Lektion 3 Flashcards
Welche 5 Fragen sollten als Prämisse vor einer Bewertung geklärt werden?
- Was soll bewertet werden? - Grundstück/Gebäude/Rechte etc.
- Unter welcher Annahme soll bewertet werden? - Aktuelle versus Potentielle Nutzung
- Welcher Zeitraum/Zeitpunkt soll zugrunde gelegt werden? - heute, historisch, nachhaltig
- Liegen spezifische Ziele/Wertdefitintionen zugrunde? - nach Ertrag, nach Baukosten, nach Marktlage
- Gibt es besondere Rahmenbedingungen? - notwendige Betriebsgrundstücke, Erwerb durch Nachbarn, Insolvenz, Liquiditätsbedarf
Was wird unter dem Preis einer Immobilie verstanden?
Der erzielte Erlös und dementsprechend der vereinbarte Wert zwischen Käufer und Verkäufer
Was wird unter dem Wert einer Immobilie verstanden?
resultiert aus der Preisvorstellung bzw. Preisprognose verschiedener Marktteilnehmer
bei Anwendung von Bewertungsstandards sollte der Wert für jeden nachvollziehbar sein
Welche Arten von Standards kann es bei Wertermittlungsverfahren geben? Nenne 2
- privatwirtschaftliche Initiativen von Verbänden, Organisationen
- rechtlich normierte Wertermittlung auf Basis von Gesetzen und Verordnungen
Was ist die TEGoVA?
The European Group of Valuers Associations - ein Zusammenschluss von 38 Sachverständigenverbänden für Immobilienbewertung aus 27 europäischen Ländern
Nenne Beispiele für die deutsche Delegation der TEGoVA.
BDVI - Bund der öff. bestellten Vermessungsingenieure.
BVS - Bundesverband öff. best. vereidigter Sachverständiger
VÖB Bundesverband öffentlicher Banken Deutschlands
Was ist das Ziel eines Verbands für Immobilienbewertung?
Abstimmung der Qualitätsinteressen rund um die Immobilienbewertung und Durchsetzen von Transparenz
Wofür ist das Vergleichswertverfahren gängig?
zur Bodenwertermittlung von unbebauten Grundstücken
Worauf basiert das Vergleichswertverfahren?
Auf konkrete Werte realer Käufe - Werte der Gutachterausschüsse, die bereits erzielte Werte für verschiedene Arten von Immobilien zur Verfügung stellen
Welche 4 zulässigen Varianten des Vergleichs gibt es?
- unmittelbarer Preisvergleich - (gleiche Zustandsmerkmale)
- mittelbarer Preisvergleich - (Umrechnung vorhandener Vergleichspreise)
- interqualitativer Preisvergleich - (unterschiedlicher Zustandsmerkmale)
- intertemporärer Preisvergleich - (Berücksichtigung der allgemeinen Wertentwicklung im Zeitverlauf)
Auf welchen Faktoren beruht die Vergleichbarkeit von Immobilien? 4
- Gebäudeart- und Nutzung
- Baujahr und Bauweise
- Größe, Zustand, besondere Ausstattung
- Außenanlagen
Wie viele Vergleichspreise sind in der Regel genügend für einen Vergleich?
ca. 10, es gibt auch Ausnahmen
Was ist der erste Schritt zur Ermittlung des Vergleichtwertes?
Das arithmetische Mittel
Wie weite können Vergleichswerte üblicherweise in der Vergangenheit liegen?
ca. 4 Jahre
Welche denkbaren Ersatzlösunge gäbe es, wenn es nicht genügend Vergleichswerte gibt? 3
- Bieterverfahren
- Rückgriff auf vorhandene Gutachten
- freie Schätzung
Welche Merkmale beeinflussen den Bodenwert? 8 Beispiele 5 weitere für bebaute Grundstücke
- Lage, Grundstücksgröße und - zuschnitt
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Baureife
- Bodenbeschaffenheit
- Vorder- und Hinterland
- Erschließungszustand
- grundstücksbezogene Rechte
- Baulasten
- Baujahr und Bausweise
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Zustand und besondere Ausstattung
- Mieterträge
- Außenanlagen
Welche Ermittlung des Vergleichswertes ist bei unbebauten Grundstücken möglich?
mittelbarer Vergleich über Bodenrichtwerte
Nenne die Formel für die Ermittlung eines intertemporären Preisvergleichs mittels Bodenpreisindexzahl
Vergleichspreis alt * Bodenpreisindexzahl zum Wertermittlungsstichtag / Bodenpreisindexzahl alt
Wofür dient die Vergleichswertmethode?
hat eine Bewertungsfunktion und kann als Grundlage für die allgemeine Marktanalyse angewendet werden und außerdem zur Beurteilung anderer Bewertungsergenisse
Was wird beim Sachwertverfahren ermittelt?
Es wird der Wert der baulichen Anlage ermittelt
Welche Komponenten werden beim Sachwertverfahren zusammengeführt und wie werden diese ermittelt? 3 Antworten
- Bodenwert (Vergleichswertverfahren)
- Herstellungswert baulicher Anlagen (NHK)
- Wert der sonst. Anlagen (Erfahrungswerte, im Zweifel: Neubeschaffunskosten, Herstellungswerte)
Wofür steht NHK?
Normalherstellungskosten
Wie werden NHK ermittelt?
Werden im Normalfall aus den Projektunterlagen entnommen, bzw. mittels hierfür angelegte Tabellen
Definiere den Begriff “Verkerhswert” nach BauGB
Ist ein bestimmter Preis eines Grundstücks, der im Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Wodurch kann der Wert der baulichen Anlagen reduziert werden?
Aufgrund von Alter oder Bauschäden
Wie kann der Wert der baulichen Anlagen methodisch reduziert werden?
-über die lineare oder degressive Abschreibung
-über die Schätzung der Restnutzungsdauer
Wie wird die Restnutzungsdauer ermittelt?
Die RND ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzgl. Des aktuellen Alters
Wodurch kann eine Verkürzung der RND begründet werden?
Instandhaltungsstau, Baumängel, wirtschaftliche Überalterung oder städtebauliche Missstände
Nenne 2 Methoden der Abschreibung für die Alterswertminderung.
- Lineare Abschreibung
- Abschreibung nach Ross (progressive Alterswertminderung)
Wofür kann das Sachwertverfahren besonders eingesetzt werden?
bspw. Individuelle eigengenutzte Immobilien (ohne Vermietungs-/ Renditeziel)
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie mit dem Ertagswertverfahren betrachtet?
Als zukunftsorientierter Wert aus finanzanalytischer Sicht
Nenne die 4 wesentlichen Komponenten des Ertragswertes nach Ertragswertrichtlinie!
- Jahresrohertrag
- nicht umlagefähige Bwirtschaftungskosten
- Bodenwert
- Ligenschaftszinssatz
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Es handelt sich um einen Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt verzinst wird. Je nierdriger der Liegenschaftszins, desto Wertbeständiger ist die Immobilie.
Wofür eignet sich das Ertragswertverfahren bspw.?
Für inländische Bewertungsfälle, die au Renditeerzielung abstellen
