obligation vendeur et obligation acheteur

Question 1

quelle sont les obligations vendeur

Answer 1

1. Délivrer (conforme à sa destination : identité, quantité : qualité)
2. Garantir la chose qu’il vend (garantie éviction / garantie contre vices cachés)

Question 2

quel est lieu de délivrance contrat de vente ?

Answer 2

« À défaut d’une autre désignation par la loi, le contrat ou le juge, le paiement doit être fait au domicile du débiteur.

Question 3

quelle sont les obligations de l’acheteur ?

Answer 3

1. Retirer la chose vendue
2. Payer le prix de la vente

Question 4

Qu’est ce que l’obligation de délivrance ?

Answer 4

Délivrance: transport de la chose vendue en puissance et possession de l’acheteur.
- Soit livraison
- Soit information à l’acquéreur de récupérer la chose à tel endroit
➡︎ Obligation de délivrance implique la délivrance de la chose mais aussi celle d’une chose conforme à sa destination.

Question 5

Qu’est ce que la conformité quant a l’identité de la chose vendue ?

Answer 5

Cela veut dore que lorsque la vente porte sur quelque chose de certain, il doit délivrer ce corps certain et non de quelque chose de similaire
Le créancier peut accepter autre chose que ce qui lui ait du, mais il n’a pas l’obligation.

Question 6

Qu’est ce qu’un manquement du vendeur quant à la délivrance d’une chose ?

Answer 6

s’il y a des différences: non conformité.
Jurisprudence: une différence purement esthétique peut être considérée comme un manquement du vendeur à la délivrance d’une chose conforme.

Question 7

Qu’est ce que la conformité quant à la qualité de la chose vendue ?

Answer 7

Il est jugé d’au titre, le vendeur doit vendre à l’acquéreur une chose dont le but était recherché.
Après une série d’arrêts, la Cass est revenu à une vision plus stricte de la distinction entre « obligation de jugement » et « obligation de garantir ».
➡︎ 5 mai 1993: Un défaut rendant la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée est un vice correspondant à un vice caché. En revanche une différence objective entre la chose promise et celle délivrée constitue un manquement à l’obligation de délivrance conforme.
- Ex: Inconstructibilité d’un terrain que l’acheteur a acheté comme étant constructible: Est-ce que c’est pas conforme ou est ce que c’est un vice caché? Il est jugé que c’est un vice caché.
- Ex: Maison connait des désordres dans la toiture à cause de la mauvaise qualité des ardoises qui ne sont pas de la qualité mentionnée au contrat de construction. Est ce un vice caché ou un problème de délivrance d’une chose non conforme? Par la CA, les ardoises n’éteint pas conforme au document contractuel, ca veut dire que la CA a résonné sur un argument de délivrance, et bien la CA a violé les textes…

En revanche: l’inaptitude d’une chose à l’utilisation contractuellement prévue constitue un manquement à l’utilisation de délivrance conforme. (En l’est: véhicule pour handicapé et contrairement a ce qui était marqué, il était pas assez robuste).

➡︎ Cas particulier: Il arrive que des contrats de ventes soient conclus sur la base d’échantillon: cad que l’acheteur n’a pas vrmt connaissance de la chose mais d’un échantillon, dans ce type de vente le contrat n’est pas fait que si la chose comporte bien toutes les choses de l’échantillon. C’est donc une approche objective.

Question 8

Qu’est ce que la conformité quant à la contenance de la chose vendue ?

Answer 8

La délivrance des fruits
« La chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente. Depuis ce jour, tous les fruits appartiennent à l’acquéreur. »
La délivrance des accessoires
«L’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. » (pas ordre public)

Accessoire :
choses corporelles, nécessaires au bon fonctionnement de la chose vendue.
des droits incorporés à la chose
S’agissant des biens immobiliers: ceux nécessaires à l’usage normal du bien vendu ou qui est d’usage d’admettre à la disposition de l’acquéreur.
- Il a été jugé que le matériel de sonorisation est indispensable à une attraction foraine. Cet accessoire n’est pas relatif au prix de la chose.
- Vente fond de commerce, le cédant devait délivrer les distinctions honorifiques attachées au fond de commerce et autorisation administrative.
- Emballage aussi.

La délivrance des droits personnels :
Pas de transmission des droits et obligations personnelles du vendeur vers l’acquéreur en principe. (Droits, action, DI)

Sauf
- Quand il y a une convention de cession des droits ou actions
- Une disposition législative en ce sens.
- Obligation de garantie

Les droits sociaux: Le vendeur de droit sociaux ne peut plus agir contre les administrateurs de la société au titre des manquements que ceci auraient fait avant la cession: Cass Comm. 26 janvier 1970.
Mais elle juge aussi que l’acquéreur de droit sociaux peut exercer de telle action contre les administrateurs qui auraient commis dans manquement avant la cession: Cass 4 juillet 1995.
↳Pas tout à fait la même solution que pour la vente d’immeuble.

⚠️ Avec une exception importante: concerne l’obligation de garantie depuis se transfert automatiquement aux sous acquéreurs en tant qu’accessoire de la chose vendue. Donc en cas de vente successives d’un même bien la garantie de n’importe quel vendeur peut être actionnée par l’acquéreur final.
Dans d’autres arrêts:


Question 9

Qu’est ce que la délivrance ( obligation vendeur) ?

Answer 9

«La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. »
Il faudrait dire que la délivrance est une prestation fait par le vendeur au terme duquel l’acquéreur peut avoir sa chose entre ses mains.
Obligation qui doit être spontanément faite par le vendeur et passe à ses héritiers.

