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2024 / OR BT > OR 253 ff. / Mietvertrag > Flashcards

OR 253 ff. / Mietvertrag Flashcards

1
Q

Welche Arten Mängel gibt es?

A
  • OR 258 III lit.a e contrario: Schwere Mängel
    = vorausgesetzter Gebrauch ist unmöglich oder erheblich beeinträchtigt
  • OR 258 III lit.a: Mittelschwere Mängel
    = Beeinträchtigung um mind. 5%
    = ODER leichter Mangel, der über längere Zeit NICHT behoben wird
  • OR 258 III lit.b: Leichte Mängel
    = Behebung kostet 100-150 Fr.
    = unwesentliche Beeinträchtigung des Gebrauchs
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2
Q

Welche Zeitpunkte werden unterschieden für die Rechte des Mieters bei Vorliegen eines Mangels?

A
  • OR 258: Schwerer Mangel bei Übergabe
  • OR 259 ff.: Mangel während der Mietdauer

= ebenfalls einschlägig bei Mangel bei Übergabe, der

-> vom Mieter NICHT übernommen (OR 258 II)

-> UND nicht schwerer Mangel (OR 258 III)
–> bei beweglichen Sachen verleiht ein mittelschwerer Mangel jedoch ggf. Recht zur fristlosen Kündigung

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3
Q

Welche Rechtsbehelfe stehen bei einer Leistungsstörung bei Übergabe der Sache zur Verfügung?

A
  • OR 258 I: FALLS schwerer Mangel -> OR 107-109
  • Anderer Grund für Verzug -> OR 102 ff.
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4
Q

Welche Rechtsbehelfe stehen bei Sachmängelgewährleistung zur Verfügung, die NICHT einen schweren Mangel bei der Übergabe darstellen?

A

OR 259a ff.: mittelschwere oder schwere Mängel iSv OR 258 / OR 259 e contrario

-> ggf. ebenfalls schwere Mängel bei Übergabe, FALLS Mieter trotzdem Gebrauch antreten will, OR 258 II

-> dann aber ggf. fristloses Kündigungsrecht bei unbeweglichen Sachen, OR 259b lit.a

  • OR 259a I lit.a; 259b-c: Mängelbeseitigung

-> OR 259b lit.a: ggf. Fristloses Kündigungsrecht

-> OR 259b lit.b: ggf. Ersatzvornahme

  • OR 259a I lit.b; 259d: Herabsetzung des Mietzinses
  • OR 259a I lit.c; 259e: Schadenersatz (= wie OR 97)
  • OR 259a I lit.d; 259f: Übernahme Rechtsstreit mit Drittem
  • OR 259a II; 259g-i: Hinterlegung Mietzins
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5
Q

VSS für gültige Hinterlegung Mietzins?

A

OR 259a II; OR 259g-i: Hinterlegung des Mietzinses

  1. unbewegliche Mietsache
  2. Mind. mittelschwerer Mangel (OR 259 e contrario)
  3. Formfreie Aufforderung Mangelbehebung (vgl. OR 257g)
  4. Schriftl. angemessene Nachfrist
  5. Schriftl. Hinterlegungsandrohung
  6. Schriftl. Hinterlegungsankündigung
  7. Hinterlegung beim Gde-Präsidenten (iVm EG-ZGB 2 lit.c Ziff.2)
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6
Q

Für welchen Zeitraum kann der Mietzins herabgesetzt werden?

A
  • OR 259d: Ab Kenntnisnahme durch den Vermieter
  • bis Behebung
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7
Q

Massgebend für Höhe der Herabsetzung?

A

Einbusse Mietgenuss

= obj. Mietwert OHNE Mängel
./. obj. Mietwert MIT Mangel

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8
Q

Welche Nebenpflichten treffen den Vermieter insbesondere?

A
  • Gesetz
    – OR 256a: Auskunftsrecht betr. NK + letzter Mietzins

– OR 257h III: Rücksicht auf Mieter bei Betreten der Wohnung zwecks Mängelbehebung; Besuche

  • Vertrag
    – Heizung
    – Wasser
    – Strom
    – Klimatisierung
    – …
  • T&G
    – Informationspflichten, zB über bevorstehende Abschaltungen von Strom; Wasser; o.ä.

– Obhutspflichten

– Schutzpflichten, zB Warnungen bei Benutzung gemeinsamer Anlagen

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9
Q

Welche Pflichten hat der Mieter insbesondere?

