Lektion 5 Flashcards
1
Q
Was sind entscheidende Charakteristika der Direktanlage an Immobilien? 5 AW
A
- unmittelbarer Immobilienbesitz
- kann auch anteilig erfolgen (mit eheleute als käufer, oder Sondereigentum im SEV)
- langfristiger Verbleib im Vermögen
- keine Anlegerschutzbestimmungen
- eingeschränkte fungibilität (austauschbarkeit) und anlagestreuung
2
Q
Was müssen immobilienanleger von direktanlagen machen?
A
- sich zumindest teilweise selbst mit dem immobilienmanagement auseinandersetzen
3
Q
Wie können Marktentwicklungen von Direktanlagen nachvollzogen werden?
A
- über Indizes (BulwienGesa, IPD), jedoch unsicher
4
Q
Was kommt außer einer direkten immobilienanlage noch infrage?
A
indirekte (fremdverwaltete) Immobilieninvestments
5
Q
Welche Arten von institutioneller Immobilieninvestoren sind am Markt beteiligt? 6 AW
A
- offene Immobilienfonds
- geschlossene Immobilienfonds
- Versicherungsgesellschaften
- Pensionsklassen
- Leasinggesellschaften
- Immobilienaktiengesellschaften
6
Q
Was sind geschlossene Immobilienfonds?
A
Geldanlagemöglichkeit, bei der häufig zielgerichtet über mehrere Jahre in ein bis zwei Immobilienprojekte investiert werden. Geschlossene Immobilienfonds kennzeichnen sich durch einen limitierten Zugang, da es ein vorherbestimmtes Höchstvolumen gibt. Nach Schließung des Fonds ist ein Beitritt nicht mehr möglich.
7
Q
Was sind die Eigenschaften von geschlossenen Immobilienfonds? 5 AW
A
- unmittelbare Beteiligung aller Gesellschafter am immobilienvermögen
- Verlustzuweisung möglich
- zeitliche Begrenzug (meist 10-30 Jahre) -> relativ lang
- kaum Anleger-Schutzvorschriften
- nach Schließung des Fonds kein weiterer Beitritt von Anlegern mehr möglich
8
Q
Was beinhalten die vereinbarten Beschränkungen bzw. Schließungen der geschlossenen Immobilienfonds? 4Aw
A
- feststehende Anzahl an Fondsobjekten
- feststehendes Fondsvolumen
- feststehender Anlegerkreis
- bekannte Fondsobjekte (ggf. aber Sonderfall “Blind Pool”)
9
Q
Was sind die häufigsten Rechtsformen für geschlossene Immobilienfonds 3 AW
A
- Gesellschaft des Bürgerlichen Rechts GbR
- Kommanditgesellschaft KG
- und auch GmbH & Co. KG
10
Q
Was ist speziell bei dem geschlossenen immobilienfonds als GbR 5 AW
A
- Gesellschafter haften persönlich, unmittelbar und uneingeschränkt (bzw. mit ihrer Einlage als Kommanditist einer KG)
- hohes Risiko des Gesellschafters
- in der Rechtsprechung aber teilweise Haftungsbeschränkt
- Beschränkung der Haftung auf den Anteil des Gesellschafters oder einen alternativen Betrag kann vertraglich geregelt werden
- Haftungsverbund führt zu einer hohen Kreditwürdigkeit und erleichtert Fremdfinanzierung
11
Q
Warum sind geschlossene Immobilienfonds relativ kostenintesiv - welche Aufwendungen gibt es 5 AW
A
- Management, Gebäudeabschreibung, Instandhaltung (üblich)
- Zinszahlungen für fremdkapital (marktübliche oder überhöhte Kosten)
- Honorare für Vermittler, Berater (Konzeption, Kapitalbeschaffung, Prospektsprüfung)
- Kosten für Bürgschaften, Garantien
- Versicherungen Steuern
-> Summe dieser Kosten zwischen 10-20%
12
Q
Was sind Chancen und Risiken für Anleger von geschlossenen Immobilienfonds
A
- Alternative für eine Immobiliendirektanlage mit den grundsätzlichen Zielen Ertragserzielung,
positive Wertentwicklung, Inflationsschutz; - steuerliche Anreize im Einzelfall, marktbezogen zunehmend weniger relevant;
- stark eingeschränkte Fungibilität;
- Übernahme unternehmerischen Risikos;
- produktbezogene Zusatzrisiken: Nachschusspflicht bei Kostenüberschreitung, Vermarktungsrisiko;
- unterschiedliche Seriosität bzw. Bonität der Initiatoren;
- Risiken aus zu spezifischen Projekten oder Mietern (gegebenenfalls auch Ausfall des
Mietgaranten); - Änderungen bei Gesetzen, Zinsen, Steuern betreffen das Produkt regelmäßig überdurchschnittlich.
