partie 3 : la propriété démembrée

Question 1

démembrement=droit réel accessoire ?

Answer 1

non, c’est un droit réel principal, chaque personne a un droit réel principal sur le bien

Question 2

peut-on créer des droits réels?

Answer 2

Caclar contre Lemoine : 13 février 1834 :
les articles 544 et suivants du code civil sont déclaratifs du droit commun relativement à la nature et aux effets de la propriété mais ne sont pas prohibitifs, ni ces articles ni aucune autre loi n’exclut les diverses modifications et décompositions dont le droit ordinaire de propriété est susceptible. »

–>On peut donc créer des droits réels

–>Ce droit a un caractère réel et perpétuel

Question 3

droit de jouissance spécial peut-il s’éteindre par prescription?

Answer 3

Arrêt de la 3ème civ de la Cour de cassation du 23 mai 2012, 11.13-202 :

à cru et à croite dispose d’un droit perpétuel qui ne s’éteint pas parle non usage trentenaire. Cet perpétuité est la marque des droits réels principaux.

–>donc imprescriptible

Question 4

arrêt qui consacre la possibilité de créer des droits de jouissance spécial

Answer 4

Arrêt maison de poésie : 30 octobre 2012:
Cet arrêt consacre la possibilité de créer de toute pièce un droit réel de jouissance spécial distinct des dispositions du code civil.

Question 5

droit de jouissance spéciale a-t-il une durée limite ?

Answer 5

CDC en 2015 : oui

mais 8 septembre 2016, maison de poésie 2 : ce droit de jouissance spécial pouvait être concédé à une fondation pour la durée de celle-ci et non à perpétuité

confirmé par : 7 juin 2018, 3ème civ : est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété et conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot.

Question 6

maison de poésie 3ème volet

Answer 6

arrêt 6 avril 2023 :

portée 1 : Le titulaire d’un droit réel de jouissance spécial a donc le libre exercice du droit et le propriétaire ne peut pas entraver le titulaire du droit de jouissance spécial de l’accès à son bien.

portée 2 : le titulaire du droit réel de jouissance spécial a le droit de mettre en location le bien.

Question 7

définition de l’usufruit

Answer 7

578 du code civil: droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

–>droit d’user et de jouir d’un bien qui appartient à autrui. On appelle la nu propriété l’autre.

Question 8

les dts de l’usufruitier et nu proprio

Answer 8

L’usufruitier a l’usus et le fructus et le nu propriétaire conserve l’abusus.
Mais l’usufruitier a le droit de disposer de son usufruit et il a donc en quelque sort un abusus.

nu proprio: a l’abusus

Question 9

caractère principal de l’usufruit

Answer 9

c’est temporaire : en principe au décès de l’usufruitier, le nu proprio va déternir la pleine propriété

–>peut aussi être à durée déterminée et il est alors temporaire

Question 10

si l’usufruitier est une personne morale

Answer 10

Article 619 du code civil : si l’usufruit est pour une personne morale, il s’éteint par 30 ans.

Question 11

l’usufruit est-il transmissible ?

Answer 11

L’usufruit est intransmissible à cause de mort et on ne peut pas hériter. En revanche l’usufruit peut être établis sur plusieurs têtes simultanément ou successivement

Question 12

l’application de l’usufruit

Answer 12

c’est en matière de propriété pour transmettre, il permet de payer moins d’impots

Question 13

les inconvénients de l’usufruit

Answer 13

le nu proprio est privé de son bien et n’a donc pas intérêt à faire de travaux, de plus l’usufruit est un achat spéculatif

Question 14

les modes de constitution de l’usufruit

Answer 14

• légal: exemple : conjoint survivant en présence d’enfants défunts ou encore le droit de jouissance légal des parents sur les enfants de moins de 16 ans
• par la volonté des parties dans un acte juridique: testament
• peut s’acquérir par la prescription

Question 15

objet de l’usufruit

Answer 15

peut être sur toute sorte de bien

Question 16

comment s’appelle l’usufruit sur des choses consomptibles

Answer 16

on parle de quasi usufruit, Dans ce cas-là le droit du nu propriétaire se trouve réduit à une créance de restitution et le nu propriétaire a un simple droit de créance. Cette perspective est présente par l’article 587 du code civil.

