Partie 1: la propriété individuelle Flashcards
def de propriété
La propriété est l’appropriation de biens par un homme, la
possession n’est pas la propriété (la possession est une appropriation
de fait), la propriété est un rapport de droit.
c’est l’article 544 hyper important : la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements.
origines de la propriété
sociétés primitives: Dans les civilisations de chasse et de cueillettes
la propriété est absente, sauf en cas de possession par un groupe de
territoire. C’est ce qu’on appelle le communisme primitif.
puis sédentarisation: on s’approprie un territoire
période romaine propriété
code d’hamurabi: c’est que la propriété progressivement ne va plus être
sacrée mais va reposer entre les mains exclusives du chef de famille.
le droit de propriété: individuelle, absolue, perpétuelle, aliénable.
–>propriété réservée aux citoyens romains
propriété ancien droit
féodalité: les seigneur possède et cède leurs terres contre un impôt à des paysans qui ne disposent que d’un droit de jouissance
révolution française droit de propriété
création de l’article 544 du CC et 17 de la DDHC ( 17: la propriété est un droit inviolable et sacré dont nul ne peut être
privé.)
situation actuelle avec la propriété
le droit de propriété demeure pleinement dans le CC avec des réformes au 20 et 21 siècle
Conseil constitutionnel: 16 janvier 1982: rappelle de façon
solennelle la pleine valeur constitutionnel du droit de propriété
CEDH article 17-1: droit de propriété est un droit de l’homme.
mais:
-la propriété n’est plus qu’immobilière, elle est beaucoup plus mobilière de nos jours
- on a réduit le droit de propriété dans le sens qu’un propriété ne peut pas jouir pleienement de son bien
- propriété est au coeur des enjeux contemporains
-environnementaux
-problématique des inégalités
-enjeux de libertés individuelles
les 3 prérogatives conférés par le dt de propriété
-usus (droit d’user la chose)
-fructus (jouissance du bien, droit de recueillir les fruits)
-abusus: disposer de la chose
la dimension positive de l’usus
le droit de se servir: le proprio a le droit de servir de son bien selon sa nature pour son utilité
–>Seule limite: art 544: pas d’abus de droit
dimension négative de l’usus
le droit de ne pas utiliser.
–> des fois c’est sanctionné: art L125-1 du code rural: possibilité de forcer à exploiter une terre sous exploitée
–>article 641-1 code de la construction et de l’habitation: possibilité de réquisitionner un logement vacant pour une durée max d’un an.
le fructus
c’est le fait de percevoir les fruits générés par le bien: différents types: les fruits naturels qui sont les plantes, animaux…, les fruits industriels résultent du travail de l’homme: les plantations, les élevages, il y a enfin les fruits civils (les loyers par exemple)
distinction fruits produits
les fruits sont des biens qui rapportent périodiquement sans altérer la chose (liés au fructus), les produits sont les matériaux prélevés sur le bien qui lui font perdre de la valeur (lié à l’abusus), l’abusus est rattaché ai droit de disposer et non au droit de jouissance qui correspond au fructus
–>usufruitier n’a pas le droit de disposer d’une chose
distinction produits fruits dans le financier
les dividendes sont des fruits, mais dès que ça représente la contrepartie d’une perte de valeur ça devient des produits (ex: bonus de liquidation)
le droit à l’image d’un bien
le proprio a le droit d’exploiter ce droit
arrêt 7 mai 2004: il ne dispose pas d’un droit exclusif sur cette chose, il ne peut pas interdir l’exploitation de son bien (revirement par rapport à 1999)
valeur du droit de disposer d’un bien
constitutionnelle
les deux formes du droit de disposer
-disposition matérielle: pour une chose consomptible ça peut être la consommation, pour une non consomptible la démolition dans les règles
disposition juridique: c’est l’aliénation du bien soit à titre onéreux soit à titre gratuit. La disposition juridique est aussi la perspective d’un démembrement. La disposition peut aussi être l’abandon du bien.
le droit de ne pas disposer
c’est le droit de ne pas vendre (limiter par l’expropriation par ex ou les saisies)
art 545: sauf pour intérêt public et contre indemnités on ne peut pas être forcé de céder sa propriété
–>le proprio peut rendre son bien inaliénable dans plusieurs situation (ex: le cède mon bien mais je stipule qu’on ne pourra pas disposer de celui ci avant 25 ans)–>Elle doit être limité dans le temps, ne doit pas être un droit réel mais personnel (art 900-1 CC)–>possible de faire annuler la clause devant le juge en montrant que l’intérêt a disparu
les caractères du droit de propriété
absolu, exclusif et perpétuel
le caractère absolu du dt de propriété
art 544 : on peut en jouir de la manière la plus absolue pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements
le caractère exclusif du dt de propriété
le propriétaire est seul investi des prérogatives que confère le droit de propriété sur la chose, on peut s’opposer aux ingérences d’autrui
caractère perpétuel du droit de propriété
ne se prescrit pas, en revanche les actions immobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer
–>Une action en revendication est imprescriptible et il importe peu de connaître la durée du non usage (en revanche difficile à mettre en preuve –>se heurte aussi à la prescription acquisitive: 10 à 30 ans en matière immo et immédiate en matière mobilière (2276 : en matière de meuble possession vaut titre)
arrêt de la cours qui vient réaffirmer ce caractère perpétuel de la prescription
Cour de cassation : 2 juin 1983 première civile : la propriété même mobilière ne s’éteint pas par le non usage et que l’action en revendication est imprescriptible dès lors que nul ne remplit les conditions requises pour une acquisition par possession
en matière de meuble possession vaut titre
2276
la propriété du dessus
552: la proprio du sol emporte celle du dessus, en théorie ça représente tout l’espace sidéral donc c’est limité, en pratique, c’est surtout pour s’opposer à une intrusion par les voisins, les débordement végétaux ou certains cables
propriété du dessous
tjr 552: le propriété du sol emporte celle du dessous: doit s’imaginer comme un cône allant jusqu’au centre de la terre, permet d’exploiter et de s’opposer à des intrusions par des voisins.