A
  • OR 257f I: Sorgfalt zum Objekt
    -> ggf. fristlose Kündigung, Abs.4
    -> ggf. OR 97 ff.
  • OR 257f II: Rücksicht auf Hausgenossen und Nachbarn
    -> ggf. Kündigung iSv Abs.3
    -> ggf. OR 97 ff. (insb. 98)
  • OR 257g I: Meldepflicht für mehr als leichte Mängel
    -> ggf. Schadenersatz, Abs.2
  • OR 257h: Duldungspflicht für Arbeiten; Besichtigungen
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10
Q

Haftet der Mieter für seinen Untermieter?

A

Ja, aus OR 101

-> p.m. VSS:

1) Wissentlich + willentlich beigezogene HP

2) Verrichtung
= Erfüllungsgehilfe ODER Ausübungsgehilfe

3) funktionaler ZH
= ad. KZ zwischen dientsl. Verrichtung und Schaden
≠ zB wenn Tapezierer politische Diskussion mit Gläubiger beginnt, welche in Körperverletzung endet

4) hypothetische Vorwerfbarkeit (Massstab: Schuldner)

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11
Q

VSS Kündigung infolge Zahlungsverzugs des Mieters?

A

OR 257d: Kündigung bei Miet- und NK-Rückstand

  1. Rückstand bei Miete oder NK
    -> OR 257c: Fälligkeit
  2. KUMULATIV:

2.1. Schriftliche Nachfrist
-> W&G-Räume: 30 T.
-> BGer: offener Betrag ODER offene Monate müssen angegeben werden !!

2.2. Schriftliche Kündigungsandrohung

2.3. OR 266n: an alle Parteien / Gatten / eingetr. Partner separat !!

2.4. relative Empfangstheorie (= spätestens am 7. Tag, an dem abgeholt werden kann)
≠ Kündigung!

  1. Kündigungsrecht des Vermieters
    -> W&G-Räume: 30 T. UND auf Ende eines Monats
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12
Q

Welche Hauptpflicht trifft den Vermieter? Ist sie dispositiv?

A

OR 256: Erhalt der Sache in brauchbarem Zustand

-> Abs.2: zwingend, bei

  • Verwendung vorformulierte AGBs
  • W&G-Räume
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13
Q

Wo ist die Nachmiete geregelt? Welche Regeln davon sind zwingend?

A
  • OR 263: Geschäftsräume
  • OR 264: Wohnräume + bewegliche Sachen = einseitig zwingend!
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14
Q

Wie viele Nachmieter muss der Mieter vorschlagen?

A

Es reicht ein einziger zumutbarer Nachmieter

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15
Q

Wann kann der Vermieter den Nachmieter ablehnen? Wie kann der Mieter dagegen vorgehen?

A

OR 263 f.: Ablehnung NUR aus objektiven Gründen

  • Mieter hat Recht auf schriftliche Begründung
  • Anstelle der Zustimmung ist ein Urteil zu erwirken
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16
Q

Konsequenzen insb. auf Mietzinspflicht bei einer ungerechtfertigten Ablehnung durch den Vermieter?

A

Mietzinspflicht

  • Der Mieter wird mit dem Datum frei, an dem der zu Unrecht abgelehnte Nachmieter das Objekt übernommen hätte

OR 263, Geschäftsräume:

  • dogmatisch KEINE Rückgabe & Neuvergabe durch Vermieter, sondern Übernahmevertrag Mieter - Nachmieter
  • Konsequenz Ablehnung des Vermieters auf Übernahmevertrag -> Auslegung im Einzelfall
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17
Q

Welche Berechnungsmethoden zur Feststellung der Missbräuchlichkeit eines Mietzinses gibt es?

A

OR 269a lit.b: relative Anpassungskriterien
= in Bezug auf den letzten Zins

  • wertvermehrende Investitionen (Überwälzung nach Mass des Mehrwerts)
  • Kostensteigerungen = insb.
    – Hyp-Zinsen
    – Unterhalts- und Betriebskosten
    – Gebühren & Abgaben
    – Inflation (-> Landesindex Konsumentenpreise; ggf. in Mietvertrag iSv OR 269b)

OR 269; 269a lit.a & c: absolute Anpassungskriterien

– Nettorendite
= ca. 2% über Ref-Zins

– orts- und quartierübliche Vergleichsmiete

– Bruttorendite
= NUR bei Neubauten

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18
Q

Wann kann der Mietzins angefochten werden?

