OR 253 ff. / Mietvertrag Flashcards
Welche Arten Mängel gibt es?
- OR 258 III lit.a e contrario: Schwere Mängel
= vorausgesetzter Gebrauch ist unmöglich oder erheblich beeinträchtigt - OR 258 III lit.a: Mittelschwere Mängel
= Beeinträchtigung um mind. 5%
= ODER leichter Mangel, der über längere Zeit NICHT behoben wird - OR 258 III lit.b: Leichte Mängel
= Behebung kostet 100-150 Fr.
= unwesentliche Beeinträchtigung des Gebrauchs
Welche Zeitpunkte werden unterschieden für die Rechte des Mieters bei Vorliegen eines Mangels?
- OR 258: Schwerer Mangel bei Übergabe
- OR 259 ff.: Mangel während der Mietdauer
= ebenfalls einschlägig bei Mangel bei Übergabe, der
-> vom Mieter NICHT übernommen (OR 258 II)
-> UND nicht schwerer Mangel (OR 258 III)
–> bei beweglichen Sachen verleiht ein mittelschwerer Mangel jedoch ggf. Recht zur fristlosen Kündigung
Welche Rechtsbehelfe stehen bei einer Leistungsstörung bei Übergabe der Sache zur Verfügung?
- OR 258 I: FALLS schwerer Mangel -> OR 107-109
- Anderer Grund für Verzug -> OR 102 ff.
Welche Rechtsbehelfe stehen bei Sachmängelgewährleistung zur Verfügung, die NICHT einen schweren Mangel bei der Übergabe darstellen?
OR 259a ff.: mittelschwere oder schwere Mängel iSv OR 258 / OR 259 e contrario
-> ggf. ebenfalls schwere Mängel bei Übergabe, FALLS Mieter trotzdem Gebrauch antreten will, OR 258 II
-> dann aber ggf. fristloses Kündigungsrecht bei unbeweglichen Sachen, OR 259b lit.a
- OR 259a I lit.a; 259b-c: Mängelbeseitigung
-> OR 259b lit.a: ggf. Fristloses Kündigungsrecht
-> OR 259b lit.b: ggf. Ersatzvornahme
- OR 259a I lit.b; 259d: Herabsetzung des Mietzinses
- OR 259a I lit.c; 259e: Schadenersatz (= wie OR 97)
- OR 259a I lit.d; 259f: Übernahme Rechtsstreit mit Drittem
- OR 259a II; 259g-i: Hinterlegung Mietzins
VSS für gültige Hinterlegung Mietzins?
OR 259a II; OR 259g-i: Hinterlegung des Mietzinses
- unbewegliche Mietsache
- Mind. mittelschwerer Mangel (OR 259 e contrario)
- Formfreie Aufforderung Mangelbehebung (vgl. OR 257g)
- Schriftl. angemessene Nachfrist
- Schriftl. Hinterlegungsandrohung
- Schriftl. Hinterlegungsankündigung
- Hinterlegung beim Gde-Präsidenten (iVm EG-ZGB 2 lit.c Ziff.2)
Für welchen Zeitraum kann der Mietzins herabgesetzt werden?
- OR 259d: Ab Kenntnisnahme durch den Vermieter
- bis Behebung
Massgebend für Höhe der Herabsetzung?
Einbusse Mietgenuss
= obj. Mietwert OHNE Mängel
./. obj. Mietwert MIT Mangel
Welche Nebenpflichten treffen den Vermieter insbesondere?
- Gesetz
– OR 256a: Auskunftsrecht betr. NK + letzter Mietzins
– OR 257h III: Rücksicht auf Mieter bei Betreten der Wohnung zwecks Mängelbehebung; Besuche
- Vertrag
– Heizung
– Wasser
– Strom
– Klimatisierung
– … - T&G
– Informationspflichten, zB über bevorstehende Abschaltungen von Strom; Wasser; o.ä.
– Obhutspflichten
– Schutzpflichten, zB Warnungen bei Benutzung gemeinsamer Anlagen
Welche Pflichten hat der Mieter insbesondere?