Question 10

Quels sont les différents modes de délivrance ?

Answer 10

« La délivrance des effets mobiliers s’opère :
1. par la remise de la chose (remise matérielle)
2. par la remise des clefs des bâtiments qui les contiennent (remise symbolique)
3. par le seul consentement des parties, si le transport ne peut pas s’en faire au moment de la vente, ou si l’acheteur les avait déjà en son pouvoir à un autre titre.
Les frais de délivrance sont à la charge du vendeur et ceux l’enlèvement à la charge de l’acheteur.
↳ Sauf s’il y a eu stipulation contraire.

Exécution de l’obligation de délivrance, vendeur doit livrer informations, renseignement conseil.
Quand une information n’a pas été donnée on peut agir en responsabilité contractuelle
➡︎ Souvent y’a une obligation de conseil, d’assistance. Conseil: pour un choix de matériel adapté à ses besoins (obligation du vendeur).
⚠️ Plus la chose vendue est technique plus l’obligation est forte.

Question 11

Quel est le devoir du vendeur en ce qui concerne les choses dangereuses ?

Answer 11

La jurisprudence va plus loin et met à la charge du vendeur un devoir de mise en garde. Celle-ci pèse sur tout vendeur, professionnel ou profane.

Question 12

Quel et le principe du moment de la délivrance ?

Answer 12

« La délivrance dans le temps convenu entre les parties »
➡︎ Si le vendeur manque à la délivrance entre les parties, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou la mise en possession si le retard n’est que du fait du vendeur (si le retard cas de force majeur ca ne s’applique pas).
Il faut donc interpréter la volonté des parties. Quand celui ci n’évoque pas quand l’obligation de délivrance doit être exécutée et bien le juge doit se fier aux usages
⚠️ Clause : dans les contrats de vente qui permettent au seul vendeur de fixer le moment auquel il exécutera son obligation de délivrance sont abusives.

Question 13

Quelles sont les conditions pour caractériser les vices ?

Answer 13

Le vice doit être d’une
1. certaine gravité
gravité suffisante pour permettre à l’acquéreur d’agir. Les juges ont un pouvoir souverain d’appréciation.
Le vice est considéré comme suffisamment grave lorsqu’il empêche l’utilisation normale de la chose. Ou rend l’utilisation de la chose dangereuse pour l’acquéreur ou pour les tiers

2. caché
   il doit établir que le vice était caché au moment de la vente, au moment de la délivrance.
   ⚠️ Si l’acquéreur connaissait le vice, il achetait à ses risques et périls donc pas vice caché

Quels sont les diligences à accomplir par l’acquéreur pour vérifier qu’il n’y a pas de vice caché?
1. Lorsque l’acquéreur n’est pas un professionnel, le vice est considéré comme caché s’il ne se révèle pas à l’occasion des investigations normales.
2. Lorsque l’acheteur est un professionnel, il est attendu + de lui donc implique qu’il procède à des vérifications supplémentaires minimales.
↳ La jurisprudence juge que la réception de la chose n’emporte pas renonciation à la garantie.

3. antérieur à la vente.
   L’acquéreur qui souhaite agir doit prouver la réunion de toutes les conditions précédemment énumérées.
   Il peut avoir un chevauchement entre l’application des vices cachés et la responsabilité du fait des produits défectueux. Le justiciable doit choisir sur quel terrain il va agir.

Question 14

Qu’est ce qu’un vice ?

Answer 14

Le vice est un défaut de la chose, qui la rend impropre à l’usage à laquelle on la destine. Ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise, ou eu à moindre prix s’il l’avait connu.

Question 15

Quelles sont les conséquences du vice ?

Answer 15

Le vice est caractérisé par ses conséquences. La faute du vendeur est un élément indifférent.
Le vice s’identifie à toutes défectuosités qui empêche la chose de rendre les services habituellement attendus, ou les services inhabituels mais que l’acquéreur avait signalé au vendeur.
Cela peut être un mauvais état, un mauvais fonctionnement, impossibilité de s’en servir dans des conditions satisfaisantes…
le vendeur professionnel d’un bien est irréfragablement connaitre son vice, est présumé être de mauvaise foi. C’est pour faciliter les DI des acquéreurs. Donc Les vendeurs ne peuvent pas utiliser la défense de l’ignorance du vice caché.

Question 16

Quelle est la méthode pour prouver l’antériorité du vice ?

Answer 16

Pour les choses d’une certaine valeur, cela obligera l’acquéreur à recourir à l’expertise.
1. Quand il y a un doute ou une complication, l’avantage est d’agir sur la garantie du fait des produits défectueux: c’est au producteur / distributeur / vendeur de prouver que le défaut n’existait pas au moment où le produit a été mis en circulation.
2. Si l’acquéreur prend la décision d’agir sur le terrain de la garantie du C.Conso : il bénéficie d’une présomption, tous les défauts de conformité sont présumés à avoir existé au moment de la délivrance. Le vendeur doit le prouver. Dans le CC: l’acquéreur de rapporter la preuve de l’antériorité.

Question 17

Quels sont les effets si le vice est pendant le transport ?

Answer 17

Entre commerçants: article dans le C.Co: la marchandise sortie du magasin du vendeur et de l’expéditeur voyage aux risques et au périls de celui à qui elle appartient (sauf recours contre le chauffeur…). ➡︎ Les marchandises voyagent aux risques de l’acquéreur déjà propriétaire au moment du transport. Donc vendeur ne devra pas la garantie des vices cachés.