A
  • klassischerweise bei Übergabe
    = “Anfechtung Anfangsmietzins” iSv OR 270

-> VSS gem. BGer: wesentlich = mehr als 10% höher als vorheriger Mietzins

-> Frist: OR 270 I, 30 T. seit Übernahme

-> danach genehmigter Mietzins = Erhöhungen beurteilen sich grds. anhand dieses Zinses

  • OR 256a: Vermieter hat Auskunftspflicht betreffend vorherigen Mietzins (und Rückgabeprotokoll)
  • OR 270b, ebenfalls klassisch: Anfechtung 30 T. seit Erhalt Mietzinserhöhung
  • OR 270a: ABER auch während Mietdauer möglich
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19
Q

Welche drei Möglichkeiten, gegen eine Kündigung vorzugehen, gibt es?

A
  1. Nichtigkeit infolge Formmangels; zB
  • KEIN amtl. Formular
  • KEINE separate Zustellung an alle Parteien; Ehepartner
  1. Kündigungsanfechtung infolge Verstosses gg Treu und Glauben, OR 271 f.
  2. Erstreckung des Mietverhältnisses iSv OR 272 ff.
    -> wird mit Anfechtung v.A.w. geprüft (OR 273 V)
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20
Q

Wie läuft die Kündigungsanfechtung ab?

A
  • grds. Kündigungsfreiheit
  • OR 271 I: Kündigung ist allerdings anfechtbar, FALLS sie gegen T&G verstösst
  • OR 271a I: NICHT abschliessender Katalog, u.a.

– lit.a: weil Mieter berechtigte Ansprüche geltend gemacht hat

– lit.d & e & Abs.2: bei Verfahren UND Vergleichen, wo Vermieter mind. z.T. unterlegen ist

  • OR 271a III: Verfahren UND Vergleiche ≠ Anfechtungsgrund, FALLS insb.

– lit.a: DRINGENDER Eigenbedarf

– lit.b: Miet- oder NK-Rückstand iSv OR 257d

– lit.e: wichtige Gründe iSv OR 266g

– lit.f: Konkurs des Mieters iSv OR 266h

  • OR 273 I: Anfechtung innert 30 T. seit Erhalt Kündigung
    -> CAVE grds. absolute Empfangstheorie (Zugang am 1. Tag der Abholeinladung); AUSSER bei Kündigung infolge Zahlungsverzugs iSv OR 257d
21
Q

Ist für “dringenden Eigenbedarf” ein akuter oder aktueller Bedarf nötig?

A
  • aktuell reicht aus
  • ausserdem ernst und ausgewiesen
  • ≠akuter Notbedarf
  • however, je dringender, desto kürzer ggf. Erstreckung
22
Q

Prinzip der Mieterstreckung?

A
  • OR 272 I: Abwägung Interesse des Vermieters an Kündigung vs Härtefall des Mieters wegen Kündigung
  • Insb. soll dem Mieter Zeit gegeben werden, um ein Ersatzobjekt zu finden

-> Belege über Wohnungsssuche (inkl. Telefonprotokolle) = wichtige Beweise !!

23
Q

Wann ist eine Mieterstreckung insb. ausgeschlossen?

A

OR 272a I: absoluter Ausschluss Erstreckung

  • lit.a: Miet- oder NK-Rückstand des Mieters iSv OR 257d)

–> p.m.: dann auch keine K-Anfechtung möglich, OR 271a III lit.b !!!

24
Q

Dauer der verlangbaren Mietzinsherabsetzung? Was ist in der Praxis dabei zu beachten?

A

OR 259d: Von Kenntnis des Mangels durch Vermieter bis Behebung

  • (Nachweisbar) Kenntnis erlangt der Vermieter idR durch die (eingeschriebene) Erklärung des Mieters
  • ERGO muss der Mieter SOFORT die Erklärung abgeben, damit er möglichst lange von der Senkung profitiert
25
Q

Was muss der Mieter tun, um eine Mietzinsherabsetzung zu verlangen?

A
  • Dem Vermieter die Senkung erklären INKL. expliziter Angabe, um wie viel gesenkt werden soll !!
  • Die Schlichtungsstelle anrufen
  • Bis zur Behebung des Mangels kann der Mietzins hinterlegt werden (OR 259g ff.)
26
Q

Wer ist bei der Kündigungsanfechtung aktivlegitimiert bei einer Familienwohnung?

A

OR 273a I; BGer: jeder der Ehegatten alleine

27
Q

Was ist zu tun, wenn der Vermieter einer WG kündigt, einer der Mitbewohner allerdings die Kündigung NICHT anfechten will?

A

BGer: dieser Mitbewohner ist als Beklagter aufzuführen

28
Q

Welche Kündigungsfrist und welcher Kündigungstermin gilt für Wohnungen?

