oefenvragen Flashcards
Het verschil tussen Materiële en immateriële waarde?
Materiële waarde: subjectief, weergegeven in Euro’s
* Immateriële waarde: hoeveel wil je er voor geven hangt af of het iets voor u betekend.
prijs = onderhandeling
* Waarde =/= verkoopprijs
* De juiste asset ,op het juiste moment, op de juiste plaats
Waar staat de Assetmanager in een organisatie?
strategiesh level:
bovenaan de board of directors ( bank, stakholders, shareholders en board)
tactic level : asset manager
operationeel level: maintenance, finance, marketing & sales, hotel operations,…
Strategical Level
Lange termijn, een plan om
een doel te bereiken
Tactical Level
Middellange termijn, het geheel van
acties op weg naar het doel
Operational Level
Korte termijn / Per departement
De dagdagelijkse gang van zaken
Een zo groot mogelijk efficiënte en
effectiviteit bereiken met de
(beperkte) beschikbare middelen
assetmanagers vertalen een strategisch plan naar een tactisch plan
Strategisch plan = over 5 jaar het duurzaamste hotel worden
Tactisch plan = stap 1, stap 2 … hoe doel behalen.
De kenmerken van asset-light?
bedrijfsmodel om zo weinig mogelijk vast kapitaal in je bedrijf te steken.
zelf geen hotel kopen maar mensen zoeken die dit kopen en deze laten uitbaten.
Focus op immateriële vaste activa
Waarde moet gehaald worden uit de
merknaam, patenten, algoritmen, software,
etc.
Focus op klantgerichtheid en -ervaring
Service-gerichte bedrijven, het bedrijfsmodel
is zo gemaakt dat klanten verworven worden
door het oplossen van een specifieke
behoefte
Lean Bedrijf
Het omzetten van vaste kosten naar
variabele kosten om zo het risico te
beperken
Snelle responstijd
Logische reactie omdat de waarde afhangt
van de perceptie van de gasten
Wat is de grootste hotelgroep ter wereld?
Marriot
Wat is het verschil tussen een HFA & een HMA?
- Eigen beheer
jij koopt een auto en rijd er zelf mee - Hotel Franchise Agreement (HFA)
jij koopt een auto rijd er elf mee maar iemand die zit langs u en die stuurt u vb. let op zone 30, zet u ruitenwissers op etc…
suborientatiefee-> fee om zeker te zijn dat de eigenaar zijn lening kan betalen. - Hotel Management Agreement (HMA)
jij koopt een auto en iemand rijd er mee. hij bepaald waar je heengaat.
je betaald meer fees voor meer service
Wat is een crisis?
moment waar een belangrijke beslissing moet worden genomen
het moment van de waarheid” of “een moment waar een beslissinggenomen moet worden die een grote impact heeft op de toekomst”
Wat doet de Europese Centrale Bank?
is de gas en de rem van de economie.
ze printen geld en houden inflatie onder controle.
ze kijken om rente te verhogen of om te verlagen
hoge rente = lenen is duurder maar spaarboekje stijgt sneller
lage rente = lening word aantrekkelijker maar sparen is minder voordelig
bij meer dan 2% rente word het leven te snel te duur
gas rem systeem doormiddel van inflatie
Hoe is de huidige energiecrisis ontstaan?
- covid : door corona alle grote strommverbruikers stilgelegd.
er was geen grote vraag meer naar energie dus ook de productie werd gestopt.
na corona veel vraag die niet kon waargemaakt. - klimaat: door droge zomers niet niet genoeg water om kerncentrales af te koelen.
- kerncentrales: slechte onderhoud van de kerncentrales + geen export van energie vanuit buurlanden
- rusland oekraine: europa haalt mcdonalds en nutella weg uit rusland en rusland stopt toelevering van energie.
Wat is afstemming?
een van de 4 grondbeginselen van asset management : waarde Afstemming, Leiderschap & Zekerheid
Iedereen kent de strategie
* Iedereen weet hoe zijn of haar werk bijdraagt aan het globale
strategische plan van de onderneming
Geef de 3 waarderingsmethodes
- ADR driven
omzet verhogen -> Focus op de kamerprijs ten
koste van de kamerbezettingsgraad
voor en nadelen van ADR
(+) een betere conversie van revenu in EBITDA (minder
kosten)
(+) een langere levensduur van het product (minder
investering)
(-) Verhoogde kans op imagoschade (prijs/kwaliteit moet
in balans blijven)
- occupancy driven
omzet verhogen -> Focus op de
kamerbezettingsgraad ten koste van de kamerprijs - cost efficiency
besparen
Besparen op (vaste) kosten
Kosten identificeren die geen impact hebben op de kwaliteit van geleverde diensten.