Question 18

Quelle est l’option de l’acquéreur en action de garantie ?

Answer 18

l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

Choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire.
Dans certaines hypothèses, l’acquéreur va agir que sur le fondement d’une des deux actions:
- Il est jugé que l’acquéreur doit agir sur le fondement de l’action rédhibitoire lorsque le défaut de la chose rend la chose dangereuse pour l’acquéreur ou pour les tiers.
- Inversement, l’acquéreur ne pourra agir que grâce à une action estimatoire s’il n’est pas en mesure de restituer la chose.
➡︎ L’acheteur peut agir grâce à une action rédhibitoire lorsqu’il n’est pas en mesure de la restituer: lorsqu’elle a disparu à cause du vice dont elle a été affectée.

Question 19

Qu’est ce que le principe de l’action rédhibitoire ?

Answer 19

Cette action aboutie à un anéantissement du contrat, c’est une action en résolution. On restitue la chose contre le prix. « Si la chose qui avait des vices a péri par suite de sa mauvaise qualité, la perte est pour le vendeur, qui sera tenu envers l’acheteur à la restitution du prix et aux autres dédommagements expliqués dans les deux articles précédents. ».
En règle général, l’acheteur doit restituer la chose.
les juges refusent d’indemniser le vendeur pour l’usage qu’a pu retirer l’acquéreur de la chose qui s’est écoulé entre le jour de la vente et le jour de la restitution. Exemple: arrêt de la 1e Civ du 11 mars 2003.
Le vendeur doit restituer le prix, mais si la chose a perdu de sa valeur: la créance de l’acquéreur est égal non pas au prix convenu, mais à la valeur effective au jour de la vente de la chose remise: 1e Civ du 8 mars 2005. Et Le vendeur ne peut pas être tenu de verser + que le prix qui lui a été versé: 1e Civ du 25 mars 2003.

Question 20

Qu’est ce que le principe de l’action estimatoire ?

Answer 20

Ce n’est pas une action en résolution, mais une action en réduction du prix payé par l’acquéreur. Il estime que l’usage qu’il retire de la chose ne justifiait pas le prix qu’il a payé.
➡︎ La somme devra être arbitrée par l’expert(s). En effet, le juge ne peut pas fixer le prix.

Question 21

Qu’est ce que le principe de l’exécution en nature ?

Answer 21

L’acquéreur peut préférer agir sur le terrain du droit commun. Par définition, le vendeur qui vend un bien avec un vice caché n’a pas correctement exécuté ses obligations. Donc, l’acquéreur peut le contraindre en justice à exécuter ses obligations en nature, c’est à dire lui délivrer un bien sans vice caché. Cela passe soit par un remplacement ou par une réparation de la chose.
Rien interdit à l’acquéreur d’agir par l’inexécution des obligations contractuelles contre le vendeur pour obtenir des DI destinés à indemniser le préjudice consécutif.
On a des textes qui envisagent des DI dans le droit commun de la vente.
Ce texte n’est applicable que lorsque le vendeur connaissait le vice de la chose. Sauf comme on le sait, le vendeur professionnel est irréfragablement connaitre les vices de la chose qu’il vend. Donc tous les vendeurs professionnels devront des DI depuis cet arrêt de 1965.

Les DI peuvent assurer:
- Les frais occasionnés par la vente
- Tous les préjudices d’ordre matériel ou moral
- Pour les pertes éprouvées (dépenses engagées avant de voir le vice caché)
⚠️ « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. ».

Question 22

Quel est le principe des titulaires de l’action en garantie ?

Answer 22

Les actions en garantie sont des accessoires de la chose vendue. Elle se transmet donc de propriétaire en propriétaire.
Le sous sous acquéreur jouit de l’action en garantie des vices cachés.
Acquéreur immédiat
Sous acquéreur

Question 23

Qu’est ce que la garantie de l’acquéreur immédiat ?

Answer 23

L’acquéreur immédiat est celui systématiquement visé par les articles du CC.qu’il est titulaire de l’action en garantie des vices cachés.

Parfois, le droit de propriété est partagé. Quand il y a un démembrement de propriété avec un nu-propriétaire d’un coté et un usufruitier de l’autre, il faut distinguer selon la nature de l’action en justice engagée:
- Si les personnes agissent sur le terrain de l’action rédhibitoire (action en résolution): c’est un acte de disposition donc c’est au nu propriétaire d’agir.
- Lorsque l’action engagée est estimatoire: c’est l’usufruitier qui est fondé à agir car cela ressort de l’utilité du bien.

Question 24

Qu’est ce que l’action en garantie du sous acquéreur ?

Answer 24

La garantie est un accessoire nécessaire de la chose, il y a transmission de la garantie à chaque propriétaire successif. Cela signifie que la solution n’est pas réservée au contrat de vente mais à tout contrat translatif de propriété.
Cette action est de nature contractuelle et même nécessairement contractuelle: arrêt 1e Civ du 21 juin 1988.

➡︎ La C.Cass a admis que le vendeur poursuivi peut opposer à celui qui le poursuit (ex: sous acquéreur) toutes les clauses du contrat qui étaient insérées dans l’acte conclu avec son acquéreur immédiat: arrêt 1e Civ du 27 janvier 1993, arrêt de la 1e Civ 1988 « Clic clac photo ».

Question 25

Est ce que le maître de l’ouvrage peut agir en garantie des vices cachées ?