13
Q
Wer haftet für das Anlagerisiko?
A
- grundsätzlich der Investor
- der initiator haftet für die Angaben des immobilienprospekts
- der Verkäufer des produkts haftet als vermittler oder Berater
14
Q
Was ist ein Initiator
A
die Person oder die Gesellschaft, die den geschlossenen fonds ins Leben ruft
15
Q
Was ist ein Fondsprospekt
A
Der Fondsprospekt gibt Auskunft über Kosten wie Ausgabeaufschlag und die jährliche Verwaltungsgebühr. Muss Risiken transparent und kalkulierbar machen
16
Q
Wie unterscheiden sich offene immobilienfonds von geschlossenen Immobilienfonds?
A
- unbeschränkt im Anlegerkreis, Objektanzahl und Fondsvolumen
- für erworbene Anteilscheine besteht börsentägliche Rücknahmepflicht durch fondsgesellschaft
17
Q
Nenne Beispiele inwiefern das Kapitalanlagegesetz Fonds bzw. Kapitalanlagegesellschaften reglementiert.
A
- begrenzte Möglichkeit der Investition in indirekte Anlagen/Minderheitsbeteiligungen;
- begrenzte Möglichkeit der Investition in im Bau befindliche Anlagen;
- eingeschränkter Erwerb von Erbbaurechten oder Teileigentum, Wohneigentum;
- Anteil einzelner Objekte am Sondervermögen;
- min./max. Anteile liquider Mittel am Sondervermögen;
- Art der Liquiditätsanlagen;
- Art bzw. Umfang der Fremdfinanzierung.
18
Q
Erklären Sie die Grundstruktur eines offenen immobilienfonds
A
- Kapitalanlagegesellschaft besteht aus: Aufsichtsrat und Sachverständigenausschuss; die Gesellschafter sind i.d.R. Banken
- die Kapitalanlagegesellschaft bewertet und verwaltet das separierte Sondervermögen (welches von einer unabhängigen Depotbank kontrolliert wird)
- die Anleger stehen in einem Vertragsverhältnis mit der Kapitalanlagegesellschaft und haben selbstverständlich einen Anteil am Sondervermögen
19
Q
Nennen Sie die Ebenen der Risikostreuung bei einem offIfonds 6 AW
A
- Anzahl der Immobilien,
- Umfang der Einzelobjekte,
- Standorte der Objekte,
- Nutzungsarten,
- Mieterstrukturen,
- Vertragstypen.
20
Q
wie Charakterisiert sich das tatsächliche Anlageverhalten bei offenen Immobilienfonds?
A
- Fokus auf Europa, bei älteren Fonds aufgrund historischer Entwicklung auch noch stark auf Deutschland, daneben signifikante Investments in Industriestaaten wie
USA und Kanada; - starke Konzentration auf die wirtschaftlichen Ballungsräume;
- bevorzugte Mikrolagen: 1a und 1b-Lagen bzw. verkehrsgünstige Randlagen;
- hauptsächliche Nutzung Büros, daneben vor allem Einzelhandel;
- langfristige, indexierte Mietverträge bevorzugt.
21
Q
Was gelten insbesondere als Chancen im Auslandsengagement?
A
- Risikodiversifikation,
- Verstetigung der Anlageergebnisse,
- höhere laufende Mietrenditen,
- investorenfreundlichere Bauvorschriften,
- bessere Wertsteigerungspotenziale,
- Besteuerungsvorteile bei den laufenden Erträgen.
22
Q
Was sind Risiken bei Auslandsengagements?
A
- Intransparenz einiger Märkte,
- Wechselkursrisiken,
- Verwaltungsaufwand,
- Sprachbarrieren,
- unterschiedliche Qualitäts- und Anspruchsstandards.
23
Q
Wie wird der Preis on offenen immobilienfonds bestimmt?
A
- wird durch im fonds vorhandene und ggf. vorhandene Geld- oder Wertpapieranlagen bestimmt (Nettoinventarwert, Net Asset Value), nicht durch Angebot und Nachfrage von Anteilen
- min. einmal jährliche Bewertung der Immobilie
- Wertansätze zur Bewertung der Immobilien müüssen im Sinne des Verkehrswertes nachvollziehbar und nachhaltig sein
24
Q
Wie wird der Anteilspreis von offIFonds berechnet?
A
Anteilspreis= (Fondsvermögen - Verbindlichkeit des Fonds) / Anzahl der Anteilscheine
25
Wie ist die steuerliche Gestaltungsmöglichkeit von offenen ImmobilienFonds im Vergleich zu geschlossenen Immobilienfonds?
- auf Ebene der Gesellschaft und des Anlegers geringer
- Kapitalvermögen unterliegt Einkommenssteuer
26
Wie werden Immobilien-Aktiengesellschaften eingeordnet?
