Óbein eignarréttindi

Question 1

Til hvaða óbeinnu eignarréttinda eru lögin að sporna við ?

Answer 1

Ítaksréttinda, sjá td veiðilöggjöf sem bannar að skilja veiðirétt frá jörðum og lög nr 113/1952 um lausn ítaka af jörðum

Question 1

Hver er munurinn á óbeinum eignarréttindum og verðmætum í sérstakri sameign ?

Answer 1

Verðmæti í sérstakri sameign, þá hefur hver sameigandi allar heimildir sem beinn eignarréttur veitir með þeim takmörkunum EINUM sem leiða af rétti annarra sameiganda.

Óbein eignarréttindi veita rétthafanum afmarkaðar heimildir en ekki allar sömu heimildir og eigandinn, sá sem hefur beina eignarréttinn, hefur.

Question 2

Hrd 8/2019, Kleifar

Answer 2

Ágreiningur snerist um hvort eiganda jarðar hefði verið heimilt að segja upp afnotarétti afnotaréttarhafa og krafist þess að fá hann aftur gegn greiðslu. Málinu var vísað frá vegna annarra ástæðna.

Í dómnum sagði að handhafar óbeinna eignarréttinda fara með umráð og not verðmætis í skjóli víðtækari réttar eigandans, ss beina eignarréttarins.

Dómurinn er líka um…að talið var að erfðaleigusamningar veittu leigutökum víðtækari hagnýtingar- og ráðstöfunarrétt yfir fasteignum en aðrir afnotasamningar gera almennt og margt líkt með heimildum handhafa beins eignarréttar að fasteignum

Question 3

Geta óbein eignarréttindi stofnast í verðmæti sem er ekki háð beinum eignarrétti ?

Answer 3

Já, svo fyrir milligöngu aðila sem nýtur sjálfur bara óbeinna eignarréttinda. Sjá Hrd 24/2014 Vaskárdalur. Þetta má líka draga af Hrd 743/2014, Nýjabæjarafréttur

Question 4

Getur handhafi óbeins eignarréttar haft það víðtækar heimildir um afnot eignar að beini eignarrétturinn verður í aukahlutverki ?

Answer 4

Já , td í Hrd Kleifar, var talið að erfðafestusamningar veittu leigutökum víðtækari hagnýtingar og ráðstöfunarrétt yfir fasteignum en aðrir afnotasamningar gera almennt. Margt er líkt með heimildum handhafa þeirra og að fasteignum.

Vatnsendadómarnir eru dæmi um þetta

Question 5

H 227/2014 (Drekavogur

Answer 5

K gerði afnotaréttarsamning við ÍB ehf. um íbúð í fjölbýlishúsi og greiddi afnotaréttargjald, auk þess sem ÍB ehf. gaf út veðskuldabréf til Í sem tryggt var með 1. veðrétti í íbúðinni. Samkvæmt samningnum var hann óuppsegjanlegur af hálfu ÍB ehf., nema K gerði sig sekan um grófar vanefndir, en K gat sagt samningnum einhliða upp með 6 mánaða uppsagnarfresti.

Flókinn dómur, skil ekki alveg

Question 6

H 426/2008 (Búseti)

Answer 6

Deilt var um hvort búseturéttur þrotamanns samkvæmt lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög væri fjárhagsleg réttindi sem þrotabú tæki við eftir 72. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Talið var að fjárhagsleg verðmæti væru fólgin í búseturéttinum, en ákveðin fjárhæð væri kræf ef búseturétthafi neytti réttar síns til að segja búsetusamningi upp. Ekki yrði annað ráðið af þessu en að aðilaskipti að búseturétti gætu orðið af öðrum ástæðum en með sölu, en þau sættu þá þeim takmörkunum að nýr eigandi öðlaðist ekki afnotarétt af íbúðinni sem búseturétturinn næði til, nema að fullnægðum skilyrðum 2. mgr. 19. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög. Í öðrum tilvikum myndi nýr eigandi eignast réttindi búseta til að segja upp búsetusamningi og krefjast greiðslu endursöluverðs að virtum rétti húsnæðissamvinnufélags til uppgjörs af því á kröfum þess á hendur búsetanum. Væri því fullnægt skilyrðum til að líta svo á að búseturéttur teldist til réttinda sem hafi fjárhagslegt gildi í skilningi 1. mgr. 37. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Þá var ekki talið að búseturéttur teldist til þeirra persónubundnu réttinda sem 49. gr. aðfararlaga undanskilji fjárnámi. Var því fallist á viðurkenningarkröfu um að þrotabú hafi tekið við búseturétti þrotamanns og gæti fengið réttinn seldan.