Question 17

les conditions de l’entrée en jouissance de l’usufruit

Answer 17

article 600 et 601 :
- La confection d’un inventaire des meubles et un état des immeubles
- La fourniture d’une caution qui est censée garantir la restitution à la fin de l’usufruit et la jouissance paisible

Question 18

convention entre l’usufruitier et le nu proprio?

Answer 18

Sans coopération ça n’a pas de sens et c’est pour ça que le législateur a prévu en 1976 que la convention d’indivision soit conclu entre usufruitier et nu propriétaire (article 1876)

Question 19

la situation de l’usufruitier

Answer 19

L’usufruitier doit conserver la substance de la chose et doit en jouir en personne raisonnable, dans la mesure où l’usufruitier a l’usage exclusif du bien, il en perçoit les fruits et non pas les produits qui entament la substance du bien

Question 20

quid des bails consentis par l’usufruitier

Answer 20

c’est limité car ça peut engager le nu proprio, les baux consenties par l’usufruitier sont valable et opposables au nu propriétaire mais ne peuvent pas dépasser 9 ans

–>ruraux qui vont donner au preneur des droits importants, ne peuvent pas être concédés par l’usufruitier sans l’accord du nu propriétaire ou alors avec l’accord du juge

Question 21

obligations de l’usufruitier

Answer 21

L’usufruitier a l’obligation d’accomplir tous les actes de conservation et d’administration sur le bien, c’est lui également dans a mesure où il a usus et fructus qui doit assurer les dépenses d’entretien courantes sur les bien (appelés charges usufructuaires)

Question 22

peut on faire des actes de disposition sur l’usufruit?

Answer 22

L’usufruitier peut faire des actes de disposition sur son acte d’usufruit car il en est pleinement propriétaire, il peut être cédé, donné, faire l’objet d’une garantie.

Question 23

actions en justice de l’usufruitier

Answer 23

L’usufruitier a toutes les actions en justice pour faire reconnaître sont droit d’usufruit.

–>action en revendication de l’usufruit s’appelle l’action confessoire

Question 24

comment s’appelle l’action qui tend à faire reconnaître que le bien n’est pas grevé d’usufruit

Answer 24

l’action négatoire

Question 25

un usufruitier peut-il avoir des parts sociales

Answer 25

Avis de la chambre commerciale Cour de cassation : 1 décembre 2021 :
l’usufruitier de parts sociales ne peut pas se voir reconnaître la qualité d’associé qui n’appartient qu’au nu propriétaire, en revanche il doit pouvoir provoquer une délibération des associés sur une question susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance. Cet avis a ensuite été repris en substance par un arrêt de la 3ème civ du 16 février 2022.

Question 26

le droit du nu proprio

Answer 26

titulaire d’un droit réel qui deviendra un droit de propriété, il attends en gros

Question 27

possible de faire des actes de disposition autour de la nu propriété

Answer 27

oui

Question 28

actions du nu proprio

Answer 28

Il bénéficie également de toute les actions des propriétaires pour faire respecter son titre.

Question 29

possibilité mais limitée pour le nu proprio

Answer 29

droit de regard, de surveillance et parfois d’action sur les agissements de l’usufruitier qui aurait un comportement abusif allant au-delà des prérogatives reconnus

limites: e nu propriétaire ne doit pas troubler l’usufruitier dans l’exercice de son droit, c’est-ce que dit 599 du code civil

Question 30

les grosses réparations usufruit

Answer 30

605 CC : les grosses réparations demeurent à la charge du nu propriétaire à moins que ces grosses réparations n’aient été occasionnés par le défaut de réparation d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
–>article pas d’ordre public on peut prévoir différement