Answer 25

La même question peut se poser pour des contrats d’entreprise. Tous les contrats d’entreprise ne sont pas translatifs de propriété (ex: médecin, architecte, avocat..). Mais dans certains contrats il y a des transferts de propriété.
Est ce que le MO peut agir grâce à une action contractuelle contre l’entrepreneur?
Oui.
Est ce que le MO peut agir grâce à une action contractuelle contre le fournisseur? Oui: arrêt « Clic clac photo ».
1e Civ du 29 mai 1984 « Perrusson-Robert »: le MO tout comme le sous acquéreur se voit transmettre la garantie du par le fabricant, il peut agir contre celui-ci que par cette voie contractuelle.

Question 26

Est ce que le locataire ou le preneur peut agir en garantie des vices cachées ?

Answer 26

Il peut pas engager action en justice en garantie des vices caché, Non car ils ne sont titulaires d’aucun droit réel sur le bien. Ils pourront agir sur une action extra-contractuelle.

Question 27

Est ce que le locataire- acheteur peut agir en garantie des vices cachées ?

Answer 27

Non pas possible qu’il peut agir en garantie des vices cachés? ➡︎ Non car tant que le locataire acheteur n’a pas levé l’option, il n’a pas de droit réel. Il pourra agir en garantie des vices cachés une fois qu’il aura levé l’option.

Question 28

Est ce que l’emprunteur peut agir en garantie de vices cachées ?

Answer 28

Non, il ne peut pas engager cette action. Le prêt à usage n’est pas un contrat translatif de propriété. Donc, il ne peut pas agir car il n’a pas la propriété du bien prêté.

Question 29

Est ce que les tiers peuvent agir grâce à une action contractuelle contre les propriétaires antérieurs à la chose qui lui auraient causé un dommage?

Answer 29

À priori non car pas de contrat. Mais, il est arrivé que les tiers se voient reconnaitre le bénéfice d’une stipulation pour autrui implicite leur ouvrant une action contractuelle directe. Exemple: 1e Civ du 17 décembre 1954: sang contaminé suite à une transfusion sanguine.

L’exercice de l’action en garantie : délai et point de départ du délai
en fixant un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.
Il existe d’autres délais dans des codes spéciaux:
- Code rural (vente d’animaux) avec des délais exactement court lorsque le vice caché consiste dans une maladie visée par des textes règlementaires: 10 à 30 jours.
- Code du travail: machine faisant courir un danger aux travailleurs à compter d’1 an de la délivrance.
- C.Conso: à compter de la délivrance. 2 ans

Il y a eu du contentieux si l’acquéreur était prescrit au moment où il agissait si le retard dans les délais pour agir était imputable au comportement du vendeur. La jurisprudence: les acquéreurs ne sont pas prescrits si le dépassement du délai est imputable au comportement fautif du vendeur.

Exemple: le vendeur laisse trainer en longueur les réparations promises pour la correction du vice caché. Il exécute des grosses réparations fortunes. Le faut que le vendeur fait croire à l’acquéreur que les interventions successives feront disparaitre le vice caché, permettant à l’acquéreur de voir son action recevable même s’il a agit plus de 2 ans après avoir découvert le vice. ➡︎ Même solution pour les pourparlers

Question 30

Est il possible d’avoir des clauses qui excluent la garantie ?

Answer 30

« Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ».
« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie .

Question 31

Est il possible d’avoir des clauses qui peuvent étendre les garanties ?

Answer 31

Ces clauses aménagent souvent également l’obligation de renseignement, d’obligation, de conseil, de mise en garde: donc excluant sa responsabilité après.

Les informations données par le vendeur sur les modalités d’utilisation du bien sont sujet à une appréciation globale par les juges. Exemple: 3e Civ 2000: juges décident qu’une information trompeuse donnée par le vendeur à l’acquéreur ne peut donner lieu à une clause restreignant la garantie des vices cachés.

⚠️ Les clauses limitatives ou exonératoires sont considérées comme nulles lorsqu’elles émanent d’un contrat de vente conclu entre professionnel et non professionnel (C.Cass: 1945 « Saint d’esprit » vu plus haut).
Sur la loi des produits défectueuses: prohibent à toute dérogation aux règles de la responsabilité des produits défectueux.
Issu d’une loi de 1993 C.Conso: clause qui écarterait la responsabilité du vendeur en cas de dommage corporel serait réputée non écrite comme une clause abusive.

Question 32

A quel moment ses clauses limitant la garantie ont elles de la valeur ?

Answer 32

Ces clauses ne peuvent avoir de valeur qu’à supposé le vendeur de bonne foi. Le vendeur de bonne foi est celui qui ignorait le vice de la chose. S’il connaissait le vice: c’est un dol.
⚠️ Dans quelques domaines particuliers, la loi prohibe pour des raisons d’ordre public des choses présentant des vices ou des dangers. Ex: machine ou équipement pour les travailleurs.

Question 33

A quel moment ses clauses limitant la garantie prennent elles effets ?

