Lektion 3

Question 1

Welche 5 Fragen sollten als Prämisse vor einer Bewertung geklärt werden?

Answer 1

1. Was soll bewertet werden? - Grundstück/Gebäude/Rechte etc.
2. Unter welcher Annahme soll bewertet werden? - Aktuelle versus Potentielle Nutzung
3. Welcher Zeitraum/Zeitpunkt soll zugrunde gelegt werden? - heute, historisch, nachhaltig
4. Liegen spezifische Ziele/Wertdefitintionen zugrunde? - nach Ertrag, nach Baukosten, nach Marktlage
5. Gibt es besondere Rahmenbedingungen? - notwendige Betriebsgrundstücke, Erwerb durch Nachbarn, Insolvenz, Liquiditätsbedarf

Question 2

Was wird unter dem Preis einer Immobilie verstanden?

Answer 2

Der erzielte Erlös und dementsprechend der vereinbarte Wert zwischen Käufer und Verkäufer

Question 3

Was wird unter dem Wert einer Immobilie verstanden?

Answer 3

resultiert aus der Preisvorstellung bzw. Preisprognose verschiedener Marktteilnehmer
bei Anwendung von Bewertungsstandards sollte der Wert für jeden nachvollziehbar sein

Question 4

Welche Arten von Standards kann es bei Wertermittlungsverfahren geben? Nenne 2

Answer 4

1. privatwirtschaftliche Initiativen von Verbänden, Organisationen
2. rechtlich normierte Wertermittlung auf Basis von Gesetzen und Verordnungen

Question 5

Was ist die TEGoVA?

Answer 5

The European Group of Valuers Associations - ein Zusammenschluss von 38 Sachverständigenverbänden für Immobilienbewertung aus 27 europäischen Ländern

Question 6

Nenne Beispiele für die deutsche Delegation der TEGoVA.

Answer 6

BDVI - Bund der öff. bestellten Vermessungsingenieure.
BVS - Bundesverband öff. best. vereidigter Sachverständiger
VÖB Bundesverband öffentlicher Banken Deutschlands

Question 7

Was ist das Ziel eines Verbands für Immobilienbewertung?

Answer 7

Abstimmung der Qualitätsinteressen rund um die Immobilienbewertung und Durchsetzen von Transparenz

Question 8

Wofür ist das Vergleichswertverfahren gängig?

Answer 8

zur Bodenwertermittlung von unbebauten Grundstücken

Question 9

Worauf basiert das Vergleichswertverfahren?

Answer 9

Auf konkrete Werte realer Käufe - Werte der Gutachterausschüsse, die bereits erzielte Werte für verschiedene Arten von Immobilien zur Verfügung stellen

Question 10

Welche 4 zulässigen Varianten des Vergleichs gibt es?

Answer 10

1. unmittelbarer Preisvergleich - (gleiche Zustandsmerkmale)
2. mittelbarer Preisvergleich - (Umrechnung vorhandener Vergleichspreise)
3. interqualitativer Preisvergleich - (unterschiedlicher Zustandsmerkmale)
4. intertemporärer Preisvergleich - (Berücksichtigung der allgemeinen Wertentwicklung im Zeitverlauf)

Question 11

Auf welchen Faktoren beruht die Vergleichbarkeit von Immobilien? 4

Answer 11

1. Gebäudeart- und Nutzung
2. Baujahr und Bauweise
3. Größe, Zustand, besondere Ausstattung
4. Außenanlagen

Question 12

Wie viele Vergleichspreise sind in der Regel genügend für einen Vergleich?

Answer 12

ca. 10, es gibt auch Ausnahmen

Question 13

Was ist der erste Schritt zur Ermittlung des Vergleichtwertes?

Answer 13

Das arithmetische Mittel

Question 14

Wie weite können Vergleichswerte üblicherweise in der Vergangenheit liegen?

