감정평가 이론 총론

Question 1

부동산

Answer 1

민법 제 99조에서 부동산은 토지 및 그 정착물.

Question 2

정착물

Answer 2

정착물은 건물, 수목, 다리 등과 같이 계속해서 토지에 부착되어 있어야 하고, 사회 경제적 측면에서도 그 가치가 인정되는 물건

Question 3

사회재

Answer 3

사회 구성원 모두가 부동산에 의지하고 살아가기 때문에 공평하게 배분되어야 하는 재화

Question 4

공공재

Answer 4

인위적으로 재생산이 불가능하기 때문에 전체 이익을 위해 합리적으로 배분되어야하는 재화

Question 5

부동산의 복합개념

Answer 5

부동산을 다각적인 측면에서 이해하고 사고하는 방식

Question 6

종별

Answer 6

부동산의 용도에 따른 부동산의 분류로서 지역종별과 토지종별로 구별

Question 7

지역종별

Answer 7

지역적 관점에서 지역(용도적 지역)의 종별

Question 8

토지종별

Answer 8

해당 토지가 속하고 있는 지역의 종별에 따라 분류되는 용도 구분

Question 9

유형

Answer 9

부동산이용의 행태(물리적 나지, 건부지) 및 권리관계의 태양(법률적 지상권 설정 유무)에 따라 구분되는 부동산의 분류

Question 10

예정지(후보지) 지역

Answer 10

지역종별 대분류 상호 간에 전환되어가는 지역

Question 11

이행지 지역

Answer 11

소분류 상호 간에 전환되어 가는 지역

Question 12

고정성

Answer 12

토지는 물리적인 측면에서 그 지리적인 위치가 고정되어 있다는 특성으로, 토지의 가장 본질적인 특성

Question 13

부증성

Answer 13

토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량은 늘어나지 않는다는 것

Question 14

영속성

Answer 14

토지는 물리적인 측면에서 볼 때 시간의 경과나 이용 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는다는 특성

Question 15

개별성

Answer 15

지구상에 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는다는 특성

Question 16

용도의 다양성

Answer 16

토지는 여러가지 용도로 이용될 수 있다는 특성

Question 17

병합, 분할의 가능성

Answer 17

토지는 이용목적에 따라 인위적으로 병합하거나 분할할 수 있다는 특성

Question 18

사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성

Answer 18

인문적 환경의 영향에 의해 토지의 사회적, 경제적, 행정적 위치가 시간의 흐름에 따라 변화한다는 특성

Question 19

인접성

Answer 19

토지는 인접 토지와 긴밀한 공간관계에 있다. 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성

Question 20

지역성

Answer 20

부동산은 그 부동산이 속해 있는 지역의 구성 분자로서 그 지역과 상호 의존 보완 관계 있고 그 지역 내 타 부동산과 협동, 대체, 경쟁 등의 상호 관계를 통하여 사회적 경제적 행정적 위치를 점하게 됨