Question 7

Hvernig stofnast óbein eignarréttindi ?

Answer 7

Með samningum (kaup-og leigusamningum), með öðrum afsalsgerningum, eins og td skiptum og gjöf, með fyrirmælum í erfðaskrá eða á grundvelli ískyldu/kvaðar, sjá Hrd 32/2019, Hótel Esja. Geta stofnast á grundvelli lagafyrirmæla. Sjá t.d. H 145/2010 (Leiruland), þar sem eigandi landspildu missti beinan eignarrétt yfir henni vegna eignarnáms en hélt eftir tilteknum óbeinum eignarrétti, þ.e. beitar- og rekarétti

Haldsréttur stofnast ekki með samningum heldur á afleiddan hátt. Hann er leiddur af samningi eignada og rétthafa, td þegar þú ferð með ehv í viðgerð

Geta stofnast fyrir atbeina opinbers valds. Sjá t.d. kyrrsetningu og aðfararveð á grundvelli fjárnáms, sem sýslumaður hefur milligöngu um samkvæmt fyrirmælum laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. og laga nr. 90/1989 um aðför
Sjá einnig t.d. kröfu um haldsrétt sem ekki verður fullnustuð nema með atbeina sýslumanns, sbr. 6. tölul. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu

Question 8

Hvað veistu um tímabundin óbein eignarréttindi ?

Answer 8

Óbein eignarréttindi eru annað hvort tímabundin eða varanleg.

Dæmi um tímabundin óbein eignarréttindi eru húsaleigusamningur.

Question 9

Hvað veistu um ótímabundin óbein eignarréttindi ?

Answer 9

Þau geta verið uppsegjanleg. Td húsaleigusamningar, gildir 6 mánaða gagnkvæmur uppsagnarfrestur um þá.

Question 10

Hvernig er hægt að svipta handhafa óbeinna eignaréttinda sem eru bæði ótímabundin og óuppsegjanleg réttindunum ? Nefndið dóm sem dæmi

Answer 10

Bara með eignarnámi, lögum eða öðrum sambærilegum úrræðum. Það getur leitt af samningi eða lögum að óbein eignarréttindi séu ótímabundin og óuppsegjanleg, sjá Hrd 275/2017, Hitaveita Reykjavíkur/////Jarðhitaréttindi í Skútustaðahreppi.

Ágreiningur aðila laut að því hvort uppsögn landeigenda jarðarinnar Voga í Skútustaðahreppi, sem A o.fl. leiddu rétt sinn frá, á samningi þeirra við Hitaveitu Reykjahlíðar hafi verið heimil. Í dómi Hæstaréttar kom fram að samningurinn frá hefði verið ótímabundinn, án uppsagnarákvæðis og falið í sér gagnkvæmar skyldur til viðvarandi greiðslna af hálfu hvors aðila hans um sig. Með vísan til þeirrar meginreglu kröfuréttar að ótímabundnir samningar um viðvarandi greiðslur væru uppsegjanlegir með hæfilegum fyrirvara, nema annað væri ákveðið í lögum, samningi eða leiddi af eðli samningsins, var talið að V hefði ekki tekist að færa sönnur á að samningurinn væri enn í gildi.

Question 11

Lrd 467/2018, Lífstíðarábúð

Answer 11

Dæmi um óbein eignarréttindi sem að þótt þau séu ótímabundin og óuppsegjanleg, er hægt að segja þeim upp ef handhafi óbeins eignarréttar þarf að inna af hendi ehv gagngjald en gerir ekki.

Ábúandi jarðar vanrækti að greiða leigu er næmi 1% af fasteignarmati eignanna og leit Landsréttur svo á að jarðareigandanum hafi verið heimilt að rifta samningnum og víkja ábúanda af jörðinni.