Answer 33

Cette clause ne peut produire effet que si elle a été acceptée par l’acquéreur.
Trois cas peuvent se présenter:

• Clause dans un contrat de vente entre pro et non pro:
  ➡︎ La jurisprudence prive d’efficacité ces clauses: affaire du pain maudit.
  Cas particulier où un non professionnel va se voir opposer des clauses limitatives / exonératoires des vices cachés: c’est le cas dans lequel l’acquéreur non pro n’agit pas contre le vendeur mais le vendeur antérieur. Dans ce cas, le vendeur poursuivi peut opposer au sous-acquéreur les clauses qu’il y avait dans le contrat avec son propre acquéreur.
• Clause dans un contrat de vente entre 2 pro:
  ➡︎ La jurisprudence va dans le même sens: elle refuse de faire produire effet en principe.
  : lorsque le vendeur pro et l’acheteur pro sont de la même spécialité, alors par exception, les juges acceptent de faire produire effet à ces clauses au motif que l’acheteur pro avait toutes les compétences au moment de la mise à disposition du bien pour voir les vices / défauts.
• Clause dans les ventes entre un vendeur non pro et un acheteur (pro ou pas):

Différence entre le vendeur pro et non pro: le vendeur non pro n’est pas présumé connaitre les vices. L’acquéreur qui entend agir entre le vendeur non professionnel doit apporter la preuve que ce vendeur non pro avait connaissance du vice pour obtenir des DI.
On en déduit donc que ces clauses peuvent produire effet dans les ventes conclus par un vendeur non pro au condition que l’acquéreur ait bien accepté la clause.

Ces clauses sont extrêmement fréquentes en matière immobilière, en cession de commerce.

Les clauses renforçant la garantie
Dès lors qu’une clause dans un contrat de vente élargi les garanties légales, aucune règle d’ordre publique s’oppose à leurs efficacités.

Question 34

Qu’est ce que la garantie d’éviction du vendeur ?

Answer 34

Elle semble être la conséquence d’obligation d’assurer à l’acheteur la possession paisible de la chose vendue. Quand le vendeur est tenu à la garantie d’éviction, ce n’est pas parce qu’il a insuffisamment rempli son obligation de procurer la possession à l’acquéreur, c’est plutôt que le vendeur n’a pas correctement exécuté son obligation de bonne foi, ou pas complètement transféré la propriété prévue au contrat.
La garantie d’éviction existe de plein droit, il n’est pas nécessaire de la stipuler, article 1626 de la CC.

Question 35

Quel est l’étendu de la garantie d’éviction ?

Answer 35

« La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires. »
La garantie d’éviction est celle que doit le vendeur d’assurer la possession paisible à l’acquéreur.
Si l’acheteur ne possède pas paisiblement la chose achetée, c’est que le vendeur n’a pas bien exécuté son obligation de délivrance, sous entendu qu’il aurait délivré un truc ou l’acheteur n’a pas la pleine propriété. Ex: Vendeur a caché à l’acheter une servitude de passage (une personne qui passe).

Art 1626: « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. »
Exception : Quand cession des parts d’une SCI. Dans ce cas le cédant est tenu (1693) doit en garantir l’existence.


Question 36

Quelles sont les obligations qui pèsent sur le vendeur du à la garantie d’éviction ?

Answer 36

2 obligations:
- Une d’abstention: le vendeur doit s’abstenir d’une telle revendication

- Créer à la charge du vendeur une sorte de protection de l’acquéreur, il doit le faire y compris contre les risques d’éviction de tiers

Question 37

Qu’est ce que l’obligation d’abstention du vendeur ?

Answer 37

la garantie du fait personnel
S’impose à tout vendeur : a l’obligation de n’accomplir aucun acte de nature à priver la propriété ou la possession de l’acheteur. ➡︎ Ordre public. 
Il ne doit se contredire au détriment de l’acquéreur.
Ça lui retire, après la vente, le droit de conserver des droits sur le bien vendu.
La garantie du fait personnel est d’OP.
L’obligation de garantie du fait personnel est perpétuelle, de sorte que 30 ans après il ne peut pas d’exonérer de ne plus y être tenu.

Ex: Imaginons vente d’un terrain, l’acquéreur ne prend pas possession du bien et donc le
vendeur en profite pour jouir du terrain pendant plus de 30 ans, faut-il l’autoriser a proscrire la propriété vendue? ➡︎Non car il y aurait une contradiction car y’a eu vente, peu importe la durée passée. De plus la garantie d’éviction est due.

Question 38

Qu’est ce que l’obligation de protection du vendeur ?

Answer 38

la garantie du fait des tiers
Le vendeur doit protéger l’acquéreur contre les revendications des tiers qui prétendraient avoir un droit sur la chose vendue. Cela réduirait la droit reçu par l’acquéreur.
2nd idée: Quand l’acquéreur doit se défendre dans une action en justice contre des tiers qui prétendent avoir des droits sur le bien vendu (antérieur à la vente), seul le vendeur est en mesure d’apporter devant le tribunal les dispositions qui s’imposent.
Toutes les infos doivent être données à l’acquéreur pour se défendre.

Question 39

A qui profite de la garantie d’éviction ?

Answer 39

tous les ayants cause de l’acquéreur.
La garantie du fait personnel est due à l’acquéreur mais aussi à tout ceux qui tiennent des droits sur la chose vendue (héritiers, sous acquéreur, donataire).
Il en va de même dans l’hypothèse ou l’acheteur vend le bien avec un sous acquéreur avec une clause formelle de non garantie (précision qui dit qu’on ne peut rechercher la garantie).
Ici, le sous-acquéreur peut fournir des demandes directement vers le vendeur.

Question 40

Par qui est due la GV ?

Answer 40

Il faut distinguer selon garantie du fait personnelle ou du fait des tiers

Question 41

Qu’est ce que la garantie du fait personnel en garantie d’éviction ?

Answer 41

Elle est due par celui qui a transmis la propriété sur le bien. Aussi bien le vendeur que le donateur. Le donateur doit la garantie de son fait personnel. Car la garantie du fait personnel est l’exigence minimale sur la parole donnée.
Elle est aussi due par les ayants causes à titre universel de ces personnes, lorsque le vendeur décède et qu’il laisse plusieurs héritiers, chacun sera tenu pour le tout et invisiblement de la totalité de la garantie d’éviction.
L’obligation d’abstention que garantie cette garantie est une obligation indivisible.