Weinig impact
Welke lijn in de exploitatierekening geeft het cash-genererend vermogen weer
EBITDA = cash op de rekening
De EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization)
Bedrijfsresultaat (EBIT): Dit geeft de operationele winst aan vóór aftrek van rente en belasting. Door afschrijvingen en amortisatie hierbij op te tellen, kun je de EBITDA berekenen.
Formule:
EBITDA = EBIT + Afschrijvingen + Amortisatie.
Netto-omzet en kostprijs van de omzet: Samen met de bedrijfskosten en andere relevante posten kun je hiermee de operationele winst en dus indirect het cash-genererend vermogen berekenen.
Wat is een Yield?
ofwel exit cap rate
begrip dat wordt gebruikt om het rendement op een investering of financiële waarde aan te duiden.
Het verwijst naar de inkomsten die een belegging genereert, meestal uitgedrukt als een percentage van de initiële investering of de huidige marktwaarde.
Wat is een zakelijk recht?
- Persoonlijk recht= het recht dat iemand heeft ten opzichte van een ander persoon.
- niemand komt dit te weten
- overeenkomst tussen 2 personen vb huurcontract
- Zakelijk recht=
- absoluut recht, gericht op een zaak, geldt tegenover iedereen.
- authentieke acte - notaris
- publicatie in staatsblad
volrecht
Zakelijke rechten “kleven” aan een goed,
ongeacht in wiens handen het zicht bevind. De
eigenaar kan zijn recht ten alle tijden laten
gelden.
Houders van zakelijke rechten krijgen een
voorrangsbehandeling bij bv. Faillissementen
hoofdrechten - volle eigendom
gebruiksrechten - vruchtgebruik, erfpacht,…
zekerheidsrechten - hypoteek, pand, voorrecht, ..
Bespreek de Income Capitalization approach
methode die beleggers gebruiken om de waarde van een object in te schatten
de waarde is gelinkt aan het
potentiële inkomen ten opzicht
van het risico van de investering
4 stappen
- kapitalisatieratio bepalen
- Kasbudget opstellen
- Eindwaarde berekenen
- Alle kasstromen disconteren en terugbrengen tot jaar 0
meest naukeurig en meest gebruikte
deze word uitgevoerde en vergeleken met the sales comparison
Dit inkomen wordt gedisconteerd (terugrekenen van toekomstige kosten en baten naar het basisjaar) en gedeeld door een risicofactor (Exit Cap Rate; Yield),
dus hoe rendabeler het object en hoe minder risico, hoe hoger de waarde.
Wat is de impact van de bouwshift op ons vakgebied?
beter gezegd bouwshift.
er komt een stop om te bouwen op perselen.
De enige mogelijkheid is bestaande gebouwen verbouwen / renoveren.
omdat er een te groot ruimtebeslag is,wonen te groot en teveel verhard
De bouwshift in België betekent dat er vanaf 2040 bijna niet meer gebouwd mag worden op open stukken grond, zoals velden en natuur. In plaats daarvan moet er vooral gebouwd worden in steden en dorpen, waar al gebouwen staan. Dit is om de natuur en het milieu te beschermen.
Voor hotels betekent dit dat nieuwe hotels vaak niet op open plekken, zoals bij natuurgebieden, gebouwd mogen worden. Ze moeten eerder in stads- of dorpscentra komen, of bestaande gebouwen moeten worden hergebruikt. Dat kan het moeilijker maken om nieuwe hotels op populaire, afgelegen plekken te bouwen.
Wat is de beste manier om je exploitatierekening te optimaliseren?
omzet verhogen -> ADR/ OCC verhogen
kosten verlagen
Het optimaliseren van je exploitatierekening vereist een combinatie van omzetgroei, kostenbeheersing en efficiëntere processen. Het is belangrijk om regelmatig je cijfers te analyseren en strategische beslissingen te nemen op basis van data.
Hoe wordt het risico samengesteld?
Basisrisico
sectorrisico
locatierisico
eigendomsrisico
specifiek risico
Leg uit, de levenscyclus van een asset?
De levenscyclus van een asset bestaat uit vier fasen:
- Acquisitie: Aanschaf of bouw van de asset.
- Toegevoegde waarde: De asset presteert optimaal en voegt waarde toe.
- Stabilisatie: Slijtage treedt op, onderhoud wordt vaker nodig.