Question 12

Persónubundin óbein eignarréttindi, hvað getur u sagt um þau ?

Answer 12

Þau geta verið bundin við ákveðna persónu og fallið niður td við andlát viðkomandi. Forkaupsréttur getur verið persónubundinn. Ítök eru yfirleitt ópersónubundin og fylgja jörð án tillits til eignarhalds en afnotasamningar falla vanalega niður við andlát rétthafa.

Question 13

Hverjar eru helstu tegundir afnotasamninga ?

Answer 13

B A G E L

B: búseturéttarsamningar
A: Ábúðarsamningar
G: grunnleigusamningar
e: erfðafestusamningar
l: lóðarleigusamningar

Question 14

Hvað er grunnleigusamningur og í hvað skiptist han?

Answer 14

Samningur sem eigandi gerir við leigutaka um heimild leigutakans til að reisa byggingar og önnur mannvirki á landi eigandans. Skiptist í erfðafestusamninga og lóðarleigusamninga

Question 15

Hvað veistu um húsaleigusamninga ?

Answer 15

Skoða húsaleigulögin hér

Question 16

Hvað er ábúð jarða ? Nefnið dóm hér sem tengist því hvort leigusamningur teljist ábúð eða ekki

Answer 16

Um ábúð gilda ábúðarlög nr 80/2004. Skoða þau. Ábúð er skilgreind í 2 gr laganna.

Ábúð merkir afnotarétt af jörð eða jarðarhluta til búreksturs eða annars atvinnurekstrar á sviði landbúnaðar með réttindum og skyldum skv. lögum.

Sjá Hrd Yrpuholt nr 547/2010, Leigusamningur. Uppsögn. Ábúð.

G á leigu spildu úr jörð, sem var í eigu V, til þess að rækta þar tún. Skriflegur leigusamningur var gerður um spilduna og var uppsagnarfrestur tilgreindur eitt ár. Snemma árs 2006 var leigusamningnum sagt upp af hálfu F, sem þá hafði tekið við réttindum V. Að liðnu ári frá uppsögn leigusamningsins höfðaði F mál þetta gegn V og krafðist þess að staðfest yrði með dómi uppsögn leigusamningsins og að stefnda væri skylt að víkja af jörðinni. G taldi að uppsögn F ætti sér hvorki stoð í lögum né leigusamningnum sjálfum, hún bryti gegn lögvörðum réttindum sínum og væri því ólögmæt. Enn fremur skyldi um leigusamninginn fara eftir ábúðarlögum. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að ekkert íbúðarhús hefði verið á landspildunni og hlaða hrunin þegar G tók við umráðum hennar og að hann hefði aldrei byggt spilduna heldur nytjað hana frá næstu jörð þar sem hann væri ábúandi. Talið var að ábúðarlögin giltu ekki um leigusamning málsaðila og að uppsögn hans væri lögmæt. Kröfur F voru því teknar til greina.

Question 17

Hrd 547/2010 Yrpuholt

Answer 17

Er um skilyrði ábúðar

G á leigu spildu úr jörð, sem var í eigu V, til þess að rækta þar tún. Skriflegur leigusamningur var gerður um spilduna og var uppsagnarfrestur tilgreindur eitt ár. Snemma árs 2006 var leigusamningnum sagt upp af hálfu F, sem þá hafði tekið við réttindum V. Að liðnu ári frá uppsögn leigusamningsins höfðaði F mál þetta gegn V og krafðist þess að staðfest yrði með dómi uppsögn leigusamningsins og að stefnda væri skylt að víkja af jörðinni. G taldi að uppsögn F ætti sér hvorki stoð í lögum né leigusamningnum sjálfum, hún bryti gegn lögvörðum réttindum sínum og væri því ólögmæt. Enn fremur skyldi um leigusamninginn fara eftir ábúðarlögum. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að ekkert íbúðarhús hefði verið á landspildunni og hlaða hrunin þegar G tók við umráðum hennar og að hann hefði aldrei byggt spilduna heldur nytjað hana frá næstu jörð þar sem hann væri ábúandi. Talið var að ábúðarlögin giltu ekki um leigusamning málsaðila og að uppsögn hans væri lögmæt. Kröfur F voru því teknar til greina.