- OR 257f I: Sorgfalt zum Objekt
-> ggf. fristlose Kündigung, Abs.4
-> ggf. OR 97 ff. - OR 257f II: Rücksicht auf Hausgenossen und Nachbarn
-> ggf. Kündigung iSv Abs.3
-> ggf. OR 97 ff. (insb. 98) - OR 257g I: Meldepflicht für mehr als leichte Mängel
-> ggf. Schadenersatz, Abs.2 - OR 257h: Duldungspflicht für Arbeiten; Besichtigungen
Haftet der Mieter für seinen Untermieter?
Ja, aus OR 101
-> p.m. VSS:
1) Wissentlich + willentlich beigezogene HP
2) Verrichtung
= Erfüllungsgehilfe ODER Ausübungsgehilfe
3) funktionaler ZH
= ad. KZ zwischen dientsl. Verrichtung und Schaden
≠ zB wenn Tapezierer politische Diskussion mit Gläubiger beginnt, welche in Körperverletzung endet
4) hypothetische Vorwerfbarkeit (Massstab: Schuldner)
VSS Kündigung infolge Zahlungsverzugs des Mieters?
OR 257d: Kündigung bei Miet- und NK-Rückstand
- Rückstand bei Miete oder NK
-> OR 257c: Fälligkeit - KUMULATIV:
2.1. Schriftliche Nachfrist
-> W&G-Räume: 30 T.
-> BGer: offener Betrag ODER offene Monate müssen angegeben werden !!
2.2. Schriftliche Kündigungsandrohung
2.3. OR 266n: an alle Parteien / Gatten / eingetr. Partner separat !!
2.4. relative Empfangstheorie (= spätestens am 7. Tag, an dem abgeholt werden kann)
≠ Kündigung!
- Kündigungsrecht des Vermieters
-> W&G-Räume: 30 T. UND auf Ende eines Monats
Welche Hauptpflicht trifft den Vermieter? Ist sie dispositiv?
OR 256: Erhalt der Sache in brauchbarem Zustand
-> Abs.2: zwingend, bei
- Verwendung vorformulierte AGBs
- W&G-Räume
Wo ist die Nachmiete geregelt? Welche Regeln davon sind zwingend?
- OR 263: Geschäftsräume
- OR 264: Wohnräume + bewegliche Sachen = einseitig zwingend!
Wie viele Nachmieter muss der Mieter vorschlagen?
Es reicht ein einziger zumutbarer Nachmieter
Wann kann der Vermieter den Nachmieter ablehnen? Wie kann der Mieter dagegen vorgehen?
OR 263 f.: Ablehnung NUR aus objektiven Gründen
- Mieter hat Recht auf schriftliche Begründung
- Anstelle der Zustimmung ist ein Urteil zu erwirken
Konsequenzen insb. auf Mietzinspflicht bei einer ungerechtfertigten Ablehnung durch den Vermieter?
Mietzinspflicht
- Der Mieter wird mit dem Datum frei, an dem der zu Unrecht abgelehnte Nachmieter das Objekt übernommen hätte
OR 263, Geschäftsräume:
- dogmatisch KEINE Rückgabe & Neuvergabe durch Vermieter, sondern Übernahmevertrag Mieter - Nachmieter
- Konsequenz Ablehnung des Vermieters auf Übernahmevertrag -> Auslegung im Einzelfall
Welche Berechnungsmethoden zur Feststellung der Missbräuchlichkeit eines Mietzinses gibt es?
OR 269a lit.b: relative Anpassungskriterien
= in Bezug auf den letzten Zins
- wertvermehrende Investitionen (Überwälzung nach Mass des Mehrwerts)
- Kostensteigerungen = insb.
– Hyp-Zinsen
– Unterhalts- und Betriebskosten
– Gebühren & Abgaben
– Inflation (-> Landesindex Konsumentenpreise; ggf. in Mietvertrag iSv OR 269b)
OR 269; 269a lit.a & c: absolute Anpassungskriterien
– Nettorendite
= ca. 2% über Ref-Zins
– orts- und quartierübliche Vergleichsmiete
– Bruttorendite
= NUR bei Neubauten
Wann kann der Mietzins angefochten werden?