Question 21

경제적 특성

Answer 21

인문적 특성 중 경제적 측면을 강조 할 때 제기되는 특성

Question 22

희소성

Answer 22

인간의 욕구에 비해 이용 가능한 토지의 양이 부족한 상태

Question 23

Improvements의 토지효용가변성

Answer 23

Improvements에 의해 토지의 효용이 변할 수 있다는 특성

Question 24

투자의 고정성

Answer 24

1번 결정된 토지이용 형태는 본래 상태로 전환시키기까지 많은 시간과 비용이 소요되고 투하 자본을 회수하는 데도 많은 시간이 필요하다는 특성

Question 25

위치의 선호성

Answer 25

사람들이 일정한 위치나 장소의 토지를 선호하는 특성

Question 26

위치의 선호성

Answer 26

사람들이 일정한 위치나 장소의 토지를 선호하는 특성

Question 27

고가성

Answer 27

부동산이 다른 재화에 비해 가격이 비싸다는특성

Question 28

내구성

Answer 28

부동산은 경제적 수명이 길다는 특성

Question 29

수규제성

Answer 29

어느 사회를 막론하고 부동산의 이용과 거래에 대해 많은 규제가 가해진다는 특성

Question 30

완전경쟁시장

Answer 30

어떠한 생산자나 소비자도 시장의 가격에 아무런 영향도 행사할 수 없는 시장

Question 31

시장실패

Answer 31

시장의 효율적 배분을 못하고 자원배분의 비효율성이 발생

Question 32

접근성

Answer 32

대상부동산이 위치하는 장소에서 다른 장소에 도달하는데 소요되는 시간, 경비, 노력 등으로 측정되는 상대적 비용

Question 33

획지

Answer 33

하나의 이용단위로 파악되는 위치적 개념으로서 좁은 의미의 위치

Question 34

지역

Answer 34

어떤 획지가 속해있는 인근지역을 가리키는 개념

Question 35

권역

Answer 35

반드시 지역보다 물리적으로 큰 것을 의미하지 않음

Question 36

아담스미스의 가치

Answer 36

가치란 어떤 재화나 용역이 다른 재화나 용역을 교환의 대상으로 지배하는 힘

Question 37

어빙피셔의 가치

Answer 37

가치란 장래에 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값

Question 38

가격

Answer 38

가격은 교환가치에서 매수자와 매도자가 상호합의한 거래금액

Question 39

가액

Answer 39

정상적인 거래에서 거래자산 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것으로, 사물이 지니고 있는 가치를 의미하거나 매매의 목적으로 주고받는 대가

Question 40

원가

Answer 40

개량물 또는 구조물 축조를 위한 현금 지출의 총액으로 교환 가격이 아닌 생산에 사용되는 개념

Question 41

가치다원론

Answer 41

가치가 사용되는 상황이나 용도, 바라보는 관점에 따라 개념이 다양하다고 보는 것을 가치의 다원적 개념 또는 가치 다원론이라고 함

Question 42

당위가치

Answer 42

당위성을 내포한 이상적, 규범적 가치로서 시장균형이 성립할 때 나타나는 “ 있어야 할 상태”의 가치

Question 43

존재가치

Answer 43

현실의 시장상황을 반영하는 가치로서 객관적으로 확인 가능한 “있는 그대로”의 가치

Question 44

교환가치

Answer 44

시장에서 매매를 전제로 일반적인 이용방법을 기준으로한 가치로서 객관적인 가치

Question 45

사용가치

Answer 45

경제재의 생산성 개념 하에 대상부동산이 특정한 용도로 사용한다는 것을 전제로 하여 파악되는 가치

Question 46

과세가치

Answer 46

국가나 지방자치단체에서 취득세나 재산세 등의 각종 세금을 부과하는데 사용되는 기준으로 활용되는 가치로서 관련 법규에 의해 구체적인 기준과 절차에 따라 산정

Question 47

보상가치

Answer 47

보상가치는 공공의 필요에 따른 적법한 행정상의 공권력 행사로 인하여 재산에 가해진 특별한 희생에 대하여 공평부담의 견지에서 행정주체가 행하는 보상의 기준이 되는 가치

Question 48

담보가치

Answer 48

은행 등 금융기관에서 해당 물건을 담보로 대출을 실행하기 위해 사용되는 가치

Question 49

경매가치

Answer 49

법원에서 경매 절차를 진행하기 위한 최저 입찰가격의 기준으로 사용되는 가치

Question 50

처분가치(청산가치)

Answer 50

청산을 목적으로 일정한 처분계획에 따라 대상 물건이 시장에서 매각되었을 때 그 물건의 매매로부터 합리적으로 획득할 수 있을 것으로 인정되는 가치

Question 51

해체처분가치

Answer 51

토지 이외의 평가대상물건을 해체한 후 구성요소로서 처분하는 경우 대상물건이 시장에서 충분한 기간동안 공개된 후, 대상 물건에 정통한 당사자가 신중하고 강요된 없이 독립된 거래 관계에서 교환될 것이라 인정되는 가치

Question 52

장부가치

Answer 52

대상부동산의 최초취득가격에서 감가상각분을 제외하고 현존하는 나머지 장부상의 잔존가치

Question 53

계속기업가치

Answer 53

유형, 무형의 기업자산을 개별적으로 판단하지 않고 총체적인 관점에서 계속기업이 가질 수 있는 가치 계속기업이란 가까운 미래에 청산되지 않는 것이 확실하고 미래수명이 무기한적인회사

Question 54

공정가치

Answer 54

한국채택국제회계기준에 따라 자산및 부채의 가치를 추정하기 위한 기 본적 가치기준으로 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액

Question 55

투자가치

Answer 55

특정한 투자자가 특정 투자목적에 대하여 부여하는 투자조건에 따라 투자 대상물건이 발휘하게 되는 가치

Question 56

공익가치

Answer 56

어떤 부동산이 최유효이용의 사적 목적의 경제적 이용에 있는 것이 아니라 보존, 보전같은 공익목적의 비경제적 이용에 있을 때 대상부동산이 가지는 가치