- Dispositie: De asset bereikt het einde van zijn levensduur en wordt vervangen, verkocht of afgedankt.
Dit proces helpt bij het plannen van investeringen en het voldoen van zakelijke ijsen van steakholders.
Goed ontwerp, goede inkoop- en assetexploitatie, etc. kunnen er voor zorgen dat er bijvoorbeeld minder onderhoud nodig is en de betrouwbaarheid van assets verhogen, hetgeen meerwaarde oplevert tegen lagere kosten.
De moeilijkheid van de levenscyclusactiviteit is dat niet alle levenscycli binnen één systeem samenvallen. Het is aan de assetmanager om te bepalen wanneer individuele assets vervangen moeten worden, om het assetsysteem optimaal te laten renderen.
Wat is CapEx?
Capital Expenditures
- producten met levensduur langer dan 1 jaar
- Kapitaaluitgaven (CapEx) zijn investeringen die een bedrijf doet om zijn vaste activa te verwerven, verbeteren of behouden.
-Capex vanuit een strategische level
Bedrijfskosten (OpEx) zijn kosten op kortere termijn die nodig zijn om de
lopende operationele kosten van het runnen van een bedrijf te dekken. Denk hierbij aan lonen van werknemers, huren van faciliteiten, leveringen, elektriciteitsdiensten, water, …
formules rooms
berekenen van
OCC%
ADR
RevPar
OCC% (Bezette kamers x periode / Beschikbare kamers x periode) x 100
ADR
Totaal kameromzet /Totaal bezette kamer
RevPar
Kamer omzet / Beschikbare kamers
OCC x ADR = RevPar
oef:
Wat is de actuele Exit Cap Rate en Discount Rate
free risk yield
+ industry premium
+ location premium
+ contract & ownership premium
+ specific premium
**= exit cap rate **
+ indexation
**= discount rate **
oef:
wat is de RevPar in jaar 2027?
RevPar jaar 1 x indexatie = jaar 2 …
jaar 2 …x indexatie =j3
,….
oef:
Wat is de actuele waarde van het hotel
- ADR’s uitrekenen
- tot omzet berekenen
- GOP usaly uitrekenen
- INBOIE uitrekenen
- ## NOI uitrekenen
- exit value (laatste noi : CapRate)
- RETT [{exit V : [1+0,075] = 2920 } exit v - {..} =(RETT)
- ## Free cashflow (laatste NOI +exit V - (RETT))Disconteren = som {𝐶𝐹 n : (1 + 𝑡 )n}
vb.
{𝐶𝐹 1 : (1 + 𝑡 )1} + {𝐶𝐹 2 : (1 + 𝑡) 2} +…
= Net Market Value
oef:
Je hebt de mogelijkheid om het gebouw kopen op 1 januari 2023, de
eigenaar vraagt om een correct bod uit te brengen. Breng een beargumenteerd
bod als je weet dat voor de exit cap Rate de contract- en ownership premium
wegvalt.
?
oef:
wat is de waarde van het hotel (business interest en real estate) na deaankoop van het gebouw? Kan je waarde creëren (en hoeveel)?
EBITDAR
- Huur
————————————-
EBITDA
- FF&E
= NOI
FCFn berekenen
NMV berekenen
nieuwe waarde min aankoopprijs
(net uitgerekend NMV) - ( oef 4 )
oude waarde = oef 3
nieuwe waarde - aankoopprijs - begin waarde = gecreëerde waarde
uitleg hoeveel waarde er gecreëerd is
leg uit
FCFn = free cash flow
NOI laatste jaar
+ Exit Value (NOI.n : Exit Cap Rate)
- RETT (Exit value -{ exit value : 1+RETT%})
——————–
disconteren
= som {𝐶𝐹 n : (1 + 𝑡 )n}
vb.
{𝐶𝐹 1 : (1 + 𝑡 )1} + {𝐶𝐹 2 : (1 + 𝑡) 2} +…
= Net Market Value
oppurtuniteitskost
=basisrisico
rendement dat je ken halen met de meest veiligste investering
meer risico? hoeveel krijg ik hiervoor
Sectorrisico
hotelsector en biotechnologie zijn risicovolle sectoren.
locatierisico
vb antwerpen heeft teveel hotels en zijn elkaar aan het kapot concureren
in luik aan het autopark = geen goede locatie
eigendomsrisico
vastoeg blijft staan en kan je niet verplaatsen locatie is daarom heel belangrijk
specifieke risicos
alle overige vb milieu
prestatiecertificaat a,b,c,d,e gebouw
