. laudos/ pareceres/ relatorios
2. providencias necessarias
Como a norma EBAPE/SP define a etapa de Vistoria?
Constatacao de um fato em imovel, mediante exame circunstanciado e descricao minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua avaliacao ou parecer sobre o mesmo
E como a norma 13752/96 define a etapa de Vistoria?
Constatacao de um fato em imovel, mediante exame circunstanciado e descricao minuciosa dos elementos que o constituem.
Como a norma EBAPE/SP define a etapa de Pericia?
Atividade concernente a exame realizado por profissional especialista, legalmente habilitado, destinado a verificar ou esclarecer determinado fato, apurar as causas motivadoras do mesmo, ou o estado, alegacao de direitos ou a estimacao da coisa que e objeto de litigio ou processo.
E como a norma 13752/96 define a etapa de Pericia?
Atividade que envolve apuracao das causas que motivaram determinado evento ou da assercao de direitos
Como a norma 5474/99 define a etapa de Manutencao?
conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificacao e de suas partes constituintes de atender as necessidades e seguranca dos usuarios
E como a norma 13752/96 define a etapa de Manutencao?
ato de manter um bem no estado em que foi recebido com reformas preventivas ou corretiva de sua deterioracao
quais documentos sao utilizados na inspecao predial
- parecer
- relatorio
- laudo
o que e o parecer?
e uma opiniao, conselho ou esclarecimento tecnico emitido por um profissional legalmente habilitado sobre o assunto de sua especialidade
o que e o relatorio?
documento que contem a descricao objetiva de fatos, acontecimentos ou atividades, seguida de analise rigorosa, com objetivo de tirar conclusoes ou tomar decisoes
o que e o laudo?
um parecer tecnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista indicado por autoridade, relatando resultado de exames e vistorias, assim como eventuais avaliacoes com ele relacionado
quais os tipos de anomalias podem estar presentes em uma edificacao?
- vicio
- defeito
- avaria
- decrepitude
- deterioracao
- mutilacao
defina a anomalia de vicio
anomalias que afetam o desempenho de produtos ou servicos, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuizos materiais ou financeiros a outrem.
o que pode causar anomalias de vicio
podem decorrer de falha de projeto, ou da execucao, ou ainda da informacos defeituosa sobre sua utilizacao ou manutencao
defina a anomalia de defeito
anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaca potencial de afetar a saude ou a seguranca do dono ou do consumidor
o que pode causar anomalias de defeito
decorrentes de falhas do projeto ou execucao de um produto ou servico, ou ainda informacao incorreta ou inadequada de sua utilizacao ou manutencao
defina a anomalia de avaria e diga suas causas
dano causado em qualquer bem, ocasionado por defeito ou outra causa a ele externo
defina a anomalia de decrepitude e diga suas causas
depreciacao de um bem pela idade, no decorrer da sua vida util, em consequencia de sua utilizacao, desgaste e manutencao normal
defina a anomalia de deterioracao e diga suas causas
depreciacao de um bem devido ao desgaste de seus componentes ou falhas de funcionamento de sistemas, em razao de uso ou manutencao inadequado
defina anamolia de mutilacao e diga as causas
depreciacao de um bem devido a retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes
como as anomalias podem ser classificadas
- endogena
- exogena
- natural
- funcional
como as falhas podem ser classificadas
- de planejamento
- de execucao
- operacionais
- gerenciais
defina anomalia endogena
originaria da propria edificacao (projeto, materiais e execucao)
defina anomalia exogena
originaria de fatores externos a edificacao, provocados por terceiros
defina anomalia natural
originaria de fenomenos da natureza (previsiveis, imprevisiveis)
defina anomalia funcional
originaria de uso
defina as falhas de planejamento
decorrentes de falhas de procedimentos e especificacoes inadequados do plano de manutencao, sem aderencia a questoes tecnicas, de uso, de operacao, de exposicao ambiental e, principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalacoes, consoante a estrategia de manutencao.
