THÈME 1 NOTION D’ÉVALUATION Flashcards
NIVEAU 1
QUICONQUE A DÉJA ACHETER UNE MAISON OU VENDU UNE MAISON, QUI POSSÈDE OU À DÉJA POSSÉDÉ UNE PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE , A DÛ SE FAIRE UNE OPINION DE SA VALEUR AFIN DE PRENDRE UNE DÉCISION
NIVEAU 2
CONCERNE LES COURTIERS IMMOBILIERS, LES AGENTS , LES ENTREPRENNEURS , LES PRÊTEURS HYPOTHÉCAIRE ET LES AUTRES PERSONNES QUI , PAR PROFESSION, DOIVENT ENTERVENIR QUOTIDIENNEMENT SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER ET SE FAIRE UNE OPINION DE LA VALEURS DES IMMEUBLES
NIVEAU 3
C’EST LE SPÉCIALISTE OU L’ÉVALUATEUR PROFESSIONNEL QUI CONSACRE SA VIE A L’AQUISITION DES CONNAISSANCES ET DES APTITUDES NÉCESSAIRE AFIN DE RÉDIGER DES EXPERTISES OBJETCTIVE COMPRENANT DES ESTIMATION DE LA VALEUR
NOTE**
LES ÉVALUATEUR NE FIXENT NI N’ÉTABLISSENT LA VALEUR.
ILS ÉTUDIENT LE MARCHÉ , LES DONNÉES HISTORIQUE , ANALYSENT LES DIVERSES TENDANCE AINSI QUE LEURS CAUSES ET EFFFERS , ET TENTENT DE PRÉDIRE LE PRIX DE VENTE PROBABLE D’UN IMMEUBLE DONNÉ
DÉFINITION DE L’ÉVALUATION
L’ÉVALUATION EST UNE ESTIMATION DE LA VALEUR.
ELLE PEUT ÊTRE FOURNIE ORALEMENT , MAIS ELLE PREND GÉNÉRALLEMENT LA FORME D’UNE EXPERTISE ÉCRITE PORTANT SUR LA VALEUR MARCHANDE . ( TELLE QUE DÉGINIE PAR L’ÉVALUATEUR)D’UN IMMEUBLE CONVENABLEMENT DÉCRIT, À UNE DATE ET POUR UN FIN DÉTERMINÉE
*ÉLÉMENT IMPORTANT *( de la définition de l’évaluation)
- ESTIMATION DE LA VALEUR
- VALEUR MARCHANDE OU VALEUR TELLE QUE DÉFINIE
- FIN DÉTERMINÉ
DATE PRÉCISES
- ÉVALUATION RAPIDE DU MILIEU ÉCONOMIQUE ET SOCIAL
- CHANGEMENT DANS L’UTILISATION DES TERRES
- INTERVENTION GOUVERNEMENTALS
- INCENDIE, INONDATION ET AUTRE SINISTRE
VALEUR TELLE QUE DÉFINIE PAR L’ÉVALUATEUR
- LE MOTS VALEUR PEUT AVOIR DE NOMBREUSES ACCEPTATION
- IL EST SOUVENT DIFFICILE DE BIEN CERNER CE QU’ON ENTEND PAR VALEUR.D’OU LA NÉCESSITÉ DE PRÉCISER CLAIREMENT DANS TOUT RAPPORT D’ÉVALUATION LE TYPE DE VALEUR À ESTIMER
BUT DE L’ÉVALUATION
-LE BUT DE L’ÉVALUATION IMMOBILIÈRE URBAINE OU RURALE EST DE FOURNIR UNE ESTIMATION D’UN TYPE PRÉCIS DE VALEUR
FONCTION DE L’ÉVALUATION
- LA FONCTION DE L’ÉVALUATION EST DE FOURNIR AU CLIENT UNE INFORMATION DE VASE SUFFISAMMENT SOLIDE POUR LUI PERMETTRE D’ÉTABLIR UNE POLITIQUE OU DE PRENDRE UNE DÉCISION
VALEUR MARCHANDE ** (question d’examen)
DÉFINITION + CONDITIONS (7 conditions)
- C’EST LE CONCEPT LE PLUS IMPORTANT EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE ; L’OUTILS OAR EXCELLENCE DE L’ÉVALUATION DANS PRESQUE TOUTES SES TÂCHES.