pour ce qui est de l’exploitation: pour les subtances utiles c’est possible pour les matériaux minières ils appartiennent à l’Etat
–>peut être limité par des servitudes publiques comme le métro
question de propriété autour de l’eau
L210-1 du code de l’environnement: patrimoine commun de la nation
–>usage appartient à tous, chaque personne physique a le droit d’accéder à de l’eau potable
la propriété de l’eau:
il faut distinguer entre eau pluviales, eaux des sources étangs et lacs, et eaux des cours d’eaux
les eaux pluviales
appartiennent à personne, chose non appropriée 641 CC : tout propriétaire a le droit d’user et de disposer des eaux pluviales qui sont sur son fonds
–>La restitution ne doit pas nuire aux voisins
les eaux des sources, des étangs et des lacs
appartiennent en principe au proprio du terrain, en va de même pour les eaux souterraines (le code civil oblige à ce qu’on soit raisonnable dans leur utilisation
pour les sources: appropriation possible que pour les sources mineures , art 642: si cette source alimente une commune le proprio ne peut pas l’en priver, on ne peut pas priver les gens de cette sources, en revanche ce même art prévoit que si les habitants de la commune n’ont pas acquis le droit d’usage de l’eau le proprio peut réclamer une indemnité
art 643: si la source est tellement grande qu’un cours d’eau jailli le proprio n’aura qu’un dt d’usage
les cours d’eau domaniaux
classé part décret en tout ou partie de leur parcours: font partis du domaine public, sont flottables et naviguables, l’établissement public auquel ils sont confiés peut obtenir des redevances sur cette navigation
–>Les propriétaires riverains subissent une servitude de hallage de 7m 80 de chaque côté de la berge
qu’est ce qu’un cours d’eau
Article du code de l’environnement L215-7-1 : constitue un cours d’eau un écoulement d’eau courante dans un lit naturel alimenté par une source et présentant un débit suffisant la majeur partie de l’année.
–>si lac constitué conformément à un barrage naturel alors régime des cours d’eau
les cours d’eau non domaniaux
en principe ni navigable ni flottables, ce sont des rivères/ruisseaux, lit est proprio des riverains selon une ligne médiane, droit d’usage sur l’eau, les riverains sont simplement tenues de restituer à la sortie du fonds l’eau, par contre l’eau reste public et l’accès à la berge peut être interdit par le proprio, pour ce qui est de l’entretient ça incombe au proprio, possibilité de régulation par l’admin lorsqu’il y a des installation hydro
les cours d’eau mixtes
suit le régime des cours d’eau non domaniaux pour ce qui concerna la propriété du lit, mais droit d’usage restreint, sont définis par décret
différence accessoire accession
accessoire: c’est tout ce qui suit le principal: les canalisations d’un immeuble
accession: tout ce qui s’incorpore à une chose devient la propriété du propriétaire de cette chose. Peut être naturel ou artificiel
art 546 : La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit
les deux façons dont s’opère l’accession
par la production : c’est lorsque le propriétaire d’un bien mobilier ou immobilier devient propriétaire des fruits et des produits du bien (le proprio d’un animal qui a une portée, proprio d’une terre sur laquelle il y a une récolte)
par incorporation: peut être mobilière ou immobilière: ex : le proprio qui achète une pièce détachée et la met sur son véhicule (incorporation mobilière régit par les art 565 à 577)
accession immobilière naturelle
par ex: une météorite qui tombe dans notre jardin, ou alors si on trouve un trésor dedans, peut aussi être des biens qui ont peu de valeur comme les pigeons ou les lapins (564 CC) –> si un lapin possin comombe passe d’un colombier/garenne/etang à un autre sans fraude alors il appartient au proprio de celui ci (L431-6 et -7 du code de l’environnement)
accession en matière de volaille
211-4 du code rural: une volaille qui est a nous et part de notre territoire est tjr à nous mais ce même article prévoit que le propriétaire ne peut plus les récup 1 mois après la déclaration à la mairie par les personnes chez lesquels les animaux se sont enfuis.