- klassischerweise bei Übergabe
= “Anfechtung Anfangsmietzins” iSv OR 270
-> VSS gem. BGer: wesentlich = mehr als 10% höher als vorheriger Mietzins
-> Frist: OR 270 I, 30 T. seit Übernahme
-> danach genehmigter Mietzins = Erhöhungen beurteilen sich grds. anhand dieses Zinses
- OR 256a: Vermieter hat Auskunftspflicht betreffend vorherigen Mietzins (und Rückgabeprotokoll)
- OR 270b, ebenfalls klassisch: Anfechtung 30 T. seit Erhalt Mietzinserhöhung
- OR 270a: ABER auch während Mietdauer möglich
Welche drei Möglichkeiten, gegen eine Kündigung vorzugehen, gibt es?
- Nichtigkeit infolge Formmangels; zB
- KEIN amtl. Formular
- KEINE separate Zustellung an alle Parteien; Ehepartner
- Kündigungsanfechtung infolge Verstosses gg Treu und Glauben, OR 271 f.
-
Erstreckung des Mietverhältnisses iSv OR 272 ff.
-> wird mit Anfechtung v.A.w. geprüft (OR 273 V)
Wie läuft die Kündigungsanfechtung ab?
- grds. Kündigungsfreiheit
- OR 271 I: Kündigung ist allerdings anfechtbar, FALLS sie gegen T&G verstösst
- OR 271a I: NICHT abschliessender Katalog, u.a.
– lit.a: weil Mieter berechtigte Ansprüche geltend gemacht hat
– lit.d & e & Abs.2: bei Verfahren UND Vergleichen, wo Vermieter mind. z.T. unterlegen ist
- OR 271a III: Verfahren UND Vergleiche ≠ Anfechtungsgrund, FALLS insb.
– lit.a: DRINGENDER Eigenbedarf
– lit.b: Miet- oder NK-Rückstand iSv OR 257d
– lit.e: wichtige Gründe iSv OR 266g
– lit.f: Konkurs des Mieters iSv OR 266h
- OR 273 I: Anfechtung innert 30 T. seit Erhalt Kündigung
-> CAVE grds. absolute Empfangstheorie (Zugang am 1. Tag der Abholeinladung); AUSSER bei Kündigung infolge Zahlungsverzugs iSv OR 257d
Ist für “dringenden Eigenbedarf” ein akuter oder aktueller Bedarf nötig?
- aktuell reicht aus
- ausserdem ernst und ausgewiesen
- ≠akuter Notbedarf
- however, je dringender, desto kürzer ggf. Erstreckung
Prinzip der Mieterstreckung?
- OR 272 I: Abwägung Interesse des Vermieters an Kündigung vs Härtefall des Mieters wegen Kündigung
- Insb. soll dem Mieter Zeit gegeben werden, um ein Ersatzobjekt zu finden
-> Belege über Wohnungsssuche (inkl. Telefonprotokolle) = wichtige Beweise !!
Wann ist eine Mieterstreckung insb. ausgeschlossen?
OR 272a I: absoluter Ausschluss Erstreckung
- lit.a: Miet- oder NK-Rückstand des Mieters iSv OR 257d)
–> p.m.: dann auch keine K-Anfechtung möglich, OR 271a III lit.b !!!
Dauer der verlangbaren Mietzinsherabsetzung? Was ist in der Praxis dabei zu beachten?
OR 259d: Von Kenntnis des Mangels durch Vermieter bis Behebung
- (Nachweisbar) Kenntnis erlangt der Vermieter idR durch die (eingeschriebene) Erklärung des Mieters
- ERGO muss der Mieter SOFORT die Erklärung abgeben, damit er möglichst lange von der Senkung profitiert
Was muss der Mieter tun, um eine Mietzinsherabsetzung zu verlangen?
- Dem Vermieter die Senkung erklären INKL. expliziter Angabe, um wie viel gesenkt werden soll !!
- Die Schlichtungsstelle anrufen
- Bis zur Behebung des Mangels kann der Mietzins hinterlegt werden (OR 259g ff.)
Wer ist bei der Kündigungsanfechtung aktivlegitimiert bei einer Familienwohnung?
OR 273a I; BGer: jeder der Ehegatten alleine
Was ist zu tun, wenn der Vermieter einer WG kündigt, einer der Mitbewohner allerdings die Kündigung NICHT anfechten will?
BGer: dieser Mitbewohner ist als Beklagter aufzuführen
Welche Kündigungsfrist und welcher Kündigungstermin gilt für Wohnungen?
