Vastgoedbelegginspraktijk Flashcards
Wat zijn de kenmerken van een institutionele belegger?
Institutionele beleggers zijn instellingen, zoals pensioenfondsen en verzekeraars die het onder hun beheer vallende kapitaal zelf beleggen of dit uitbesteden aan derden. Institutionele beleggers worden gekenmerkt door een vrijwel continue inflow van premie-inkomsten die belegd dienen te worden. Tegelijkertijd hebben institutionele beleggers verplichtingen in de vorm van (toekomstige) uitkeringen van pensioen of schades. Een institutionele belegger wil een zo groot mogelijk deel van haar verplichtingen afdekken met beleggingsrendement.
Waarom beleggen in vastgoed?
- Diversificatie
- Diversificatie optimaliseert rendements/risico
- Hoog absoluut rendement (v.w. illiquiditeitspremie)
- Hoog (direct) rendement •
- Ook risicogecorrigieerd (R.A.R. of Sharpe Ratio)
- Inflatiebescherming
- Vastgoed als inflatiehedge
- Hoge en stabiele kasstroom
- Reflectie van het universum
Heeft vastgoed een lage correlatie met andere beleggingen?
Vastgoed heeft lage correlaties met andere beleggingen. Ook binnen vastgoed zijn correlaties (relatief) laag. In een “echte” crisis gaan correlaties echter vaak naar 1.
Wat is ALM?
- Holistischere benadering dan MPT
- Optimaliseren verhouding rendement/risico en verplichtingen
- ALM beoordeelt beleggingsvarianten: kans op korten, premie, pensioenresultaat (=strategisch Asset allocatie SAA)
Welke input is er nodig voor ALM?
- Historische reeksen als vertrekpunt voor de toekomst (seriële correlatie) •
- Kwaliteit reeksen is een issue
- Reproduceerbaarheid van de benchmark
- Smoothing / Lagging
Echter…. Verleden geen garantie voor de toekomst
Is in de praktijk de allocatie naar vastgoed optimaal?
- Ontbreken kwalitatief goede beleggingsmogelijkheden
- Intransparatie
- Illiquiditeit
- Imago
- (Historische) ervaringen
Welke voorvragen dienen er gesteld te worden bij een portefeuilleconstrcutie?
- Voor wie / wat is de portefeuille opgezet?
- Wat is het doel van de portefeuille (inflatiebescherming, rendement, diversificatie, etc.)
- Wat is de horizon van de beleggingen?
- Hoeveel liquiditeit is nodig?
- Wat is de risico acceptatie (hoog/laag)?
- Wat zijn de implementatie mogelijkheden en -wensen?
Waardoor wordt Niveau I bepaald bij een vastgoedconstructie?
Niveau I: Keuze direct/indirect wordt bepaald door kennis, beliefs en omvang
- Kennis
- Organisatie
- Beheersbaarheid
- Beliefs
- Historie
- Grip en controle
- Actieve / passieve strategie
- Omvang
- Diversificatiemogelijkheden
Waardoor wordt Niveau II bepaald bij een vastgoedconstructie?
Niveau II: Ook keuze voor publiek vs. privaat is een investment belief
- Academische literatuur
- Geen verschil gevonden (bijv. Pagliari)
- Soms: “illiquiditeitspremie”
- Toezichthouders
- Ambivalent: Voorkeur voor privaat vanwege lagere gepercipieerde volatiliteit / lager kapitaalsbeslag en publiek vanwege marktwaardering / liquiditeit
- Portefeuille omvang
- Omvang van portefeuille kan doorslaggevend zijn: beursgenoteerd gemakkelijker voor kleinere bedragen
- Eigenschappen
- Afhankelijk van portefeuille context voorkeur voor een of ander
Wat is het verschil tussen Listed Investment en Private Investment?
Listed Investment: (Malls)
- Grote winkelcentra zijn grotendeels in handen van beursgenoteerde vastgoedbedrijven
- De grootte van winkelcentra is onbetaalbaar voor de meeste privéstructuren
- De samenhang tussen kwaliteit en maat is hoog
- Efficiëntie vereist schaal Non-recourse (balans) schuld direct beschikbaar
Private Invetment: (Startups):
- Kleine bedrijven kunnen niet concurreren met grote bedrijven op beursgenoteerde markten
- Buitengewone rendementen en een ondernemende aanpak zijn vereist in nieuwe markten
- Als het product niet beschikbaar is, moet het worden aangemaakt
- Controle is vooral belangrijk bij kleine en nieuwe initiatieven
- De schuld is beperkt tot particuliere schulden met volledige regres
Welke keuze dient te worden genomen op Niveau III/IV bij de portefeuilleconstrcutie?
Niveau III/IV: Vier implementatiestijlen
Er liggen twee vragen voor:
Outperformance of markt? (Actief/Passief)/ Zelf doen of laten doen? (Intern/Extern)
Intern (passief)
- Klein team
- Benchmark selectie
- Kosten minimalisatie
Intern (actief)
- Groter team
- Outperformance doel
- Rendement leidend
Extern (passief)
- Klein team
- Benchmark selectie
- Manager selectie
Extern (actief)
- Klein team om manager(s) te selecteren
- Outperformance doel
- Hoogste kosten
Wat bepaalt de keuze voor actief/passief bij een portefeuilleconstructie?
Investment beliefs bepalen uiteindelijk keuze voor actief/passief
Marktefficiëntie gevalideerd
- Marktinformatie voor iedereen geljktijdig beschikbaar
- Random walk´ (zie Malkiel)
- Frequent handelen mogelijk
- Geen persistente outperformance te realiseren
Marktefficiëntie niet gevalideerd
- Marktinformatie niet voor iedereen geljktijdig beschikbaar
- Patronen in rendementen
- Trending (seriële correlatie)
- Mean reversion (The deeper the discount, the higher the return over the next period)
- Illiquiditeit in markt
- Persistente outperformance mogelijk
Wat is de methodiek voor het ontdekken van een “mean reversion”?
- Bepaal de P / NAV voor elk bedrijf in het beleggingsuniversum
- Verzamel prestatiegegevens op elk bedrijf
- Genereer kwartielen met bedrijven uit de diepste P / NAV kortingen (Q1) tot degenen met de hoogste premies (Q4)
- Vergelijk de prestaties van kwartielen: gemiddelde omkering als het laagste kwartiel blijkt hoogste rendement
Mag je vertrouwen op forecats?
- Vertrouw niet op de forecast, maar denk zelf strategisch!
- Correlatie van voorspellingen met rendementen verleden hoger dan die met rendementen toekomst
Dien je kritisch om te gaan met voorspellingen?
- ‘Black swans’ kunnen niet voorspeld worden
- Voorspellingen zijn zelden juist – zelfs in de richting! Mensen hebben de neiging te extrapoleren
- Rendement wordt zelden gemaakt over korte periode, mede vanwege illiquiditeit
=> Meer kans om het goed te hebben op langere horizon, effectieve diversificatie en efficiënte executie
