Pantsättning av bostad Flashcards
Vad krävs för att en panträtt ska vara fullständig?
För att en panträtt ska vara giltigt krävs både ett fordringsavtal och ett pantsättningsavtal. Ofta skrivs dessa två avtal på samma dokument. Utöver pantsättningen ska säkerheten överlämnas till borgenären, vilket ska ske på något av följande sätt:
- tradition: överlämning av panten till panthavaren
- denuntiation: meddelande från borgenären till någon
- registrering: notering i offentligt register
- avskiljande: panten skiljs från icke pantsatt egendom
Vid pantsättning av en lägenhet i en bostadsrättsförening gör långivaren den denuntiation till bostadsrättsföreningen. Vad innebär det?
Långivaren översänder ett meddelande till bostadsrättsföreningen att lägenheten är pantsatt. I och med detta har bostadsrättsföreningen skyldighet att notera pantsättning i lägenhetsförteckningen. Eventuella obetalda avgifter ska meddelas panthavaren för att föreningen ska ha förmånsrätt vid exekutiv auktion eller tvångsförsäljning
När kan det bli aktuellt med tvångsförsäljning av en lägenhet?
Bostadsrättsföreningar kan ansöka om tvångsförsäljning av lägenheten om bostadsrättsinnehavaren har:
- underlåtit att betala sina avgifter till föreningen
- vanvårdat lägenheten
- hyrt ut i andra hand utan lov
- på annat sätt allvarligt misskött sig som bostadsrättsinnehavare
En lägenhet säljs på exekutiv auktion av kronofogden fär 600 000kr. Föreningen har aviserat om obetalda avgifter. Hur fördelas köpeskillingen? Långivare A har exekutionsfordran.
Kronofogdens förrättningskostnader: 50 000 kr
Bostadsrättsföreningens fordran för obetalda avgifter: 25 000 kr
Långivare A: fordran 500 000 kr + obetalda räntor 40 000 kr
Långivare B: fordran 100 000 kr + obetalda räntor 15 000 kr
Köpeskillingen, 600 000 kr, fördelas enligt följande
1. Bostadsrättsföreningens fordran för obetalda avgifter 25 000 kr
2. Kronofogdens förrättningskostnader 50 000 kr
3. Långivare A 525 000 kr
4. Långivare B 0 kr
Hur pantsätts en fastighet?
Vid pantsättning av fastighet pantförskrivs inteckning i fastigheten och pantbrevet överlämnas till långivaren
Vad gör man om ett skriftligt pantbrev saknas?
Skriftliga pantbrev måste dödas enligt lagen (2011:900) om förkommen handling paragraf 3 eller 20
Inteckningar tas ut efter en bestämd förmånsrättsordning. Vad innebär det?
Vid exekutiv försäljning får fordringsägarna utdelning i den ordning som inteckningarna är registrerade
En inteckning benämns “250 000 kr med förmånsrätt inom 750 000 kr”. Vad innebär det?
Att det finns tidigare inteckningar på sammanlagt 500 000 kr med bättre förmånsrätt vid en försäljning av fastigheten
Familjen Ericson vill utöka sitt bolån med 300 000 kr. De har ett tidigare bolån på 700 000 kr med säkerhet i pantbrev på 1 800 000 kr med bästa rätt. Fastighetens marknadsvärde är 2 500 000 kr. Hur stor inteckning måste registreras och vad blir det för kostnader?
Till att börja med ska kontroll ske mot fastighetsregistret att inga andra inteckningar finns uttagna. Familjen E kommer att ha ett totalt bolån på 2 000 000 kr som kräver en inteckning på totalt 2 000 000 kr. Det finns uttagna inteckningar på 1 800 000 kr. En ny inteckning på 200 000 ger totalt en inteckning på 2 000 000 kr. Säkerheten för bolånet på totalt 2 000 000 kr blir inteckningar på sammanlagt 2 000 000 kr med bästa rätt, vilket inom 80 % av fastighetens marknadsvärde.
Inteckningskostnad: Ny inteckning 200 000 kr ger stämpelskatt 4 000 kr + expeditionsavgift 375 kr. Totalt 4 375 kr
Faster Olga ansöker om ett bolån på 200 000 kr. Marknadsvärdet på fastigheten är 1 000 000 kr. Olga har inga bolån. På fastighetsutdraget står följande:
Inteckning 3 000 kr skriftligt pantbrev
Inteckning 750 000 kr
En ny inteckning skulle bli 200 000 kr med förmånsrätt inom 953 000 kr. Det innebär en belåning på 95 % av marknadsvärdet, vilket inte är en fullgod säkerhet.
- Då sonens skuld är 500 000 kr kontaktar du hans bank och får medgivande om att dela deras inteckning. Banken vill efter delning ha en ny inteckning på 500 000 kr med bästa rätt.
- Inteckningen på 750 000 kr överförs till Lantmäteriets pantbrevs register med en ansökan om utbyte till 2 pantbrev på 500 000 kr respektive 250 000kr.
- Det skriftliga pantbrevet och inteckningen måste dödas, och eftersom det är över 10 år sedan det uppvisades så kan lagfaren ägare ansöka om dödning enligt paragraf 20 i lagen om dödande av förekommen handling. Då det är så lågt belopp gör det inget att den nya inteckningen kommer att få nytt inomläge.
- Ansökan om dödning undertecknas av tant Olga som är ensam ägare till fastigheten.
