Lektion 1 Flashcards
Was ist eine Standort- und Marktanalyse?
Eine Untersuchung der umfeldbezogenen Rahmenbedingungen für eine Immobilieninvestition.
Was machen immobilienwirtschaftliche Basisanalysen?
Die Immobilieneigenschaften grundsätzlich charakterisieren.
Welche 4 Analysen gehören zu den immobilienwirtschaftlichen Basisanalysen?
Standortanalyse, Marktanalyse, Gebäudeanalyse und Mieteranalyse
Was machen immobilienwirtschaftliche Spezialanalysen?
Ergebnisse der Basisanalysen weiterverarbeiten und strategische Entscheidungen unterstützen.
StoMa sind als strategische Bewertungen zu sehen - Für welche Einschätzungen sind sie dienlich? 3 Beispiele
- zB Einschätzung des Marktzyklus zur Vorbereitung einer Investitionsrechnung
- zB Auschlusskriterien einschätzen für bevorstehende Projektentwicklung
- zB Untersuchung demografische Entwicklung für Auswahl geeigneter Ausstattungen/Größen der Immobilien
Welche Größe und Ausstattung einer Immobilie soll ich wählen?
Ich untersuche die demografischen Entwicklungen im Rahmen einer StoMa
Woher weiß ich, welche Ausschlusskriterien es gibt für meine Projektentwicklung?
Ich mache eine StoMa und eine Machbarkeitsanalyse
Wie kann ich den Marktzyklus einschätzen, bevor ich in eine Immobilie investiere?
Ich mache eine StoMa
Welche langfristigen Thematiken bewertet die StoMa beispielsweise? ( 3 Beispiele)
-Entwicklung der Nachfrage über einen langen Zeitraum
-Vor- und Nachteile eines Standorts im internationalen Wettbewerb
-Chancen aus Zuwanderung oder Risiken aus Awanderung
Findet die Stoma auch Anwendung im mittelfristigen Bereich?
Ja, bspw. Planung von Vermietungsaktivitäten oder marktgerichtete Steuerung der Transaktionen oder spezifizierung einer Projektentwicklung
Wann und durch wen wird eine Stoma durchgeführt? 2 Beispiele
- Investor oder Eigennutzer beim Grundstückskauf
- Banken im Rahmen einer Finanzierung
Welche 5 Analysen innerhalb einer Machbarkeitsstudie gibt es?
- StoMa
- Analyse des Nutzungskonzeptes
- Wettbewerbsanalysen
- Wirtschaftlichkeits- / Rentalibiltätsanalye
- Risikoanalyse
Nenne 3 Elemente bzw. Untersuchungsbereiche der StoMa
- physische Bedingungen des Standorts
- sozioökonomische Bedingungen des Standorts
- Angebot und Nachfrage des Immobilienmarkts
Wie lautet die räumliche Unterteilung in der Standortanalyse?
Mikrostandort und Makrostandort
Wie werden Standortfaktoren qualitativ unterteilt?
In weiche und harte Standortfaktoren
Nennen Sie 3 relevante Kategorien von Standortkriterien und Beispiele
- demografische Standortfaktoren (Bevölkerungsstruktur, -entwicklung, Altersstruktur, Bildungsgrad…)
- ökonomische Standortfaktoren (Arbeitsmarkt, Kaufkraft, wirtschaftliche Entwicklung, Infrastruktur…)
- politisch-rechtliche Standortfaktoren (Gesetzesgebung, Machtverhältnisse, Genehmigungsverfahren, Subventionen…)
Nennen Sie die 3 Größen bezüglich der Hierarchie der Untersuchungsbereiche einer Standortanalye.
- Makrostandort
- Mikostandort
- Parzelle
Was kennzeichnet der Makrostandort?
Den Großraum, in dem sich die Immobilie befindet
Was kennzeichnen harte Standortfaktoren?
Sie sind quantitativ messbar.
