Kreditprövning Flashcards
Vad är ett kreditupplysningsföretag?
Ett kreditupplysningsföretag sammanställer ekonomisk information om företag och privatpersoner från olika offentliga register, som t.ex Skatteverket och Kronofogden, många kreditupplysningsföretag tillhandahåller även en riskprognos s.k scoring som anger sannolikhet för betalningsanmärkningar.
Vilken myndighet är tillsynsmyndighet över kreditupplysningsföretag?
Integritetsskyddsmyndigheten
Nämn några viktiga uppgifter du kan kontrollera hos ett kreditupplysningsföretag?
Kan kontrollera
Namn, adress, civilstånd
Inkomstuppgifter
fastighetsuppgifter
kreditengagemang
betalningsanmärkningar
skuldsaldo hos kronofogden
kreditförfågningar
Enligt Kkrl är kundens återbetalningsförmåga det viktigaste vid kreditgivning. Vad betyder det?
Återbetalningsförmåga innebär att kunden ska ha råd att betala ränta och amortering för lånet. Säkerhet får inte ersätta återbetalningsförmåga
Vid beräkning av kundens återbetalningsförmåga ska hänsyn tas till kommande boendekostnad. Vad ingår i boendekostnad?
Ingår
ränta och amortering på bolån
fasta driftkostnader för uppvärmning el försäkringar
skatteeffekter pga ränteavdrag och uppskovsavgift
kommunal fastighetsskatt
eventuell tomträttsavgäld
Utöver kundens boendekostnad kan det även vara bra att rekommendera ett månatligt sparande. Why?
För att skapa en buffert för räntehöjningar, oförutsedda utgifter och kommande renoveringar
För att minska risken för både kund och kreditgivare är det viktigt att kunden har tillräckligt med god marginal i sin ekonomi. Nämn några modeller som kreditgivaren kan använda för denna beräkning.
Kalkylränta: visar om hushållets inkomster även klarar räntehöjning
Räntekvot: visar hushållets räntekostnad i relation till disponibel inkomst
Skuldkvot: visar hushållets skulder i relation till disponibel inkomst
Skuldtjänstkvot: visar hushållets räntor och amortering i relation till disponibel inkomst
Familjen E funderar på att köpa ett hus vilket innebär att de lånar ca 3 mkr. Deras disponibla årsinkomst är 600 000 kr. Hur hög blir deras skuldkvot?
Skuldkvoten blir 5, eller 500 %
För att kontrollera återbetalningsförmågan gör kreditgivaren oftast en kvar att leva på kalkyl. Vad är det?
En budgetkalkyl som visar kundens inkomster och skatter samt fasta och rörliga kostnader med hänsyn tagen till familjens storlek, ofta används konsumentverkets riktlinjer för de rörliga utgifterna
Efter bedömning av återbetalningsförmåga ska säkerhets marknadsvärde bestämmas. Hur bör kreditgivaren värdera en bostad?
Följande krav bör inkluderas
Kreditgivaren ska ha interna instruktioner för värdering och krav på värderaren
Värderingen ska ske med hjälp av intern eller extern värderare
Värderaren ska ha god och aktuell kunskap om bostadsmarknaden
Extern värderare ska vara godkänd av kreditgivaren och oberoende
Intern värderare ska utses och får inte vara delaktig i kreditbeslutet
Vilka krav ställs på en marknadsvärdering enligt lagen om verksamhet med bostadskrediter?
Krav
Syftet med värderingen ska framgå
Värderingen ska vara skriftlig och innehålla relevanta uppgifter om bostaden
värderarens namn och företag ska anges
Eventuella osäkerheter i värderingen ska framgå
Olle ska köpa en bostad som värderas till 900 000 kr +- 100 000 kr. Till vilket värde kan den belånas?
I ett normalt marknadsläge kan bostaden belånas till 85 % av marknadsvärdet, detta fall 900 000 kr dvs 765 000 kr.
Olle lånar 765 000 kr. Hur mycket ska han amortera?
Pga 765 000 kr motsvarar en belåningsgrad på 85 % av marknadsvärdet ska han amortera 2 % av kapitalskulden, vilket blir 15 300 kr per år och 1 275 kr per månad
Efter 1 år har marknadspriserna stigit med 15 % och Olle har även renoverat, så han anser att hans bostad har ett marknadsvärde på närmare 1 100 000 kr. Kan han göra en ny värdering för att minska sin amortering?
Nej. Finansinspektionen har i sina amorteringskrav sagt att en bostad kan omvärderas vart femte år för att förändra amorteringen. Enda undantaget är vid större renovering som har stor påverkan på marknadspriset
Många boendespekulanter ansöker i dag om ett automatiserat lånelöfte på bankens webbplats. Vad innebär det?
Kreditgivaren har enbart beviljat ett kreditbelopp baserat på att kundens uppgifter stämmer. Lånelöftet är ej bindande
Vad behöver kreditgivaren ytterligare kontrollera innan ett bolån definitivt kan beviljas?
Eftersom ett automatiserat lånelöfte är beviljat under förutsättningar att kunden lämnat korrekta uppgifter måste kreditgivaren få kundens inkomstuppgifter bekräftade. Ofta sker detta via kontroll mot en kreditupplysning men ibland behövs arbetsintyg. När kundens återbetalningsförmåga är säkerställd måste kreditgivaren godkänna den tänka bostaden som säkerhet
Vad är ett svävarvillkor i ett köpekontrakt?
Ett villkor i köpekontraktet som ska uppfyllas för att köpet ska bli bindande. T.ex att köparen ska bli beviljad lån eller besiktiga bostaden, Ett svävarvillkor kan innebära att köpet återgår
Vad är ett handpenningslån?
Ett tillfälligt lån för att betala handpenningen, som vanligtvis betalas i samband med undertecknandet av ett köpekontrakt
Vad är ett överbryggningslån?
Ett tillfälligt lån för att betala köpeskillingen på tillträdesdagen. detta är vanligt i de fall då köparen ännu inte fått likviden på den bostad de säljer
T och E köper en villa för 2 mkr och är beviljade bolån på 1,5 mkr. De säljer sin gamla lägenhet för 1 mkr, där de har ett bolån på 500 000 kr, men tillträdet till den lägenheten är en månad senare. Nu ska de betala en handpenning på 200 000 kr, men alla pengar är låsta i lgh. förklara hur du kan hjälpa dem.
De kan få handpenningslån på 200 000 kr vid köpekontraktet undertecknande.
Vid tillträdet till den nya villan utbetalas det nya bolånet på 1,5 mkr samt ett överbryggningslån på 300 000 kr och de kan då betala full köpesskilling
Detta innebära att T och E under 1 månad har lån på sammanlagt 2,5 mkr. På försäljningsdagen löser de sitt gamla bolån, handpenningslånet och överbryggningslånet på totalt 1 mkr och har nu ett bolån på 1,5 mkr
Utöver bolånet har dina kunder nu fått god bolånerådgivning, nämn några saker du nämnt för dina kunder som gör att deras vardagsekonomi är tryggare.
Buffertssparande (viktigt för kommande renoveringar och eventuella förändringar i budgeten)
Amortering (minskar skuld och ger lägre räntekostnader)
Försäkring mot inkomstbortfall (kunder är medvetna om hur eventuell sjukdom, arbetslöshet eller dödsfall påverkar deras disponibla inkomst)
Bodelning (hur eventuell bodelning sker vid skilsmässa eller dödsfall
Sambo (medvetna om sambolagen och arvsregler)
