partie 2 : la propriété collective Flashcards
définition de l’indivision
Indivision et copropriété sont synonymes, on parle d’indivision quand il n’y a pas d’organisation particulières quand plusieurs personnes sont copropriétaire.
Mais aujourd’hui on peut de copropriété pour les immeubles qui est un régime.
–>différente du démembrement
les cas où on peut avoir une indivision
Chaque fois qu’une personne décède en laissant plusieurs héritiers jusqu’au partage : indivision.
Indivision aussi lorsque séparation de deux époux, entre le divorce et liquidation du régime matrimonial.
Indivision dans la vie des affaires aussi.
les caractères de l’indivision
- provisoire
- inorganisé
caractère provisoire de l’indivision
elle a été pensée comme précaire par le législateur à 815 du CC
–>difficile de prendre des décisions à plusieurs donc on s’en méfie
limites du caractère précaire de l’indivision
la jurisprudence concède des indivisions perpétuels, notamment les souvenirs de famille, les sépultures aussi, les patects (espace autour d’une maison dédié aux comodités), dans les fermes souvents, l’espace entre la maison et les terres
pour le pactets : arrêt Cour de cassation du 26 novembre 2013: Les droits qui se tirent du patect ne se perdent pas par le non usage et nul ne peut y mettre fin par dérogation au régime de l’indivision classique
atténuation conventionnelle du caractère provisoire de l’indivision
une disposition peut atténuer ce principe sans le remettre en cause
pour le juge: possibilité d’écarter le caractère provisoire, peut prévoir un sursis notamment pour 2 ans au plus si risque de porter atteinte aux biens indivis ou si nécessaire d’attendre des héritiers
–>peut prévoir un sursis si le défunt laisse des enfants mineurs et qu’il y a une entreprise ou la propriété d’un local professionnel: 5 ans pour surseoir le partage
possibilité d’attribuer sa part à celui qui veut sortir de l’indivision ?
oui: c’est le partage par l’attribution éliminatoire: Quand il n’y a pas les sommes suffisantes pour procéder à l’indemnisation de l’indivisaire, il faudra que les indivisaires complètent et financent ce départ, les sommes qui vont ainsi être versés vont accroitre la part de l’indivision.
caractère inorganisé de l’indivision
L’indivision n’a jamais et n’aura pas la personnalité juridique (arrêt de 2011)
–>elle n’existe qu’à travers ses indivisaires et quand il faut passer un contrat il faut nécessairement désigner un mandataire pour agir au nom de tous, même chose pour agir en justice, si un indivisaire opère un commandement au nom de l’indivision, son commandement est nul.
–>Difficile d’organiser car menace du partage
–>néanmoins tentative par le législateur en 1976 par des conventions d’indivision de structurer celle ci
l’indivision légale
C’est la propriété collective, on va avoir des personnes qui ont des intérêts communs sur le bien
–>la masse indivise a une actif et un passif
l’actif de l’indivision légale
ce sont les biens qui existent au jour de l’indivision (donc pas les biens acquis postérieurement), néanmoins la valeur des biens peut évoluer. dispose de la subrogation: si un bien est vendu la somme sera indivise à son tour, les fruits générés augmentent la masse indivise
–>Chaque indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices générés par l’indivision
répartition de l’actif indivision légale en cas de contestation au TJ
le TJ peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices qui sera reprise au moment de la liquidation de l’indivision.
–>Selon la nature et l’importance de l’actif, on peut demander au TJ d’ordonner une avance sur le capital indivis.
le passif de l’indivision
il y a :
le vrai passif: celui de l’indivision: est réglé par 815-17 : masse indivise a des créanciers qui peuvent être antérieurs ou résulter de la conservation des biens, ils seront payés par le prélèvement d’actif sur le partage, Ils peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente des biens indivis.
le faux passif: c’est celui qui prend son origine dans les dettes des indivisaires, ne peuvent pas saisir la part indivise d’un indivisaire ni les biens indivis, tout ce qui est indivis est pour les créanciers des indivisaires est insaisissable. Il existe des moyens néanmoins pour ces créanciers de provoquer le partage et la liquidation des biens indivis (la vente forcée).
le principe pour la gestion de l’indivision
Les règles de majorité (arrêt de 1994) : les décision en matière d’indivision sont prises à l’unanimité
les droits des coindivisaires
- le droit de jouissance sur le bien (815-9) : chaque indivisaire peut user et jouer des biens indivis conformément à leur destination dans la mesure de la compatibilité avec le droit des autres indivisaires.
