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Immobilienbewirtschaftung > Miete - Mietrecht/Mietvertrag > Flashcards

Miete - Mietrecht/Mietvertrag Flashcards

1
Q

Der Mietvertrag

A

zweiseitiges Rechtsgeschäft
befristet oder unbefristet
Gebrauchsüberlassung

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2
Q

Der Vertrag kommt zustande wenn

A
  • Mietobjekt
  • Mietzins
  • Überlassung zum Gebrauch

Alle übrigen Vertragspunkte sind „Nebenpunkte“ und dazu gilt das Gesetz Gewohnheitsrecht vor Richterrecht.

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3
Q

Mietvertrag vs Mietverhältnis

A 
Mietvertrag = Verpflichtungsgeschäft
Mietverhältnis = Erfüllungsebene

OR gilt erst im laufenden Mietverhältnis. Vor Antritt MV gelten die allg. Bestimmungen des OR (Nichterfüllung von Verträgen).
Tritt der Mieter vor Mietbeginn vom Vertrag zurück = Rücktritt vom Vertrag (antizipierter Vertragsbruch)

Ein grosser Teil der Vorschriften sind zwingender Natur und dürfen nicht zu Ungunsten des Mieters abgeändert werden.

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4
Q

Inhalt Mietvertrag

A
  • Vertragsparteien
  • Objektbeschrieb
  • Mietzins und Nebenkosten
  • Mietbeginn
  • Kündigung
  • Solidarhaftung
  • Sicherheitsleistungen
  • Basisberechnung (LIK, Referenzzinssatz, Teuerungsstand)
  • AGB
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5
Q

Beilagen zum Mietvertrag

A
  • Hausordnung
  • Benutzerordnung für Geschäftshäuser
  • Benutzerordnung für Hallenbad / Sauna
  • Haustierhaltung
  • Mängellisten
  • Abnahmeprotokolle
  • Schlüsselquittungen
  • Vereinbarung über mieterseitige Ausbauten, Installationen etc.
  • Vereinbarungen über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen vom Vermieter
  • Merkblatt über die Sicherheitsorganisation im Haus /feuerpolizeiliche Vorschriften
  • Zusatz betreffend Installation von Aussenantennen oder Satellitenempfangsanlagen
  • Zusatz betreffend Installation von Waschautomaten / Geschirrspülern
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6
Q

Zusatzvereinbarungen Mietvertrag

A
  • Bodenbelastung
  • Nutzungsbeschrieb
  • Konkurrenzklausel
  • Vorkaufsrechte
  • Vormietrechte
  • Ausbauten/Rückbauten
  • Nebenkosten
  • Gebührenregelung (Anschlussgebühren bei Umbauten, etc.)
  • Versicherungen
  • Beschilderung wie Reklameanschriften, Hinweistafeln etc.
  • Inventarlisten
  • Vormerkung Grundbuch
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7
Q

„Echte“ Option

A

Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, die Miete nach Ablauf der festen Vertragsdauer um fünf Jahre zu den gleichen Bedingungen zu verlängern. Der Mieter hat von diesem Verlängerungsrecht bis spätestens zwölf Monate vor Vertragsablauf mittels eingeschriebenen Briefs Gebrauch zu machen.

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8
Q

„Unechte“ Option

A

Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, die Miete nach Ablauf der festen Vertragsdauer um fünf Jahre zu neu festzulegenden Bedingungen zu verlängern. Der Mieter hat von diesem Verlängerungsrecht bis spätestens zwölf Monate vor Vertragsablauf mittels eingeschriebenen Briefs Gebrauch zu machen. Die neuen Bedingungen für die verlängerte Mietdauer sind unter den Vertragspartnern vor Beginn der Kündigungsfrist schriftlich zu vereinbaren.

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9
Q

Retentionsrecht des Vermieters

A

Dieses Sicherungsmittel steht nur dem Vermieter von Geschäftsräumen, dem Verpächter und der Stockwerkeigentümergemeinschaft für die Beiträge an die Gemeinschaft zu.

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10
Q

Formvorschriften MV

A

Mietvertrag = Keine besonderen Formvorschriften -> schriftlich, mündlich oder Stillschweigend. Für die mündliche Form benötigt man eine gegenseitig übereinstimmende Willenserklärung, wobei sich die Parteien über die wesentlichen Punkte einig sein müssen (MZ, NK, Beginn, Dauer, etc.) Selbst wenn der Vertrag schriftlich aufgesetzt wurde, können im Nachhinein stillschweigend Vertragsänderungen zwischen Parteien gemacht werden.

