les 3 Flashcards
kenmerk van de hospitalitysector.
in slechte tijden valt onze sector als eerste weg maar in goede tijden ook als eerste terug.
evolutie van A.M. in dehospitality industrie
jaren 70 goede economie
j. 80 olie crisis
j. 90 val van communisme en babyboomers op hun toppunt van hun carrière.
j.00 - Opeenvolging van economische recessies,
terroristische aanslagen en daling van geboortecijfers
j.10 Introductie asset-light model
vertel mee over de jaren 90
en de babyboomers op hunt toppunt
babyboomers zijn in de jaren 90 ongeveer 30-40 jaar. ze komen op hun hoogtepuntvan hun cariere. ze verdienen en spenderen veel geld.
dit zorgt voor een nieuwe opflakkering van de hospitality industrie
wat werd er gedaan na het verkoop van de gebouwen
asset light
door het verkopen was er veel geld om alle hotels te renoveren.
vraagstukken duurzaamheid
verduurzamen
in europa zijn er veel oude gebouwen. de levenduur van onze gebouwen zijn bijna op hun einde. in vergelijking met azie daar zijn ze nog maar pas nieuwe gebouwen aan het zetten die dus nog lang zullen meegaan. en die duurzamer gebouwd zullen worden
vraagstukken problematiek demografie
moeilijk om werkkrachten te vinden. de vergrijzing - hebben geen geld om op hotel te gaan.
vraagstukken veroudering en financiering
geld van asset light is gebruikt voor kamerrenovaties. dat geld zit nu in oude gebouwen. waar halen we nieuw geld?- management verkopen
vraagstukken fragmentatie
zeer veel hotelgroepen en merken
grote groepen kopen uiteindelijk iedereen op
wat is een hotel
Een hotel is een dienstverlenend etablissement met een commercieel
oogmerk waar iemand tegen betaling voorzien wordt van een
gemeubileerde kamer. Daarnaast kunnen naast de accommodatie ook
andere diensten worden aangeboden zoals restauratie, fitness, spa of
andere activiteiten die gasten een ervaring kunnen bezorgen dat ze niet
noodzakelijkerwijs thuis hebben
3 operationele hoofdcategorieën van een hotel
rooms
F&B
misselanious
de juridische afdelingen van een hotel
REAL ESTATE
BUSINESS INTEREST
BRAN
wat is real estate
real estate = stenen + grond
eigenaar van grondpositie -grond
eigenaar van gebouw - stenen
Subleases operationele activiteiten
F&B
other
Restaurant laten uitbaten door externe
zo krijg je een vaste inkomst.
en optimaal gebruik van een ruimte.
vb hoek verhuuren aan starbucks of stach, gym laten uitbaten door basic fit, wojo die werkplaatsen aanbied in je lobbie, etc…
louis vuitton winkel in parijs in hotel
taken van een asset manager
schakelaar tussen eigenaar en hotelgroep
ogen en oren van de eigenaar
onafhankelijke scheidsrechter
opstellen van een asset plan
Negotiatie is geslaagd als iedereen een voordeel heeft
H5
de jaarrekening
hoe presteert een hotel
balans
resultatenrekening
toelichting
cashflow
movements inequity
waarom en voor wie is een balans interessant om te bekijken
interesant voor share/ steakholders ,leveranciers, banken, weknemers, investeerders
omdat je kan zien hoe een bedrijf ervoor staat.
het doel van een ondernemiing
zo hoog mogelijk winstgevenheid
en sterk mogelijke FINANCIËLE
STRUCTUUR om continuiteit garanderen - jobzekerheid
kpi key preforming indicators
revpar, arr, occ
wat zijn de omzet-genererende departementen in een hotel
rooms
F&B
miscellaneous
formules rooms
berekenen van
OCC%
ADR
RevPar
OCC% (Bezette kamers x periode / Beschikbare kamers x periode) x 100
ADR
Totaal kameromzet /Totaal bezette kamer
RevPar
Kamer omzet / Beschikbare kamers
OCC x ADR = RevPar
KPI’s F&B en missellanious
aantal events per maand
gem prijs per maaltijd
gem bezetting per tafel
gem revenue per m2
Aantal klanten die gebruik
maken van de dienst
Gemiddelde omzet per klant
resultatenrekening van een hotel
omzet
- directe kosten
= operationele marges
- niet departementel kosten (POMEC admin sales &maketing en it)
=GOP gross operating profit
- fees
=IBNOIE - fixed costs
= EBITDAR - huur
= EBIDTA - cash op de rekening - FF& E
=NOI - netto winstegevnheid
waarom moet je een P&L kunnen lezen
je vertegewoordigt de eigenaar + de eigenaar verwacht een zo groot mogelijk
rendement op zijn investering
De assetmanager moet een jaarrekening kunnen lezen, inschatten en ingrijpen waar
nodig
welke 3 strategien zijn er
ADR driven
occupancy driven
cost efficiency
ADR driven leg uit
omzet verhogen
Focus op de kamerprijs ten
koste van de
kamerbezettingsgraad
occupancy driven
omzet verhogen
Focus op de
kamerbezettingsgraad ten
koste van de kamerprijs
cost efficiency
besparen
Besparen op (vaste) kosten
Kosten identificeren die geen
impact hebben op de kwaliteit
van geleverde diensten
Weinig impact
welke strategien passen het best bij elke situatie ?