–>L’usufruitier n’est pas en mesure de forcer le nu proprio à faire ces grosses réparations (il peut alors engager lui même les frais et disposera d’un droit de recours à la fin de l’usufruit)

Question 31

les causes d’extinction de l’usufruit

Answer 31

de façon habituelle: article 617: par le décès du proprio

plus rarement: extinction anticipée par :

• la perte totale de la chose
• le non usage trentenaire
• la renonciation : tacite (doit alors être non équivoque et un simple abandon des lieux ne vaut pas renonciation) ou expresse
• la consolidation: réunion sur un même tête d’usufruit et de nu proprio
• abus de jouissance (618): c’est quand l’usufruitier a commis des dégradations ou a laissé dépérir l’immeuble faute d’entretient

Question 32

les effets de la fin de l’usufruit

Answer 32

il y a restitution du bien, si pas possible en nature alors en équivalent

–>l’usufruitier peut être tenu à une indemnisation si mauvais entretien

–>moment où on peut demander l’indemnisation pour les gros travaux

Question 33

réclamation d’indemnité à la fin de l’usufruit

Answer 33

pour les plantations effectués par l’usufruitier: pas d’indemnité possible

pour les améliorations faites par l’usufruitier: pas possible non plus, article 599 al 2

Question 34

le droit d’usage et d’habitation

Answer 34

Article 625 et suivants du code:

droits de même nature de l’usufruit: article 625 « Les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit. »

Question 35

ce qui différencie l’usufruit du droit d’usage et d’habitation

Answer 35

le droit d’usage et d’habitation a une nature personnelle et l’étendu de ce droit est moindre

–>peut être exercé que par le titulaire dans la limite de ses besoin s et de ceux de sa famille

Question 36

quelques règles sur le droit d’usage et d’habitation

Answer 36

630 du code civil: pas impossible de donner à bail ou louer

La nature personnelle interdit également de céder le droit, de donner le droit, de donner des garanties

631 : L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.
634 : Le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué.

–>Ce droit est donc insaisissable

Question 37

importance donnée par le législateur au droit d’usage et de jouissance

Answer 37

loi du 3 décembre 2001 : crée insaisissable à l’article 764 : droit d’usage et d’habitation garantie au conjoint survivant

–>Pour les époux c’est un droit fort et qui peut être uniquement contrecarré par une volonté contraire du défunt exprimé dans un testament authentique.

–>En principe pas de location mais que la situation du conjoint fait que le logement est grevé d’un droit d’usage et d’habitation n’est pas adapté à ses besoins, le conjoint ou représentant peut louer afin de dégager les ressurces nécessaires à de nouvelles conditions d’hébergement (Cf article 764)

–>Depuis la loi du 23 juin 2006: le partenaire survivant bénéficie du droit temporaire au logement mais ce droit ne se confonds pas avec le droit d’usage et d’habitation. (pas l’époux mais bien le partenaire)

Question 38

définition de servitude par la loi

Answer 38

637 du code civil : Une servitude est une charge imposée sur un héritage (bien immeuble) pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire

Question 39

comment appeler les différents parties servitude

Answer 39

immeuble qui subi la servitude s’appelle le fonds servant et celui qui en bénéficie le fonds dominant

Question 40

condition pour que le dispositif de servitude fonctionne

Answer 40

Ce dispositif de servitude ne concerne que l’hypothèse où les immeubles appartiennent à deux propriétaire différents

Question 41

les 3 éléments pour appréhender la définition de servitude

Answer 41

• c’est une charge qui pèse sur un immeuble le fonds servant
• la charge est établis au profit d’un autre immeuble, le fonds dominant
• les deux immeubles appartiennent à des propriétaires différents et si on a une propriété unique avec plusieurs parcelles qui servent mutuellement

Question 42

extinction de la servitude

Answer 42

Article 705 : Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main.

