Mietrecht §§ 535 ff. Flashcards
§ 536 a BGB
eigene Anspruchsgrundlage -> Schäden an den Rechtsgütern des Mieters sind mitumfasst
BGH Stärkung der Rechte der Mieter im Zusammenhang mit Formularklauseln
- starre Fristenpläne bei denen dem Mieter die Möglichkeit verwehrt ist den Renovierungsbedarf in Zweifel zu ziehen unwirksam -> Dem Mieter werde eine höhere Instandshaltungsverpflichtung auferlegt als sie der Vermieter ohne Abwälzung schulden würde.
- Formularklauseln, die dem Mieter einer unrenoviert übergebene Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegen unwirksam -> führt bei kundenfeindlichster Auslegung dazu das der MIeter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Mangel der Mietsache §§ 536
Ein Mangel ist eine Abweichung der vereinbarten Soll von der Ist -Beschaffenheit, die die Gebrauchsfähigkeit der Sache nicht nur unwesentlich beeinträchtigt. -> Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit fehlen wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck durch den vereinbarten Nutzungszweck z.B. als Wohnhaus, bestimmt.
-> Auch bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände können eine Mangel begründen-> Allerdings ist dazu eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit erforderlich. -> Umstände die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren reichen nicht aus (z.B. Wegfallender Kundenstrom in Einkaufscenter)
Verhältnis der Gewährleistungsrechte untereinander
Verhältnis der Gewährleistungsrechte untereinander
- der Beseitigungsanspruch aus § 535 I2 besteht bis zur Kündigung (§ 543)
- der Mieter kann neben Minderung (§ 536I) gem § 536 a I den Ersatz des weitergehenden Schadens verlangen.
- Eine Kündigung nach § 543 schließt weder eine entstandene Minderung noch einen Anspruch auf Schadensersatz aus.
Verhältnis der Gewährleistungsrechte zum allgemeinen Leistungsstörungsrecht
grds. verdrängen §§ 536 ff das allgemeine Leistungsstörungsrecht-> Maßgeblicher Zeitpunkt für die Geltung des Gewährleistungsrechts ist grds. die Überlassung der Mietsache.
- > Durchbrechungen:
Verhältnis zur Anfechtung: bei arglistiger Täuschung über Umstand der zugleich Mangel der Mietsache begründet §123 neben §§536 ff -> Rückwirkung des 142 wird nicht eingeschränkt-> 812I1Alt.1
str.§119II
Verhältnis zur Unmöglichkeit
TdL: lässt bei anfänglicher Unmöglichkeit einen Anspruch aus §536 aI auch bereits vor Überlassung der Mietsache zu -> Garantiehaftung dieser Vorschrift müsse unabhängig davon eingreifen ob der Mieter die Mietsache in Besitz genommen habe oder nicht.
Bei nachträglicher Unmöglichkeit vor der Überlassung §§ 280 I u.III, 283
Verhältnis zu § 313 -> bezieht sich die Störung der Geschäftsgrundlage auf Mängel der Mietsache verdrängen die §§ 536 ff. nach Überlassung §313
Verhältnis zum Verschulden bei Vertragsschluss
Verhältnis §§ 543 zu 313III2 zu 314 bei der Kündigung aus wichtigem Grund
Die Spezialregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse gehen der allgemeinen Regelung des § 314 vor.
Bei Dauerschuldverhältnissen bestehende Kündigungsrecht gem. § 314 verdrängt § 313 soweit es um die Auflösung des Vertrages geht (BGH ZIP 1997 259).
§ 536 bei Mangel aufgrund Verschuldens des Mieters
Eine Minderung nach § 536 I BGB ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel schuldhaft herbeigeführt hat, da der Vermieter in diesem Fall vom Mieter nach §§ 280 I, 241 BGB Schadensersatz und damit Freistellung von der Minderung verlangen kann.
Liegt Verschulden der fälligen Nichtleistung trotz Mahnung vor wenn der Mieter denkt der Mangel wäre vom Vermieter verschuldet und nicht vom ihm selber, und daraufhin nur einen geminderten Betrag bezahlt?
Es könnte ein unverschuldeter Tatsachenirrtum vorgelegen haben der das Verschulden ausschließt.
Grundsätzlich sind an einen solchen Irrtum zwar strenge Anforderungen zu stellen: Sofern die Berechtigung des Gläubigers aus der Sicht des Schuldners nicht mit Sicherheit ausgeschlossen scheint, muss der Schuldner im Zweifel leisten. Ob diese hohen Anforderungen auch im Rahmen des § 543 II Nr. 3 BGB bei der Mietminderung gelten, ist allerdings umstritten:
aa) Teilweise vertretene Auffassung: Milderer Sorgfaltsmaßstab bei der Minderung Bei der Mietminderung könnte aus folgendem Grund ein abweichender Sorgfaltsmaßstab gelten: Die Minderung dient nicht nur der Wiederherstellung des vertraglichen Äquivalenzverhältnisses, sondern erfüllt auch eine Druckfunktion gegenüber dem Vermieter.33 Aufgrund der Mietminderung soll dieser dazu angehalten werden, seiner Instandhaltungspflicht nach § 535 I 2 BGB zügig nachzukommen. Stellt man nun aber an einen Tatsachen- und Rechtsirrtum des Mieters strenge Anforderungen, so könnte die Minderung dieser Funktion beraubt werden. Denn der Mieter würde immer das Risiko tragen, dass die Minderung sich ex post als unberechtigt oder als zu hoch herausstellt; er wäre mit der Mietzahlung in Verzug, die Kündigung nach § 543 BGB wäre wirksam und er würde seine Bleibe verlieren. Ohne einen milderen Sorgfaltsmaßstab birgt die Minderung der Miete durch den Mieter deshalb immer ein erhebliches Risiko. Ein milderer Sorgfaltsmaßstab hätte zudem den Vorteil, dass der Streit um den Mietmangel nicht im Räumungsprozess, sondern im Rahmen einer Leistungsklage des Vermieters ausgefochten würde.