Question 18

Búseturéttur, hvað veistu um hann og nefndu einn dóm

Answer 18

Skoða hér lög nr 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög. Búseturéttur er ótímabundinn afnotaréttur félagsmanns í húsnæðissamvinnufélagi af búsetuíbúð. 2 gr laganna

Veitir meira öryggi en húsaleiga. Fjárhagsleg verðmæti eru fólgin í búseturéttinum og getur þrotabú því tekið við slíkum rétti og fengið hann seldan, sbr. t.d. H 426/2008 (Búseti)

Question 19

Hvað er ítak ? Nefndu þrjá dóma um ítök

Answer 19

Ítak er mjög gamalt hugtak. Með ítaki er átt við réttindi sem heimila handhafa þeirra tiltekin þröng umráð eða not fasteignar sem er í eigu eða umráðum (vörslum) annars aðila. Hutakið er skýrt í Hrd 1996:696, Blikadalur

Í eignarrétti fasteignareiganda felst að hann hefur heimild til þess að hagnýta sér öll þau réttindi sem landi hans fylgja með þeim takmörkunum sem lög, óbein eignarréttindi annarra og samningar mæla fyrir um

Yfirleitt fer því saman eignarhald á fasteigninni og þeim fasteignarréttindum sem landinu fylgja nema réttindin hafi verið skilin frá fasteigninni á lögmætan hátt

Áður fyrr var algengt að fasteignarréttindi væru keypt ein og sér, án þess að kaupandi keypti landið með – og ef eignarhaldið fer ekki saman að þessu leyti fer eigandi fasteignarréttindanna með ítak í viðkomandi fasteign

Enn eru þó til ítök og þau geta því haft hagnýta þýðingu, sbr. t.d. H 14/2016 (Æðarvarp) og
H 24/2020 (Krókur í Borgarbyggð II), sbr. H. 718/2013 (Krókur í Borgarbyggð).

Question 20

H 1996 696 (Blikdalur)

Answer 20

er um ítak. Hæstiréttur taldi tiltekin ítaksréttindi hafi verið talin glötuð til eilífðarnóns. Stefndu máttu enn fremur ekki beita hrossum á svæðið í Blikdal

Með ítaki er átt við réttindi sem heimila handhafa þeirra tiltekin þröng umráð eða not fasteignar sem er í eigu eða umráðum (vörslum) annars aðila. Hugtakið var skýrt í þessum dómi

Question 21

Nefndu nokkur dæmi um itaksréttindi og eru vatnsréttindi ítaksréttindi?

Answer 21

Beit, skógarítak, önnur hlunnindi eins og Hrd 14/2016, Æðarvarp. Réttur manns til umferðar um land annars, eins og Hrd 76/2015, Laugavegur 47.

Í Hrd 562/2008, Skálmholtshraun, var hafnað að vatnsréttindi sem væru skilin frá jörð teldust ítak. Þau njóta sömu stöðu og sjálfstæð fasteign í skilningi vatnalaga.

Question 22

Hvað er ískylda ?

Answer 22

Með ískyldu er jafnan átt við eignarréttindi sem ekki fá rétthafanum (A) bein umráð eða not af eign annars manns (B) heldur á A kröfu til þess að ákveðið ástand haldist á eign B. Td að ekki sé byggt á ákveðnum hluta lóðar B eða einungis hús ákveðinnar gerðar, eða krafa þess efnis að ekki sé stundaður ákveðinn atvinnurekstur á lóð.

Í seinni tíð er það sem fólst í ískyldu oft nefnt kvöð. Ískyldur eru á hinn bóginn kvaðir ákveðinnar tegundar og þannig þrengra hugak en kvaðahugtakið.

Einkaréttarlegar kvaðir, þ. á m. ískyldur, geta stofnast með margvíslegum hætti, t.d.:
Með gagnkvæmum samningi, sbr. H 39/2019 (Norðurturninn)
Með félagssamþykktum og sambærilegum gerningum, sbr. t.d. H 20/2017 (Byggingarsamvinnufélag Samtaka aldraðra) og 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús

Question 23

Nefndu fjögur tilvik réttinda sem eru skyld afnota-og ítaksréttindum

Answer 23

Þetta eru óbein eignarréttindi sem eru í eðli sínu skyld afnota-og ítaksrétti. Eru samt ekki felld undir skilgreiningar þeirra:

Afréttur, vatnsendajörðin, afnot á grundvelli lagareglna sem má jafna til ítaksréttinda, samningar um eignarréttarfyrirvara

Question 24

Hvað er afréttur/afréttareign ?

