감정평가 이론 총론 Flashcards
1
Q
부동산
A
민법 제 99조에서 부동산은 토지 및 그 정착물.
2
Q
정착물
A
정착물은 건물, 수목, 다리 등과 같이 계속해서 토지에 부착되어 있어야 하고, 사회 경제적 측면에서도 그 가치가 인정되는 물건
3
Q
사회재
A
사회 구성원 모두가 부동산에 의지하고 살아가기 때문에 공평하게 배분되어야 하는 재화
4
Q
공공재
A
인위적으로 재생산이 불가능하기 때문에 전체 이익을 위해 합리적으로 배분되어야하는 재화
5
Q
부동산의 복합개념
A
부동산을 다각적인 측면에서 이해하고 사고하는 방식
6
Q
종별
A
부동산의 용도에 따른 부동산의 분류로서 지역종별과 토지종별로 구별
7
Q
지역종별
A
지역적 관점에서 지역(용도적 지역)의 종별
8
Q
토지종별
A
해당 토지가 속하고 있는 지역의 종별에 따라 분류되는 용도 구분
9
Q
유형
A
부동산이용의 행태(물리적 나지, 건부지) 및 권리관계의 태양(법률적 지상권 설정 유무)에 따라 구분되는 부동산의 분류
10
Q
예정지(후보지) 지역
A
지역종별 대분류 상호 간에 전환되어가는 지역
11
Q
이행지 지역
A
소분류 상호 간에 전환되어 가는 지역
12
Q
고정성
A
토지는 물리적인 측면에서 그 지리적인 위치가 고정되어 있다는 특성으로, 토지의 가장 본질적인 특성
13
Q
부증성
A
토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량은 늘어나지 않는다는 것
14
Q
영속성
A
토지는 물리적인 측면에서 볼 때 시간의 경과나 이용 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는다는 특성
15
Q
개별성
A
지구상에 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는다는 특성
16
Q
용도의 다양성
A
토지는 여러가지 용도로 이용될 수 있다는 특성
17
Q
병합, 분할의 가능성
A
토지는 이용목적에 따라 인위적으로 병합하거나 분할할 수 있다는 특성
18
Q
사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성
A
인문적 환경의 영향에 의해 토지의 사회적, 경제적, 행정적 위치가 시간의 흐름에 따라 변화한다는 특성
19
Q
인접성
A
토지는 인접 토지와 긴밀한 공간관계에 있다. 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성
20
Q
지역성
A
부동산은 그 부동산이 속해 있는 지역의 구성 분자로서 그 지역과 상호 의존 보완 관계 있고 그 지역 내 타 부동산과 협동, 대체, 경쟁 등의 상호 관계를 통하여 사회적 경제적 행정적 위치를 점하게 됨
21
Q
경제적 특성
A
인문적 특성 중 경제적 측면을 강조 할 때 제기되는 특성
22
Q
희소성
A
인간의 욕구에 비해 이용 가능한 토지의 양이 부족한 상태
23
Q
Improvements의 토지효용가변성
A
Improvements에 의해 토지의 효용이 변할 수 있다는 특성
24
Q
투자의 고정성
A
1번 결정된 토지이용 형태는 본래 상태로 전환시키기까지 많은 시간과 비용이 소요되고 투하 자본을 회수하는 데도 많은 시간이 필요하다는 특성
25
위치의 선호성
사람들이 일정한 위치나 장소의 토지를 선호하는 특성
26
위치의 선호성
사람들이 일정한 위치나 장소의 토지를 선호하는 특성
27
고가성
부동산이 다른 재화에 비해 가격이 비싸다는특성
28
내구성
부동산은 경제적 수명이 길다는 특성
29
수규제성
어느 사회를 막론하고 부동산의 이용과 거래에 대해 많은 규제가 가해진다는 특성
30
완전경쟁시장
어떠한 생산자나 소비자도 시장의 가격에 아무런 영향도 행사할 수 없는 시장
31
시장실패
시장의 효율적 배분을 못하고 자원배분의 비효율성이 발생
32
접근성
대상부동산이 위치하는 장소에서 다른 장소에 도달하는데 소요되는 시간, 경비, 노력 등으로 측정되는 상대적 비용
33
획지