Question 57

현재가치

Answer 57

현재의 일정시점을 기준으로 파악되는 가치

Question 58

소급가치

Answer 58

과거의 일정시점을 기준시점으로 파악되는가치

Question 59

추정가치

Answer 59

미래의 일정시점을 기준시점으로 파악하는 가치

Question 60

시장가치

Answer 60

대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액

Question 61

적정가격

Answer 61

토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격

Question 62

정상가격

Answer 62

평가대상 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후에, 그 대상 물건의 내용에 정통한 거래당사자 간에 통상 성립한다고 인정되는 가격

Question 63

효용

Answer 63

인간의 욕구나 필요를 만족시킬 수 있는 재화의 능력으로 수요 측면에 영향을 미치는 가격발생요인

Question 64

희소성

Answer 64

인간의 욕구에 비해 그 수나 양이 부족한 상태

Question 65

상대적 희소성

Answer 65

지역적, 용도적 측면에서 인간의 욕구에 비해 그 수나 양이 부족한 상태

Question 66

유효수요

Answer 66

실질적인 구매능력을 의미하는 것으로 살 의사와 지불능력을 갖춘 수요

Question 67

이전성

Answer 67

부동산이 가치를 가지기 위해서는 부동산의 소유권을 비롯한 제반 권리가 수요자에게 자유롭게 이전될 수 있어야 한다는 것

Question 68

가치형성요인

Answer 68

대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인, 개별요인 등

Question 69

일반적 요인

Answer 69

대상물건이 속한 전체 사회에서 대상물건의 이용과 가격수준 형성에 전반적으로 영향을 미치는 일반적 요인

Question 70

지역적 요인

Answer 70

대상물건이 속한 지역의 가격수준 형성에 영향을 미치는 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 요인

Question 71

개별적 요인

Answer 71

대상물건의 구체적 가격에 영향을 미치는 대상물건의 고유한 개별적 요인

Question 72

자연적 요인

Answer 72

부동산의 상태 및 가격수준 형성에 영향을 미치는 제반 자연적 특성과 환경

Question 73

사회적 요인

Answer 73

부동산의 상태 및 가격수준 형성에 영향을 미치는 일련의 사회적 환경 및 현상

Question 74

경제적 요인

Answer 74

부동산의 상태 및 가격수준에 영향을 미치는 일련의 경제적 상황

Question 75

행정적 요인

Answer 75

부동산의 상태 및 가격수준 형성에 영향을 미치는 공법적 규제 및 기타 행정적 조치

Question 76

가격형성과정

Answer 76

부동산의 지역성에 따라 지역요인의 영향을 받아 그 지역의 가격수준이 형성되고, 개별성에 따라 개별요인의 영향을받아 구체적인 가격으로 개별화, 구체화되는 것

Question 77

예측의 원칙

Answer 77

부동산의 가치가 과거와 현재의 이용상태에 의해 결정되는 것이 아니라 앞으로 어떻게 이용될 것인가에 대한 예측(예상)을 근거로 결정된다는 원칙

Question 78

변동의 원칙

Answer 78

부동산의 가치는 끊임없이 변하는 시장 상황에 의해 영향을 받아 변동한다는 원칙

Question 79

기여의 원칙

Answer 79

부동산의 가치는 부동산을 구성하고 있는 각 구성요소가 전체에 기여하는 공헌도의 영향을 받아 변동한다는 원칙

Question 80

수익배분의 원칙

Answer 80

부동산의 가치는 전체 수익에서 노동과 자본과 같은 다른 생산요소에 대한 수익을 제외하고 난 나머지인 잉여생산성에 의해 결정된다는 원칙

Question 81

균형의 원칙

Answer 81

부동산의 가치는 부동산을 구성하고 있는 생산요소 간의 결합 비율이 적정한 균형을 이룰 때 최고가 된다는 원칙

Question 82

수익 체증, 체감의 원칙

Answer 82

부동산에 대한 단위 투자수익은 체증하다가 어느 수준에 이르게 되면 한계수입과 한계비용이 일치하게 되고 이를 넘어서면 체감하게 된다는 원칙

Question 83

외부성의 원칙

Answer 83

부동산의 외부적인 요인에 의해 영향을 받아서 결정된다는 원칙

Question 84

적합의 원칙

Answer 84

부동산의 이용이나 특성이 주위 환경이나 시장수요와 일치할 때 최고의 가치가 창출되며 이것이 유지될 수 있다는 원칙

Question 85

대체의 원칙

Answer 85

부동산의 가치는 대체 관계에 있는 다른 부동산 또는 다른 재화의 영향을 받아서 결정된다는 원칙

Question 86

수요공급의 원칙

Answer 86

부동산의 가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 원칙

Question 87

기회비용의 원칙

Answer 87

어떤 투자대안을 선택함으로써 포기한 다른 투자대안들 중 가장 큰 비용을 기회비용이라고 하는데, 부동산의 가치도 이러한 기회비용을 반영하여 형성된다는 원칙