Nenne Beispiele für harte Standortfaktoren des Makrostandortes
- räumliche Ausdehnung
- Demografie
- Wirtschaftsstruktur
- Einbindung des Standortes
Nennen Sie Beispiele für weiche Standortfaktoren von Makrostandorten
- Mentalität der Einwohner
- Wirtschaftsfreundlichkeit
- Kultur, Wissenschaft
- Veranstaltungen, Messen
- Wohn- und Lebensqualität
Wovon ist der Fokus der Analyse hinsichtlich der Untersuchungsbereiche abhängig?
je nach Größe des Projekt sollte der Fokus auf den Mikro- oder Makrostandort gelegt werden
Nennen Sie Beispiele für harte Standortfaktoren des Mikrostandortes
- Lage und Umfeld
- Infrastruktur
- Bevölkerungsstruktur
- Nahversorgung
- rechtliche Aspekte
- Grundstücksstruktur
- Passantenfrequenz
Nennen Sie Beispiele für weiche Standortfaktoren des Mikrostandortes
- Image/Prestige
- Optik/Attraktivität
- Wahrnehmbarkeit/Exposition
- Nachbarschaft
- Qualität der Bebauung
- Image der direkten Nachbarschaft
- Attraktivität des nahen Umfelds
Was ist eine Erschließung einer Immobilie
Anschluss der Immobilie an das Versorgungsnetz beim Neubau
Was ist das Modell nach Thünen (1826)
ist ein Modell zur Bewertung und Prognose von Standortentwicklungen basiert auf Transportkosten und der jeweiligen land- und forstwirtschaftlichen Bodennutzung
Erklären Sie die wesentlichen Grundsätze der thünenschen Ringe
die Stadt bzw. der Absatzort ist im Zentrum gelegen und der Anbau/die Agrarproduktherstellung ist ringförmig außerhalb der Stadt je nach Transportkosten, Absatzpreisen und Erträge der Produkte gelagert.
Erklären Sie das System der zentralen Orte nach Christaller
Städte und Gemeinden versorgen als zentraler Ort nicht nur die eigene Bevölkerung, sondern auch das Umland. Grundlage hierbei ist die Bedeutung und der Bedarf einzelner Güter/Dienstleistungen.
Nennen Sie die Ziele von Christallers System der zentralen Orte
- Minimierung des Flächenverbrauchs
- Abstimmung von Funktionen
- Bündelung von Wegen
- Ableitung eines Entwicklungsrahmens
- Konzentration von Ressourcen
- flächendeckende Versorgung
Was ist eine sogenannte Ranggrößenregel?
die Ranggrößenregel ist eine mathematische Formel zur Berechnung der Größenverteilung von Städten innerhalb eines annähernd ausgewogenen Städtesystems
Was besagt die Ranggrößenregel bzw. das Zipf’sche Gesetz?
nach Rängen hat die Stadt mit dem 3. Rang die Einwohneranzahl der Stadt des 1. Ranges durch 3. x. Rang = Einwohnanzahl der Stadt des 1. Rangs/x
Nennen Sie 6 Beispiele für Analyseergebnisse zum Makro- oder Mikrostandort
- inhaltlische Überprüfung der Standortanforderungen einzelner Nutzungsarten
- Einschränkungen und Vorgaben aus dem öffentlichen und privaten Baurecht
- Bedarf und Verträge mit spezifischen Nutzern
- überschlägige Wirtschaftlichkeitsrechnung und Risikanalyse
- Nutzungsmöglichkeiten für den Standort
- rechtliche Vorgaben und Einschränkungen
Was ist das Ziel der Marktanalyse?
Die Untersuchung und Dokumentation der aktuellen Marktsituation, der Marktentwicklung oder von Markttrends
Was ist die zentrale komponente der Marktanalyse?
die Analyse von Angebot und Nachfrage
Für welchen Zeitraum sind Marktanalysen angesetzt und welchen Fokus setzt sie
eher kurz- und mittelfristig und fokussiert sich auf den für die Immobilie relevanten Teilmarkt
Nach welchen 2 Arten der Analyse wird die Marktanalyse unterschieden
- nach disaggregierten (detaillierten) Analysen - je nach Genauigkeitsanspruch
- nach aggregierten (zusammenfassenden) Analysen - je nach Genaugikeitsanspruch
wie untergliedern Sie die zu untersuchenden Marktfaktoren?
