Avant contrat Flashcards
Qu’est ce qu’un pacte de préférence ?
le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.
Bénéficiaire : seulement droit de recevoir première offre et libre d’accepter ou refuser, s’il refuse alors perd son droit de préemption
Promettant : ne donne pas consentement définitif
Quels sont les effets d’un pacte de préférence si il est conclu avec un tiers ?
Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi.
Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.
Qu’est ce qu’une promesse unilatérale de contrat ?
quelle particularité ?
« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».
Irrévocable
Tous les éléments essentiels déjà déterminés
Décès du promettant n’affecte pas la promesse
Souvent indemnité en contre partie de la PUC (doit être raisonnable sinon requalification en PS
Quelles sont les conditions de fond de la promesse unilatérale de contrat ?
les éléments essentiels du contrat promis doivent être déterminés. Les capacités des parties ne s’apprécient pas au même moment:
Promettant: jour de la promesse / Bénéficiaire: jour où il lève l’option
Quelles sont les conditions de forme de la promesse unilatérale de contrat ?
constaté par acte authentique ou acte sous seing privé enregistré à l’administration fiscale dans les 10 jours (contrat solennel sinon nullité)
Quelles sont les conséquences d’une promesse unilatérale de contrat pour le promettant ?
- Obligation de faire: si bénéficiaire lève l’option.
- Obligation de ne pas faire: conclure le contrat avec quelqu’un d’autre pendant le délai pour lever l’option.
⚠️ Si révocation après la levée d’option: le contrat promis est formé.
Si révocation avant la levée d’option: Sous réserve des règles de la publicité foncière, le bénéficiaire d’une promesse veut demander l’exécution forcée de la promesse voir la nullité du contrat conclu avec le tiers si celui avait connaissance de la promesse. Même si pas de tiers, l’exécution forcée de la promesse peut intervenir.
Quelles sont les conséquences d’une promesse unilatérale de contrat pour le bénéficiaire ?
Nullité d’ordre public de toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente sur un immeuble réalisé par un professionnel immobilier.
Si le bénéficiaire ne lève pas l’option car il n’a pas réussi à obtenir un prêt: ne paye pas l’indemnité: protection du bénéficiaire.
L’indemnité d’immobilisation n’a pas à payer le prix de cette indemnité en plus du prix de vente puisqu’il a levé l’option: c’est dedans. C’est seulement lorsque le bénéficiaire n’a pas levé l’option qu’on paye cette indemnité.
Qu’est ce qu’une promesse synallagmatique de contrat ?
C’est un contrat conclu par 2 personnes qui s’engagent chacune à l’égard de l’autre à conclure ultérieurement un contrat dont tous les éléments sont déjà définis dans la promesse.
Chaque partie est déjà engagée dans le contrat promis. Il n’y a pas de droit d’option.
Contrat consensuel : Ce sont les parties qui dans leur PS vont préciser si c’est un contrat définitif ou un contrat préparatoire qui doit être suivi d’un contrat définitif. Contrat solennel (formalité) : PS de contrat solennel doit revêtir les formes imposées pour la validité du contrat principal pour qu’elle puisse valoir le contrat principal sauf promesse hypothèque Contrat réel (remise une chose) : La tendance jurisprudentielle est de faire produire des effets réduits au PS de contrat réel
Quelles sont les conditions de validité de la promesse synallagmatique de contrat ?
- Consentement des parties : au jour promesse et jour de réitération du contrat préparé
- Capacité des parties : au jour promesse et jour réitération du contrat
- Formalité : si solennel alors doit respecter les conditions de formalité (sauf hypothèque)
- Possible d’être céder sauf si cessions à titre onéreux de PS réalisés par des professionnels immobilier
Quels sont les effets de la promesse synallagmatique de contrat ?
les parties précisent clairement dans le PS si leur engagement est déjà irrévocable ou définitif au jour de la promesse ou si elles font une condition essentielle leur consentement dans l’acte réitéré et qui doivent définir l’autonomie éventuelle de cette promesse par rapport au contrat préparé.
Clause de dédit: une partie peut revenir sur sa décision et d’anéantir le contrat de promesse en payant une somme à l’autre. (Possible requalification en PUC)
Clause de dédit
Clause de dédit: une partie peut revenir sur sa décision et d’anéantir le contrat de promesse en payant une somme à l’autre. (Possible requalification en PUC)
et PSC
que se passe-t-il si révocation PUC. ?
⚠️ Si révocation après la levée d’option: le contrat promis est formé.
Si révocation avant la levée d’option: Sous réserve des règles de la publicité foncière, le bénéficiaire d’une promesse veut demander l’exécution forcée de la promesse voir la nullité du contrat conclu avec le tiers si celui avait connaissance de la promesse.
Même si pas de tiers, l’exécution forcée de la promesse peut intervenir.
contenu du contrat du pacte de préférence ?
reste à définir
Le pacte de préférence organise les modalités d’exercice du bénéficiaire.
Il a été jugé que ni la prestation d’un prix, ni la détermination d’un délai ne sont des conditions de validité du pacte de préférence (1e Civ du 6 juin 2001).
pourparlers ?
Chacun des pourparlants est libre d’interrompre des pourparlers ou des négociations. Chacun des négociants engagent sa responsabilité extra-contractuelle lorsque la rupture dont il prend l’initiative est fautive
est-ce que la rupture des pourparlers est fautive ?
Une rupture est fautive si animée dans l’intention de nuire, de mauvaise foi, mais aussi lorsque la décision de rompre démontre une légèreté de celui qui la décide.
On peut obtenir des DI pour la perte éprouvée. Le gain manquée ne fait l’objet d’aucune compensation / réparation.
S’il n’y a pas de possibilité d’obtenir des DI pour les gains manqués, donc seule la perte éprouvée peut donner lieu à réparation (frais de déplacement, frais des négociateurs…).