Question 43

peut on faire des servitudes sur le domaine public

Answer 43

oui c’est admis même si en principe inaliénable : on admet qu’il puisse être grevé d’un servitude conventionnelle dans la mesure ou son existence est compatible avec l’affectation des biens au service public

Question 44

une servitude sert à une personne ou à un fonds?

Answer 44

l’article 686: Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble

–>tant que c’est imposé à un fonds ou pour un fonds et pourvu qu’elles aient rien de contraire à l’OP

–>finalité dans la succession, elle se transmet en même temps que le bien

Question 45

possible de faire une servitude de non concurrence ?

Answer 45

15 juillet 1987: une servitude de non concurrence qui va profiter aux propriétaire de murs commerciaux au sein d’un centre commerciale.

Question 46

utilité de la servitude

Answer 46

faciliter l’exploitation du terrain

Question 47

les 4 caratères de la servitude

Answer 47

• immobilier: porte ou profite qu’à des immeubles
• accessoire: indissociable du fonds dominant, est transmis avec
• perpétuel
• indivisible: la servitude profite au fonds tout entier

Question 48

observations autour de la perpétuité de la servitude

Answer 48

• Il est possible de prévoir des servitudes temporaires. Il est possible de mettre fin à des servitudes
• le non usage trentenaire de la servitude conduit à l’extinction de la servitude (prescription extinctive)

Question 49

classification des servitudes

Answer 49

639 :
- servitudes naturelles : les servitudes qu’imposent la configuration des lieux, qu’impose la nature, comme la servitude d’écoulement des eaux.

• servitudes légales : elles sont une utilité privée ou publique: ex : mitoyenneté ou servitude de passage
• servitudes conventionnelles ou du fait de l’homme

Question 50

les servitudes conventionnelles

Answer 50

686: ce sont les servitudes créées par un contrat, si elles sont continues et apparentes elles peuvent s’acquérir par prescription

Question 51

les deux grandes catégories de servitude

Answer 51

• continues et discontinues (688)
• apparentes et non apparentes (689)

Question 52

servitudes continues et discontinues

Answer 52

continues: ce sont celles dont l’usage peut être continuel sans le fait actuel de l’homme (non bâtir par ex)

discontinues: elles supposent le fait actuel de l’homme, c’est l’hypothèse des servitudes de passage, article 688 code civil : évoque les servitudes de puisage.

Question 53

servitudes apparentes et non apparentes

Answer 53

apparentes : sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs (portes ou fenêtres

non apparentes : sont celles qui n’ont pas de signes extérieurs apparents (interdiction de bâtir)

Question 54

indemnité due par le bénéficiaire de la servitude ?

Answer 54

en principe oui pour celui qui supporte la contrainte,

–>il n’y a aucune indemnité pour les servitudes naturelles ou servitudes légales d’utilité publique ou les servitudes réciproques.

–>Si aménagement nécessaire pour pour l’exercice de la servitude, ils sont à la charge du proprio du fonds dominant

Question 55

modification de la servitude?

Answer 55

on ne peut pas modifier unilatéralement la servitude

–>Seulement par un accord commun ou juge

–>C’est le principe de fixité des servitudes (701), règle de plus: le proprio du fonds servant ne peut rien faire qui tends à diminuer l’usage ou à rendre incommode la servitude

–>701 al 2 : ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Question 56

possibilité de déplacer la servitude de façon exceptionnelle

Answer 56

701 al 3 : c’est le principe de mutabilité:
si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

Question 57

possibilité d’aggraver la servitude pour le proprio du fonds dominant ?

Answer 57

702: le titulaire du fonds dominant ne peut user de la servitude que suivant son titre et ne peut pas faire de changement qui aggravent la condition du propriétaire servant

Question 58

action pour le titulaire de la servitude

Answer 58

action confessoire comme pour l’usufruit:
sera dirigée contre le propriétaire du fonds servant et ressemble à une action en revendication mais sur un droit démembré.

–>Le bénéficiaire peut aussi intenté une action s’il est troublé dans l’exercice de son droit ou empêché.