- als indirekte Immobilienanlage
27
Wie sind Immobilienaktiengesellschaften eingeordnet?
- Rechtsform als "normale" Aktiengesellschaft
- Hauptgeschäftsform im Bereich der immobilien
- Entstehungsvarianten: Gründung als Immobilienunternehmen/Veränderung des früheren
Geschäftszwecks/Ausgliederung einer Gesellschaft;
- typische Merkmale gegenüber anderen Aktiengesellschaften: kleine Gesellschaft mit
geringer Liquidität/kleiner Streubesitz/geringe Marktkapitalisierung (einige größere
Gesellschaften als Ausnahme).
28
Hinsichtlich welcher Anlagevorschriften unterscheiden sich ImmoAGs von offenen Immobilienfonds und was resultiert daraus?
- Regelung über AktG/ KonTraG (Gesetz zur Kontrolle und Transparenz)
- aktientypische Publizitätsvorschrift
- kein steuerlicher Unterschied zu anderen Ags (ausnahme REIT)
- > flexible Handlungsmöglichkeiten
29
Welche Immobilien können bei ImmoAGs fokussiert werden?
- Spezialisierung auf z.B. eine Nutzungsart
- oder breite Diversifikation: sektoral, geografisch, funktional, typologisch
30
Womit ist die deutsch immoAG vergleichbar?
property companies oder development companies
31
Was sind REITs?
REIT steht für Real Estate Investment Trust. REITs sind eine weltweit in vielen Ländern etablierte und anerkannte Form der indirekten Immobilienanlage. In Deutschland sind dies börsennotierte Aktiengesellschaften, die überwiegend in Immobilien und in Immobilienbeteiligungen investieren.
32
Was sind Besonderheiten von REITs?
- hohe Ausschüttungsquoten sind zu garantieren
- bestimmte Anlagen (bspw. Wohnimmos in Deutschland) sind ausgeschlossen
33
Wie ist der G-REIT gekennzeichnet?
- börsennotierte Aktiengesellschaft, deren Besonderheiten im Reit-Gesetz geregelt ist;
- befreit von Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer;
- Anlageschwerpunkt Immobilien (mind. 75 % des Gesamtvermögens), jedoch keine
Wohnimmobilien;
- Kerngeschäft „Halten von Immobilien“;
- G-REIT muss an deutscher Wertpapierbörse im amtlichen oder geregelten Markt notiert sein;
- Ausschüttung mindestens 90 % des ausschüttungsfähigen Gewinns.
34
Was sind Equity REITs?
REITs, die Immobilien besitzen und/oder vertreiben werden im anglosächsischen Raum Equity-REITs genannt. Diese Unternehmen ziehen ihre Erträge fast ausschließlich aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien.
35
Was ist ein Mortgage REIT?
Mortgage-REITs, auch mREITs genannt, investieren im Gegensatz zu Equity-REITs nicht in reale Werte, sondern in Wertpapiere, denen Immobilien zugrunde liegen. „Mortgage“ ist das englische Wort für eine Hypothek und mit diesen sind die Wertpapiere der Mortgage-REITs besichert.
36
Aus welcher Sicht erfolgt die Bewertung von Aktien von ImmoAGs?
aus Sicht der investmentanalyse/Aktienanalyse statt aus der Sicht von Immobilienbewertung
37
Was sind Kennzahlen für die Bewertung von Aktien von ImmoAGs?
- Kurs-Gewinn-Verhätlnis (KGV)
- Net Asset Value = Reinvermögenswert
38
Worauf zielt der Net Asset Value (NAV) und wofür ist der Wert besonders interessant?
auf die Ermittlung des inneren Wertes und ist interessant für bestandshaltende Gesellschaften
39
Wie berechnet sich der Net Asset Value
Verkehrstwerte der Immobilien + sonstige Vermögensgegenstände - Verbindlichkeiten
40
Warum treten Bewertungsunterschiede im Vergleich vom NAV mit dem Börsenkurs bzw. dem Gesamtwert aller Aktien?
- zeitliche Bewertungsdifferenzen;
- Korrelation zum Aktienmarkt (Gesamtmarkt, Teilmarkt);
- Ansatz des geringeren Liquidationswertes gegenüber dem höheren Fortführungswert,
insbesondere bei schwierigen Portfolios, spezifischen Nutzungsarten, unfertigen
Projekten oder Finanzierungsproblemen;
- Mangel an Transparenz mit der Folge von Risikoabschlägen;
- negativer Ausblick der Gesellschaft, Einpreisung sinkender Werte und Cashflows.
41
Warum hat sich der Markt für Immobilienaktiengesellschaften positiv entwickelt?
- hohe Nachfrage nach Wohnraum, Anstieg der Immobilienpreise, attraktive Dividendenrenditen
