Mäklarfrågor Flashcards
Ett av kraven för att kunna erhålla registrering som fastighetsmäklare är att man har en försäkring. Beskriv de villkor som en sådan försäkring måste innehålla.
Försäkringsvillkoren ska innebära att
- försäkringen för varje skadefall täcker skadeståndsskyldighet upp till 2 000 000 kronor för fastighetsmäklare som förmedlar all den egendom som anges i 1 § fastighetsmäklarlagen och upp till 200 000 kronor för fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter,
- försäkringsskyddet gäller för skador som har orsakats under den tid då försäkringen varit i kraft,
- ersättningen betalas ut till den skadelidande utan avdrag för självrisk,
- försäkringsskyddet kan upphöra tidigast en månad efter det att Fastighetsmäklarinspektionen har underrättats om upphörandet, och
- försäkringsskyddet i övrigt är tillfredsställande i de avseenden som är av betydelse för den skadelidandes rätt.
Vad är FRN och vad prövar dem?
Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) är en branschnämnd som främst prövar tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare. Tvisten kan gälla ett krav på skadestånd eller nedsättning av provisionen.
Nämnden består av sex ledamöter, där tre är utsedda av mäklarorganisationer och tre av organisationer som representerar konsumentintresset. Därutöver finns en ordförande och en vice ordförande som är kvalificerade jurister.
FRN är den godkända tvistlösningsnämnden enligt lagen (2015:671) om alternativ tvistlösning i konsumentförhållanden
Vad innebär kontrollplikten och hur utförs den?
En mäklares kontrollplikt innebär enligt 17§ FML att mäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.
Kontrollen vem som har rätt att förfoga över objektet, beträffande fastigheter, sker i regel genom att kontrollera fastighetsregistret vem som är LAGFAREN ÄGARE.
Därifrån kan mäklaren utgå från att den lagfarne ägaren även är civilrättslig ägare.
Om köparen är konsument ska flertal av kontrollerna redovisas i objektbeskrivningen, undantag för vem som har rätt att förfoga över fastigheten, vilket enligt 19§ redovisas separat.
Mäklaren ska enligt kontrollplikten kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten, antyder på något mer än faktiskt kontrollera vem som är rätt ägare, vad?
Att mäklaren även skall undersöka om den rätta ägaren har rätt att överlåta sin egendom. Mäklaren får anses vara skyldig att i viss utsträckning efterforska inskränkningar i rätten att överlåta fastigheten.
Hur kontrollerar man inteckningar, servitut och andra rättigheter som ev. belastar en fastighet?
Genom att inhämta ett utdrag från fastighetsregistret. Kontrollen bör ske i nära anslutning till kontraktsdagen.
Beträffande icke inskrivna servitut och nyttjanderätten bör mäklaren fråga säljaren om några sådana finns.
Vid vilka objekt behöver inte en objektsbeskrivning tillhandahållas?
Arrenderätter samt hyresrätter
Hur förhåller man sig till att köpa en fastighet man haft i uppdrag att förmedla?
Enligt 11§ FML får en mäklare inte köpa en fastighet hon eller han haft i uppdrag att förmedla.
Dock kan mäklaren avstå att ingå förmedlingsuppdrag med anledning att hon själv är intresserad av bostaden.
Förbudet gäller ”i anslutning” till förmedlingsuppdraget, om således fastigheten säljs till någon annan är det tillåtet att själv köpa fastigheten när personen i sin tur säljer fastigheten i framtiden.
Motsvarande gällen även om förmedlingen inte leder till försäljning och man säger upp uppdragsavtalet och låter det gå en skälig tid, troligtvis minst ett halvår från att uppdraget upphört att gälla.
Får man förmedla bostäder inom sin egen bostadsrättsförening? Varför inte?
Att förmedla bostäder inom samma bostadsrättsförening som man själv bor i räknas som förtroenderubbad verksamhet, FML 14§.
Man skall vara en opartisk mellanman och när man gör detta har man gemensamma ekonomiska intressen då man skall ingå i samma förening, vilket strider mot god fastighetsmäklarsed 8§.
Detta kan leda till erinran eller varning.
• Vilka FEM tydliga skyldigheter har en mäklare i samband med överlåtelsen, 21§ FML ?
“FFUFV”
- Förutse och identifiera potentiella konfliktfrågor (vara uppmärksam på)
- Föreslå kontraktsmässiga lösningar på de identifierade problemen
- Utforma kontrakten på ett godtagbart sätt
- Förklara de föreslagna lösningarna. Och dessas relation till gällande rätt för köpare och säljare.
- Verka för att alla överenskommelser mellan köpare och säljare dokumenteras
Nämn olika modeller för ersättning till mäkaren.
- Provision • Provision med golv • Provisionstrappa • Fast pris • Arvode per tidsenhet
