Miete Flashcards
wesentliche Merkmale
Überlassung einer Sache zum Gebrauch, gegen Entgelt. Mietzins muss bestimmt oder bestimmbar sein, ansonsten ist der Vertrag teilnichtig. Richterliche Vertragsergänzung
Abgrenzungen von anderen Verträgen
- Gebrauchsleihe (unentgeltliche Überlassung zum Gebrauch)
- Pacht (keine Sache zum Gebrauch, sondern nutzbare Sache)
- Hinterlegung (Überlassung einer Sache in der Obhut v. Hinterleger, Einstellung eines Autos. Aber Schrank zur Benützung: Miete)
zustandekommen
auch konkludent möglich, z.b. durch entgegennahme von mietzinsen während mehreren monaten
allenfalls nach kant. recht: formularpflicht
gemeinsame mietverträge
- Gesamthandgemeinschaften (z.b. bei Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft, einf. Gesellschaft:Konkubinat, WG)
- Bruchteilsgemeinschaften (StWE, Miteigentümer)
- Gestaltungsrechte können nur gemeinschaftlich ausgeübt werden und müssen an alle gerichtet sein (kündigung, mietzinserhöhung, mietzinsanfechtungen)
- prozessual: notwendige streitgenossenschaft
besondere Schutzvorschriften für Wohn- und Geschäftsräume:
def. wohn- und geschäftsraum
- bestimmung: nach dem vereinbarten gebrauchszweck, nicht nach der baulichen beschaffenheit der sache
- raum: weit ausgelegt (auch offene autowaschanlage, und shop in shop, aber nicht grundstück zur erstellung v. fahrnisbaute, oder grundstück mit kleinem schopf)
- wohnraum: dient dem dauernden aufenthalt von personen
- geschäftsraum: zum betrieb eines gewerbes oder ausübung einer geschäftlichen tätigkeit (nicht bei vereinslokal mit ideellem zweck; aber bei öffentl. hand, die hoheitliche tätigkeit ausübt ja)
- sofern weder wohn-geschäfts, einzelzimmer, möbliertes zimmer etc.: miete einer unbeweglichen sache
- gemischte nutzung wohn- oder geschäft: überwiegender gebrauchszweck
zusammenhängende mietverhältnisse
- bei vorliegen eines funktionalen zusammenhangs zwischen haupt- und nebensache (geschäft und parkplatz, büro und archivraum, wohnung und gartensitzplatz)
- persönlicher zusammenhang (gleicher vermieter und mieter)
- auch wenn zu untersch. zeitpkt. abgeschlossen
einheitliches Mietverhältnis
wenn bei zusammenhängenden mietsachen der eine vertrag ohne den anderen nicht abgeschlossen wäre (subj. wesentliches vertragselement)
bestimmungen über schutz vor missbr. mietzinsen
bei innominatverträgen
- gastaufnahmevertrag, hauswartvertrag, immobilienleasing
- gemischte verträge sind als einheit aufzufassen, daher nur einheitliche beendigung, nach den regeln des vertr. der den überwiegenden teil ausmacht (abstellen auf den regelungsschwerpkt)
- bestimmung gilt für sämtliche schutzbestimmungen für mieter v. wohn- und geschäftsräumen
luxuriöse Wohnungen
- müssen immer mindestens 6 Zi haben (d.h. loft kann nie darunter fallen)
- ausserordentlicher komfort (lift in d. wohnung, schwimmbad, sauna, fitness etc)
behördliche subvention und mietzinskontrolle
aufpassen: sofern mietobj. eines dritten subv. und kontrolliert wird: kontrolle durch verwaltung, aber bei vermietung durch die öffentliche hand selbst: schlichtung
- was ist bei einer stiftung wie z.b. pwg? ist sie drittperson oder verwaltung? strittig.
koppelungsgeschäfte
- von vermieter oder dritten, die anstelle oder auf rechnung des vermieters handeln
- ist conditio sine qua non für abschluss von mietvertrag
- es besteht kein zusammenhang zw. mietvertrag u. anderen verpflichtungen
- folge:nichtigkeit d. gekoppelten geschäftes. problem d. rechtsmissbrauchs bei langer benützung der übergebenen sache
- keine hohen anforderungen an zusammenhang insb. wenn übernahme v. sachen (z.b. inventar v. resti) in interesse d. mieters
- bei bestehendem zusammenhang aber missverhältnis zwischen leistung u. gegenleistung: teilnichtigkeit des gekoppelten geschäfts (herabsetzung).
- bei gemischten verträgen i.d.r. kein verpöntes koppelungsgeschäft
übervorteilung art. 21 or
–
Dauer des Mietverhältnisses
- befristung (nur sof. vereinbart, kann aber ausdrücklich oder stillschweigend geschehen)
- befristet: ende ohne kündigung, erstreckung 60t vor abl. termin
- unbefristet: kündigung, erstreckung innert 30t
- befristung durch bedingung, bei wegfall der resolutivbed.:umwandlung in unbefr. m
- stillschweigende fortsetzung von befr. mv – wird zu unbefr.
- Höchstdauer u. vorherige kündbarkeit:befr.
- mindestdauer (kündigung frühestens auf, und danach weiter jede…) unecht befristet, d.h. unbefristet
- Optionen (echte, wenn der durch optionsausübung zustandekommende vertrag bereits bestimmt, bestimmbar ist) und unechte (wenn vertragsinhalt noch ausgehandelt werden muss)– dann geht verhältnis nicht weiter.
pflichten des vermieters
- vorausgesetzter Gebrauch bestimmt sich nach vertr. Verwendungszweck
- bei fehlender ausdr. vereinbarung: bestimmungsgem. bzw. üblicher gebrauch d. konkreten sache im konkreten kontext
- nur das, was der mieter vernünftigerweise unter berücksichtigung der konkr. umstände (d.h. das, was mieter bei besichtigung gesehen hat) erwarten darf (obj. kriterien)
- bei zusicherungen gilt zusicherung (keine zusicherung: generelle anpreisung)
- bei verletzung: mängelrechte n. 258
abgaben u. lasten
solche, die mit dem blossen haben d. sache, nicht mit deren gebrauch durch den mieter zusammenhängen
- gebäudeversicherungsprämie
- grundsteuern
- erschliessungsbeiträge
- baurchtszinsen etc.
- abgrenzung v. nebenkosten, die direkt oder ind. mit dem gebrauch d .sache durch mieter zusammenhängen (gebühr für wasserzähler, kehrichtgrundgebühr, wasserverbrauch, containergebühr)