하나의 이용단위로 파악되는 위치적 개념으로서 좁은 의미의 위치
34
지역
어떤 획지가 속해있는 인근지역을 가리키는 개념
35
권역
반드시 지역보다 물리적으로 큰 것을 의미하지 않음
36
아담스미스의 가치
가치란 어떤 재화나 용역이 다른 재화나 용역을 교환의 대상으로 지배하는 힘
37
어빙피셔의 가치
가치란 장래에 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값
38
가격
가격은 교환가치에서 매수자와 매도자가 상호합의한 거래금액
39
가액
정상적인 거래에서 거래자산 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것으로, 사물이 지니고 있는 가치를 의미하거나 매매의 목적으로 주고받는 대가
40
원가
개량물 또는 구조물 축조를 위한 현금 지출의 총액으로 교환 가격이 아닌 생산에 사용되는 개념
41
가치다원론
가치가 사용되는 상황이나 용도, 바라보는 관점에 따라 개념이 다양하다고 보는 것을 가치의 다원적 개념 또는 가치 다원론이라고 함
42
당위가치
당위성을 내포한 이상적, 규범적 가치로서 시장균형이 성립할 때 나타나는 " 있어야 할 상태"의 가치
43
존재가치
현실의 시장상황을 반영하는 가치로서 객관적으로 확인 가능한 "있는 그대로"의 가치
44
교환가치
시장에서 매매를 전제로 일반적인 이용방법을 기준으로한 가치로서 객관적인 가치
45
사용가치
경제재의 생산성 개념 하에 대상부동산이 특정한 용도로 사용한다는 것을 전제로 하여 파악되는 가치
46
과세가치
국가나 지방자치단체에서 취득세나 재산세 등의 각종 세금을 부과하는데 사용되는 기준으로 활용되는 가치로서 관련 법규에 의해 구체적인 기준과 절차에 따라 산정
47
보상가치
보상가치는 공공의 필요에 따른 적법한 행정상의 공권력 행사로 인하여 재산에 가해진 특별한 희생에 대하여 공평부담의 견지에서 행정주체가 행하는 보상의 기준이 되는 가치
48
담보가치
은행 등 금융기관에서 해당 물건을 담보로 대출을 실행하기 위해 사용되는 가치
49
경매가치
법원에서 경매 절차를 진행하기 위한 최저 입찰가격의 기준으로 사용되는 가치
50
처분가치(청산가치)
청산을 목적으로 일정한 처분계획에 따라 대상 물건이 시장에서 매각되었을 때 그 물건의 매매로부터 합리적으로 획득할 수 있을 것으로 인정되는 가치
51
해체처분가치
토지 이외의 평가대상물건을 해체한 후 구성요소로서 처분하는 경우 대상물건이 시장에서 충분한 기간동안 공개된 후, 대상 물건에 정통한 당사자가 신중하고 강요된 없이 독립된 거래 관계에서 교환될 것이라 인정되는 가치
52
장부가치
대상부동산의 최초취득가격에서 감가상각분을 제외하고 현존하는 나머지 장부상의 잔존가치
53
계속기업가치
유형, 무형의 기업자산을 개별적으로 판단하지 않고 총체적인 관점에서 계속기업이 가질 수 있는 가치 계속기업이란 가까운 미래에 청산되지 않는 것이 확실하고 미래수명이 무기한적인회사
54
공정가치
한국채택국제회계기준에 따라 자산및 부채의 가치를 추정하기 위한 기 본적 가치기준으로 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액
55
투자가치
특정한 투자자가 특정 투자목적에 대하여 부여하는 투자조건에 따라 투자 대상물건이 발휘하게 되는 가치
56
공익가치
어떤 부동산이 최유효이용의 사적 목적의 경제적 이용에 있는 것이 아니라 보존, 보전같은 공익목적의 비경제적 이용에 있을 때 대상부동산이 가지는 가치
57
현재가치
현재의 일정시점을 기준으로 파악되는 가치
58
소급가치
과거의 일정시점을 기준시점으로 파악되는가치
59
추정가치
미래의 일정시점을 기준시점으로 파악하는 가치
60
시장가치
대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액
61
적정가격
토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격
62
정상가격