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11
Q

Gesetzlich zwingend vorgeschrieben ist Schriftform für:

A
  • Mietzinshinterlegung
  • Änderung am Mietobjekt durch Mieter
  • Zustimmung des Vermieters zur Übertragung der Miete
  • Fristansetzung vor Zahlungsverzugskündigung
  • Abmahnung vor Kündigung aufgrund Pflichtverletzung
  • Kündigung durch Mieter
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12
Q

Amtliche Formulare für:

A
  • Mietzinserhöhung
  • Andere Vertragsänderungen zu Lasten des Mieters
  • Kündigung durch Vermieter
  • Mitteilung Anfangsmietzins
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13
Q

Gewillkürte Schriftform

A
  • Abschluss des Vertrages
  • Vertragsänderungen
  • Zustimmung zur Untermiete
  • Zustimmung zur Haustierhaltung
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14
Q

Vertrag, Gesetz, Ortsgebrauch

A

Massgebend ist in erster Linie der Mietvertrag. Gesetzliche Regelungen kommen erst zum Zug, wenn im Vertrag bestimmte Fragen nicht geregelt sind oder gegen zwingendes Recht verstossen. Grosse Teile der Vorschriften im Mietrecht sind zwingender Natur und darf nicht zu Ungunsten des Mieters abgeändert werden.

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15
Q

Bestimmung über Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten nicht für:

A
  • Ferienwohnungen die höchstens 3 Monate (am Stück) gemietet werden
  • Separat vermietete Garagen, Abstellplätze, Gärten, Schaukästen, etc.
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16
Q

Missbräuchlicher MIetzins kann nicht angefochten werden bei:

A
  • Luxuswohnungen mit mehr als 6 Zimmern

- Sozialwohnungen bei denen der MZ durch Behörde kontrolliert wird

17
Q

Unbefristete Mietverhältnisse

A

Die Parteien haben die Möglichkeit den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen auf die vertraglichen oder ortsüblichen Kündigungstermine aufzulösen. Unterarten der unbefristeten MV sind MV mit Mindestdauer, aber auch da hat der Mieter die Möglichkeit, frühzeitig zu kündigen und einen Ersatzmieter zu stellen.

18
Q

Befristete Mietverhältnisse

A

Enden ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer In dieser Zeit ist keine Mietzinserhöhung zulässig, ausser der Vertrag ist indexiert oder gestaffelt. Mieter die Möglichkeit, Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen, 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.

19
Q

Wer ist Haftbar für den Mietzins?

A
  • Haftbar sind nur Mieter welche den MV unterzeichnet haben
  • Mehrere Mieter haften solidarisch (einfache Gesellschaft) für die gesamte Forderung. Der Vermieter kann sich somit für eine Forderung an mehrere Personen halten und gegen alle Betreibungen einleiten über die Gesamtforderung.
  • Eheleute haften nicht von Gesetzes Wegen solidarisch für die gemeinsame Wohnung. Nur ausschliesslich der unterzeichnende Mieter.
20
Q

Koppelungsgeschäfte

A

Ein Vertrag welcher zwar rechtlich Selbständig ist, aber mit einem anderen Vertrag verknüpft wird, ist nichtig wenn folgende 2 Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Abschluss des MV wird vom Abschluss des Koppelungsgeschäftes abhängig gemacht
  • Koppelungsgeschäft enthält Verpflichtungen die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen.
21
Q

Indexmiete

A
  • Mindestens 5 Jahre → Vorzeitige Kündigung nur durch Mieter möglich
  • Nur LIK als Index zulässig, es kann auch ein alter Indexstand genommen werden
  • Kürzere Vertragsdauer als 5 Jahre →Vertrag nichtig
  • Nach Ablauf der 5 Jahre, wenn MV ohne weitere mindest Mietdauer weiterläuft, ist es ein unbefristeter Mietvertrag
  • Für Indexanpassungen → Amtliches Formular verwenden, Anzeigefrist: 30 Tage
  • Mietzinsanpassung kann jährlich erfolgen
22
Q

Formel Index Miete

A

(Basismietzins x neuer Index) / Basisindex

= neuer Mietzins

23
Q

Formulierungsbeispiel f. Indexierte MV

A
  • Bei Veränderung des Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik (BfS) kann der Mietzins gemäss folgender Formel und den anschliessenden Bestimmungen angepasst werden:

(Formel)

Der Anfangsmietzins darf nicht unterschritten werden.