alem dos aspectos de concepcao do plano, ha falhas relacionadas as periodicidades de execucao
defina as falhas de execucao
provenientes de falhas causadas pela execucao inadequada de procedimentos e atividades do plano de manutencao, incluindo o uso inadequado dos materiais
defina as falhas operacionais
relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades pertinentes
defina as falhas gerenciais
decorrentes da falta de controle de qualidade dos servicos de manutencao, bem como da falta de acompanhamento de custosda mesma
qual a definicao do grau de risco da inspecao predial
e o criterio de classificacao das anomalias e falhas constatadas em uma inspecao predial
como sao classificados os graus de risco da inspecao predial
considerando o risco oferecido aos usuarios, ao meio ambiente e ao patrimonio sao classificados como
1. minimo
2. regular
3. critico
quais sao as consequencias de uma classificacao de grau de risco critico para uma edificacao
pode provocar
1. danos contra a saude
2. seguranca das pessoas e/ou meio ambiente
3. perda excessiva de desempenho
quais sao as consequencias de uma classificacao de grau de risco critico para uma edificacao
pode causar
1. possiveis paralizacoes
2. aumento de custo
3. comprometimento sensivel de vida util
4. desvalorizacao acentuada
quais sao as consequencias de uma classificacao de grau de risco regular para uma edificacao
pode provocar
1. a perda de funcionalidade sem prejuizo a operacao direta de sistemas
2. perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperacao)
3. deterioracao precoce
4. pequena desvalorizacao
quais sao as consequencias de uma classificacao de grau de risco minimo para uma edificacao
pode causar
1. pequenos prejuizos a estetica ou atividade programavel e planejada
2. sem incidencia ou sem a probabilidade de ocorrencia dos riscos criticos e regulares
3. baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliario
quantos niveis de inspecao predial existem, de acordo com a IBAPE/SP
tres niveis, de acordo com o que for exigido do inspetor e da finalidade da inspecao
defina o objetivo da inspecao predial de nivel 1
servira para identificacao das anomalias e falhas aparentes
defina o objetivo da inspecao predial de nivel 2
vistoria para a identificacao de anomalias e falhas aparentes eventualmente identificadas com o auxilio de
1. equipamentos e/ou aparelhos
2. analises de documentos tecnicos especificos, consoante a complexidade dos sistemas construtivos existentes
quais sao os profissionais habilitados para a inspecao predial em cada nivel
- nivel 1 - engenheiro ou arquiteto
- nivel 2 - profissionais habilitados em uma ou mais especialidades
defina o objetivo da inspecao predial de nivel 3
mesma coisa do nível 2 + auditoria tecnica conjunta ou isolada de
1. aspectos tecnicos
2. uso
3. manutencao predial do empreendimento
4. orientacoes para melhoria e ajuste de procedimentos existentes no plano de manutencao
Ao visitar um imovel, o inspetor predial deve solicitar alguns documentos para servirem de auxilio para elaboracao da atividade que ele ira realizar.
A documentacao que devera ser analisada na inspecao predial se divide em tres:
- os documentos administrativos
- tecnicos
- manutencao e operacao
quais documentos estao incluidos nos Docs. Administrativos a serem solicitados pelo inspetor predial?
- regimento interno do condominio
- auto de conclusao
- iptu
- certificado de manutencao (FICAM)
- auto de vistoria do corpo de bombeiro (AVCB)
- alvara de funcionamento
- certificado de manutencao do sistema de seguranca
- certificado de treinamento de brigada de incendio
- licenca de funcionamento CETESB ou orgao estadual competente
- cadastro no sistema de limpeza urbana
- comprovante da destinacao de residuos solidos, etc
- contas de consumo de energia eletrica, agua e gas
quais documentos estao incluidos na Documentacao Tecnica a serem solicitados pelo inspetor predial?
- memorial descritivo dos sistemas construtivos
- projeto executivo
- projeto de estruturas
- projeto de instalacoes prediais
- instalacoes hidraulico sanitarias e de aguas pluviais
- instalacoes de gas
- instalacoes eletricas
- instalacoes de cabeamento e telefonia
- instalacoes do sistema de protecao contra descargas
- instalacoes de ar condicionado
- projeto de impermeabilizacao
- projeto de revestimentos
- projeto de pintura
- projeto de paisagismo
quais documentos estao incluidos na Documentacao sobre a Manutencao e Operacao a serem solicitados pelo inspetor predial?
- manual de uso, operacao e manutencao da edificacao conforme a ABNT NBR 14037 (Manual do Proprietario e do Sindico)
- plano de manutencao mais recente (desenvolvido pelo condominio ou administradora)
- plano de manutencao e operacao e controle (PMOC) e todos os seus controle e relatorio (qualidade do ar, substituicao de filtros, etc)
- selos dos extintores
- relatorio de inspecao anual de elevadores
- relatorio de inspecao anual do Sistema de Protecao a Descarga Atmosferica
- SPDA, conforme ABNT 5419