OR 266c: Kündigungsfrist und -termine für Wohnungen
- K-Frist: 3 Monate
- K-Termin:
- -> primär Abrede
- -> sekundär ortsüblicher Termin
- -> tertiär “dreimonatige Mietdauer” = zB Mietverhältnis per 1.7., Kündigung möglich auf 30.9.; 31.12.; 30.3.; 31.6.
Formvorschriften der Mietzinserhöhung?
- OR 269d I: 3-monatige Kündigungsfrist + 10 Tage
- OR 269d II lit.a: amtliches Formular
- lit.b: Begründung
- lit.c: NICHT Kündigung androhen ODER aussprechen mit Erhöhung
Welche Anforderungen gelten an die Begründung der Mietzinserhöhung?
OR 269d II lit.b: Begründung der Mietzinserhöhung
- muss auf dem amtl. Formular selbst sein
- falls mehrere Gründe: jeder Grund muss mit einem Betrag gewichtet werden
Kann der Vermieter die Gründe für die Mietzinserhöhung nachträglich ändern?
Der Vermieter ist an diejenigen auf dem amtl. Formular gebunden; gem. BGer kann er jedenfalls NICHT zusätzliche Gründe nachschieben
Bezahlt der Vermieter ODER der Mieter die Nebenkosten v.G.w.?
OR 257a II: Mieter bezahlt die NK NUR, FALLS dies besonders vereinbart
Muss der Vermieter von W&G-Räumen die Kündigung begründen?
- OR 271 II: Auf Verlangen zu begründen
- OR 271 I: Kündigung darf NICHT gegen T&G verstossen -> Vermieter benötigt ein schutzwürdiges Interesse (was allerdings relativ breit angenommen wird) !!
- = zB zwecks Umbau; Eigenbedarf; finanzielle Interessen
Welche Arten von Mängeln der Kündigung von W&G-Räumen gibt es? Innert welcher Fristen müssen sie geltend gemacht werden?
- Anfechtbar iSv 271 ff. (zB Verstoss gg Treu & Glauben; nach Geltendmachung von Rechten aus dem Mietverhältnis; etc.)
-> innert 30-Tagesfrist geltend zu machen! - Nichtig: zB iSv OR 266o, Nichteinhalten der Formvorschriften
-> jederzeit geltend machbar - Unwirksam: materielle VSS einer Kündigung NICHT gegeben (zB in Wahrheit KEIN Zahlungsrückstand des Mieters)
-> gleiche Rechtsfolgen wie Nichtigkeit
Ablauf einer Mieterausweisung (inkl. Kosten)?
- Kostenvorschuss durch Vermieter
- Erkenntnisverfahren (Ausweisungsentscheid; gerichtlicher Räumungsbefehl)
-> inkl. Rechtsbegehren der Kostentragung durch Mieter! - Vollstreckungsverfahren, ZPO 343 I lit.d
-> kann schon im Erkenntnisverfahren beantragt & angeordnet werden, ZPO 236 III; 337 I) - Kosten für das Verfahren via Betreibung vom Mieter zurückholen
Auf welche rechtliche Grundlage stützt sich die Rückforderung der Ausweisungskosten?
Verzugsschaden iSv OR 103
Ist der Untermietzins missbräuchlich, wenn er 10% höher ist als derjenige des Hauptverhältnisses?
OR 262 II lit. b: Der Eigentümer darf die Zustimmung verweigern, wenn die Konditionen des Untermietverhältnisses missbräuchlich sind
BGer: wenn im Gegensatz zur Hauptmiete die untervermietete Wohnung die Möbel darin umfasst, sicher nicht
Was kann der Eigentümer tun, wenn der Mieter die Wohnung trotz der berechtigten Verweigerung iSv OR 262 untervermietet?
Die Untervermietung trotz berechtigter Verweigerung iSv OR 262 berechtigt zu:
- OR 266g: ausserordentliche Kündigung auf beliebigen Termin innert “gesetzlicher Frist”
- OR 257f III, Kündigungsfrist infolge Pflichtverletzung des Mieters bei W&G-Räumen: 30 Tage
- p.m.: Untermietvertrag bleibt gültig!