A

OR 266c: Kündigungsfrist und -termine für Wohnungen

  • K-Frist: 3 Monate
  • K-Termin:
  • -> primär Abrede
  • -> sekundär ortsüblicher Termin
  • -> tertiär “dreimonatige Mietdauer” = zB Mietverhältnis per 1.7., Kündigung möglich auf 30.9.; 31.12.; 30.3.; 31.6.
29
Q

Formvorschriften der Mietzinserhöhung?

A
  • OR 269d I: 3-monatige Kündigungsfrist + 10 Tage
  • OR 269d II lit.a: amtliches Formular
  • lit.b: Begründung
  • lit.c: NICHT Kündigung androhen ODER aussprechen mit Erhöhung
30
Q

Welche Anforderungen gelten an die Begründung der Mietzinserhöhung?

A

OR 269d II lit.b: Begründung der Mietzinserhöhung

  • muss auf dem amtl. Formular selbst sein
  • falls mehrere Gründe: jeder Grund muss mit einem Betrag gewichtet werden
31
Q

Kann der Vermieter die Gründe für die Mietzinserhöhung nachträglich ändern?

A

Der Vermieter ist an diejenigen auf dem amtl. Formular gebunden; gem. BGer kann er jedenfalls NICHT zusätzliche Gründe nachschieben

32
Q

Bezahlt der Vermieter ODER der Mieter die Nebenkosten v.G.w.?

A

OR 257a II: Mieter bezahlt die NK NUR, FALLS dies besonders vereinbart

33
Q

Muss der Vermieter von W&G-Räumen die Kündigung begründen?

A
  • OR 271 II: Auf Verlangen zu begründen
  • OR 271 I: Kündigung darf NICHT gegen T&G verstossen -> Vermieter benötigt ein schutzwürdiges Interesse (was allerdings relativ breit angenommen wird) !!
  • = zB zwecks Umbau; Eigenbedarf; finanzielle Interessen
34
Q

Welche Arten von Mängeln der Kündigung von W&G-Räumen gibt es? Innert welcher Fristen müssen sie geltend gemacht werden?

A
  • Anfechtbar iSv 271 ff. (zB Verstoss gg Treu & Glauben; nach Geltendmachung von Rechten aus dem Mietverhältnis; etc.)
    -> innert 30-Tagesfrist geltend zu machen!
  • Nichtig: zB iSv OR 266o, Nichteinhalten der Formvorschriften
    -> jederzeit geltend machbar
  • Unwirksam: materielle VSS einer Kündigung NICHT gegeben (zB in Wahrheit KEIN Zahlungsrückstand des Mieters)
    -> gleiche Rechtsfolgen wie Nichtigkeit
35
Q

Ablauf einer Mieterausweisung (inkl. Kosten)?

A
  1. Kostenvorschuss durch Vermieter
  2. Erkenntnisverfahren (Ausweisungsentscheid; gerichtlicher Räumungsbefehl)
    -> inkl. Rechtsbegehren der Kostentragung durch Mieter!
  3. Vollstreckungsverfahren, ZPO 343 I lit.d
    -> kann schon im Erkenntnisverfahren beantragt & angeordnet werden, ZPO 236 III; 337 I)
  4. Kosten für das Verfahren via Betreibung vom Mieter zurückholen
36
Q

Auf welche rechtliche Grundlage stützt sich die Rückforderung der Ausweisungskosten?

A

Verzugsschaden iSv OR 103

37
Q

Ist der Untermietzins missbräuchlich, wenn er 10% höher ist als derjenige des Hauptverhältnisses?

A

OR 262 II lit. b: Der Eigentümer darf die Zustimmung verweigern, wenn die Konditionen des Untermietverhältnisses missbräuchlich sind

BGer: wenn im Gegensatz zur Hauptmiete die untervermietete Wohnung die Möbel darin umfasst, sicher nicht

38
Q

Was kann der Eigentümer tun, wenn der Mieter die Wohnung trotz der berechtigten Verweigerung iSv OR 262 untervermietet?

A

Die Untervermietung trotz berechtigter Verweigerung iSv OR 262 berechtigt zu:

  • OR 266g: ausserordentliche Kündigung auf beliebigen Termin innert “gesetzlicher Frist”
  • OR 257f III, Kündigungsfrist infolge Pflichtverletzung des Mieters bei W&G-Räumen: 30 Tage
  • p.m.: Untermietvertrag bleibt gültig!
39
Q

Was geschieht mit dem Untermietverhältnis, wenn der Eigentümer dem Hauptmieter kündigt? Spielt es dabei eine Rolle, ob der Untervermieter die Kündigung ebenfalls ausspricht?

