German Notarial Practice Flashcards
abstraktes Schuldanerkenntnis
Während sich die Haftung mit der Grundschuld auf ein Grundstück, die Wohnung oder das Erbbaurecht beschränkt, begründet das abstrakte Schuldversprechen eine persönliche Haftung mit dem gesamten Vermögen.
Belastungsgegenstand (auch Pfandbesitz)
Der Belastungsgegenstand ist bei Grundpfandrechten immer eine unbewegliche Sache.
Briefgrundschulden
Briefgrundschulden werden durch einen vom Grundbuchamt ausgestellten Brief verkörpert.
Darlehensvertrag
Der Darlehensvertrag enthällt alle den Kredit betreffenden Regelungen, insbesondere dessen Höhe, Verzinsung und Fälligkeit.
Eigentum
Das Eigentum ist die rechtliche Zuordnung einer Sache zu einer Person und umfasst u.a. die Befugnis, sie zu belasten.
Eigentümergrundschuld
Eine Eigentümergrundschuld ist eine Grundschuld, die dem Eigentümer selbst zusteht.
Finanzierungsgrundpfandrecht
Ein Finanzierungsgrundpfandrecht dient dem Kreditinstitut als Sicherheit für einen Kredit zur Kaufpreiszahlung. Belastungsgegenstand ist das Kaufobjekt selbst, obwohl es dem Käufer noch nicht gehört.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register für Grundstücke, in das der jeweilige Eigentümer und Belastungen eingetragen sind.
Grundpfandrechte
Grundpfandrechte sind Grundschulden und Hypotheken. Sie dienen der Kreditsicherung durch Grundstücke. Wird das gesicherte Darlehen nicht bedient, kann der Kreditgeber durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück den Verwertungserlös zur Kreditrückzahlung heranziehen.
Grundschulden
Eine Grundschuld ist ein von der Darlehensverbindlichkeit unabhängiges Sicherungsrecht. Sie erlöscht durch Rückzahlung des Kredites nicht automatisch.
Hypotheken
Hypotheken sind - anders als Grundschulden - fest mit dem zugrunde liegenden Darlehen verknüpft und erläschen mit dessen Rückzahlung kraft Gesetzes.
Kündigung
Die Kündigung der Grundschuld ist erforderlich, um aus ihr die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt sechs Monate und kann bei Sicherungsgrundschulden nicht verkürzt werden.
Nebenleistungen
Bei Grundschulden vereinbarte “einmalige Nebenleistungen” werden wie Grundschuldzinsen nicht geschuldet, sondern erhöhen nur den Sicherungsrahmen zur pauschalen Abdeckung von Kosten einer etwaigen Zwangsversteigerung.
Notare
Der Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes und unabhängiger, besonders sachkundiger Rechtsberater. Deshalb entwirft und beurkundet er wichtige Erklärungen wie Grundschulden und Hypotheken.
Rang
Belastungen eines Grundstückes werden im Grundbuch geordnet eingetragen. Im Fall der Zwangsvollstreckung werden Grundpfandrechte in der Reihenfolge ihres Ranges bei der Verteilung des Erlöses berücksichtigt.
Rangbescheinigung
Soll die Auszahlung eines Darlehens schon vor der Eintragung der Grundschuld erfolgen, kann der Notar bestätigen, dass keine Hindernisse zur Eintragung des gewünschten Grundpfandrechtes bestehen.
Risikobegrenzungsgesetz (RisikoBegrG)
Das Risikobegrenzungsgesetz bietet einen stärkeren Schutz für den Eigentümer vor unberechtigten Zwangsvollstreckungen aus Grundschulden, indem u.a. die Kündigungsbedingung verschärft wurden.
Rückgewährungsansprüche
Wurden alle gesicherten Verbindlichkeiten getilgt, besteht ein Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld. Er kann durch Rückabtretung, Verzicht oder Löschung der Grundschuld erfüllt werden. Häufig beschränken Kreditinstitute ihn auf die Erteilung einer Löschungsbewilligung. Rückgewähransprüche vorrangiger Grundschulden werden häufig an nachrangig abgesichertete Kreditinstitute abgetreten, damit deren Grundpfandrechte aufrücken, wenn der erstrangig abgesicherte Kredit getilgt wurde.
