Module 2 - Évaluation d'actifs particuliers - Biens immobiliers Flashcards
Énumérer et expliquer les 2 types d’intérêts immobiliers ?
- Bien immobilier : Désigne la terre, le béton, le bois et autres éléments tangibles
- Propriété immobilière : Englobe les droits à un bien (Droit d’occupation, de vente, droit au bail, droit à l’hypothèque, etc.)
Quelles sont les 3 méthodes d’évaluation d’un bien immobilier ?
- Méthode de comparaison directe
- Méthode du revenu
- Méthode du coût
Méthode de comparaison directe
Quelles sont les principales caractéristiques de la méthode de comparaison directe ?
- Simple d’utilisation et reconnue, en particulier, pour les terrains, logements unifamiliaux ou biens commerciaux occupés par le propriétaire
- Utile comme méthode secondaire
- Ajustements nécessaires pour considérer les caractéristiques intérieures, extérieures et modalités de vente
- Non éligible si : Transaction sous contrainte, Transaction avec lien de dépendance et ne reflète pas les conditions du marché
Méthode de comparaison directe
Nommer au moins 5 ajustements transactionnels pouvant avoir un impact sur la valeur.
L’analyse de l’utilisation optimale par l’expert permet de déterminer quoi ?
- Méthodes d’évaluation qu’il choisit
- La sélection par l’expert des transactions comparables sur le marché
Méthode du revenu
Quelles sont les 2 techniques connexes d’évaluation ?
- Capitalisation directe : évaluer les actifs productifs de revenus qui reflètent l’utilisation stable
- Analyse FTA : évaluer les actifs productifs de revenus complexes ou n’ayant pas l’utilisation stable
Méthode du revenu
Quels sont les 2 éléments à considérer dans la méthode du revenu ?
1.Avantages économiques et exigences de rendement en évaluation immobilière sont calculés avant impôts (acheteurs disparates – donc impossible de déterminer)
2.Valeur marchande en évaluation reflète valeur hors endettement (comme VE). Basé sur un CMPC optimal visant à réduire au minimum le coût global du capital.
Méthode du revenu
Quelles sont les étapes de calcul selon la méthode du revenu ?
- Examen des performances historiques du bien visé, comprenant les contrats de location / registres de loyers à la date d’évaluation
- Analyse des loyers de marché et estimation du Revenu brut potentiel du bien visé avec taux d’occupation de 100%
- Préparation d’un état des résultats d’exploitation stabilisé
- Sélection d’un taux de capitalisation global du marché (TGA)
- Capitalisation de l’estimation du bénéfice d’exploitation net (BEN) pour obtenir une indication de valeur
- Application des ajustements après capitalisation pour considérer les ajustements ponctuels ou forfaitaires non inclus dans le flux de rentrées estimatif du bien visé et le choix du taux de capitalisation.
Méthode du revenu
Quels sont les facteurs à considérer pour choisir un taux de capitalisation global ?
- Catégorie d’actif, emplacement, taille, âge, qualité et état
- Ampleur et ancienneté des améliorations, comprenant le coût de remplacement vs valeur marchande implicite.
- Coût et moment des travaux de réparation prévus.
- Risques aux FT attendus du bien (Bail hors frais accessoires, durée du bail restant, qualité des engagements, etc.)
- Taux de capitalisation de transactions comparables.
- Niveaux de dotations à réserve pour perte d’inoccupation et dotation à réserve structurelle.
- Contraintes publiques (zonage, droit de passage) et revendications privées (clauses restrictives, oppositions enregistrées etc.)
- Taux sans risque et indicateurs de rendement prospectif des placements alternatifs.
- Disponibilité et coût du financement hypothécaire
- Valeur foncière sous-jacente du bien
Méthode du coût
Quels sont les principaux éléments à retenir de la méthode du coût ?
- Utile pour les biens à utilité particulière dont le potentiel de production de revenus n’est pas le principal indicateur de valeur (Lieux de culte, centre de loisirs publics, etc.)
- Utile comme méthode d’évaluation secondaire
- Reflète rarement le point de vue des intervenants du marché
- Utilisé comme méthode de dernier recours
- On doit considérer la valeur dépréciée de l’actif à la date d’évaluation selon l’état actuel de l’immeuble
Quelles sont les principales contraintes liées aux évaluations foncières ?
- Évaluation foncière sont évaluées avec méthodologie de masse = Non représentatif de la JVM.
- Évaluations foncières ont des dates établies par la loi (diffère de date d’évaluation)
- Évaluations foncières servent à répartir impôts – évaluations = diverses utilisations
- Évaluations foncières comprennent uniquement le droit de propriété en fief simple, excluant biens meubles ou actif incorporels (évaluation peut l’inclure)
Un EEE peut être confronté à divers scénarios où la valeur du bien immobilier a une incidence importante sur son évaluation, quelles sont ces considérations ?
- L’évaluateur devrait s’assurer qu’un escompte ou prime pour contrôle ne soit pas considéré en double ou omis
- Les courtiers immobiliers = Analyse pour fins de vente = Risque de subjectivité tandis que les évaluateurs agréés ont des restrictions obligeant leur objectivité.
- Évaluateur agréé font rarement la distinction entre la valeur du terrain et celles des améliorations du bâtiment, qui sont présentées en bloc. EEE devrait demander spécifiquement s’il a besoin de cette information distinctive.
- Utilisation optimale d’un bien détermine si l’expertise doit être faite par un évaluateur résidentiel ou commercial.
Quelles sont les principales différences entre l’évaluation d’entreprise et l’évaluation d’immeuble ?
- L’évaluation immobilière se base généralement sur des flux monétaires avant impôts tandis que l’évaluation d’entreprise tient compte des flux monétaires après impôts
- Le taux de capitalisation utilisé en évaluation immobilière est hors endettement
- Le marché immobilier est compris d’acheteurs qui sont sujet à des taux d’imposition inconnus