Question 88

경쟁의 원칙

Answer 88

부동산의 가치는 다양한 용도 간의 경쟁관계 속에서 결정된다는 원칙

Question 89

가격제원칙

Answer 89

부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산 평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위 기준

Question 90

최유효이용

Answer 90

객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고이자 최선의 방법으로 이용하는 것

Question 91

최유효이용의 원칙

Answer 91

부동산가치는 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙

Question 92

단일이용

Answer 92

주위 용도와는 다른 독자적인 토지이용

Question 93

복합적 이용

Answer 93

하나의 토지에 여러 용도가 혼합되어 있는 이용

Question 94

중도적 이용

Answer 94

가까운 장래에 대상 토지 또는 복합부동산에 대한 최유효이용이 도래할 것으로 생각될 때 그 이용을 대기하는 과정에서 현재 할당되고 있는 이용

Question 95

일치성 이용의 원리

Answer 95

일치성의 원리란 토지와 건물을 각각 다른 용도로 보고 평가해서는 안되고, 동일한 용도로 보고 평가해야한다는 원리로서 중도적 이용 중인 부동산을 평가할 때 특히 유의해야하는 원리

Question 96

비적법적 이용

Answer 96

한 때는 적법하게 건축되고 유지되던 이용이었으나 현재는 더이상 각종 규정에 부합하지 않는 이용

Question 97

건부감가

Answer 97

건부감가란 같은 토지라도 나지상태일 때가 가격이 더 높고 건부지가 되면 가격이 낮아진다는 말이다.

Question 98

건부증가

Answer 98

건부증가란 특수한 상황에서는 토지가격이 나지일 때보다 건부지가 되었을 때 더 높아지는 경우

Question 99

비최유효이용

Answer 99

현재의 복합부동산에 대하여 복합부동산의 최유효이용과 나지를 상정한 토지의 최유효 이용이 상호 부합되지 않는 상태에서 현재의 복합부동산 이용

Question 100

특수목적의 이용

Answer 100

호텔, 극장, 대학, 교회, 공공건물과 같은 특정한 활동을 위해서 설계되고 운영되는 부동산의 이용

Question 101

투기적 이용

Answer 101

투자자가 부동산의 용도를 특별하게 정하지 않고 취득 후 별다른 운영을 하지 않은 채 보유만 하면서 처분을 위한 준비상태에 있는 일시적인 현재 이용

Question 102

초과토지

Answer 102

현존 지상개량물에 필요한 적정면적 이상의 토지

Question 103

잉여토지

Answer 103

기존 개량물 부지와 독립적으로 분리되어 사용될 수 없고 별도의 최유효이용 용도에 이용할 수 없는 토지

Question 104

일단지

Answer 104

지적 공부상 2필지 이상으로 구분등록이 되어있는 토지가 해당 토지의 최유효이용의 관점에서 볼 때 인접 토지와 일단을 이루어 같은 용도로 이용되는 것이 가장 수익성이 높은 경우 일반적인 의미에서 일단지 토지

Question 105

부동산시장

Answer 105

양, 질, 위치 등 여러가지 측면에서 유사한 부동산에 대해 가치가 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역

Question 106

시장실패

Answer 106

시장이 완전경쟁시장의 요건을 갖추더라도 어떤 원인으로 인해 자원의 용도별 효율적 분배 실패

Question 107

수요, 부동산 수요

Answer 107

일반 재화에서 수요는 재화나 용역에 대한 구매욕구를 의미. 부동산의 경우는 고가성으로 인해 단순한 구매욕구뿐만 아니라, 실제 구입능력을 갖춘 유효수요를 의미

Question 108

공급, 부동산 공급

Answer 108

일반적으로 공급이란 공급주체가 일정기간 상품을 판매하고자 하는 욕구. 부동산의 경우 각 임대료 수준에서 공급자가 기꺼이 공급할 의사와 능력을 가지고 있는 유효한 것

Question 109

정보의 효율성

Answer 109

부동산 시장의 정보가 얼마나 많이 그리고 얼마나 빨리 가치에 반영되는가 하는 것

Question 110

악성 효율적 시장

Answer 110

현재의 시장가치에 과거 가격변동의 양상, 거래량 추세 등의 역사적 정보가 이미 반영되어 있기 때문에 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하더라도 정상 이상의 수익을 획득할 수 없는 시장

Question 111

준강성 효율적 시장

Answer 111

어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장

Question 112

강성 효율적 시장

Answer 112

공표된 것이건 공표되지 않은 것이건 어떠한 정보든지 모두 시장가치에 반영되는 시장

Question 113

배분의 효율성

Answer 113

모든 자산의 가격이 모든 수요자와 공급자의 한계수익률을 일치시키도록 균형가격이 성립되고 이 가격이 경제 전체적으로 자원의 효율적 배분을 가능하게 하는 것. 즉, 부동산투자를 비롯한 다른 투자대안에 따르는 위험을 감안했을 때 부동산 투자수익률과 다른 투자수익률이 같도록 자금이 배분된 상태.