Sicherungsabrede bzw. -zweckerklärung
Eine Sicherungszweckvereinbarung legt fest, welche Forderungen durch die Grundschuld abgesichert sind und in welcher Art und Weise das Kreditinstitut über die Grundschuld verfügen darf. Bei mehreren Käufern kann es wichtig sein, sie dahingehend zu begrenzen, dass nur gemeinsame Schulden gesichert sind. Bei späteren Veränderungen (beispielsweise Trennung der Käufer oder Übertragung auf Kinder) kann Bedarf bestehen, die Zweckerklärung anzupassen.
Valutierung
Die Valutierung bedeutet bei Grundschulden, ob und in welcher Höhe sie Verbindlichkeiten absicheren.
Verlesen
Das Verlesen der notariellen Niederschrift ist als höchst effiziente Methode der Qualitätssicherung zentraler Bestandteil des Beurkundungsverfahrens. Es vermittelt Kenntnis der gesamten Urkunde und bietet Gelegenheit zu Fragen, Aufklärung und Beratung. In einer Anlage enthaltene weitere Bestimmungen zu Grundpfandrechte müssen ausnahmsweise nicht vorgelesen werden, wenn deren Inhalt bekannt ist und jede Seite der Anlage unterschrieben wird.
Vollstreckungsklausel
Die Vollstreckungsklausel erteilt der Notar mit der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde. Sie ist erforderlich, um aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung betreiben zu können. Die Klausel muss auf einen neuen Gläubiger umgeschrieben werden, wenn das Grundpfandrecht abgetreten wurde. Dafür sind die Rechtsnachfolge und der Beitritt zur Sicherungsabrede durch notarielle Urkunden nachzuweisen.
Zinsen
Die Zinsen der Grundschuld liegen zwischen 10 und 20 % jährlich. Sie müssen aber - anders als Zinsens des Darlehensvertrages - nicht bezahlt werden, sondern erweitern den Sicherungsumfang des Grundpfandrechtes, falls es zu einer Zwangsvollstreckung kommt.
Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung dient der Tilgung einer Schuld mit dem Erlös für ein Grundstück, das durch ein Vollstreckungsgericht in einem geregelten Verfahren versteigert wird.
Zwangsverwaltung
Die Zwangsverwaltung dient der Tilgung einer Schuld durch Vermietung oder Verpachtung des Grundstückes. Der Zwangsverwalter wird vom Gericht bestellt und hat den Gläubiger aus den Nutzungserlösen des Grundstückes zu befriedigen.
Zwangsvollstreckung
Die Zwangsvollstreckung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung von Ansprüchen. Die Immobiliarzwangsvollstreckung kann durch Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung oder Eintragung einer Zwangshypothek erfolgen.
Zwangshypothek
Die Zwangshypothek sichert die titulierte Geldforderung eines Gläubigers durch ein Grundpfandrecht, das ihm einen Anspruch auf Befriedigung der Forderung aus dem gesicherteten Grundstück einräumt.
Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Ein Anspruch kann ohne vorheriges gerichtliches Verfahren vollstreckt werden, wenn sich der Schulder in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. So ist beispielsweise die Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen der Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung üblich, ebenso die des Verkäufers wegen einer etwaigen Räumungsverpflichtung.
Auflassung
Die Auflassung ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Sie muss vor einem deutschen Notar erfolgen.
Baulasten
Eine Baulast ist eine Verpflichtung eines Grundstückeigentümers gegenüber der Baubehörde, z.B. Zuwegungen oder Fluchtwege freizuhalten. Diese werden in Bayern und Brandenburg wie private Belastungen im Grundbuch, in den anderen Bundesländern in sogenannte Baulastenverzeichnisse eingetragen, die von Gemeinden oder Bauaufsichtsbehörden geführt werden.