평가대상 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후에, 그 대상 물건의 내용에 정통한 거래당사자 간에 통상 성립한다고 인정되는 가격
63
효용
인간의 욕구나 필요를 만족시킬 수 있는 재화의 능력으로 수요 측면에 영향을 미치는 가격발생요인
64
희소성
인간의 욕구에 비해 그 수나 양이 부족한 상태
65
상대적 희소성
지역적, 용도적 측면에서 인간의 욕구에 비해 그 수나 양이 부족한 상태
66
유효수요
실질적인 구매능력을 의미하는 것으로 살 의사와 지불능력을 갖춘 수요
67
이전성
부동산이 가치를 가지기 위해서는 부동산의 소유권을 비롯한 제반 권리가 수요자에게 자유롭게 이전될 수 있어야 한다는 것
68
가치형성요인
대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인, 개별요인 등
69
일반적 요인
대상물건이 속한 전체 사회에서 대상물건의 이용과 가격수준 형성에 전반적으로 영향을 미치는 일반적 요인
70
지역적 요인
대상물건이 속한 지역의 가격수준 형성에 영향을 미치는 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 요인
71
개별적 요인
대상물건의 구체적 가격에 영향을 미치는 대상물건의 고유한 개별적 요인
72
자연적 요인
부동산의 상태 및 가격수준 형성에 영향을 미치는 제반 자연적 특성과 환경
73
사회적 요인
부동산의 상태 및 가격수준 형성에 영향을 미치는 일련의 사회적 환경 및 현상
74
경제적 요인
부동산의 상태 및 가격수준에 영향을 미치는 일련의 경제적 상황
75
행정적 요인
부동산의 상태 및 가격수준 형성에 영향을 미치는 공법적 규제 및 기타 행정적 조치
76
가격형성과정
부동산의 지역성에 따라 지역요인의 영향을 받아 그 지역의 가격수준이 형성되고, 개별성에 따라 개별요인의 영향을받아 구체적인 가격으로 개별화, 구체화되는 것
77
예측의 원칙
부동산의 가치가 과거와 현재의 이용상태에 의해 결정되는 것이 아니라 앞으로 어떻게 이용될 것인가에 대한 예측(예상)을 근거로 결정된다는 원칙
78
변동의 원칙
부동산의 가치는 끊임없이 변하는 시장 상황에 의해 영향을 받아 변동한다는 원칙
79
기여의 원칙
부동산의 가치는 부동산을 구성하고 있는 각 구성요소가 전체에 기여하는 공헌도의 영향을 받아 변동한다는 원칙
80
수익배분의 원칙
부동산의 가치는 전체 수익에서 노동과 자본과 같은 다른 생산요소에 대한 수익을 제외하고 난 나머지인 잉여생산성에 의해 결정된다는 원칙
81
균형의 원칙
부동산의 가치는 부동산을 구성하고 있는 생산요소 간의 결합 비율이 적정한 균형을 이룰 때 최고가 된다는 원칙
82
수익 체증, 체감의 원칙
부동산에 대한 단위 투자수익은 체증하다가 어느 수준에 이르게 되면 한계수입과 한계비용이 일치하게 되고 이를 넘어서면 체감하게 된다는 원칙
83
외부성의 원칙
부동산의 외부적인 요인에 의해 영향을 받아서 결정된다는 원칙
84
적합의 원칙
부동산의 이용이나 특성이 주위 환경이나 시장수요와 일치할 때 최고의 가치가 창출되며 이것이 유지될 수 있다는 원칙
85
대체의 원칙
부동산의 가치는 대체 관계에 있는 다른 부동산 또는 다른 재화의 영향을 받아서 결정된다는 원칙
86
수요공급의 원칙
부동산의 가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 원칙
87
기회비용의 원칙
어떤 투자대안을 선택함으로써 포기한 다른 투자대안들 중 가장 큰 비용을 기회비용이라고 하는데, 부동산의 가치도 이러한 기회비용을 반영하여 형성된다는 원칙
88
경쟁의 원칙
부동산의 가치는 다양한 용도 간의 경쟁관계 속에서 결정된다는 원칙
89
가격제원칙
부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산 평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위 기준
90
최유효이용