Question 59

opposabilité de la servitude à un acquéreur

Answer 59

13 juillet 2023: une servitude est opposable à l’acquéreur s’il en avait connaissance ou si son acte en fait mention

Question 60

servitudes soumises à la publicité foncière ?

Answer 60

oui mais que pour les servitudes du fait de l’homme (pas naturelles ou légales)

Question 61

les cas d’extinction de la servitudes

Answer 61

• 706 du code civil : la servitude est éteinte par le non usage pendant 30 ans
• l’impossibilité d’exercer qui peut résulter de circonstances fortuites
• la confusion : c’est lorsque les deux fonds sont réunis entre les mains du même propriétaire
• le déguerpissement : c’est lorsque le propriétaire du fonds servant préfère abandonner au propriétaire du fonds dominant la propriété de son bien ou de façon plus limitée la partie de son bien qui supporte la servitude, ça sera souvent le cas lorsque l’existence de la servitude prive le propriétaire du fonds servant de toute utilité de son droit de propriété

Question 62

l’obligation réelle environnementale

Answer 62

loi du 8 aout 2016 : a mis en place article L132-3 dans le code de l’environnement:

–>par un contrat le propriétaire d’un bien immobilier va prendre à sa charge et avec lui l’ensemble des propriétaires successifs une obligation à finalité écologique au profit d’une personne morale publique ou privée.

Question 63

utilité de l’obligation réelle environnementale

Answer 63

peuvent être utilisés à des fins de compensations,

idée: associer des propriétaires privés à des objectifs de protection de l’environnement mais ce sur une base volontaire et permettre d’avoir une orientation du foncier vers des considérations écologiques.

–>Cette obligation se transmet automatiquement en cas de changement de propriétaire

opposabilité: inscription aux fichiers immobiliers.

Question 64

les baux de longue durée

Answer 64

• le bail emphytéotique
• le bail à construction
• le bail à réhabilitation
• le bail réel immobilier
• le bail réel solidaire

Question 65

le bail emphytéotique

Answer 65

Il faut au minimum 18 ans et au max 99, confère au preneur un droit réel d’usage et de jouissance susceptible d’hypothèque qui est cessible saisissable et transmissible.

Question 66

article bail emphytéotique

Answer 66

L145-1 et suivants du code rural

Question 67

principe de bail emphytéotique

Answer 67

L’emphytéote (le preneur), va devoir payer au propriétaire une redevance périodique qu’on appelle un canon dans la pratique, ce canon est souvent de peu d’importance dans la mesure où le contrat porte sur des terres agricoles qu’il doit mettre en valeur et que donc au moins au départ, ces terres ne peuvent pas générer un revenu.

Question 68

finalité du bail emphytéotique

Answer 68

via une clause d’accession: de récupérer les améliorations et plantations réalisés par le preneur sans indemnité.

Question 69

bail emphytéotique soumis aux status des baux commerciaux et ruraux ?

Answer 69

non

Question 70

différence entre location et bail emphytéotique

Answer 70

le locataire a un simple droit de créance contre le bailleur alors que l’emphytéote a un droit réel transmissible qu’il peut faire valoir contre le bailleur.

Question 71

cessabilité possible du bail emphytéotique?

Answer 71

oui c’“est très souvent rappelé par la jp qui stigmatise toute les clauses qui limitent la cession par le preneur ou qui interdisent la sous location par le preneur ou même qui subordonnent la sous location à l’accord du bailleur.

Question 72

bail emphytéotique soumis à la publicité foncière ?