Besitz
Der Besitz ist die “tatsächliche Sachherrschaft”. Beim Hausverkauf geht der Besitz regelmäßig mit der Schlüsselübergabe auf den Käufer über. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, findet der Besitzübergang in der Regel mit der Kaufpreiszahlung statt (aufschiebende Bedingung gemäß § 158 Abs. 1 BGB).
Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit gewährt dem Berechtigten bestimmte Nutzungsrechte an einem anderen Grundstück (bspw. ein Wegerecht) oder einen Anspruch auf Unterlassung gewisser Handlungen (z.B. eine Baubeschränkung).
Eigentum
Das Eigentum ist - anders als der Besitz - nicht die tatsächliche, sondern die rechtliche Zuordnung eines Grundstückes zu einer Person. Der Käufer wird Eigentümer des Grundstückes erst mit seiner Eintragung im Grundbuch anstelle des Verkäufers (§ 873 Abs. 1 BGB)
Erbbaurecht
Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu nutzen. Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt und kann veräußert und belastet werden. Es ist häufig auf 99 Jahre befristet. Über die gesamte Nutzungsdauer ist der vereinbarte Erbbauzins zu entrichten.
Erschließungskosten
Die Erschließungskosten entstehen, um den Anschluss eines Grundstückes an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege oder an die Wasser- und Energieversorgung herzustellen oder zu modernisieren. Der Käufer sollte sich bei der Gemeinde nach offenen Kosten oder geplanten Maßnahmen erkundigen.
Fälligkeitsmitteilung
Erst wenn der Erwerb des Käufers rechtlich gesichert ist, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen ist.
Finanzierungsgrundpfandrecht
Nimmt der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen in Anspruch, muss er regelmäßig eine Grundschuld als Kreditsicherheit stellen. Als Belastungsgegenstand eignet sich bereits das Kaufobjekt selbst, obwohl es noch nicht im Eigentum des Käufers steht. Der Notar kann diese Finanzierung ohne Risiko für den Verkäufer gestalten.
Flurnummer
Jedes Flurstück - dies entspricht in der Regel einem Grundstück - einer Gemarkung hat eine exakte Flurnummer.
Fortführungsnachweise
Der Fortführungsnachweis enthält die an einem Flurstück durch Vermessung eingetretenen Veränderungen.
Gläubiger
Der Gläubiger ist, wer von einem anderen, dem Schuldner, etwas verlangen kann.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register für Grundstücke. Jedes Grundbuchblatt beginnt mit dem Bestandsverzeichnis, das die genaue Bezeichnung sowie Angaben zur Lage, Wirtschaftsart und Größe des Grundstückes enthält. In weiteren drei Abteilungen sind der Eigentümer (Abt. I), Lasten und Beschränkungen (Abt. II) sowie Grundpfandrechte (Abt. III) eingetragen. Kraft Gesetzes wird vermutet, dass der Grundbuchinhalt richtig ist. Insbesondere kann sich der Käufer - wenn er nicht bösgläubig ist - darauf verlassen, dass der im Grundbuch eingetragene Verkäufer auch Eigentümer des Grundstückes ist.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt - von Ausnahmen abgesehen - bei der Veräußerung von Grundstücken je nach Bundesland i.H.v. 3,5 % bis 6,5 % an. Sie bezieht sich nicht auf mit verkaufte bewegliche Sachen.
Grundschuld
Die Grundschuld ist eine Mittel zur Kreditsicherung. Verpfändet wird das Grundstück, bei dem die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Im “Verwertungsfall” findet die Zwangsvollstreckung in das Grundstück statt. Im Gegensatz zur Hypothek erlischt die Grundschuld nicht kraft Gesetzes, wenn das abgesicherte Darlehen zurückgezahlt wird. Ob es sinnvoll ist, die Grundschuld danach “stehen zu lassen”, hängt davon ab, ob weiterer Finanzierungsbedarf bei der gleichen Bank besteht. Bereits geringe Zinsunterschiede wiegen die Kosten für Löschung und Neueintragung zu Gunsten eines anderen Kreditinstituts auf.