- QUELLE QUE SOIT LA DÉFINITION DE LA VALEUR MARCHANDE UTILISÉ OU SA FORMULATION PRÉCISE, LES CONDITION SUIVANTE SONT TOUJOURS PRÉSENTE :
1-Marché concurrentiel
2-Acheteur et vendeur éclairés
3-aucune pression indue ne s’exerçant sur l’une ou l’autre des parties
4-comportement économique ‘’rationnel’’ ou prudent de l’acheteur et du vendeur
5-délai raisonnable pour la vente
6-modalités de paiment conformes aux normes du marché
7-transaction envisagée du point de vue de l’acheteur
Prix de marché
- Donné historique
- le prix de marché est le montant effectivement versé ou à verser pour une propriété dans une transaction particulière
À noter **
- Les parties ne sont pas nécessairement au courant des ventes réelles
- le prix de marché n’a pas à être justifié
- les conditions de financement ou autres modalités de la vente peuvent avoir un caractère particulier ou s’écarter considérablement de la pratique courante du marché.
- l’ensemble de la transaction n’est pas nécessairement typique.
- Le prix de marché peut être supérieur , inférieur ou égal à la valeur marchande dans une transaction donnée
Le coût
- le coût ne crée pas la valeur ; le coûts n’est pas la valeur
- dans certaine condition précises, le coût peut fournir une indice convenable de la valeur
- le coût dont il est question en évaluation est le coûts en immobilisation
- le point important à retenir est que le coût utilisé en évaluation est le coûts de remplacement
4 FORCES AYANY UNE INFLUENCE SUR LA VALEUR
- FORCES SOCIALS ( IDÉAUX ET FACTEURS SOCIAUX)
- FORCES POLITIQUES
- FORCES ÉCONOMIQUES
- FORCES PHYSIQUE OU ENVIRONNEMENTALS
LA NATURE DE LA VALEUR
- LA VALEUR ACTUELLE DES BÉNÉFICES FUTURS RÉSULTANT DE LA PROPRIÉTÉ DE L’IMMEUBLE
- LE QUANTITÉ D’UN BIEN QUI PEUT ÊTRE OBTENUE EN ÉCHANGE D’UN AUTRES.
- LE RAPPORT ENTRE LE CHOSE DÉSIRÉE ET UN ACHETEUR ÉVENTUEL, C’EST-À-DIRE LA DESIDERABILITE OUL’ATTRAIT D’UNE BIEN
OBSERVATION IMPORTANTE AU SUJET DE LA VALEUR
LA VALEUR N’EXISTE QUE DANS L’ESPRIT DE L’HOMME
•LA VALEUR VARIE SELON LES PERSONNES ET SELON LES ÉPOQUES
•EN SITUATION DE CONCURRENCE PARFAITE, SELON LA THÉORIE ÉCONOMIQUE, LA VALEUR ET LE PRIX SONT IDENTIQUES ET SYNONYMES.
•L’ARGENT EST L’ÉTALON SERVANT À MESURER LA VALEUR
FACTEURS DÉTERMINANTS DE LA VALEUR
LA VALEUR EST DÉTERMINÉE PAR LE MARCHÉ.
•LA VALEUR EST LE FRUIT DE LA PRODUCTIVITÉ, LAQUELLE EST DÉTERMINÉE PAR L’USAGE.
•L’ÉVALUATEUR ESTIME LA VALEUR EN MESURANT L’INCIDENCE DES FORCES DU MARCHÉ.
•L’ÉVALUATEUR NE DÉTERMINE PAS LA VALEUR.
ÉLÉMENTS DE LA VALEUR
•POUR AVOIR UNE VALEUR, UN PRODUIT DOIT POSSÉDER LES CARACTÉRISTIQUES D’UN BIEN ÉCONOMIQUE, SOIT :
- L’UTILITÉ
- LA RARETÉ
- LE DÉSIR DE POSSÉDER
- LE POUVOIR D’ACHAT
VALEUR D’ÉCHANGE
C’EST LA QUANTITÉ DE BIENS ET DE SERVICES (LE POUVOIR D’ACHAT) QU’UN ACHETEUR ÉCLAIRÉ OFFRIRAIT EN ÉCHANGE POUR OBTENIR UN BIEN ÉCONOMIQUE DANS DES C0NDITIONS DE MARCHÉ DONNÉES
VALEUR D’ÉCHANGE
- LA VALEUR D’ÉCHANGE EST DÉTERMINÉE PAR LE MARCHÉ.
- EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE LA VALEUR D’ÉCHANGE EST REPRÉSENTÉE PAR LA VALEUR MARCHANDE.
- LA VALEUR D’ÉCHANGE SUPPOSE UN MARCHÉ LIBRE ET CONCURRENTIEL.
- LA VALEUR D’ÉCHANGE EST LE FONDEMENT DU « PRIX DE VENTE LE PLUS PROBABLE ».
