PREDICCIONES HIPOTECARIO Flashcards
Publicidad Registral
Revalidas:
El primer objetivo de un sistema de registro es dar debida notificación. Publicar el estado jurdídico de un inmueble a fin que pueda conocerse el verdadero estado de una propiedad de suerte que el de buena fe contrate sobre ella, no sufra perjuicio alguno por haber confiado en al seguridad que brinda el registro.
Inscripción del Arrendamiento
Revalidas:
Marzo 2017
Como norma general, al Registro de la Propiedad tiene acceso los derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles.
Los derechos personales tienen acceso al Registro de la Propiedad por vía de excepción cuando la ley lo establezca.
El contrato de arrendamiento general una obligación de carácter personal, a producirse solo entre las partes que intervienen.
A manera de excepción, el derecho de arrendamiento sobre bienes inmuebles es susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad, si:
(a) se pacta por un período de 6 años o más; o
(b) hubiese convenio expreso de las partes en favor de la inscripción.
Arrendamiento y Opción de Compra sí son inscribibles
Arrendamiento y Opción de Compra sí son inscribibles!
Opción de Compra
La opción de compra contenida en un contrato de arrendamiento será inscribible, única y exclusivamente por la duración del arrendamiento sin incluir la prórroga.
Un contrato de opción de compra se puede inscribir en el registro siempre que cumpla con estos requisitos:
(1) constar en escritura pública
(2) indicar el precio estipulado para la adquisición de la finca.
(3) indicar el precio, si alguno, que se convino para conceder la opción.
(4) indicar el plazo para ejercer la opción
No obstante, la inscripción de la opción caducará transcurrido el plazo para ejercerla, o 5 años después de la fecha en que fue inscrita. Podrá inscribirse otra vez por el término aquí dispuesto, si no ha vencido el término contractual para el ejercicio de la opción. La opción inscrita tendrá la condición de gravamen y obligará a los subsiguientes adquirientes de acuerdo con sus términos.
Sentencias Extranjeras
Revalidas:
Septiembre 2010
El procedimiento judicial de convalidación (exequátur) es el trámite para reconocer las sentencias dictadas por los tribunales extranjeros.
Los documentos notariales otorgados fuera de Puerto Rico pueden inscribirse si:
(a) contienen la legalización y demas requisitos necesarios para su autenticación en Puerto Rico; y
(b) han sido protocolizados por un notario de Puerto Rico.
Documentos Otorgados fuera del ELA
Revalidas:
En cuanto a documentos extranjeros, los mismos se inscribirán si cumplen los siguientes requisitos:
(1) que el asunto o materia del acto o contrato sea lícito en Puerto Rico.
(2) que los otorgantes tengan capacidad legal de acuerdo con las leyes de su país.
(3) si se relacionan a bienes de menores o incapacitados, deben cumplir de acuerdo con las leyes de Puerto Rico.
(4) que el documento haya sido legalizado por la autoridad competente del país donde fue otorgado y pueda ser autenticado en Puerto Rico.
(5) que el documento se protocolice por un notario en Puerto Rico, si no se requiere trámite judicial para su eficacia.
Si el Registrador lo solicita, deberá acreditarse que en el otorgamiento del documento protocolizado se observaron las formas y solemnidades requeridas por las leyes del lugar en el que se otrgaron los actos o contratos, o en su defecto, las de Puerto Rico.
(6) no requieren protocolización los títulos de cesiones o traspasos de bienes inmuebles u otros derechos reales realizados por funciones de agencias federales a favor del ELA, sus agencias o corporaciones públicas.
Principio de Tracto Sucesivo
Revalidas:
El principio de tracto sucesivo tiene el propósito de mantener el enlace de las adquisiciones siguiendo el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos inscritos una continuidad perfecta en orden al tiempo, sin salto alguno, de suerte que ellos refleje el historial sucesivo de cada finca inmatriculada.
El principio de tracto sucesivo se manifiesta de dos maneras en los asientos del Registro:
(1) el régimen de la previa inscripción del derecho a favor de la persona disponente mo a la que haya de perjudicar la inscripción que se interesa, de manera que cada acto dispositivo cuente con su propio asiento.
(2) se permite que en un mismo asiento se hagan constar en orden sucesivos actos dispositivos con las correspondientes adquisiciones concatenadas.
El requisito de previa inscripción obliga al Registrador a comprobar que el derecho del disponente consta a su favor en el Registro. Si el título presentado aparece otorgado por una persona distinta de la que tiene inscrito el derecho, se produce la imposibilidad de instcribir.
La Ley Hipotecaria no considera que comparecer en una escritura en representación del titular del derecho inscrito constituye una violación al principio del tracto sucesivo. Lo que exige la Ley Hipotecaria es que conste previamente registrado el derecho de la persona a cuyo nombre sean otorgados los contratos de que se trate.
Principio de Legalidad
Revalidas:
Bajo este principio, se exige que todo acto o contrato que afecte a los bienes o tírulos inscritos se ajuste a las normas legales vigentes para que exista una concordancia entre los asientos del Registro y la realidad jurídica.
La trascendencia de los efectos de la inscripción hace imperioso que, antes de inscribir, el Registrador someta a un control, es decir, califique el título que pretende entrar al Registro para evitar que en él consten derechos que carezcan de valor jurídico. Este principio se implementa mediante la función calificadora del Registrador que discutiremos más adelante.
El propósito de este principio es lograr, hasta donde sea posible, que en las inscripciones y anotaciones en el Registro no haya errores. Deben ser lo más claros y completos posibles.