- Efter 6 månader kommer kungörelse om att pantbrevet på 3 000 kr är dödat och ny uttag kan ske. När allt är klart kommer fastighetens inteckning vara
Inteckning 500 000 kr Säkerhet för sonens lån 500 000 kr
Inteckning 250 000 kr Säkerhet för Olgas lån 200 000 kr
Inteckning 3 000 kr Obelånat pantbrev (om Olga väljer att
ta ut en ny inteckning i stället för den
som dödats, vilket ej är nödvändligt)
Charlie och Anna vill bygga ett nytt hus. Charlie har erbjudits att köpa en avstyckad tomt som han tänkte köpa för sitt sparkapital så att de kan bygga sitt drömhus. Vad ska du göra?
Du upplyser Charlie om att markens ägare måste vara exakt densamma som den tillför fastighets- och byggnadstillbehör för att de ska ingå i fastigheten. Det innebär att om Charlie själv äger tomten så är det även han som ska köpa huset, eller sälja halva tomten till Anna så att de därefter kan köpa huset tillsammans.
- Du kontrollerar fastighetsregistret och ser att avstyckningen är klar men att samtliga gamla inteckningar är samintecknade i båda fastigheterna.
- Du kontaktar även ägaren till stamfastigheten
och förklarar att ni behöver göra en relaxation så att inteckningarna överförs till stamfastigheten
- Handlingar för relaxation undertecknas av lagfaren ägare till båda fastigheterna med samtycke från äkta make och inteckningarna överförs till Lantmäteriets pantbrevs arkiv
- När allt är klart är inteckningarna överförda till stamfastigheten och Charlie och Annas tomt är gravationsfri (fri från inteckning). Lantmäteriets expeditionsavgift är för närvarande 825 kr
Yusuf vill ta ett bolån på 100 000 kr hos bank C för renovering av sitt kök. Som säkerhet kan han lämna in inteckning i sin fastighet, som har ett marknadsvärde på 1 000 000 kr. Efter kontroll hos fastighetsregistret kan du konstatera att Y har följande belåning med säkerhet i sin fastighet:
- Bank A: Lån 450 000 kr, inteckning 500 000 kr
- Bank B: Lån 200 000 kr, inteckning 200 000 kr
Befintliga bolån har bunden ränta och kan inte lösas utan ränteskillnadsersättning.
Som bolånerådgivare i bank C beviljar du ett bolån på 100 000 kr och vill ha bästa möjliga säkerhet. Hur ska du formulera pantsättningsavtalet?
Blivande pantbrev på 100 000 kr med förmånsrätt inom 800 000 kr i fastigheten samt pantbrev på 500 000 kr med bästa rätt i den mån det inte behöver tas i anspråk för tidigare kredit, samt pantbrev på 200 000 kr med förmånsrätt inom 700 000 kr i den mån att det inte behöver tas i anspråk för tidigare kredit. Nu utnyttjar bank C möjligheten att pantsätta överhypoteket på 50 000 kr som finns i den första inteckningen som bank A har som säkerhet. Bank C pantsätter även ett framtida överhypotek på inteckningen hos Bank B, vilket ökar möjlighet att få full utdelning vid en exekutiv auktion
Yusuf får tyvärr problem att betala och hans fastighet säljs på exekutiv auktion på begäran av kreditgivare A. Komplettera följande sakägarförteckning och fördela ut köpeskillingen. Räkna enbart med fordringsägarnas rätt till pantbrevstillägg. Fastigheten säljs för 800 000 kr. Observera att detta är en mycket förenklad uträkning för att visa vikten av att pantförskriva ett överhypotek.
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,,
,
,,
,,
,
Fördelning av köpeskilling, 800 000 kr: se tabell
Långivare A får full täckning för sin fordran på 475 000 kr. Långivare B får utdelning upp till inteckningsbeloppet inklusive pantbrevstillägg 230 000kr. Kvarstående fordran 15 000kr. Långivare C får utdelning av det som återstår av köpeskillingen, 15 000 kr, samt överskottet 25 000 kr från överhypoteket på långivare A:s inteckning. Totalt 40 000 kr. Kvarstående fordran 75 000 kr
Efter den exekutiva auktionen är Yusuf fortfarande skyldig långivarna totalt 90 000 kr. Vad händer med den skulden?
Den kvarstående skulden läggs om till ett lån utan säkerhet, vilket innebär högre ränta och kortare amorteringstid
Vilka är de vanligaste sätten att bilda eller förändra en fastighet?
Avstyckning: Innebär att en bit av den ursprungliga tomten styckas av. Den ursprungliga fastigheten (stamfastigheten) behåller som ursprungliga fastighetsbeteckning; den nybildade fastigheten får en ny fastighetsbeteckning och den nya ägaren får ansöka om lagfart
- Sammanläggning: innebär att flera fastigheter som har samma lagfarna ägare läggs samman till en fastighet. Den nya fastigheten får en ny fastighetsbeteckning och de ursprungliga upphör att gälla. Samtliga inteckningar kommer att gälla i de nya fastigheterna.
- Klyvning: Innebär att en fastighet som ägs av flera personer med samäganderätt delas upp i flera fastigheter med egna fastighetsbeteckningar. Den ursprungliga fastigheten upphör att gälla. Befintliga inteckningar kommer att gälla gemensamt i de nya fastigheterna.
- Tredimensionell fastighetsbildning: innebär att en fastighet delas upp horisontellt och vertikalt. Ex är ägarlägenhet eller garage