Grundstück
Das Grundstück ist ein im Grundbuch mit eigener Nummer verzeichneter, räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Ein Haus gehört rechtlich - von Ausnahmen wie dem Erbbaurecht abgesehen - zu dem Grundstück, auf dem es steht. Der Jurist spricht von einem wesentlichen Bestandteil: Ist vom Grundstück die Rede, ist rechtlich auch das aufstehende Haus gemeint.
Hypothek
Die Hypothek ist ein nur noch selten eingesetztes Mittel zur Kreditsicherung. Anders als die Grundschuld “steht und fällt” sie mit der gesicherten Forderung.
Kataster
Der Kataster ist das amtliche Verzeichnis für Flurstücke. Es beschreibt deren geometrische Lage, Art der Nutzung, Größe sowie bauliche Anlagen. Auf diesen Angaben beruhen die Grundbuchdaten.
Kaufpreisfälligkeit
Der Käufer braucht den vereinbarten Kaufpreis regelmäßig erst zu bezahlen, wenn zu seinen Gunsten eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und dem Notar alle Unterlagen vorliegen, um das Kaufobjekt von allen Belastungen zu befreien, die noch für den Verkäufer eingetragen sind (sog. Löschungsunterlagen). Sofern die Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit vorliegen, teilt dies der Notar dem Käufer mit. Er muss dann innerhalb der im Kaufvertrag vereinbarten Frist den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen.
Kosten
Typisch ist die Vereinbarung, dass der Käufer die bei der Notar und Grundbuchamt entstehenden Kosten trägt, wobei die Kosten der Lastenfreistellung regelmäßig der Verkäufer übernimmt. Unabhängig von dieser vertraglichen Regelung haften kraft Gesetzes sowohl Käufer als auch Verkäufer für alle bei Notar und Grundbuchamt entstehenden Kosten.
Lasten
Lasten sind die mit einem Grundstück kraft Gesetzes verknüpften Verpflichtungen, insbesondere die Grundsteuer, Erschließungskosten und Prämien der Sachversicherung.
Lastenfreistellung
Der Käufer möchte das Grundstück frei von fremden Belastungen erwerben, insbesondere frei von Kreditsicherheiten des Verkäufers (Grundpfandrechte). Die Beseitigung solcher Fremdbelastungen im Zuge einer Grundstücksübertragung bezeichnet man als Lastenfreistellung. Sichert beispielsweise eine eingetragene Grundschuld noch Verbindlichkeiten des Verkäufers, organisiert es der Notar, dass das Kreditinstitut die Löschungsunterlagen zur Verfügung stellt und die noch offene Forderungen aus dem Kaufpreis beglichen wird.
Löschungsbewilligung
Ein im Grundbuch eingetragenes Recht kann in der Regel nur mit notariell beglaubigter Löschungsbewilligung des Rechtsinhabers gelöscht werden.
Messungsanerkennung
Nach erfolgter Vermessung einer zu veräußernden Teilfläche müssen Verkäufer und Käufer das Ergebnis beim Notar als vertragsgemäß anerkennen. Dabei wird - soweit kein Festpreis vereinbart ist - auch der Kaufpreis an die im Vermessungsergebnis ermittelte Fläche angepasst.
Miteigentümer
Die Miteigentümer sind gemeinsam Eigentümer des Grundstückes in der Weise, dass jeder einen ideellen (d.h. gedachten) Anteil daran hat. Sie können über ihren ideellen Bruchteil unabhängig von anderen Miteigentümern verfügen. Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Möglich ist, das Recht, die Aufhebung zu verlangen, einzuschränken, und die Benutzung des Grundstückes zu regeln.
Nebenvereinbarungen
Eine Nebenvereinbarung außerhalb der Notarurkunde ist unwirksam und kann darüber hinaus zur Ungültigkeit des gesamten Grundstückkaufvertrages führen.
Nießbrauch
Ein Nießbrauch nennt der Jurist das umfassende Nutzungsrecht an einem Grundstück.
Notaranderkonto
Ein Notaranderkonto ist ein besonders gesichertes und vom Notar treuhänderisch geführtes Konto. Es darf zu Abwicklung von Immobilientransaktionen nur eingerichtet werden, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht.