- le droit de disposition : les indivisaire vont devoir agir pour céder les biens indivis, ils peuvent disposer de leur droit en les vendant ou en y renonçant néanmoins
-droit de préemption des indivisaires : toute cession/licitation intervenu au profit d’un tiers sans la consultation des indivisaires est frappé de nullité
exceptions à la règle de la majorité
- Tous les actes qui peuvent être accomplis par un indivisaire seul: les actes urgents requis par l’intérêt commun et les actes conservatoires
- Si un indivisaire outrepasse ses droits ces actes peuvent être validés rétroactivement par l’effet du partage dès lors que l’indivisaire se voit attribuer le bien dans son lot pour lequel il a concéder des droits
- Certains actes peuvent être accomplis à la majorité des deux tiers de droit indivis (et non pas des indivisaires) visité par la loi du 23 juin 2006 et figurent à l’article 815-3:
- actes d’administration sur le bien indivis
- le mandat d’administration pour donner les biens indivis
-vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision
-conclusion et renouvellement des baux autre que les baux commerciaux ou ruraux
les deux hypothèses du titulaire du pvr de gestion dans l’indivision
dans tous les cas en général on désigne une personne qui prend les décision:
- soit en mandat tacite: l’un des codivisaires de façon spontanée va prendre en charge la gestion des biens indivis (815-3), si c’est su et accepté par les co indivisaire, le mandat couvre les actes d’administrations, mais pas les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
- Le mandat expresse qui sera accordé à l’un des co indivisaire à la majorité des deux tiers, toujours selon 815-3
comment on fait dans une indivision si on veut faire un acte de disposition
il faudra l’unanimité et on pourra donner un mandat pour qu’un des indivisaire signe un acte au nom de tous
seul cas où on a pas besoin de la majorité pour faire un acte de disposition indivision
c’est la vente de biens meubles indivis destinés à payer les charges de l’indivision.
gérant de l’indivision=indemnisation ?
ça dépend si c’est des actes ponctuels ou un travail à plein temps,
si travail: 815-12 : elle est fixée soit à l’amiable et à défaut d’accord par décision de justice.
l’indivision conventionnelle
loi de 1976, mis en place par les articles 1873-1 à 1873-18
–>à la base c’est pour l’indivision mais le législateur accepte que cet article vise aussi l’usufruit pour plus de facilité
conditions de forme de la convention d’indivision
il faut un écrit, qui comporte les cotes parts de chacun, un respects des modalités relatives aux créances et un publication si c’est un immeuble
les deux types de convention en terme de durée
- celle à durée déterminée: 1873-3 du code civil, la durée ne peut pas être supérieur à 5 ans (renouvelable), mais surtout cette durée déterminée n’est pas un obstacle à la demande en partage d’un indivisaire, 1873-3 al 1 (si juste motif il peut y avoir partage)
- Celle à durée indéterminée : 1873-3 al 2 : le code nous prévient que dans ce cas-là le partage peut être provoqué à tout moment pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps
les prérogatives du gérants dans l’indivision conventionnelle
on peut réduire les pouvoirs du gérant, mais on ne peut pas lui donner d’avantage de prérogatives que prévoit la loi. Toutes ces décisions doivent être prises à l’unanimité.
Le gérant peut prétendre à une rémunération et qu’il commet des fautes il doit en répondre, il doit faire un compte rendu de gestion.
qu’est ce que la mitoyenneté
c’est quand une clôture se trouve à cheval entre deux fonds
comment on acquiert la mitoyenneté?
- par convention entre les proprio voisins
- clôture forcée par constructions à frais commun entre les voisins imposé en milieu urbain
- prescription acquisitive
- Elle peut être acquise par le droit discrétionnaire d’acquérir la mitoyenneté
règle quand on décide de devenir mitoyen
661 du code civil: tout proprio peut devenir mitoyen en tout ou partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti
–>coût est estimée à la date de l’acquisition de sa mitoyenneté
les manières de perdre la mitoyenneté
- peut s’éteindre comme elle s’est acquise
- cession
- expropriation
- abandon dans certains cas (si plus utile au proprio)
abandon du droit de mitoyenneté
Si les charges de cette mitoyenneté sont trop importantes, un propriétaire peut déclarer unilatéralement qu’il abandonne son droit sur le mur et le sol
–>abandon peut porter sur une partie ou tout
–>opposabilité aux tiers requiert simplement la publicité d’un acte unilatéral d’abandon de mitoyenneté.
possibilités dans lesquels on écarte l’abandon de la mitoyenneté
- le proprio tire avantage du mur mais souhaite simplement s’exonérer des charges
-pas possible d’abandonner le faussé mitoyen qui permet l’écoulement des eaux
- pas d’abandon possible si les travaux de réparation ou de reconstruction ont été rendu nécessaire du fait de la faute du propriétaire qui souhaiterait renoncer à ces droits, dans ce cas-là il doit commercer par payer les travaux avant de l’abandonner.
comment on prouve la mitoyenneté?
- par titre
- par confronts (précision sur la propriété ou non mitoyenne)
- par usucapion
- par Présomption qui résulte de marques physiques
- par présomption légale générale