Question 42

Qu’est ce que la garantie du fait des tiers en garantie d’éviction ?

Answer 42

Différence: car sinon, la garantie n’est due que celui qui a transmis son droit qu’à titre onéreux. Le donateur est moins engagé que le vendeur.
Cette garantie s’impose aussi aux ayants causes universels.
Quand plusieurs co-vendeur: chacun est tenu à la garantie du fait des tiers pour le tout.

Il doit cette garantie même s’il a vendu un bien qui lui appartenait en partie. Donc la vente de la chose d’autrui fait naitre une garantie.

Question 43

Quels sont les faits ouvrant droit à garantie ?

Answer 43

Il faut qu’il soit évincé en tout ou partie de la cause de la propriété de la chose vendue: ça trouble dans la jouissance paisible de la chose à laquelle il a le droit.
La nature du trouble qui ouvre droit à garantie n’est pas la même selon qu’on soit au niveau de la garantie du fait personnel ou celle des tiers.

Question 44

Qu’est ce que les faits ouvrant droit à la garantie du fait personnel ?

Answer 44

i. Troubles de fait
ii. Troubles de droit

Question 45

Qu’est ce que les troubles de faits ?

Answer 45

Il y a trouble de fait lorsque le vendeur a un comportement qu’il ne prétend pas fonder sur un droit mais qui entraine pour l’acheteur la privation totale ou partielle de la jouissance de sa propriété.
Ex: Un vendeur propriétaire d’un grand terrain vend une partie du terrain à un acheteur.
Il conserve donc une partie de là où il a fait sa maison et l’autre aussi.

Ici le vendeur va édifier sur la partie du terrain dont il est resté propriétaire des constructions qui vont avoir pour effet de grever la servitude de vue dont bénéficier l’acheteur avant la construction mais aussi de modifier l’éclairage et l’aération dans la maison que l’acheteur s’est fait construire.
↳Le problème c’est que le vendeur est dans son droit mais son comportement qui se révèle préjudiciable à l’acquéreur et qui ne se fonde pas sur une règle de droit.
↳On est en droit ici de considérer dont le trouble dont il s’agit (l’ombre) est un trouble de fait et celui ci permet à l’acquéreur d’engager la responsabilité personnelle du vendeur.

Question 46

Qu’est ce que les troubles de droit ?

Answer 46

Quand le vendeur porte à la propriété de l’acquéreur une atteinte qu’il prétend fonder sur un droit subjectif dont il serait titulaire.
Ex: Manque à son obligation de garantie de son fait personnel, le vendeur qui vend un immeuble alors que la première vente n’a pas été publiée.

Ce qui est pas simple est que quand un même bien est vendu 2 fois de suite par le même vendeur, ca n’est pas toujours le premier acquéreur qui l’emporte sur le 2nd mais celui qui publie en 1er.
En matière de droit d’auteur: 27 mai 1986: l’auteur de la pièce de théâtre la cage aux folles: l’auteur cède ses droits d’adaptation cinématographique à un premier producteur.
Il est précisé dans le contrat qu’il se réserve les droits d’adaptation de la pièce en comédie musicale. Des années plus tard ce même auteur autorise un 2nd producteur audiovisuel à adapter au cinéma l’oeuvre tiré de la comédie musical. Le premier producteur
↳ Condamne l’auteur de la pièce de théâtre sur le fondement de la garantie du fait personnel sur le fondement d’un trouble de droit.

L’obligation du fait personnel subsiste même quand le vendeur a acquis une nouvelle qualité juridique. Imaginons que le vendeur vende un bien qui ne lui appartienne pas et quelques temps plus tard il hérite du véritable prioritaire, peut il agir en revendication du terrain.
Réponse négative, c’est la même personne, il a vendu, il n’échappe pas à sa garantie d’éviction. En droit on privilégie la personne de bonne foi.

Question 47

Qu’est ce que les faits ouvrant droit à la garantie du fait des tiers ?

Answer 47

la garantie n’est due que si le trouble est un trouble de droit.
Théoriquement, tous les troubles venants des tiers devraient permettre à l’acquéreur d’agir sur la garantie du fait des tiers. ➡︎ Cela n’a pas été suivi par juris et la doctrine.

Art 1725 qui dit que ce texte n’est applicable qu’en cas de trouble de droit. Ils (Cassation) ont considéré de même en droit de bail et de la vente.

La Cass a jugé que ce qui va l’aider pour le bail cela devait être étendu pour la garantie d’éviction.
qu’il a connaissance d’arguments qui pourraient être opposés aux tiers par l’acquéreur.

C’est ca qui explique que la garantie du fait des tiers ne va garantir la protection de l’acquéreur que contre des troubles de droits car contre ceux de faits c’est une situation ou la présence du vendeur n’a aucune utilité.

Si on va plus loin on constate dans 1626 le Code distingue 2 types de troubles de droits:
- Trouble de droit constitue une éviction
- Trouble de droit constitue une charge non déclarée.

Question 48

Quels sont les 2 types de troubles de droits pour les faits ouvrant droit à la garantie du fait des tiers ?

Answer 48

• Trouble de droit constitue une éviction
• Trouble de droit constitue une charge non déclarée.

Question 49

Qu’est ce que le trouble de droit constitue une éviction pour les faits ouvrant droit à la garantie du fait des tiers ?

