Miete - Grundlagen und Begriffe Flashcards
Der Markt
Wichtige Marktfaktoren für Immobilienbewirtschafter sind:
- Angebot und Nachfrage bei Wohn und Geschäftsräumen
- Mietpreisentwicklung
- Leerwohnungsstand
- Zinsentwicklung
- Teuerung
- Trends
Hauptaufgaben des Immobilienbewirtschafters
- Vermietung/Vermarktung : Erst- und Wiedervermietung
- Betreuung der Mietverträge: Anpassungen/Kündigungen
- Liegenschaften Unterhalt: ordentlicher und ausserordentlicher
- Akquisition: Mandate
- Garantiewesen: Garantieabnahme und -arbeiten
- Kontrollen: Zustandsberichte
- Administration: Korrespondenz, Abrechnungen, Informationen, Verträge, etc.
- Aus-/Weiterbildung: Seminare, Kurse, Workshops
- Führungsaufgaben: Administratives und technisches Personal
Bewirtschaftungsauftrag (Hauswartungsvertrag)
Auftragnehmer = Bewirtschaftungsfirma welche Fremdliegenschaften an nimmt Auftraggeber = Eigentümer
Grundlagen Bewirtschaftungsauftrag
Fachgerechte Betreuung von:
- Gewährleistung der Vollvermietung zu Marktüblichen Preisen
- Führen des Buchhaltungs- und Abrechnungswesens
- Sicherstellung des Unterhalts und der allgemeinen Immobilienbewirtschaftung
Vor Annahme eines Bewirtschaftungsauftrags
- Zustand der Liegenschaft anschauen
- Warum ist das Mandat im Umlauf -> Geldprobleme?
- Protokolle verlangen
- Finanzierung der LS prüfen (Wenn Eigentümer nicht offenlegen will, Ausschluss im Vertrag machen)
Inhalt des Bewirtschaftungsauftrags
- Parteien
- Objekt
- Vertragsbeginn, Dauer und Kündigungsmodalitäten
- Aufgabenbereich
- Vollmacht (Rechtsfähigkeit definieren)
- Kompetenzsumme pro Ausgabe
- Abrechnungstermine
- Regelung des Zahlungsverkehrs (Auszahlung an Eigentümer, Konten, Abgabe Budget, etc.)
- Besondere Vereinbarungen
- Honorar und Spesen
- Ausschlüsse (z.B. Landabtretungen, etc.)
- Spezialaufgaben – separate Verrechnung
- Externe Hilfe – definieren wann diese beigezogen werden darf, vorgehen f. Kostenbewilligung
- Optierung Ja/Nein
- Gerichtsstand
- Datum, Ort und Unterschriften der Parteien
Der Bewirtschaftungsauftrag ist nach OR 404 ein einfacher Auftrag. D.h. jederzeit Kündbar ausser zur Unzeit.
Honorarfestlegung f. Bewirtschaftungsauftrag
Die Honorarbasis ist festzulegen, dazu gibt es verschieden Varianten
- Bruttomiete
- Nettomiete
- IST (exkl. Leerstände)
- SOLL (wie wenn vollvermietet)
- Vereinnahmt (exkl. Mietrückstände)
- Verrechnet (wie wenn vollvermietet)
Der Honorarsatz beträgt üblicherweise 4-6%, es gibt jedoch keine rechtliche Grundlage. Je kleiner das Portfolio umso höher der Prozentsatz.
Das Objekt sollte nicht mehr als 30-40min vom Büro entfernt sein, da sonst die Rentabilität nicht mehr gewährleistet ist.
Die Honorare der Immobilienbewirtschaftung unterliegen der MWST.
Übernahme eines Bewirtschaftungsauftrags
Abwicklung
- Kontaktaufnahme Eigentümer und Bewirtschaftung
- Besichtigung Liegenschaften
- Prüfung Unterlagen
- Festlegen vom Arbeitsumfang
- Ausarbeiten einer Offerte durch Bewirtschaftung
- Abschluss Bewirtschaftungsauftrag
- Übernahme Akten
- Orientierung div. Stellen über
Bewirtschaftungswechsel (Bank, Mieter, Versicherungen, etc.)
- Beginn der Bewirtschaftungstätigkeit
Informationen
- Mieter
- Hausdienst
- Werke (Strom, Erdgas, Wasser)
- Behörden
- Versicherungsgesellschaften
- Service Firmen
- Wichtigste Handwerker
- Kaminfeger
- Grundpfandgläubiger
Eigentümerwechsel = dreiseitige Vereinbarung (Eigentümer, Verwaltung, Mieter)
Die kompletten Buchhaltungsunterlagen werden üblicherweise nicht übergeben. Findet mit dem Wechsel der Bewirtschaftung gleichzeitig ein Wechsel des Eigentümers statt, ist eine Abgrenzung der Liegenschaften Abrechnung vorzunehmen, die sogenannte ausseramtliche Abgrenzung.
Der Wert der Heizmaterialvorräte wird meist nach dem Fi-Fo Prinzip berechnet. (First in – First out)
Falls im Werkvertrag zwischen Bauherr und Unternehmer die SIA Norm 118 als anwendbar erklärt wurde, kommt diese zur Geltung. Andernfalls gelten die Rügefristen nach OR 371.