eigenaar gebouw
hotelgroep
hotel uitbater
eigenaar gebouw (HUUR)
EEN ZO HOOG MOGELIJKE OMZET
-OCCUPANCY DRIVEN
hotelgroep (fees)
EEN ZO HOOG MOGELIJKE OMZET
-OCCUPANCY DRIVEN
hotel uitbater (NOI)
EEN ZO HOOG MOGELIJK RENDEMENT
- KOST EFFICIENT & ADR DRIVEN
voor en nadelen van ADR
(+) een betere conversie van revenu in EBITDA (minder kosten)
(+) een langere levensduur van het product (minder
investering)
(-) Verhoogde kans op imagoschade (prijs/kwaliteit moet
in balans blijven)
H6
welke waarde zijn er
Materiële waarde - waarom en hoe?
hoe = THE SALES COMPARISON, THE COST APPROACH, THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH
immateriële waarde - onderhandeling
THE SALES
COMPARISON
Investeerders betalen een
vergelijkbare prijs voor
vergelijkbare objecten
Valuator zoekt vergelijkbare
objecten en toetst deze aan
het te waarderen object aan
de hand van verschillende
criteria:
- Staat
- Locatie
- Tijd
- Eigendomstitel
- Cash-generend potentieel
(-) informatie is confidentieel en
moeilijk te vinden
(-) aannames en aanpassingen
(+) rekening houdend met
trends en markttendensen
THE COST APPROACH
Investeerders betalen niet
meer voor een object dan het
zou kosten om het zelf te
bouwen
Reproductiemethode:
hoeveel kost het om een
exacte replica te maken
- Vervangingsmethode: Het
object wordt theoretisch
aangepast aan de moderne
noden en behoeften en zal
voldoen aan de geldende
wetgeving
(-) minder betrouwbaar, steunt
op schattingen en aannames
(-) restricties moeilijk in te
schatten (bv. Hotelsstop)
(-) degradatie moeilijk in te
schatten
(+) nieuwbouw, unieke projecten
of ontwikkelingsprojecten
THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH
De waarde is gelinkt aan het
potentiële inkomen ten opzicht
van het risico van de investering
4 stappen
- kapitalisatieratio bepalen
- Kasbudget opstellen
- Eindwaarde berekenen
- Alle kasstromen
disconteren en terugbrengen tot jaar 0
meest naukeurig en meest gebruikte
deze word uitgevoerde n vergeleken met the sales comparison
wat is kapitalisatie ratio
een mooier woord voor het risico
Kapitalisatieratio bestaat uit
Basisrisico
sectorrisico
locatierisico
eigendomsrisico
specifiek risico
oppurtuniteitskost
=basisrisico
rendement dat je ken halen met de meest veiligste investering
meer risico? hoeveel krijg ik hiervoor
Sectorrisico
hotelsector en biotechnologie zijn risicovolle sectoren.
locatierisico
vb antwerpen heeft teveel hotels en zijn elkaar aan het kapot concureren
in leuk aan het autopark = geen goede locatie
eigendomsrisico
vastoeg blijft staan en kan je niet verplaatsen locatie is daarom heel belangrijk
specifieke risicos
alle overige vb milieu
prestatiecertificaat a,b,c,d,e gebouw
disconteringsvoet
exit caprate + inflatie
kasbudget opstellen
zie ppt h6
omzet
- kost
= EBITDA
+ invest
———————–
=NOI
Free Cash Flow
De hoeveelheid geld die door de onderneming wordt gegenereerd met haar activiteiten.
Het geld dat daadwerkelijk beschikbaar is na het betalen van alle operationele uitgaven en
investeringen
FCF >0 = onderneming is in staat om meer opbrengsten te generen dan kosten = rendabel
eindwaarde berekenen
omzet
- kost
= EBITDA
+ invest
———————–
=NOI
+ eindwaarde
- ?belastingen ( rett ) ???
=FCF free cash flow
Kasstromen disconteren
Het terugbrengen van alle toekomstige kasstromen naar het jaar 0
WAAROM?
- Één EURO vandaag is meer waard dan één EURO morgen.
- Kosten en baten vallen zelden precies gelijk in de tijd.