Answer 49

Dès que l’acquéreur n’a pas l’intégralité du droit qu’il a acquis car tout ou partie du droit doit appartenir à un autre.

Juge exige que le trouble soit actuel (opposition à éventuel), ce qui signifie que l’acquéreur peut agir quand l’éviction est réelle et non pas quand il a des craintes d’être évincé. ➡︎ Obligation d’attendre que le dommage existe pour agir en justice.
Il a été jugé que quand l’acquéreur avait connaissance d’un danger qui le menace, il ne peut agir soit en résolution de la vente, éventuellement en annulation de la vente, éventuellement au cas ou le vendeur aurait vendu en faisant un crédit à l’acquéreur, il (acquéreur) pourrait suspendre le paiement.

Ce texte dit que quand y’a … parmi tt les possibilités que la loi ouvre à l’acquéreur y’a pas possibilité d’agir sur la garantie du fait du fait des tiers, il peut juste suspendre le paiement.
Néanmoins il existe un mouvement d’arrêts, à partir début 20eme qui autorise les acquéreurs à se fonder sur la garantie d’éviction lorsqu’ils ont une juste crainte d’éviction. ➡︎ C’est à dire quand le risque de réalisation de l’atteinte est élevée.

Agir pour obtenir cessation des comportements ou des actes accomplis par les tiers. La jurisprudence en dehors de tout texte a apportée certaines limites:
- L’acheteur ne peut invoquer la garantie qu’à la condition que la cause de son addiction soit antérieur à la vente.
- Que cette éviction ne résulte pas d’une faute de sa part.

Il a été jugé que la garantie dont on parle ne doit pas être écartée quand la cause d’éviction bien qu’extérieur à la vente est due du fait personnel du vendeur (exception à ce qu’on vient de dire).

Ex: Quand un même vendeur vend 2 fois de suite un bien à 2 personnes différentes.
Ici le premier acquéreur peut agir contre le vendeur sur la base de 1645 du code civil: « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. » 1H26. (je crois que c’est par exception

Cas particuliers: Bien que l’éviction soit due au fait personnel du vendeur il ne sera pas possible
d’agir: Le fait du prince: quand l’état cède un terrain à un acquéreur et plus tard ils nous dégage (motif d’intérêt général).

Question 50

Qu’est ce que le trouble de droit constitue une charge non déclarées pour les faits ouvrant droit à la garantie du fait des tiers ?

Answer 50

C’est quand l’acquéreur n’est pas évincé mais subi une diminution de la jouissance du bien.
➡︎ Concernant la question des servitudes ou tout ce qui lui ressemble.
Tel que rédigé le vendeur doit déclarer les servitudes mais on se rend compte qu’en pratique c’est pas le cas (en matière immo le notaire).
Différences:
- Avec la mise en jeu du fait des tiers. Cette garantie ne peut être mise en oeuvre que dès la découverte de la charge non déclarée. Que pour les troubles actuels. La juste crainte d’une charge non déclarée ne permettrait pas à l’acquéreur d’agir sur le terrain de la garantie du fait des tiers.
- Il importe peur que l’acheteur ait connu le risque d’éviction au moment de la vente.

Mais le notaire lui même ne connait pas lui même toutes les charges (servitude), y’en a des légales. Il y a des servitudes conventionnelles (parfois publiées ou non), par ex: les servitudes de puisage. ➡︎ On va donc distinguer les conventionnelles/des légales :

• Légale: Application d’un texte, d’une loi, connu par les pro du droit qui peuvent donc en informer les partis contractants. Distinction de la jurisprudence:
• De plus sont réputés connues de l’acquéreur les servitudes légales qui sont les conséquences normales de la nature de la situation l’immeuble. (Ex: écoulement des eaux fluviales).
• En revanche doivent être déclarées celles que l’état des lieux ne laissent pas supposer. Ex: Les servitudes d’alimentations établies par une décision administrative ne résultant pas de l’état des lieux
• Pour les conventionnelles, on va discuter quelles sont apparentantes ou pas apparentantes:
• Conventions apparentes: Acceptées par le proprio. Ex: Pompage d’eau, égouts, arbres, puisages, écoulements. Non pas a être déclarées et ne permettra pas d’agir sur GV.
• À l’inverse, quand c’est pas apparent elles doivent être déclarées à l’acquéreur.

Question 51

Dans quels cas exerce t on le droit de la garantie ?

Answer 51

Dans 3 hypothèses:
- Victime de trouble de droit : acquéreur opposera au metteur de trouble une exception de garantie.
- Victime de trouble des faits
- Lorsque l’éviction provient d’un tiers qui évoque un droit.
➡︎ Dans les deux derniers cas: l’action en garantie.

Question 52

Qu’est ce que l’exception de la garantie ?

Answer 52

Les règles sur la garantie d’éviction peuvent être invoquées par le vendeur pour se défendre dans l’action en justice que lui intente le vendeur ou tout ceux qui sont tenus par la GV. 
Sur le plan juridique cette exception peut être qualifiée de fin de non recevoir.

C’est à dire que le vendeur prétend avoir un droit réel sur la chose vendue (ex servitude de passage), et pour se défendre l’acquéreur invoque cette règle afin de l’action du vendeur soit déclarée irrecevable.

➡︎ Cette exception de garantie est opposable à tout ceux qui sont tenus de la GV: vendeur et tous les ayants causes à titre universel.
L’acheteur peut opposer l’exception de garantie au vendeur qui invoque la prescription acquisitive.