Answer 14

ca. 4 Jahre

Question 15

Welche denkbaren Ersatzlösunge gäbe es, wenn es nicht genügend Vergleichswerte gibt? 3

Answer 15

1. Bieterverfahren
2. Rückgriff auf vorhandene Gutachten
3. freie Schätzung

Question 16

Welche Merkmale beeinflussen den Bodenwert? 8 Beispiele 5 weitere für bebaute Grundstücke

Answer 16

1. Lage, Grundstücksgröße und - zuschnitt
2. Art und Maß der baulichen Nutzung
3. Baureife
4. Bodenbeschaffenheit
5. Vorder- und Hinterland
6. Erschließungszustand
7. grundstücksbezogene Rechte
8. Baulasten
9. Baujahr und Bausweise
10. Art und Maß der baulichen Nutzung
11. Zustand und besondere Ausstattung
12. Mieterträge
13. Außenanlagen

Question 17

Welche Ermittlung des Vergleichswertes ist bei unbebauten Grundstücken möglich?

Answer 17

mittelbarer Vergleich über Bodenrichtwerte

Question 18

Nenne die Formel für die Ermittlung eines intertemporären Preisvergleichs mittels Bodenpreisindexzahl

Answer 18

Vergleichspreis alt * Bodenpreisindexzahl zum Wertermittlungsstichtag / Bodenpreisindexzahl alt

Question 19

Wofür dient die Vergleichswertmethode?

Answer 19

hat eine Bewertungsfunktion und kann als Grundlage für die allgemeine Marktanalyse angewendet werden und außerdem zur Beurteilung anderer Bewertungsergenisse

Question 20

Was wird beim Sachwertverfahren ermittelt?

Answer 20

Es wird der Wert der baulichen Anlage ermittelt

Question 21

Welche Komponenten werden beim Sachwertverfahren zusammengeführt und wie werden diese ermittelt? 3 Antworten

Answer 21

1. Bodenwert (Vergleichswertverfahren)
2. Herstellungswert baulicher Anlagen (NHK)
3. Wert der sonst. Anlagen (Erfahrungswerte, im Zweifel: Neubeschaffunskosten, Herstellungswerte)

Question 22

Wofür steht NHK?

Answer 22

Normalherstellungskosten

Question 23

Wie werden NHK ermittelt?

Answer 23

Werden im Normalfall aus den Projektunterlagen entnommen, bzw. mittels hierfür angelegte Tabellen

Question 24

Definiere den Begriff “Verkerhswert” nach BauGB

Answer 24

Ist ein bestimmter Preis eines Grundstücks, der im Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Question 25

Wodurch kann der Wert der baulichen Anlagen reduziert werden?

Answer 25

Aufgrund von Alter oder Bauschäden

Question 26

Wie kann der Wert der baulichen Anlagen methodisch reduziert werden?

Answer 26

-über die lineare oder degressive Abschreibung
-über die Schätzung der Restnutzungsdauer

Question 27

Wie wird die Restnutzungsdauer ermittelt?

Answer 27

Die RND ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzgl. Des aktuellen Alters

Question 28

Wodurch kann eine Verkürzung der RND begründet werden?

Answer 28

Instandhaltungsstau, Baumängel, wirtschaftliche Überalterung oder städtebauliche Missstände

Question 29

Nenne 2 Methoden der Abschreibung für die Alterswertminderung.

Answer 29

1. Lineare Abschreibung
2. Abschreibung nach Ross (progressive Alterswertminderung)

Question 30

Wofür kann das Sachwertverfahren besonders eingesetzt werden?

Answer 30

bspw. Individuelle eigengenutzte Immobilien (ohne Vermietungs-/ Renditeziel)

Question 31

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie mit dem Ertagswertverfahren betrachtet?

Answer 31

Als zukunftsorientierter Wert aus finanzanalytischer Sicht

Question 32

Nenne die 4 wesentlichen Komponenten des Ertragswertes nach Ertragswertrichtlinie!

Answer 32

1. Jahresrohertrag
2. nicht umlagefähige Bwirtschaftungskosten
3. Bodenwert
4. Ligenschaftszinssatz

Question 33

Was ist der Liegenschaftszinssatz?

Answer 33

Es handelt sich um einen Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt verzinst wird. Je nierdriger der Liegenschaftszins, desto Wertbeständiger ist die Immobilie.

Question 34

Wofür eignet sich das Ertragswertverfahren bspw.?

Answer 34

Für inländische Bewertungsfälle, die au Renditeerzielung abstellen