Nutzungen
Nutzungen sind alle mit dem Grundstück verbundenen Vorteile.
Rang
Belastungen eines Grundstückes werden im Grundbuch geordnet eingetragen. Im Fall der Zwangsvollstreckung erlöschen nachrangig eingetragene Belastungen. Mehrere Grundpfandrechte werden in der Reihenfolge ihres Ranges bei der Verteilung des Versteigerungserlöses berücksichtigt.
Reallasten
Eine Reallast begründet die Verpflichtung eines Grundstückeigentümers, an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen wie beispielsweise Rentenzahlungen zu entrichten.
Rechtsmängel
Der Verkäufer muss dem Käufer ein Grundstück frei von Rechten Dritter (beispielsweise von Grundpfandrechten oder Mietverträgen) übertragen, wenn diese nicht übernommen werden. Ist das Grundstück vertragswidrig belastet, stehen dem Käufer Gewährleistungsrechte zu.
Rücktritt
Der Rücktritt von einem Grundstückskaufvertrag ist möglich, wenn dieser vertraglich vereinbart wurde oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt, weil der Vertragspartner seine Pflichten aus dem Vertrag nicht erfüllt.
Sachmängel
Ein Sachmängel liegt vor, wenn das Grundstück oder Bauwerk nicht die vereinbarte, von Käufer und Verkäufer vorausgesetzte oder für die gewöhnliche Verwendung geeignete Beschaffenheit hat. Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wird bei “gebrauchten” Immobilien häufig ausgeschlossen, um den Grundsatz “gekauft wie gesehen” zu vereinbaren. Bei allen Verbraucherverträgen und beim Kauf neu hergestellter Bauwerke ist eine vertragliche Abweichung von der gesetzlichen Haftung des Verkäufers für Sachmängel nur eingeschränkt zulässig.
Teilflächen
Eine Teilfläche kann im Grundbuch erst umgeschrieben werden, wenn aus ihnen nach amtlicher Vermessung eigenständige Grundstücke geworden sind.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Umschreibung des Eigentums an einem Grundstück auf den Käufer setzt die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung voraus. Diese wird durch das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer ausgestellt und dem Notar zugeschickt.
Verzug
Der Verzug kann eintreten, wenn der Kaufpreis trotz Fälligkeit nicht gezahlt wird.
Vollzug
Der Notar kümmert sich um die weitere Abwicklung des Grundstückskaufvertrages: Er holt notwendige Zustimmungen ein, sorgt für die erforderlichen Grundbucheinträge und benachrichtigt - soweit erforderlich - andere Behörden. Deshalb ist regelmäßig eine entsprechende Vollzugsvollmacht in der Urkunde enthalten.
Vorkaufsrecht
Besteht ein Vorkaufsrecht, kann der Berechtigte das Grundstück anstelle des Käufers zu den gleichen Bedingungen vom Eigentümer erwerben. Kraft baugesetzlicher Bestimmungen kann der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen. Dies prüft der Notar durch Anfrage bei der zuständigen Gemeinde im Rahmen seiner Vollzugstätigkeit.
Vorlagesperre
Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung erst, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat (und die erforderlichen Unterlagen, insbesondere die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, vorliegen).
Vormerkung
Mit der Vormerkung wird ein Grundstück für den Käufer “reserviert”. Ihre Eintragung im Grundbuch ist typische Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung. Die Sicherungswirkung der Vormerkung entsteht dadurch, dass alle nach ihr im Grundbuch eingetragenen Veränderungen (z.B. nachträgliche Eigentumswechsel oder Belastungen) dem Käufer gegenüber unwirksam sind.
Zubehör
Zubehör sind bewegliche Gegenstände auf einem Grundstück, die dessen wirtschaftlichen Zweck dienen (z.B. Maschinen auf einem Fabrikgelände, Baumaterial auf einem Baugrundstück). Im Zweifel wird angenommen, dass sich die Veräußerung des Grundstückes auch auf dessen Zubehör erstreckt (§ 926 Abs. 1 S. 2 BGB).