Answer 24

Óbein eignarréttinndi. Þau eru víðtækari en almenn ítaksréttindi og taka bæði til beitar og veiða. Afréttarnotin stofnuðust vanalega í eigendalausu landi. Sjá Hrd 24/2014, Vaskrárdalur

Question 25

hvað veistu um afnot á grundvelli lagareglna sem má jafna til ítaksréttinda ?

Answer 25

Eitt tilvika sem eru skyld afnota og ítaksréttindum en teljast ekki til þeirra.

Ýmsar opinberar réttarreglur geta stofnað til þröngra afnota og réttinda til handa hinu opinbera eða einkaaðilum
Þar sem ekki er um að ræða víðtæk heldur þröng umráð eiga afnotin meira skylt við ítaks- en afnotaréttindi
Í dæmaskyni má nefna fjórar lagareglur:
Í 1. mgr. 18. gr. laga nr. 9/2009 um uppbyggingu og rekstur fráveitna segir að landeigendum og lóðarhöfum sé skylt að láta af hendi land, mannvirki, landsafnot og þola nauðsynlegar eignarkvaðir vegna fráveituframkvæmda og lagna
Samkvæmt 31. gr. vatnalaga nr. 15/1923 er manni rétt að afla vatns til heimilis- og búsþarfa af landareign annars manns ef hann getur ekki aflað sér vatns á landareign sinni
Sveitarfélög geta í skipulagi mælt fyrir um skipulagskvaðir, sbr. 20. tölul. 2. gr. skipulagslaga nr. 123/2010
Almannaréttur veitir almenningi ákveðin réttindi til umferðar og afnota af eignum annarra, sbr. t.d. ýmis ákvæði laga nr. 60/2013 um náttúruvernd

Question 26

Samningar um eignarréttarfyrirvara

Answer 26

Eitt tilvika sem eru skyld afnota og ítaksréttindum en teljast ekki til þeirra.

Í c. lið 5. gr. laga nr. 33/2013 um neytendalán er hugtakið eignarréttarfyrirvari skilgreint svo:
Þegar við kaup á hlut er samið um að lánveitandi sé eigandi hlutar þar til andvirði hans er að fullu greitt samkvæmt lánssamningi og að lánveitandi geti endurheimt hlutinn ef kaupandi uppfyllir ekki skyldur sínar samkvæmt samningi
Á eignarréttarfyrirvara hefur reynt í réttarframkvæmd
Sjá t.d. H 1966 231 (eldavélasamstæða), H 1992 1551 (gólfteppi) og H 451/2004 (jarðyrkjuvélar)
Samningar um eignarréttarfyrirvara fela í sér áhugavert afbrigði afnotaréttinda
Þeir hafa sterk einkenni óbeinna eignarréttinda, því aðeins er um afnot að ræða á samningstímanum
Þeir hafa einnig ákveðin einkenni samninga um yfirfærslu beins eignarrétta, því tilgangur samningsins er í reynd sá að yfirfæra eignarrétt

Question 27

Afgjaldsskyldur , hvað veistu um þær

Answer 27

Hafa lítið vægi í dag og takmarkað hagnýtt gildi. Tíðkaðist frekar í landbúnaðarsamfélagi fortíðarinnar.

Question 28

Hvað er Haldsréttur ?

Answer 28

Sá réttur sem umráðamaður hlutar hefur við ákveðnar aðstæður til að halda hlutnum í umráðum sínum þar til ákv greiðsla hefur verið innt af hendi, td viðgerðarmaður sem þarf ekki að láta viðgerðan hlut af hendi nema hann fái viðgerðarkostnað greiddan. Líkt handveði.