bb) BGH: Kein abweichender Sorgfaltsmaßstab Gleichwohl zwingt dieser Befund nicht zu einem abweichenden Sorgfaltsmaßstab zugunsten des Mieters. Dieser hat nämlich ohne weiteres die Möglichkeit, die Miete zunächst unter dem Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zu zahlen und die Miete anschließend in einem Rückforderungsprozess nach § 812 I 1 Alt. 1 BGB unter Berufung auf den Mietmangel zurückzufordern. Sollte der Mietmangel tatsächlich vorliegen, so hätte sich die Miete nach § 536 I BGB gemindert und der Mieter erhielte die zu viel gezahlte Miete zurück. Die Minderung behält deshalb auch einen sinnvollen Anwendungsbereich. Zwar wird dem Mieter auf diese Weise die Prozessführungslast auferlegt. Da er einen Mangel und somit einen Umstand behauptet, für den er die Beweislast trägt, ist dies jedoch nicht a priori unbillig.
§ 280 I oder § 281 bei nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache und Schadensbehebung des Vermieters.
eA. Stets Anwendung von § 280 I BGB
Sämtliche Abweichungen vom vertragsgemäßen Zustand bei der Rückgabe der Mietwohnung seien aus Gründen der Praktikabilität unter § 280 I BGB zu fassen.
aA. stets Anwendung von § 281 I BGB: Rückgabe der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand sei Teil des vertraglich vereinbarten Leistungsinteresses
Dagegen:
-es ist gerade die Frage ob die Rückgabe in unbeschädigtem Zustand zum Leistungsinteresse gehört.
-Im Falle der Beschädigung durch den Mieter während des Mietverhältnisses entsteht ein Anspruch nach §§ 280 I, 241 II zugunsten des Vermieters -> es wäre nicht erklärbar, warum sich dieser Anspruch am Ende des Mietverhältnisses plötzlich in einen Leistungsanspruch iSd § 281 BGB umwandeln sollte
-Annahme einer Leistungspflicht des Mieters bedeutet immer eine Berechtigung des Mieters zur Vornahme der Leistung -> Das dies nicht richtig sein kann zeigt sich im plakativen Beispiel des Mieters, der die Wohnung abbrennt-> Hier wird man keinesfalls den Mieter für zum Wiederaufbau der Wohnung berechtigt halten.
Differenzierende Auffassung: § 280 I nur bei Substanzverletzungen
BGH: Abgrenzung zwischen Leistungspflicht und Verletzung von Nebenpflichten.
Leistungspflichten iSd § 281I BGB sind typischerweise auf einen Vermögenstransfer zugunsten des Gläubigers gerichtet: Der Gläubiger begehrt die Aufstockung seines Vermögens aus dem Vermögen des Schuldners.
Nebenpflichten verfolgen den Zweck den Schuldner davon abzuhalten, vertragswidrig in das Vermögen des Schuldners “vorzudringen” und dort einen Schaden zu verursachen.
-> Während mit 280 I, III, 281 BGB also Schadensersatz dafür begehrt wird, dass der Schuldner einen geschuldeten Vermögenstransfer nicht vorgenommen hat, wird mit § 280 I, 241 II Ausgleich für einen Schaden verlangt, der durch das vertragswidrige “vordringen “ des Schuldners in das Vermögen des Gläubigers entstanden ist.
-> Überschreitet der Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dringt er vertragswidrig in das Vermögen des Vermieters vor, sodass die Verletzung einer Nebenpflicht vorliegt. Bewegt sich die vom Mieter vorgenommene Änderung der Mietsache dagegen im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauch und schuldet der Mieter lediglich deren Beseitigung bei Rückgabe so 281.
Herausgabe von Nutzungen als primärer Bereicherungsgegenstand - sind nur tatsächlich gezogene Nutzungen herauszugeben oder schuldet man Wertersatz für die Nutzungsmöglichkeit? §§ 812I1Alt.1, 818IIAlt.1BGB
-> wird relevant wenn der Vermieter keinen Anspruch gem. § 546a I, 549I BGB hat, weil der Mieter die Wohnung nicht vorenthalten hat. Vorenthaltung setzt voraus, dass der Vermieter bezüglich der Mietsache einen Rücknahmewillen hat -> dies ist nicht der Fall wenn er Zahlung der Miete fordert weil er von einer unwirksamen Kündigung ausgeht.
BGH: Lediglich die tatsächlich gezogenen Nutzungen sind als erlangt anzusehen.
-Arg: Zweck des Bereicherungsrechts ist es das Vermögen abzuschöpfen um das der Bereicherungsschuldner rechtsgrundlos bereichert sei.
Kritik: die Aussage es seien lediglich die tatsächlich gezogenen Nutzungen als erlangt anzusehen kann nicht in allen Fällen überzeugen:
- > Mieter dessen Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung durch den Mieter anficht kann bei der Rückabwicklung nach § 812 I1Alt.1 BGB nicht einwenden können, er sei nie zuhause gewesen und es seien nur die tatsächlichen Nutzungen als erlangtes Etwas anzusehen
- > Mieter hat mit Abschluss des Mietvertrags eine vermögensmäßige Entscheidung für die Miete einer Wohnung getroffen die durch die Anfechtung des Vermieters nach wie vor unberührt ist.