A
  • Das Untermietverhältnis kann NICHT länger dauern als das Hauptmietverhältnis!
  • Die rechtzeitige Aussprache der Kündigung ist NUR aber immerhin relevant für etwaige Schadenersatzansprüche des Untermieters
  • Der Eigentümer kann den Untervermieter gestützt auf Besitzesschutz ausweisen
40
Q

Kann der Hauptmieter für die Erstreckung des Mietverhältnisses Gründe anführen, die in der Person des Untermieters liegen?

A
  • p.m.: Mieterstreckung = Abwägung der Interessen des Vermieters gg diejenigen des Mieters zur Klärung, welche Zeit zur Wohnungssuche für letzteren zumutbar ist.
  • Interessen des Mieters = NUR solche in seiner Person, seiner Familie oder derjenigen, die mit ihm zusammenwohnen
    -> Interessen von Drittpersonen inkl. Untermieter IRrelevant
41
Q

Was ist bei jeder Kündigung von W&G-Räumen immer als allererstes zu prüfen?

A

OR 266l II: Kündigung NUR auf amtl. Formular!!!!

42
Q

Welche Empfangstheorien gelten in welchen Konstellationen im Mietrecht?

A
  • Grds. relative Empfangstheorie = sobald effektive Kenntnis ODER 7. Tag der Abholfrist
  • Kündigung: grds. absolute Empfangstheorie
    -> AUSSER Kündigung infolge Zahlungsverzugs iSv OR 257d
43
Q

An welchem Tag beginnt die Kündigungsfrist im Mietrecht?

A

Am Tag der effektiven Kenntnisnahme oder am 7. Tag der Abholeinladung (relative Empfangstheorie); oder am 1. Tag der Abholeinladung (absolute Empfangstheorie)

  • -> NICHT am Tag darauf (<-> ZPO 142 I; s. BGE 119 II 147 E.2)
  • -> zB Zustellung
44
Q

Was passiert, wenn der Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist unterschreitet?

A

Kündigung ist auf nächstmöglichen Termin wirksam

45
Q

Mieter M ist mit den Nebenkosten im Rückstand. Vermieter V setzt ihm eine Nachzahlungsfrist von 30 Tagen gemäss gesetzlichen Vorgaben (u.a. inkl. Kündigungsandrohung). Noch während der Nachfrist kündet V das Mietverhältnis. Was kann M tun?

A
  • die Kündigung während der Nachfrist iSv OR 257d ist unwirksam
  • “unwirksam” = Rechtsfolgen der Nichtigkeit
  • FAZIT: M kann jederzeit die Ungültigkeit der Kündigung einwenden (also auch während dem Ausweisungsverfahren)
46
Q

V setzt eine 30-tägige Nachfrist zur Zahlung an. Als M die Frist unbenutzt verstreichen lässt, kündigt V das Mietverhältnis am daurauffolgenden Tag. Daraufhin bezahlt M. Ist die Kündigung gültig?

A
  • sie ist gültig, aber anfechtbar iSv OR 271 I (Verstoss gg T&G)
  • BGer: die Kündigung, weil der Mieter “sehr kurze Zeit” nach Ablauf der Nachfrist iSv OR 257d bezahlt, ist ein Verstoss gg T&G iSv OR 271 I
  • p.m.: Anfechtung innert 30 Tagen bei Schlichtungsbehörde, OR 273 I
47
Q

Vermieter V kündigt die Wohnung von den Eheleuten A und B formal korrekt (je separates Formular). B will die Kündigung stehen lassen, A will sich wehren. Kann A das alleine?

A
  • ja, OR 273a I
  • Beachte Abs.2: Vereinbarungen über die Erstreckung bedürfen der Zustimmung BEIDER Gatten!
48
Q

G und H sind Studenten und mieten zusammen eine Wohnung von V. V kündigt beiden form- und fristgerecht. H hat keine Lust auf Streit, G dagegen will gegen die Kündigung vorgehen. Kann sie das alleine?

A
  • BGer: ja, diesfalls muss G sowohl V wie auch H auf die Beklagtenseite des Schlichtungsbegehrens / der Klage nehmen
  • Ratio: Kündigung oder nicht = Gestaltungsrecht, das allen gegenüber gleich ausgeübt werden muss
  • p.m.: analog Erbteilungsklage
49
Q
A

2024 / OR BT (5 decks)

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