Reyndi á þetta í Hrd 445/2000, Félagsprentsmiðjan. Þ, þrotabú F ehf., krafðist þess að frumgögn, sem bókhald F ehf. var grundvallað á, svo og bókhaldsbækur, sem B ehf. hafði unnið upp úr því, yrðu tekin úr vörslum B ehf. og afhent Þ. Fallist var á það með B ehf. að bókhaldsgögn Þ hefðu aukist að verðmæti fyrir Þ fyrir tilverknað B ehf. Með hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum var lagt til grundvallar að B ehf. hefði mátt líta svo á að Þ hefði samþykkt að greiða fyrir verk hans. Eins og til háttaði í málinu var almenn skírskotun Þ til opinberra hagsmuna ekki talin geta leitt til þess að vikið yrði til hliðar rétti B ehf. og var fallist á að hann hefði haldsrétt í bókhaldsgögnum Þ, þar sem fullnaðaruppgjör hefði ekki farið fram. Var kröfu Þ um innsetningu í allt bókhald F ehf. því synjað, sbr. 78. gr. laga nr. 90/1989.

Question 29

Hvað eru veðréttindi?

Answer 29

Óbeinu eignarréttindin sem eru algengust og hafa mesta fjárhagslega þýðingu

Getur verið fasteignaveð/lausafjárveð eða handveð/sjálfsvörsluveð, samningsveð. Megineinkenni veðréttinda eru í veðlögum nr 75/1997

Question 29

Hvað veistu um rétt skv. kyrrsetningargerð ?

Answer 29

Sjá 5 gr laga nr 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann ofl.

Question 29

Hvað er forkaupsréttur og kaupréttur ?

Answer 29

Telst bæði til óbeinna eignarréttinda og heimila rétthafanum að verða eigandi ákveðins verðmætis ef skilyrði eru fyrir hendi.

Forkaupsréttur er réttur aðila til að kaupa eign ákveði eigandinn að selja hana og í undantekningartilvikum við annars konar aðilaskipti en sölu —- stoð í lögum eða samningi

Kaupréttur er réttur aðila til að kaupa eign óháð því hvort eigandinn hefur tekið ákvörðun um sölu hennar.

Question 30

Hver er grundvöllur forkaupsréttar nefndu dóm ?

Answer 30

Forkaupsréttur er réttur aðila til að kaupa eign ákveði eigandinn að selja hana og í undantekningartilvikum við annars konar aðilaskipti en sölu —- stoð í lögum eða samningi

Forkaupsréttur getur verið til staðar við fyrstu sölu eignar en ekki eftir það, sbr. 3. mgr. 41. gr. jarðalaga nr. 81/2004, tímabundinn, sbr. 4. mgr. 41. gr. jarðalaga og 2. gr. laga nr. 22/1932 um forkaupsrétt kaupstaða og kauptúna á hafnarmannvirkjum o.fl., eða viðvarandi

Hann getur verið einhliða eða gagnkvæmur og veittur einstaklingi, lögaðila eða stjórnvald.

Getur verið skilyrtur eða óskilyrtur

Getur verið persónubundinn eða bundinn við eign/eignarhluta eins og í Hrd 214/2005 Stóri-Skógur. Samningsaðilar geta t.d. ekki gert forkaupsrétt að engu með samkomulagi sín á milli. Seljandi og fyrirhugaður kaupandi geta ekki bundið kaup skilyrðum sem tengjast fyrirhugaðri nýtingu á kaupandlaginu ef slíkt á sér enga stoð í samningi sem forkaupsrétturinn grundvallast á.

Question 31

Hvað gerist ef skilyrðum forkaupsréttar er ekki fullnægt ? Nefndu nokkra dóma

Answer 31

Þá verður hann ekki virkur. Í H 551/2006 (Þrándarstaðir) og H 494/2009 (Ketilsstaðir) var skilyrðum kaupréttar ekki talið fullnægt, sbr. hins vegar H 318/2005 (Skógarás) þar sem skilyrðin voru uppfyllt
Stundum getur verið verið álitamál hvort rétthafar teljist hafa sýnt fram á að fullnægt sé skilyrðum þess að forkaupsréttinum verði beitt og hvað þurfi að koma til í þeim efnum, sbr. H 494/2009 (Ketilsstaðir)

Question 32

Hvaða reglur gilda um samningsbundinn forkaupsrétt ?