Answer 72

oui

Question 73

charge des travaux bail emphytéotique

Answer 73

L’emphytéose doit assurer l’entretien des biens immobiliers qui font l’objet du bail et dans la mesure où le bail et durable il a la charge de toute les réparations même les grosses, les constructions/plantations que l’emphytéote édifie ne donne lieu à aucune indemnisation en fin de bail et l’emphytéote ne peut pas les détruire

Question 74

fin du bail emphytéotique

Answer 74

• résiliation judiciaire
• clause résolutoire
• terme

Question 75

le bail à construction

Answer 75

Institué par une loi du 16 décembre 1964 en prolongement du bail emphytéotique, prévu par les articles L251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Question 76

spécificité du bail à construction

Answer 76

le preneur a une obligation de construire, le dispositif échappe aussi au statut des baux ruraux ou commerciaux et l’idée est de permettre aux propriétaires foncier qui n’est pas désireux de faire des investissements importants de faire construire l’immeuble par un investisseur.

Question 77

intérêt du bail à construction

Answer 77

l’investisseur: ne supporte pas la charge de l’acquisition foncière, va conserver l’intégralité du fonds à l’investissement de production, pourra amortir les construction pendant la durée du bail

bailleur: il va recevoir une redevance faible mais surtout à l’issue du bail, il pourra conserver sans indemnité les constructions qui auront été édifiés par le preneur (possible de prévoir autre chose).

Question 78

spécificité pour le preneur du bail à construction

Answer 78

1 : bénéficie d’un droit réel immobilier donc susceptible d’hypothèque et qui peut être saisi

2 : Pendant toute la durée du bail le preneur va être propriétaire des constructions qu’il a réalisé, le preneur va assumer les charges, les taxes et toute les contributions relatives aux constructions ou terrains mais le bailleurs reste propriétaire du sol.

Question 79

possible résiliation du bail à construction

Answer 79

Il peut être résilié pour inexécution des obligations s’il n’a pas notamment respecté son obligation de construire ou s’il n’entretient pas ses constructions.

Question 80

le bail à réhabilitation

Answer 80

Prévu par une loi du 31 mai 1990, c’est un bail réel qui vise non pas la construction de bien immeuble mais à la réhabilitation de biens immobiliers existants. Ce dispositif est prévu par les articles L251-1 et suivants du code de la construction et l’habitation.

Question 81

principe bail à réhabilitation

Answer 81

une partie s’engage à faire des travaux d’amélioration sur un immeuble et à conserver son entretien en vue de le louer à usage d’habitation pendant la durée du bail

Question 82

fin du bail à réhabilitation

Answer 82

en fin de bail les améliorations bénéficient au bailleur sans indemnisation et ce bail est conclu pour une durée minimale de 12 ans et ne peut pas être tacitement reconduit, il faut que ce soit expressément prévu

Question 83

possible cession du bail à réhabilitation

Answer 83

oui mais encadré elle ne peut être que sur la totalité de l’immeuble et en toute hypothèse le cédant sera garant de l’exécution du bail par le cessionnaire

Question 84

le bail réel immobilier

Answer 84

C’est un ordonnance du 20 février 2014. C’est surtout un bail de logement intermédiaire de longue durée. Prévu aux articles L254-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation

Question 85

principe bail réel immobilier

Answer 85

création d’offre de logement intermédiaires pour que les gens puissent avoir une résidence principale dans les grandes agglomérations

idée : ils ne supportent pas dans l’acquisition de leur droits le coût du foncier et l’idée est de dissocier la propriété du sol et des constructions dans les zones tendus.

–>Les prix des loyers sont encadrés

Question 86

originalité du bail réel immobilier

Answer 86

c’est un bail à longue durée d’ordre public: le preneur va construire ou réhabiliter les logements qui vont devoir être systématiquement loués à des personnes qui ont des revenus intermédiaires.

Question 87

fin du bail réel immobilier

Answer 87

Le bailleur acquiert les améliorations et constructions sans indemnité.

Question 88

bail réel immobilier durée

Answer 88

La durée est entre 18 et 99 ans. Le preneur peut constituer des servitudes, donner à garantie, devra payer les charges et redevances.

Question 89

le bail réel solidaire

Answer 89

Est issu d’une ordonnance du 20 juillet 2016

–>Bail social de longue durée consenti à un organisme social de longue durée

–>L’idée des pouvoirs publiques est de financer une partie des prix d’acquisition du logement pour des personnes de condition modeste.