- LA VALEUR D’ÉCHANGE FOURNIT LE CRITÈRE POUR LA COMPARAISON DIRECTE DES VENTES DANS L’ESTIMATION DE LA VALEUR D’UN IMMEUBLE.
- LA VALEUR D’ÉCHANGE PEUT SE MESURER OBJECTIVEMENT À PARTIR DU COMPORTEMENT DES ACHETEURS ET DES VENDEURS SUR LE MARCHÉ.
VALEUR D’USAGE
IL S’AGIT DE LA VALEUR D’UN BIEN ÉCONOMIQUE POUR SON PROPRIÉTAIRE‑UTILISATEUR QUI EST FONDÉE SUR SA PRODUCTIVITÉ (REVENU, UTILITÉ OU AGRÉMENT) EN FONCTION D’UNE UTILISATION SPÉCIFIQUE.
VALEUR D’USAGE
- LA VALEUR D’USAGE PART DU PRINCIPE QUE LA VALEUR DE TOUT BIEN ÉCONOMIQUE EST BASÉ SUR SA PRODUCTIVITÉ (EN TERMES DE REVENU OU D’AGRÉMENT).
- LA VALEUR D’USAGE EST FONCTION DES PERCEPTIONS PARTICULIÈRES DE L’UTILITÉ QUE PEUT AVOIR UN UTILISATEUR SPÉCIFIQUE.
- LA VALEUR D’USAGE DÉPASSE GÉNÉRALEMENT LA VALEUR MARCHANDE DANS LA MESURE OU ELLE COMPREND CETTE DERNIÈRE PLUS UNE VALEUR SPÉCIALE AU PROPRIÉTAIRE.
- LA VALEUR D’USAGE EST ENVISAGÉE DU POINT DE VUE DU PROPIÉTAIRE OCCUPANT
OBJECTIVITÉ DE LA VALEUR
•DE CE POINT DE VUE, C’ EST LA QUANTITÉ D’UN OBJET QUI A DE LA VALEUR DANS L’ÉCHANGE ; SI BIEN QUE LE COÛT POUR LE CRÉER CONSTITUE LA MESURE PREMIÈRE DE SA VALEUR.
SUBJECTIVITÉ DE LA VALEUR
- UN OBJET PEUT PROCURER DE LA SATISFACTION ET SA VALEUR PEUT ÊTRE CRÉÉE ET EXISTER DANS L’ESPRIT DE QUELQU’UN.
- C’EST CE CONCEPT DE VALEUR « SUBJECTIVE » QUI DOMINE EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE.
NATURE DE LA PROPRIÉTÉ
- LES ÉLÉMENTS PHYSIQUES (FONDS DE TERRE, BÂTIMENTS ET AMÉLIORATIONS)
- ÉLÉMENTS JURIDIQUES
- ÉLÉMENTS FINANCIERS
FONDS DE TERRE
LE CONCEPT JURIDIQUE DU FONDS DE TERRE VEUT QUE LE PROPRIÉTAIRE DE PLEIN DROIT, D’UN FONDS DE TERRE, POSSÈDE DES DROITS NON SEULEMENT SUR LA SURFACE DU SOL ET TOUT CE QUI Y EST INSTALLÉ À DEMEURE, MAIS POSSÈDE AUSSI TOUS LES MINÉRAUX DU SOUS‑SOL AINSI QUE L’ESPACE AU‑DESSUS DE CE FONDS DE TERRE
IMMEUBLE
•L’IMMEUBLE EST DÉFINI SIMPLEMENT COMME LE TERRAIN, LES BÂTIMENTS ET LES AUTRES AMÉLIORATIONS QUI ÉTANT INSTALLÉES À PERPÉTUELLE DEMEURE, FORMENT UNE ENTITÉ TANGIBLE ET GLOBALE
PROPRIÉTÉ
LE MOT « PROPRIÉTÉ » DÉSIGNE LE DROIT D’UN INDIVIDU DE JOUIR D’UN BIEN EN LE POSSÉDANT
PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE
DÉSIGNE LA TERRE, LES BÂTIMENTS ET LES AMÉLIORATIONS AINSI QUE LE DROIT D’UTILISER L’IMMEUBLE.
•RÉUNIT LES ATTRIBUTS TANGIBLES ET INTANGIBLES DE LA TERRE ET DES AMÉLIORATIONS.
BIEN PERSONNEL
DÉSIGNE DES BIENS MEUBLES NE FAISANT PAS PARTIE EN PERMANENCE D’UN IMMEUBLE