Answer 32

Aðallega þær reglur sem aðilar hafa sjálfir komið sér saman um í þeim samningi sem stofnaði til réttarins.

Sjá Hrd 224/1999 Skólavörðustigur, þar sem aðilar sömdu um gagnkvæman forkaupsrétt. Síðan líða ár og það eru seldar íbúðir. Hæstiréttur sagði að þetta væri viðvarandi forkaupsréttur og þeir sem áttu hann gátu gengið inn í kaupin.

Question 33

Hvað gerist ef það er bæði til staðar lögákveðinn og samningsbundinn forkaupsréttur ?

Answer 33

Þá gengur sá lögákveðni framar samningsbundnum forkaupsrétti. Eldri réttur gegnur framar yngri.

Question 34

Hvað á að gera ef það er vafi á hvort samningur veiti rétthafa forkaupsrétt eða kauprétt ?

Answer 34

Þá er miðað við forkaupsrétt þar sem hann er síður íþyngjandi fyrir kaupandann

Question 35

Hrd 210/2007 Grímstunga

Answer 35

Þessi dómur er um samningsbundinn forkaupsrétt

Ákvæði samnings um forkaupsrétt eru túlkuð þröngt og þá þannig að þau leggi ekki aðrar hömlur á heimildir eiganda til hagnýtingar og ráðstöfunar eignar en ráða má með sæmilegri vissu af samningnum, sbr. t.d. H 210/2007 (Grímstunga)

Question 36

Lögbundinn forkaupsréttur

Answer 36

Ákvæði um forkaupsrétt eru víða í lögum, t.d. í jarðalögum nr. 81/2004, ábúðarlögum nr. 80/2004 og lögum nr. 116/2006 um stjórn fiskveiða
Slík lagaáDkvæði mæla stundum beinlínis fyrir um forkaupsrétt í ákveðnum tilvikum
Sjá t.d. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 116/2006 og H 475/2014 (Síldarvinnslan)
Önnur lagaákvæði veita heimild til að áskilja hann þegar tiltekin skilyrði eru fyrir hendi
Sjá t.d. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 22/1932 um forkaupsrétt kaupstaða og kauptúna á hafnarmannvirkjum o.fl.
Við skýringu lagaákvæða um forkaupsrétt gildir hið sama og um túlkun samninga sem veita slíkan rétt; að í réttindunum verða ekki talin felast víðtækari heimildir en með vissu má leiða af lögunum
Sjá t.d. H 1998 601 (Dalabyggð), H 475/2014 (Síldarvinnslan) og H 487/1999 (Búlandstindur)

Question 37

Dómar um samningsbundinn forkaupsrétt

Answer 37

Er þá horft til íþyngjandi eðlis forkaupsréttar og þess að hann heftir eignarrétt og samningsfrelsi
Sjá t.d. H 570/2010 (Síðumúli), H 70/2002 (Sælingsdalstunga), H 180/2006 (Þverfell) og H 475/2014 (Síldarvinnslan)
Niðurstaða um túlkun samningsákvæða um forkaupsrétt ræðst af atvikum og aðstæðum í hverju máli
Sjá t.d. H 586/2007 (Aðalstræti), H 84/2014 (Sjóklæðagerðin) og H 509/2015 (Tunguás)
Sjá einnig varðandi kaupréttarákvæði t.d. H 518/2006 (FL-Group) og H 229/2007 (Saxhóll)

Question 38

Hver eru skilyrði þess að forkaupsréttur verði virkur ?

Answer 38

Frumskilyrði þess að forkaupsréttar verði neytt er að eigandi ákveði að selja þá eign sem rétturinn nær til

Við þær aðstæður verður forkaupsrétturinn virkur og er það meginregla

Í því felst heimild rétthafans til að kaupa eignina og þá að jafnaði með sömu skilmálum og kjörum og eigandinn samdi um við annan aðila

Forsenda þess að forkaupsréttur verði virkur við sölu er að komist hafi á bindandi kaupsamningur. Sjá Hrd 735/2017, Fögrusalir. var verið að selja fasteign og ákvað íslenska ríkið að nýta sér forkaupsrétt sinn en seljandi taldi að ríkið hefði ekki nýtt sér réttinn innan tímaramma sem ákveðið hafði verið milli aðila. hrd staðfesti héraðsdóm sem taldi að ákvörðun um kaup ríkisins hefði verið innan tímafrestsins. þetta er malið við jökulsárlón

Forkaupsréttur ríkisins að jörðum á náttúruminjaskrá sbr. 5. mgr. 37. gr. náttúruverndarl. nr. 60/2013

túlkun forkaupsréttarákvæða ?