↳ Dans ce cas la le fait que l’acquéreur invoque l’exception de garantie d’éviction du fait personnel, comme une fin de recevoir lui permet d’obtenir une décision qui va lui être favorable car le vendeur va être déclaré irrecevable sans que le juge n’est l’obligation de vérifier ce qu’il en est de la réalité de la prescription acquisitive’ du vendeur.
Donc ça permet d’obtenir une décision propriété paisible.

Ce qui ne veut pas dire que le vendeur ne peut jamais agir contre l’acquéreur. Le vendeur peut remettre en cause la vente, il peut agir en rescision pour lésion.

Question 53

Quels sont les objectifs de l’action en garantie ?

Answer 53

3 objectifs possibles:
1. Faire cesser les atteintes que porterai les vendeurs sur le bien acheté.
2. À contraindre le vendeur à prendre la défense de l’acheteur dans un procès contre des tiers.
3. Réclamer la condamnation de vendeur à une indemnisation de la charge non déclarée ou suite de l’éviction.

➡︎ Réclamer la cessation des agissements du vendeur: jugement faisant interdictions. Elle peut être obtenue si besoin avec une astreinte.

Avoir la possibilité de faire constater l’inopposabilité à lacérer de certains actes que le vendeur aurait conclu avec tiers.

Quand l’acquéreur est poursuivi par les tiers et que l’acquéreur mets en cause le vendeur, on parle de garantie incidente.

Question 54

Quelles sont les obligations de l’acheteur pour les contrats de vente ?

Answer 54

1. Retirer la chose vendue
2. Payer le prix de la vente
➡︎ L’acheteur peut supporter d’autres obligations car c’est le principe de la liberté contractuelle.

Question 55

Qu’est ce que l’obligation de retirer la chose pour l’acheteur ?

Answer 55

L’obligation de délivrance (pas celle de livrer mais de mettre la chose à la disposition de l’acquéreur).Quand ça porte sur un immeuble cela veut dire que l’acheteur doit en prendre possession.
L’obligation de retirer la chose est non seulement de recevoir la chose mais aussi celle de l’enlever du lieu ou elle est mise à sa disposition.
⚠️ Quand les acquéreurs ne viennent pas chercher leurs biens: sanctions financières.
L’obligation d’enlèvement prend naissance à la date du transfert de propriété sauf précision spéciale dans le contrat.

Question 56

Qu’est ce que l’obligation de payer de prix ?

Answer 56

« La principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente. »

Question 57

Quelle est l’étendue subjective de l’obligation de payer le prix pour l’acheteur dans les contrats de vente ?

Answer 57

L’étendue subjective
Celui qui paye est le solvens qui paye
Art 1642 « Obligation incombe à l’acheteur. »
le paiement peut être fait même par une personne qui n’y est pas tenu sauf légitime du créancier.
Sauf convention contraire le paiement du prix est indivisible (Art 1342-4). Le vendeur ne peut pas être contraint de recevoir un paiement en parti même si la prestation est divisible.

Celui qui est payé : Normalement le vendeur qui reçoit le paiement mais là aussi il peut s’arranger pour que le paiement arrive à un tiers, c’est courant en matière immo.

Question 58

Quelle est l’étendue objective de l’obligation de payer le prix pour l’acheteur dans les contrats de vente ?

Answer 58

A. L’objet du paiement
B. La suspension de l’obligation

Question 59

En quoi consiste l’objet du paiement dans l’étendue objective ?

Answer 59

L’acheteur doit payer les prix convenus mais aussi les accessoires du prix, le prix n’est pas forcement arrêté à un chiffré définitif. Ce qui importe c’est que le prix soit déterminable à l’échéance du paiement.
Cette déterminabilité peut résulter de la consultation d’appareils (gaz, électricité)
Faut aussi penser aux cessions complexes, des parts sociales ou autres: souvent le prix n’est fixé que quelques mois après le jour de la cession sur la base des résultats dégagés par l’entrepreneur qu’il n’est impossible de connaitre le jour de la cession.
Circonstances de paiement - acheteur :
On doit préciser le moment du paiement et le lieu du paiement.

Moment du paiement:
Si rien n’était prévu, invitation du législateur que les partis doivent préciser. Parties peuvent fixer la date du paiement. Peut avoir un décalage entre la vente et le paiement, clause de transfert de propriété.
À partir de quand on considère que l’acheteur a exercé son obligation? ➡︎Le paiement libère l’acquéreur de l’obligation de payer le prix.

⚠️ Le paiement par cheque n’est pas libératoire. L’achète est libéré le jour ou le chèque est débité. (Action en paiement si c mal fait).
Que se passe-t-il en cas de paiement par virement bancaire? Pareil que le chèque.

En ce qui concerne le lieu du paiement: même règle. Où l’acquéreur paie? ➡︎ Au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance (si pas clause contraire au lieu du vendeur).

Question 60

En quoi consiste la suspension de l’obligation dans l’étendue objective ?

Answer 60

L’acheteur estime qu’il n’a pas reçu un droit de propriété complet.
- Soit à cause des tiers
- Soit le vendeur prétendent avoir conservé des droits réels.

Désigne « Réels » ça veut dire que le trouble, c’est pas une action en responsabilité pour faute (car personnel). Ça veut dire que si le propriétaire est poursuivit par des tiers qui ont reçu une tuile sur eux, il ne peut retenir le prix de l’immeuble.

En revanche toutes les actions réelles engagées par les tiers ou vendeur permettent à l’acquéreur de retenir le prix qu’il n’a pas payé. On parle de droit de rétention à l’acquéreur.