quid de l’accession qui augmente la valeur de l’immeuble
1 : les alluvions: ce sont les dépôts progressifs de matériaux sur une rive qu’on appelle aussi des relais, on dit aussi lais, dans ce cas-là un propriétaire voit sa propriété foncière s’accroitre par le biais d’une accession naturelle. Visé par les articles 557 et 558. ça profite au proprio
2: l’avulsion : c’est l’enlèvement par une force subite d’une partie considérable d’une terrain porté vers un terrain inférieur ou sur une rive opposée. Le propriétaire qui se trouve laisé par le mouvement des eaux peut réclamer sa propriété dans l’année (559)
3: pour les îles/îlots formés dans les cours d’eau: suit le régime des cours d’eaux et va différer selon que le cours est domanial ou non (560 code civil) : si domanial alors Personne publique, si non domanial alors appartient au proprio, si deux proprio on coupe en deux
l’accession immobilière artificielle
Ce sont les plantations ou constructions qui sont faites avec des matériaux d’autrui sur le sol d’autrui. Quand on a cela les éléments incorporés au sol vont toujours suivre le sort du sol.
l’accession immobilière artificielle la preuve
553: toute construction, plantation et ouvrage sur un terrain sont présumés faits par le propriétaire à ses frais si le contraire n’est prouvé (donc la charge à la preuve est sur celui qui prétend à l’indemnisation
l’indemnisation pour l’accession immobilière artificielle avec des matériaux ou plans qui appartiennent à autrui
C’est l’art 554 du code civil : le propriétaire du sol qui a fait des constructions, des plantation et des ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas doit en payer la valeur estimée à la date du paiement.
l’indemnisation pour l’accession immobilière artificielle avec les constructions ou plantations sur le sol d’autrui
555: peut soit conserver soit demander d’enlever aux frais du tiers qui a construit
–>s’il conserve il doit rembourser le tiers et a le choix entre soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.
attention :Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.
les règles de 555 du CC en cas de bail
elles produisent un effet à la fin du bail mais quand s’opèrent-elles?
CDC: 3ème civ 5 janvier 2012 : met en place une accession immédiate au fil de la construction, si la construction a régulièrement était édifiée, expropriation ne prive pas son droit à indemnité
l’art 555 s’applique pas aux empiétements, pour la jp même si empiétement minim destruction.
def d’une servitude
Une servitude est une charge qui pèse sur un fonds au bénéfice d’un autre fonds : si un fonds est enclavé, son propriétaire peut prétendre à une servitude de passage sur le fonds voisin
la délimitation du fonds : le bornage
on délimite une ligne entre deux fonds avec des bornes, il y a un droit de borner (art 646): tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contiguë : le bornage se fait à frais commun. Le bornage peut être soit amiable soit judiciaire, réalisé par un géomètre
–>le bornage n’interdit pas la prescription acquisitive
le bornage judiciaire
action pétitoire (action par laquelle on revendique un bien immobilier): il est définitif
CDC: 28 mars 2024 : le bornage est définitif, une fois qu’on l’a fais on ne peut pas retenter une action
la délimitation du fonds : la clôture, le droit de se clore
tout propriétaire peut clore son héritage : il faudra simplement respecter le droit de passage qu’on aurait pu consentir
–>exception pour les servitudes: les vaines patures, les carraires aussi, même chose pour les chemins communs qui appartiennent au proprio mais tout le monde peut les emprunter.
la délimitation du fonds : la clôture, l’obligation de se clore
663 : on peut contraindre son voisin à contribuer à la construction d’une clôture, néanmoins on peut abandonner l’oblig de se clore en abandonnant la parcelle de terrain correspondant à la clôture.
le respect de certaines distances entre les fonds pour les plantations
CC prévoit une distance quand les usages disent pas le contraire (à Paris pas cette distance Les plantation doivent être à 2m au moins de la limite au moins pour toute les plantation qui dépassent 2 m de hauteur et 0,5m pour les arbres, arbustes et plantes qui ne dépassent pas 2m c’est la règle. Ces règles résultent des art 671 et 672 du code civil.
673 : pour l’empiètement aérien.
–> Arrêt de 30 juin 2010 : droit de l’article 673 n’est pas susceptible d’abus de droit.
limites de distance pour les constructions?
non le CC fixe pas de limite, sauf à 674: pas de fausse septique près d’un mur mitoyen ni cheminée, forge ou fourneau
différence entre jour et vue
jour: ne laisse passer que la lumière mais pas la visibilité
vue: permet aussi de voir
–>Aucune forme d’ouverture n’est possible pour un mur mitoyen, sauf si mur privatif érigé en limite de propriété
–>Si mur privatif construit en retrait: les vues doivent être à 1,90 m et celles obliques à 60 cm mini
la notion d’enclave
Le fonds est enclavé lorsqu’il n’y a pas d’accès ou un accès insuffisant à la voie publique, quand il n’y a pas d’accès, le propriétaire du fonds bénéficie en vertu de la loi d’un droit de passage sur le fonds voisin pour accéder à la voie publique, cette servitude de passage existe de plein droit, c’est un effet de la loi