24
Q

Staffelmiete (OR 269c)

A
  • Mindestens 3 Jahre → Vorzeitige Kündigung durch Mieter möglich
  • Betrag der Erhöhung muss bei Vertragsabschluss festgelegt werden
  • Mietzins darf jährlich höchstens 1 x erhöht werden
  • Mitteilung der Erhöhung darf frühestens 4 Monate vor Eintritt der Erhöhung erfolgen
  • Anpassung an Kostensteigerung, Teuerung oder Referenzzinssatz ist NICHT möglich
  • Wertvermehrende Investitionen dürfen geltend gemacht werden
  • Anwendungsbereich:
    • Geschäfts- und Wohnmiete anwendbar
    • Vermietung von teuren Neubauten
    • Im Anschluss an umfassende Sanierungen mit grossen Mietzinserhöhungen
    • Starthilfe bei Geschäftsräumen
25
Q

Geschäftsmietvertrag

A
  • Horizontale und vertikale Abgrenzung
  • Auf Dauer vermietet
  • Geschäftszweck dient der Festlegung des MZ, ev. Ertragsorientierter Mietzins festlegen – Umsatzmiete
  • Vorgängig abklären für welchen Zweck Räume gemietet und genutzt werden, da z.B. bei einer Nutzungsänderung (Hobbyraum -> Büro) eine Baueingabe erforderlich sein kann
  • Langjährige Mietverhältnisse müssen mit dem Eigentümer abgesprochen werden vor Vertragsabschluss
  • Pläne mit eingezeichneter Mietfläche gehören zum Mietvertrag
  • Person des Mieters genau überprüfen vor Vermietung
    o Bei juristischen Personen anhand HR Auszug Berechtigung zur Unterzeichnung feststellen
    o Nicht nur juristische Personen im Vertrag, sondern auch solvente Mitglieder(natürliche Personen)
  • Verwaltung ist zuständig dass das Mietobjekt zum vereinbarten Zeitpunkt im vertraglich zugesicherten Zustand übergeben wird
  • Benützung, Unterhalt und Veränderung der Mietsache:
    o Vermietung erfolgt oft im Rohbau → Mieter ist für Innenausbau selber zuständig
    o Mieter hat bei Auszug den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen
26
Q

Basisberechnung Mietzins - Allgmein

A

Referenzzinssatz, LIK und Teuerungsstand müssen im MV festgehalten werden. Mietzinsreserve in Franken und Prozent → gilt vor allem bei Erstvermietungen von Neubauten, wenn keine kostendeckende Bruttorendite erreicht wird.

27
Q

AGB

A

Salvatorische Klausel: Bestimmungen eines Vertrages bezeichnen welche Rechtsform eintreten soll, wenn sich einzelnen Vertragsbestandteile als unwirksam oder undurchführbar erweisen sollten. Hat zum Ziel, den Vertrag soweit wie möglich aufrecht zu erhalten.

28
Q

Die Pflichten des Vermieters

A

Übergabe und Instandhaltungsverpflichtung

Auskunftspflicht des Vermieters

Tragen der Lasten und Abgaben

29
Q

Pflichten des Mieters

A 
Bezahlung des Mietzinses
Nebenkosten bezahlen
Sicherheitsleistungen
Sorgfaltspflicht
Meldepflicht
Gebrauchspflicht
Duldungspflicht
30
Q

Sicherheitsleistungen

A
  • Wohnungen: max. 3 Monatsmietzinse (inkl. NK)
  • Geschäft: Höhe der Sicherheit unbegrenzt. Normal 6 Monate = Automatisches Retentionsrecht

Mietkautionsversicherung,
- Barkaution (Sperrkonto)
o Bank darf Sicherheit nur auszahlen wenn
• Beide Vertragsparteien zustimmen
• Rechtskräftiger Zahlungsbefehl oder gerichtlicher Entscheid vorliegt
• Nach 1 Jahr seit Beendigung des Mietverhältnisses und wenn der Vermieter keine Ansprüche geltend macht.
- Garantievertrag (Banken oder Versicherungen)
- Bürgschaftsverpflichtung
• einfache Bürgschaft; Bürge kann erst belangt werden wenn Hauptschuldner in Konkurs geraten ist
• Solidarbürgschaft; Bürge kann bereits belangt werden wenn der Hauptschuldner mit seiner Leistung im Verzug ist
• Bei Beträgen über 2000CHF muss Bürgschaft öffentlich Beurkundet werden.
- Kautionsversicherungen
- Verpfändung von Betriebsinventar
- Solidarschuldner Schaft
• Einbinden von mehreren möglichen zahlungskräftigen Mietern im MV. Bei AG’s oder GmbH’s neben juristischen Personen auch die natürliche Person welche hinter der Firma steht in den MV miteinbinden, wodurch diese mit dem Privatvermögen haften.

31
Q

Was gilt als Nebenkosten?

A
  • Versorgung (Heizung, Strom, Wasser, TV, etc.)
  • Entsorgung (Abfallgebühren, Abwasser)
  • Besorgung kleiner Unterhalt (Hauswartung, Gartenunterhalt, Service Abos, Kleinreparaturen)
32
Q

Anzeigefrist f. Besichtigungen

A

48h

Immobilienbewirtschaftung (13 decks)

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