Was geschieht mit dem Untermietverhältnis, wenn der Eigentümer dem Hauptmieter kündigt? Spielt es dabei eine Rolle, ob der Untervermieter die Kündigung ebenfalls ausspricht?
- Das Untermietverhältnis kann NICHT länger dauern als das Hauptmietverhältnis!
- Die rechtzeitige Aussprache der Kündigung ist NUR aber immerhin relevant für etwaige Schadenersatzansprüche des Untermieters
- Der Eigentümer kann den Untervermieter gestützt auf Besitzesschutz ausweisen
Kann der Hauptmieter für die Erstreckung des Mietverhältnisses Gründe anführen, die in der Person des Untermieters liegen?
- p.m.: Mieterstreckung = Abwägung der Interessen des Vermieters gg diejenigen des Mieters zur Klärung, welche Zeit zur Wohnungssuche für letzteren zumutbar ist.
- Interessen des Mieters = NUR solche in seiner Person, seiner Familie oder derjenigen, die mit ihm zusammenwohnen
-> Interessen von Drittpersonen inkl. Untermieter IRrelevant
Was ist bei jeder Kündigung von W&G-Räumen immer als allererstes zu prüfen?
OR 266l II: Kündigung NUR auf amtl. Formular!!!!
Welche Empfangstheorien gelten in welchen Konstellationen im Mietrecht?
- Grds. relative Empfangstheorie = sobald effektive Kenntnis ODER 7. Tag der Abholfrist
- Kündigung: grds. absolute Empfangstheorie
-> AUSSER Kündigung infolge Zahlungsverzugs iSv OR 257d
An welchem Tag beginnt die Kündigungsfrist im Mietrecht?
Am Tag der effektiven Kenntnisnahme oder am 7. Tag der Abholeinladung (relative Empfangstheorie); oder am 1. Tag der Abholeinladung (absolute Empfangstheorie)
- -> NICHT am Tag darauf (<-> ZPO 142 I; s. BGE 119 II 147 E.2)
- -> zB Zustellung
Was passiert, wenn der Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist unterschreitet?
Kündigung ist auf nächstmöglichen Termin wirksam
Mieter M ist mit den Nebenkosten im Rückstand. Vermieter V setzt ihm eine Nachzahlungsfrist von 30 Tagen gemäss gesetzlichen Vorgaben (u.a. inkl. Kündigungsandrohung). Noch während der Nachfrist kündet V das Mietverhältnis. Was kann M tun?
- die Kündigung während der Nachfrist iSv OR 257d ist unwirksam
- “unwirksam” = Rechtsfolgen der Nichtigkeit
- FAZIT: M kann jederzeit die Ungültigkeit der Kündigung einwenden (also auch während dem Ausweisungsverfahren)
V setzt eine 30-tägige Nachfrist zur Zahlung an. Als M die Frist unbenutzt verstreichen lässt, kündigt V das Mietverhältnis am daurauffolgenden Tag. Daraufhin bezahlt M. Ist die Kündigung gültig?
- sie ist gültig, aber anfechtbar iSv OR 271 I (Verstoss gg T&G)
- BGer: die Kündigung, weil der Mieter “sehr kurze Zeit” nach Ablauf der Nachfrist iSv OR 257d bezahlt, ist ein Verstoss gg T&G iSv OR 271 I
- p.m.: Anfechtung innert 30 Tagen bei Schlichtungsbehörde, OR 273 I
Vermieter V kündigt die Wohnung von den Eheleuten A und B formal korrekt (je separates Formular). B will die Kündigung stehen lassen, A will sich wehren. Kann A das alleine?
- ja, OR 273a I
- Beachte Abs.2: Vereinbarungen über die Erstreckung bedürfen der Zustimmung BEIDER Gatten!
G und H sind Studenten und mieten zusammen eine Wohnung von V. V kündigt beiden form- und fristgerecht. H hat keine Lust auf Streit, G dagegen will gegen die Kündigung vorgehen. Kann sie das alleine?
- BGer: ja, diesfalls muss G sowohl V wie auch H auf die Beklagtenseite des Schlichtungsbegehrens / der Klage nehmen
- Ratio: Kündigung oder nicht = Gestaltungsrecht, das allen gegenüber gleich ausgeübt werden muss
- p.m.: analog Erbteilungsklage