- Nachfrage in qualitative und quantitative Faktoren
- Angebot in qualitative und quantitative Faktoren
Nennen Sie 6 Besonderheiten des Immobilienmarktes aus Anbietersicht
- hohe Anfangsinvestitionen
- hohe Transaktionskosten
- rechtliche Beschränkungen
- lange Reaktionszeiten
- langfristige Investitionsentscheidungen
- planungsbezogene Unsicherheit
Nennen Sie 4 Besonderheiten des Immobilienmarktes aus der Nachfrageseite
- beschränkte Teilbarkeit und Substituirbarkeit
- Anpassungskosten
- Unsicherheit
- fehlende Marktübersicht
Welchen Schluss kann man aus den Besonderheiten des Immobilienmarktes ziehen?
eine eingeschränkte Markteffizienz
Welche Art von Märkte existieren im Immobilienbereich nicht?
vollkommene bzw. quasi-vollkommene Märkte vergleichbar mit Aktienbörsen (märkte mit sachlich gleichartigen Gütern, in denen Nachfrager keine persönlichen, räumlichen und zeitlichen Präferenzen haben)
Durch welche 2 Charakteristika sind Immobilienmärkte gekennzeichnet?
Heterogenität und Intransparenz
Nennen Sie die 4 Immobilienarten nachdem der Immobilienmarkt nach Nutzungsart segmentiert werden
- Gewerbeimmobilien
- Wohnimmobilien
- Industrieimmobilien
- Sonderimmobilien
Nennen Sie Beispiele für Wohnimmobilien
Ein- und Zweifamilienhäuser; Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen, Eigentumswohnungen
Nennen Sie Beispiele für Gewerbeimmobilien
Büroimmobilien, Handelsimmobilien, Gewerbeparks, Logistikimmobilien
Nennen Sie Beispiele für Industrieimmobilien
Produktionsgebäude, Werkstätten, Lagerhallen, Industrieparks
Nennen Sie Beispiele für Sonderimmobilien
Hotelimmobilien, Gastronomie, Kinos, Seniorenresidenzen, Kliniken, Flughäfen, Brücken, Tunnel
Nennen Sie 5 Arten der Segmentierung von Teilmärkten, sowie die Kriterien/Kennzahlen dafü
- Nutzungsart ⇒ Wohnen, Büro, Einzelhandel
- Lage der Immobilie ⇒ Innerörtliche Zuordnung oder regionale Zuordnung
- Ziel der Immobilienanlage ⇒ Kapitalanlage oder Eigennutzung
- Nutzer ⇒ Privat oder gewerblich, nach Tätigkeit oder Bonität
- Art der Immobilie ⇒ Ausstattung, Bausubstanz, Zustand, Größe, Aufteilung
Womit beschäftigt sich sich sich die quantitative Marktanalyse nach der Abgrenzung in Teilmärkte?
Mit der Erhebung und Bewertung der relevanten Marktdaten (Preise, Mengen, zeitliche Zuordnung und notwendige qualitative Unterscheidungen)
Was sind 3 Ziele der quantitativen Marktanalyse?
- Ermittlung der Bedarfssituation
- Begründung von Miet- und Kaufpreisen
- Untersuchung der Entwicklung von Flächenangebot- und Nachfrage
Definieren Sie das Flächenangebot
Ist die Summe der Flächen, die zur Anmietung innerhalb eines Jahres zur Verfügung stehen
Aus welchen Bestandteilen ergibt sich das Flächenangebot?
Leerstand des Vorjahres, freigestellte Bestandsflächen und noch nicht vermietbare Neubauflächen
Was sind verfügbare Flächen?
Summe der Flächen, die potentiellen Nutzern innerhalb eines Jahres zur zur Anmietung zur Verfügung standen
Was bezeichnet einen Leerstand?
Summe der Flächen aus dem aktuellen Angebot an nicht vermieteten Bestandsflächen und fertiggestellten, noch nicht vermieteten aber bezugsfertigen Neubauflächen
Was bezeichnet eine Leerstandsrate?
Leerstand/Gesamtbestand
Was sind Neufertigstellungen?
die Summe aller Flächen aus Neufertigstellungen, sowie vollständigen renovierten und sanierten Objekten
Woraus ergibt sich der Gesamtbestand?
Summe des Gesamtbestandes des Vorjahres und der neu errichteten Flächen abzüglich der Flächenabgänge
Was ist relevant für Angebotsprognosen?