-_>le prix du foncier est porté par l’OFS

Question 90

que se passe-t-il à l’échéance du bail solidaire

Answer 90

les preneurs pourront prétendre à la prorogation de leurs bail et même transmettre le bail à un nouvel occupant qui remplit les conditions de ressource déterminés par les pouvoirs publiques et qui entend y fixer sa résidence principale. Ce repreneur (qui doit répondre à certaine conditions), va bénéficier de la prorogation d’une durée de bail égale à celle prévue dans le contrat initial.

Question 91

les objectifs du bail solidaire

Answer 91

• Se porter acquéreur du bati
  -Permettre aux CT de financer ces acquéreurs modestes en portant le foncier et de garantir la perrenité sur une longue période d’un parc immobilier.

Question 92

à la fin du bail réel solidaire

Answer 92

il est d’office prorogé et le nouveau preneur bénéficie d’un droit réel d’une durée égale à celle du contrat initial.

Question 93

possibilité de louer bail réel solidaire?

Answer 93

On peut s’assurer également que le preneur occupe personnellement le logement et n’a même pas la possibilité de le louer.

Question 94

avis du prof sur le bail réel solidaire

Answer 94

On peut néanmoins considérer que c’est un piège patrimonial car le prix de cession des droits réels pour le preneur son plafonnés et donc preneur quand il cède ses droits ne peut pas réaliser de plus-value, on le prive aussi de la possibilité de s’enrichir avec la valeur du foncier et les preneur vont trouver un logement mais ne vont pas s’inscrire dans un parcours résidentiel.

Question 95

qu’est ce que le droit de superficie

Answer 95

C’est lorsqu’on constitue des droits réels avec d’un côté le propriétaire qu’on appelle le superficiaire qui exerce son droit sur la surface d’un fonds et un propriétaire qu’on appelle le tréfoncier qui exerce son droit sur le dessous de fonds qu’on appelle le tréfonds.

–>peut porter sur toute la surface d’une chose ou seulement les objets qui se trouvent dessus

Question 96

droit de superficie quand il est détaché du sol

Answer 96

c’est considéré comme un complément de propriété en volume
–>Crée des dts de propriété qui offrent la maîtrise sur une surface

–>n’est pas interdite pas 553 qui ne l’autorise pas non plus mais la jp ne s’y est jamais opposée

Question 97

l’enjeu du volume de propriété

Answer 97

auj, la parcelle simple ne sert plus à déterminer la propriété, le volume lui peut, c’est un droit réel

Question 98

démembrement de propriété dans le droit de superficie?

Answer 98

non le superficiaire et le tréfoncier ont des droits réels distincts. Ils ne sont pas en indivision, aucun partage n’est envisageable entre eux

Question 99

extinction du droit de superficie

Answer 99

Cette propriété est une véritable propriété et le droit de superficie ne s’éteint pas par le non usage pendant 30 ans (différence avec l’usufruit ou les servitudes), cela étant, on peut tout à fais limiter le droit de superficie dans le temps, il est susceptible d’hypothèque et c’est un droit qui peut être acquis par prescription.

–>Il est ainsi possible de consentir à des droits réels à des personnes privées sur le domaine public pour mieux valoriser la propriété publique

–>ex: Les établissements publics vont ainsi vendre un espace au-dessus des voies de circulation, De même, l’État va pouvoir s’approprier un volume souterrain par expropriation sans remettre en cause la propriété du dessus.

Question 100

problème avec les volumes

Answer 100

il faut identifier et localiser
solution: On a ainsi mis en place de côtes géométriques, les côtes NGF pour identifier et localiser des volumes.

–>il y a aussi les actes de propriété qui le permettent

autre problème: se heurtent à des servitudes d’appuie

solution: Le Code de la propriété publique admet cependant que l’on puisse mettre en place des servitudes de droit privé sur le domaine public, ce qui facilite la superposition des volumes.