Vastgoed & Portefeuilletheorie Flashcards
Wat geeft de rechte lijn weer in de grafiek (Capital Market Line)?
De rechte lijn geeft het risico weer van de verschillende combinaties tussen een risicovrij object en een risicovolle portefeuille. De grafiek wordt in de literatuur ook wel beschreven als kapitaalmarktlijn (Capital Market Line).
De efficiënte portefeuille ligt op de efficiënt frontier!
Links van het raakpunt wordt geld risicovrij belegd of gespaard. In het raakpunt is het gehele vermogen in portefeuille X belegd. Rechts van het raakpunt wordt geld bijgeleend om in portefeuille X te beleggen.
Hoe ziet een inefficiete markt eruit?
Op inefficiënte markten is niet alle informatie in de prijs verwerkt, informatie is duur en/of moeilijk te verkrijgen en objecten zijn niet geprijsd in overeenstemming met het gelopen risico. Als gevolg daarvan is het op dergelijke markten mogelijk dat de belegger met superieure informatie hogere rendementen kan halen bij een onevenredig laag risico en daarmee de markt kan verslaan
Wat is risico?
Statistisch gezien is risico de spreiding (standaarddeviatie) van uitkomsten rond het verwachte rendement, waarbij alle realistische scenario’s voor de toekomst worden meegewogen.
Waar wordt het “lastig” bij de beleggingstheorie?
De onderstaande veronderstellingen zijn niet correct:
- Alle informatie is gelijktijdig voor iedereen beschikbaar
- Actoren handelen rationeel
- Historische rendementen zijn een goede reflectie of proxy van verwachte rendementen
Financiële en reële samenhang verschillen
• Karakteristieken kunnen onderliggend verbonden zijn
Aanpassingsproces van prijzen is instantaan
Stabiliteit is een issue
Wat is spreidingseffect?
Het effect dat verschillende assets niet volledig met elkaar gecorreleerd zijn en verschillend kunnen reageren op veranderingen in marktomstandigheden.
Hoe ziet een portefeuille er dan uit bij toepassing van de moderne portefeuille theorie?
In eerste instantie willen we dus een portefeuille waarin de correlatie tussen de vermogensobjecten laag is. Daarnaast kunnen we gevoelsmatig stellen dat alle vermogensobjecten die er zijn tezamen de markt vertegenwoordigen en dus ook het marktrisico. In de meest gediversificeerde portefeuille stoppen we dus van alles een beetje, met andere woorden: we beleggen in een marktindex.
Wat is de risicomaat?
Standaarddeviatie, oftewel de spreiding rond het gemiddelde.
Heeft diversificatie valkuilen?
A-grade kantorenbeleggingen wereldsteden Chicago, London, New York, Hong Kong en Tokyo
- Zelfde huurders: financiele sector (denk aan Lehman)
Wereldwijd opererend logistiek vastgoedfonds (e.g. Prologis)
- Deels zelfde huurders
- BBP risico: groeigevoelig
Wat houdt de moderne portefeuille theorie van Markowitz in?
Verondersteld wordt dat het risico van een beleggingsobject, bijvoorbeeld een aandeel, bestaat uit een specifiek risico en een markt risico. Tel je beide risicocomponenten –lees: beleg je in één aandeel - bij elkaar op dan loop je simpelweg veel risico en dat willen we niet. De oplossing is diversificatie. Het specifieke risico kan namelijk in z’n geheel worden ‘weggediversificeerd’ in een grote portefeuille. Onder ‘groot’ verstaan we dan een portefeuille met meer dan twintig verschillende objecten. Het idee is namelijk dat de rendementen van vermogensobjecten op een bepaalde manier met elkaar correleren (samenhangen)
Welke veronderstelling wordt gedaan bij de Sharpe ratio
Sharpe & Lintner •
Veronderstelling: risicoloos lenen en sparen tegen dezelfde rente Beschouw twee assets/objecten:
– Risicovolle portefeuille
– Risicoloze asset
Portefeuillevariantie / Standaarddeviatie:
Welk signaal geeft een neergaande markt?
Eerst volume-effect (minder transacties) en daarna pas prijs-effect
Wat is een efficiënte markt?
Voor een efficiënte markt geldt het volgende:
- informatie is goedkoop en makkelijk te verkrijgen;
- alle informatie is in de prijs verwerkt;
- prijzen volgen een ‘random walk’, dat wil zeggen dat prijsveranderingen onderling niet gecorreleerd zijn;
- nieuws is onvoorspelbaar (random) en dus zijn ook de prijzen van vermogensobjecten als aandelen onvoorspelbaar
Wat is de Sharpe-essentie?
Je kan altijd efficiente portefeuilles bouwen door risicovrije assets te combineren met risicovolle assets. De perfecte portefeuille ligt op de Effecient Frontier.
Wat zegt het CAPM-model?
- Zegt iets over de reactie van individuele assets op marktomstandigheden
- Bepaalt door hoogte van de beta de risicopremie in rendementseis
- Baseert zich daarbij op risicovrije rente en het rendement op de marktportefeuille
Zijn vermogensmarkten efficient?
In de beleggingsleer bestaat redelijke overeenstemming dat vermogensmarkten in het algemeen efficiënt zijn. Dit heeft in theorie verstrekkende gevolgen:
- rendement in een efficiënte verhouding tot het gelopen risico komt neer op een rendement in verhouding tot een stukje risico dat overblijft bij maximaal haalbare risicoreductie, het zogenaamde marktrisico;
- maximale spreiding is daadwerkelijk de gewenste portefeuillestrategie om onnodig specifiek risico te vermijden waarvoor het rendement geen compensatie biedt;
- alle informatie is reeds in de prijs van het object verwerkt, dus het is onmogelijk met betere informatie of strategieën de markt te verslaan.