객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고이자 최선의 방법으로 이용하는 것
91
최유효이용의 원칙
부동산가치는 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙
92
단일이용
주위 용도와는 다른 독자적인 토지이용
93
복합적 이용
하나의 토지에 여러 용도가 혼합되어 있는 이용
94
중도적 이용
가까운 장래에 대상 토지 또는 복합부동산에 대한 최유효이용이 도래할 것으로 생각될 때 그 이용을 대기하는 과정에서 현재 할당되고 있는 이용
95
일치성 이용의 원리
일치성의 원리란 토지와 건물을 각각 다른 용도로 보고 평가해서는 안되고, 동일한 용도로 보고 평가해야한다는 원리로서 중도적 이용 중인 부동산을 평가할 때 특히 유의해야하는 원리
96
비적법적 이용
한 때는 적법하게 건축되고 유지되던 이용이었으나 현재는 더이상 각종 규정에 부합하지 않는 이용
97
건부감가
건부감가란 같은 토지라도 나지상태일 때가 가격이 더 높고 건부지가 되면 가격이 낮아진다는 말이다.
98
건부증가
건부증가란 특수한 상황에서는 토지가격이 나지일 때보다 건부지가 되었을 때 더 높아지는 경우
99
비최유효이용
현재의 복합부동산에 대하여 복합부동산의 최유효이용과 나지를 상정한 토지의 최유효 이용이 상호 부합되지 않는 상태에서 현재의 복합부동산 이용
100
특수목적의 이용
호텔, 극장, 대학, 교회, 공공건물과 같은 특정한 활동을 위해서 설계되고 운영되는 부동산의 이용
101
투기적 이용
투자자가 부동산의 용도를 특별하게 정하지 않고 취득 후 별다른 운영을 하지 않은 채 보유만 하면서 처분을 위한 준비상태에 있는 일시적인 현재 이용
102
초과토지
현존 지상개량물에 필요한 적정면적 이상의 토지
103
잉여토지
기존 개량물 부지와 독립적으로 분리되어 사용될 수 없고 별도의 최유효이용 용도에 이용할 수 없는 토지
104
일단지
지적 공부상 2필지 이상으로 구분등록이 되어있는 토지가 해당 토지의 최유효이용의 관점에서 볼 때 인접 토지와 일단을 이루어 같은 용도로 이용되는 것이 가장 수익성이 높은 경우 일반적인 의미에서 일단지 토지
105
부동산시장
양, 질, 위치 등 여러가지 측면에서 유사한 부동산에 대해 가치가 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역
106
시장실패
시장이 완전경쟁시장의 요건을 갖추더라도 어떤 원인으로 인해 자원의 용도별 효율적 분배 실패
107
수요, 부동산 수요
일반 재화에서 수요는 재화나 용역에 대한 구매욕구를 의미. 부동산의 경우는 고가성으로 인해 단순한 구매욕구뿐만 아니라, 실제 구입능력을 갖춘 유효수요를 의미
108
공급, 부동산 공급
일반적으로 공급이란 공급주체가 일정기간 상품을 판매하고자 하는 욕구. 부동산의 경우 각 임대료 수준에서 공급자가 기꺼이 공급할 의사와 능력을 가지고 있는 유효한 것
109
정보의 효율성
부동산 시장의 정보가 얼마나 많이 그리고 얼마나 빨리 가치에 반영되는가 하는 것
110
악성 효율적 시장
현재의 시장가치에 과거 가격변동의 양상, 거래량 추세 등의 역사적 정보가 이미 반영되어 있기 때문에 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하더라도 정상 이상의 수익을 획득할 수 없는 시장
111
준강성 효율적 시장
어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장
112
강성 효율적 시장
공표된 것이건 공표되지 않은 것이건 어떠한 정보든지 모두 시장가치에 반영되는 시장
113
배분의 효율성
모든 자산의 가격이 모든 수요자와 공급자의 한계수익률을 일치시키도록 균형가격이 성립되고 이 가격이 경제 전체적으로 자원의 효율적 배분을 가능하게 하는 것. 즉, 부동산투자를 비롯한 다른 투자대안에 따르는 위험을 감안했을 때 부동산 투자수익률과 다른 투자수익률이 같도록 자금이 배분된 상태.