Bestand, Neubau sowie Bestandsrücknahme
Nennen Sie 2 typische Parameter in Marktbericht und Marktanalysen und deren Inhalte
- Flächen(netto)absorption: zusätzliche Flächennachfrage im Markt nach Abzug von Umzügen (Flächenabsatz, jedoch keine Nettoabsorption)
- Flächenabsatz: Summe der Neuvermietungen von Bestands- und Neubauflächen innerhalb einer üblicherweise einjährigen Periode (Flächenumsatz, Vermietungen, vermietete Flächen)
Was versteht man unter Nettoabsorption
Unter Nettoabsorption versteht man die Veränderung der in Anspruch genommenen (vermieteten oder eigengenutzten) Büroflächen während eines bestimmten Zeitraumes in einem definierten Marktgebiet. (Bestand t - Leerstand t) - (Bestand t-1 - Leerstand t-1 )
Worauf basiert eine Nachfrageprognose?
durchschnittliche Flächennachfrage in der Vergangenheit, sowie bestimmten Einzelinformationen (z.B. eine bereits bekannte Unternehmensansiedlung)
Nach der quantitativen Marktanalyse ist meist noch eine qualitative Untersuchung notwendig, wozu dient diese und wie sieht sie aus?
zur Differenzierung und Begründung der Marktdaten - die Teilmärkte werden weiter abgegrenzt und Einflussfaktoren anhand wissenschaftlicher Modelle bewertet
Welcher Bedarf kann sich bei der letzten qualitativen Untersuchung ergeben, nennen Sie 3 Beispiele?
→Korrektur von Fehlern oder Akzeptanz von Unschärfen/Brandbreiten a) Herausrechnung überalteter, mangelhafter Flächen b) sind Umzüge und Flächenabbildungen korrekt abgebildet? c) sind Daten (primärdaten aus eigener Kenntnis und Sekundärdaten von Maklern/Gutachtern) nachvollziehbar und korrekt
Was untersuchen Wachstums- und Entwicklungstheorien?
den Trade-Off(Wechselwirkung, Abwägung) zwischen dem Preis bestimmter Wohnflächen einerseits und den Aufwand für die Erreichbarkeit (Pendelzeiten) andererseits
Was untersuchen Wachstums- und Entwicklungstheorien?
Nennen Sie die 3 Faktoren der markttypischen Wohnungsmiete im Modell der Wachstums- und Entwicklungtheorie
den Trade-off (Wechselwirkung, Abwägung) zwischen Preis von Wohnflächen und Aufwand für die Erreichbarkeiten
- Opportunitätskosten für landwirtschaftliche Fläche als Alternative zum Wohnungsbau auf einem bestimmten Grundstück
- Baukosten für Wohnraum
- laufende Standortkosten des Nutzers als Produkt aus Reisekosten und Entfernung zum Arbeitszentrum
Nennen Sie 7 Beispiele für exogene Einflüsse für Immobilienzyklen
- Entwicklung der Konjunktur (Zinsen, Inflation, BIP und Beschäftigung)
- politische Einflüsse (steuerlicher Rahmen, Abschreibungen, Grunderwerbssteuer..)
- strukturelle und demografische Veränderungen (Teritärisierung, Globalisierung, Stadt- und Landflucht, Änderung der Haushaltsgrößen)
- öffentliche Hand als Akteur auf dem Immobilienmarkt (Fiskal- und Ordnungspolitik)
- Kreditvergabebereitschaft der Banken (Restriktive/Expansive Vergabepolitik)
- Gesetzgebung (Regulierung und Deregulierung des Marktgeschehens)
- Kapitalmarkt (Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen)
Wann treten Änderungen von Immobilienzyklen typischerweise ein?
meist mit Verzögerungen durch sogenannte Time-Lags(Konstruktions-Lag, Preismechanismus-Lag)
Was sind prozyklische Verhaltensmuster?
verstärken den Trend typischerweise
Nennen Sie 5 wesentliche Akteure des Immobilienmarktes?
- Finanziere
- Städte
- Projektentwickler
- Investoren
- Berater
Was können zentrale Determinanten von Immmobilienpreisen sein?
- konjunkturelle Entwicklungen
- Folgen der Bautätigkeit in einem Immobilienmarktsegment
- Wanderungseffekte
- Finanzierungskonditionen, generelle Kreditvergabepolitik
- letztendlich: Flächennachfrage und Kaufkraft