Títulos Inscritos: Efectos en cuanto a terceros (principio de prioridad o rango)
Revalidas:
La Ley Hipotecaria dispone que los títulos inscritos surtirán efecto en cuanto a terceros desde la fecha de su inscripción. Fecha de inscripción, para todos los fines legales, es la fecha de presentación. Por lo que, para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones relativas a una misma finca, se atenderá a la fecha, hora y número de presentación en el Registro de los títulos respectivos.
Tercero Registral de Buena Fe
Revalidas:
Marzo 2019
En virtud del principio de la fe pública registral quedan protegidos en su adquisición todos aquellos que confían en las constancias del Registro de la Propiedad.
Para que opere la referida protección, se requiere que el Registro de la Propiedad sea inexacto por falta de concordancia con la realidad jurídica extraregistral.
Aquel que invoque la protección quedará protegido si se cumple con estos requisitos:
(1) sea un tercero civil;
(2) tenga buena fe;
(3) adquiera a título oneroso;
(4) adquiera mediante un negocio inter vivos válido;
(5) adquiera un derecho real inmobiliario;
(6) el derecho adquirido estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del transmitente;
(6) haya inscrito su adquisición en el Registro de la Propiedad;
(7) las causas de la inexactitud no consten clara y expresamente del Registro.
Usucapión
Revalidas:
Ya usucapión está en Reales!
Anotación Preventiva
Revalidas:
El propósito de esta figura es proteger derechos evenutales prospectivos.
Diferencia entre la anotación y la inscripción: la inscripción es siempre un asiento definitivo, mientras que la anotación preventiva es provisional.
El acreedor que obtenga a su favor anotación preventiva de cualquier clase sobre un bien inmueble, será preferido a los que tengan contra el mismo deudor créditos contraídos con posterioridad a dicha anotación preventiva.
Quienes pueden pedir anotación preventiva?
(1) el que reclame en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho inscribible.
(2) el que reclame en juicio alguna circunstancia que afecte el título de propiedad inmueble.
(3) el que obtenga una orden de embargo sobre el bien inmueble.
(4) el que obtenga una resolución ordenando el secuestro y/o prohibición de enajenar el bien inmueble.
(5) el legatario de derechos sobre bienes inmuebles determinados, siempre que no lo sea también de parte alícuota del caudal hereditario o heredero. En este caso, el legatario debe presentar los siguientes documentos: (a) escritura de testamento, (b) certificación del Registro de Testamentos acreditativa de que el testamento no ha sido revocado ni modificado, (c) certificado de defunción, (d) instancia dirigida al registrador bajo la firma autenticada del legatario aclarando particularidades de conformidad con lo establecido por reglamento.
(6) los municipios por los gastos y ultas relacionadas a un inmueble declarado estorbo público mediante certificación administrativa y confome a las leyes aplicables.
(7) las agencias gubernamentales del ELA que emiten resoluciones adjudicando penalidades por daño ambiental sobre bienes inmuebles.
(8) la Environmental Protection Agency (EPA) para recuperar los fondos utilizados provenientes del Superfondo bajo la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambeintal (CERCLA).
(9) el acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de refacción.
(10) el que en cualquier otro caso tuviese erecho a exigir anotación preventiva conforme a lo dispuesto en esta o en otra Ley.
Principio de Indivisivilidad de la Hipoteca
Revalidas:
Septiembre 2017
El principio de indivisibilidad de la hipoteca postula que, mientras no se cancele el crédito, la hipoteca subsiste íntegra sobre cualquier parte de los bienes hipotecados.
Bienes y Derechos Hipotecables
Revalidas:
La Ley Hipotecaria dispone que podrán ser hipotecados:
(1) los bienes inmuebles susceptibles de inscripción
(2) los derechos inscribibles y enajenables impuestos sobre los mismos bienes.
(3) el derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluye por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructuario habría naturalmente concluido.
(4) la nuda propiedad. Si el usufructo se consolida con la nuda propiedad en la persona del propietario, no solo subsistirá la hipoteca, sino que también se extenderá al mismo usufructo, a menos que se haya pactado lo contrario.
(5) lso bienes o derechos anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.
(6) el derecho de superficie
(7) el derecho de arrendamiento inscrito, siempre y cuando el arrendatario esté facultado para enajenar, ceder, subarrendar o hipotecar su derecho.
(8) las concesiones administrativas y aquellos derechos comprendidos en contratos de alianzas público privadas susceptibles a inscribirse en el Registro.
(9) en caso de bienes vendidos con pacto de retro
(10) el derecho de retracto convencional
(11) los bienes litigiosos
(12) los bienes sujetos a condiciones resolutorias que consten expresamente del Registro
(13) El edificio u obra construida en suelo ajeno pero sin perjuicio del derecho del propietario del terreno
(14) los apartamientos integrantes de un edificio declarado en propiedad horizontal o condominio.
(15) las unidades de vivienda integrantes de un inmueble sometido al regimen de vivienda cooperativa de titulares.
(16) el usufructo legal del cónyuge viudo.
Bienes y Derechos No Hipotecables
Revalidas:
No son hipotecables:
(1) las servidumbres prediales, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante.
(2) los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo.
(3) el derecho de uso y la habitación.
(4) los bienes y derechos que no estén incluidos en el Art. 59 de la Ley Hipotecaria.
Bienes y derechos no incluidos en la hipoteca
Revalidas:
Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca no comprenderá:
(1) los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada
(2) los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
(3) las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de extinguirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
(4) las nuevas edificaciones donde antes no las hubiera.