Hrd. 354/2001 Söltunarfélag Dalvíkur

Question 39

Hvað sýndi Hrd 354/2001, Söltunarfélag Dalvíkur ?

Answer 39

Að eigandi verðmætis og kaupandi geta ekki farið í kringum forkaupsrétt þriðja aðila með því aðh afa í kuapsamningi fyrirvara um að sala eignarinnar sé háð því að forkaupsréttar verði ekki neytt

Question 40

Hvað sýndi Hrd 207/2001 Gripið og greitt - 2

Answer 40

Við sölu eignar sem er háð forkaupsrétti á forkaupsréttarhafi almennt ekki rétt til að kaupa aðeins hluta þess sem boðið er til sölu

Ef aðeins er seldur hluti þeirrar eignar, sem forkaupsréttur nær til, er það meginregla að forkaupsréttur verður virkur að því er þann hluta varðar sem seldur er
Sjá H 65/2001 (Ytri-Langamýri)

Question 41

Hvað gerist ef eign sú sem forkaupsréttur nær til er seld ásamt öðrum eignum ?

Answer 41

Þá er meiri vafi. Getur verið vesen að ákveða endurgjaldið sem rétthafinn á að greiða fyrir eignina.

Question 42

Hver eru frekari skilyrði þess að forkaupsréttur verði virkur annað en sala ?

Answer 42

Með lögum. Þá hefur löggjafinn í skjóli valdheimilda sinna metið það þannig að það sé eðlilegt í þágu ákv hagsmuna að þrengja eignarrétt og skerða samningsfrelsi eigandans í þágu hagsmunanna.

Það er MR að forkaupsréttur verður ekki virkur við önnur aðilaskipti að eignarréttindum en sölu, td gjafir, skipti, erfðir, eignarnám eða búskipti nema það sé lagaákvæði

Sjá t.d. H 180/2006 (Þverfell)
Það getur á hinn bóginn haft áhrif við mat á hvort forkaupsréttur verður virkur ef aðilar hafa reynt að sniðganga réttinn með því að láta fara fram aðilaskipti með öðrum hætti en sölu

Question 43

Hvenær nákvæmlega verður forkaupsréttur virkur við sölu eignar ?

Answer 43

Um leið og rétthafinn fær tilkynningu frá eigandanum með fyrirspurn um hvort hann vilji kaupa eignina með skilmálunum sem eigandinn hefur samið um við kaupanda.

Líka um leið og eigandinn er bundinn við kaupsamning við þriðja mann, jafnvel þótt forkaupsréttarhafinn hafi ekki verið tilkynnt um kaupin

Question 44

Hvað gerist ef eigandi vanrækir að upplýsa forkaupsréttarhafa um kaup ?

Answer 44

Tómlæti rétthafans hefur ekki þau áhrif að hann glati rétti sínum. Það er viðtaka tilkynningar sem markar upphaf svarfrests. Sjá Hr 1985/973, Kirkjuból

Question 45

Hvað þarf forkaupsréttarhafi að gera sem hefur fengið áreiðanlegar upplýsingar um kaup ?

Answer 45

Hefjast handa áður en of langt um líður, vilji hann halda réttinum. Sjá Hrd 473/2913, Skútuvogur.

Það eru gerða r kröfur til eiganda að veita honum skyrar upplýsingar, sjá Hrd 1943/418 Hafnarstjórn

Question 46

Hrd 1969(1361, Bollagata

Answer 46

Þessi dómur er dæmi um að ef ekki er við bein ákvæði að styðjast í lögum eða samning ræðst svarfrestur forkaupsréttarhafa af því sem má telja hæfilegt. Gerð krafa samt um skjót viðbrögð.

Ef hann svarar ekki fellur fresturinn niður