Question 114

운영의 효율성

Answer 114

부동산 시장이 제도적 운영면에서 마찰을 가급적 줄여 거래 또는 자원의 이전이 원활하게 이루어지도록 하는 내부 효율성

Question 115

부동산 경기변동

Answer 115

부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것.

Question 116

순환적 경기변동(경기순환)

Answer 116

경제가 파형과 같이 상승운동과 하강운동을 반복하는 것

Question 117

계절적 경기변동

Answer 117

일 년을 단위로 하여 적어도 일 년에 한 번씩 주기적으로 나타는 경기변동. 이는 계절적 속성과 그에 따른 사람들의 관습때문에 나타나는 현상.

Question 118

장기적 경기변동

Answer 118

시간에 초점을 맞춘 것으로 50년 또는 그 이상의 기간으로 장기적인 관점에서 측정되는 경기변동

Question 119

무작위적 경기변동

Answer 119

예상치 못한 사건으로 인해 발생하는 비주기적인 경기변동

Question 120

거미집 모형

Answer 120

부동산의 가격변동과 관련해서 수요와 공급의 시차를 고려하여 균형의 변화과정을 동태적으로 분석한 모형으로서 에치켈에 의해 고안됨.

Question 121

일반분석

Answer 121

일반경제사회에 있어 부동산의 이용상태 및 가격수준에 전반적으로 영향을 미치는 제반요인을 분석하는 작업

Question 122

지역분석

Answer 122

대상부동산이 속해 있는 지역의 범위를 확정하고 그 지역 내 부동산의 이용상태 및 가격수준 형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 지역의 특성과 장래동향, 대상 부동산이 속한 인근 지역의 내 상대적 위치를 파악함으로써 궁극적으로 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 작업

Question 123

인근지역

Answer 123

대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유한는 지역

Question 124

경계설정

Answer 124

부동산의 용도의 다양성으로 용도적, 기능적 측면의 동질성이 인정되는데, 동질성이 인정되는 지역의 인정범위를 정하는 것을 인근지역의 경계설정

Question 125

유사지역

Answer 125

대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역

Question 126

동일수급권

Answer 126

일반적으로 대상부동산과 대체경제관계가 성립하고 기치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역으로 인근지역과 유사지역을 포함하는 광역적인 지역

Question 127

개별분석

Answer 127

지역분석에 의해 파악된 지역의 표준적 이용과 가격수준을 기준으로 부동산의 개별성에 근거하여 가격형성의 개별적 제 요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고 구체적 가격에 영향을 미치는 정도를 분석하는 작업

Question 128

지역경제분석

Answer 128

특정지역이나 도시의 모든 부동산에 대한 기본적인 수요요인과 시장에 영향을 미치는 요인을 확인, 분석하고 예측하는 작업

Question 129

시장분석

Answer 129

특정 부동산에 대한 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것으로, 이를 위해서 먼저 부동산의 종류와 용도를 결정하고 시장지역을 확정해야한다

Question 130

시장성 분석

Answer 130

개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는가 하는 가능성 또는 능력을 조사하는 것

Question 131

타당성 분석

Answer 131

계획하고 있는 개발사업이 투라자본에 대한 투자자의 요구수익률을 확보할 수 있는지 여부를 파악하여 대상 개발사업이 성공적으로 수행될 수 있는 것인가를 분석하는 것

Question 132

투자분석

Answer 132

위험과 수익의 상쇄관계 속에서 여러가지 투자대안을 분석하여 받아들일 수 있는 위험수준에서 최고의 수익을 창출하는 대안을 선택하는 과정

Question 133

부지분석

Answer 133

크기와 모양, 지형, 편익시설, 접근성, 용도지역제 등 대상 부동산 자체를 분석하는 것

Question 134

입지분석

Answer 134

입지란 부동산이 점하고 있는 위치를 말하므로 입지분석이란 대상부동산의 위치의 양부에 대하여 분석하는 것

Question 135

흡수분석

Answer 135

흡수율이나 흡수시간 등을 조사하여 부동산의 수요와 공급의 상황과 강도를 구체적으로 조사하고 분석하는 것