114
운영의 효율성
부동산 시장이 제도적 운영면에서 마찰을 가급적 줄여 거래 또는 자원의 이전이 원활하게 이루어지도록 하는 내부 효율성
115
부동산 경기변동
부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것.
116
순환적 경기변동(경기순환)
경제가 파형과 같이 상승운동과 하강운동을 반복하는 것
117
계절적 경기변동
일 년을 단위로 하여 적어도 일 년에 한 번씩 주기적으로 나타는 경기변동. 이는 계절적 속성과 그에 따른 사람들의 관습때문에 나타나는 현상.
118
장기적 경기변동
시간에 초점을 맞춘 것으로 50년 또는 그 이상의 기간으로 장기적인 관점에서 측정되는 경기변동
119
무작위적 경기변동
예상치 못한 사건으로 인해 발생하는 비주기적인 경기변동
120
거미집 모형
부동산의 가격변동과 관련해서 수요와 공급의 시차를 고려하여 균형의 변화과정을 동태적으로 분석한 모형으로서 에치켈에 의해 고안됨.
121
일반분석
일반경제사회에 있어 부동산의 이용상태 및 가격수준에 전반적으로 영향을 미치는 제반요인을 분석하는 작업
122
지역분석
대상부동산이 속해 있는 지역의 범위를 확정하고 그 지역 내 부동산의 이용상태 및 가격수준 형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 지역의 특성과 장래동향, 대상 부동산이 속한 인근 지역의 내 상대적 위치를 파악함으로써 궁극적으로 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 작업
123
인근지역
대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유한는 지역
124
경계설정
부동산의 용도의 다양성으로 용도적, 기능적 측면의 동질성이 인정되는데, 동질성이 인정되는 지역의 인정범위를 정하는 것을 인근지역의 경계설정
125
유사지역
대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역
126
동일수급권
일반적으로 대상부동산과 대체경제관계가 성립하고 기치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역으로 인근지역과 유사지역을 포함하는 광역적인 지역
127
개별분석
지역분석에 의해 파악된 지역의 표준적 이용과 가격수준을 기준으로 부동산의 개별성에 근거하여 가격형성의 개별적 제 요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고 구체적 가격에 영향을 미치는 정도를 분석하는 작업
128
지역경제분석
특정지역이나 도시의 모든 부동산에 대한 기본적인 수요요인과 시장에 영향을 미치는 요인을 확인, 분석하고 예측하는 작업
129
시장분석
특정 부동산에 대한 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것으로, 이를 위해서 먼저 부동산의 종류와 용도를 결정하고 시장지역을 확정해야한다
130
시장성 분석
개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는가 하는 가능성 또는 능력을 조사하는 것
131
타당성 분석
계획하고 있는 개발사업이 투라자본에 대한 투자자의 요구수익률을 확보할 수 있는지 여부를 파악하여 대상 개발사업이 성공적으로 수행될 수 있는 것인가를 분석하는 것
132
투자분석
위험과 수익의 상쇄관계 속에서 여러가지 투자대안을 분석하여 받아들일 수 있는 위험수준에서 최고의 수익을 창출하는 대안을 선택하는 과정
133
부지분석
크기와 모양, 지형, 편익시설, 접근성, 용도지역제 등 대상 부동산 자체를 분석하는 것
134
입지분석
입지란 부동산이 점하고 있는 위치를 말하므로 입지분석이란 대상부동산의 위치의 양부에 대하여 분석하는 것
135
흡수분석
흡수율이나 흡수시간 등을 조사하여 부동산의 수요와 공급의 상황과 강도를 구체적으로 조사하고 분석하는 것
