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Finanzierung und Investition > Lektion 1 > Flashcards

Lektion 1 Flashcards

1
Q

Was ist eine Standort- und Marktanalyse?

A

Eine Untersuchung der umfeldbezogenen Rahmenbedingungen für eine Immobilieninvestition.

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Q

Was machen immobilienwirtschaftliche Basisanalysen?

A

Die Immobilieneigenschaften grundsätzlich charakterisieren.

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3
Q

Welche 4 Analysen gehören zu den immobilienwirtschaftlichen Basisanalysen?

A

Standortanalyse, Marktanalyse, Gebäudeanalyse und Mieteranalyse

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4
Q

Was machen immobilienwirtschaftliche Spezialanalysen?

A

Ergebnisse der Basisanalysen weiterverarbeiten und strategische Entscheidungen unterstützen.

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5
Q

StoMa sind als strategische Bewertungen zu sehen - Für welche Einschätzungen sind sie dienlich? 3 Beispiele

A
  1. zB Einschätzung des Marktzyklus zur Vorbereitung einer Investitionsrechnung
  2. zB Auschlusskriterien einschätzen für bevorstehende Projektentwicklung
  3. zB Untersuchung demografische Entwicklung für Auswahl geeigneter Ausstattungen/Größen der Immobilien
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6
Q

Welche Größe und Ausstattung einer Immobilie soll ich wählen?

A

Ich untersuche die demografischen Entwicklungen im Rahmen einer StoMa

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7
Q

Woher weiß ich, welche Ausschlusskriterien es gibt für meine Projektentwicklung?

A

Ich mache eine StoMa und eine Machbarkeitsanalyse

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8
Q

Wie kann ich den Marktzyklus einschätzen, bevor ich in eine Immobilie investiere?

A

Ich mache eine StoMa

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9
Q

Welche langfristigen Thematiken bewertet die StoMa beispielsweise? ( 3 Beispiele)

A

-Entwicklung der Nachfrage über einen langen Zeitraum
-Vor- und Nachteile eines Standorts im internationalen Wettbewerb
-Chancen aus Zuwanderung oder Risiken aus Awanderung

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10
Q

Findet die Stoma auch Anwendung im mittelfristigen Bereich?

A

Ja, bspw. Planung von Vermietungsaktivitäten oder marktgerichtete Steuerung der Transaktionen oder spezifizierung einer Projektentwicklung

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11
Q

Wann und durch wen wird eine Stoma durchgeführt? 2 Beispiele

A
  1. Investor oder Eigennutzer beim Grundstückskauf
  2. Banken im Rahmen einer Finanzierung
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12
Q

Welche 5 Analysen innerhalb einer Machbarkeitsstudie gibt es?

A
  1. StoMa
  2. Analyse des Nutzungskonzeptes
  3. Wettbewerbsanalysen
  4. Wirtschaftlichkeits- / Rentalibiltätsanalye
  5. Risikoanalyse
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13
Q

Nenne 3 Elemente bzw. Untersuchungsbereiche der StoMa

A
  1. physische Bedingungen des Standorts
  2. sozioökonomische Bedingungen des Standorts
  3. Angebot und Nachfrage des Immobilienmarkts
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14
Q

Wie lautet die räumliche Unterteilung in der Standortanalyse?

A

Mikrostandort und Makrostandort

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15
Q

Wie werden Standortfaktoren qualitativ unterteilt?

A

In weiche und harte Standortfaktoren

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16
Q

Nennen Sie 3 relevante Kategorien von Standortkriterien und Beispiele

A
  1. demografische Standortfaktoren (Bevölkerungsstruktur, -entwicklung, Altersstruktur, Bildungsgrad…)
  2. ökonomische Standortfaktoren (Arbeitsmarkt, Kaufkraft, wirtschaftliche Entwicklung, Infrastruktur…)
  3. politisch-rechtliche Standortfaktoren (Gesetzesgebung, Machtverhältnisse, Genehmigungsverfahren, Subventionen…)
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17
Q

Nennen Sie die 3 Größen bezüglich der Hierarchie der Untersuchungsbereiche einer Standortanalye.

A
  1. Makrostandort
  2. Mikostandort
  3. Parzelle
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17
Q

Was kennzeichnet der Makrostandort?

A

Den Großraum, in dem sich die Immobilie befindet

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18
Q

Was kennzeichnen harte Standortfaktoren?

A

Sie sind quantitativ messbar.

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19
Q

Nenne Beispiele für harte Standortfaktoren des Makrostandortes

A
  • räumliche Ausdehnung
  • Demografie
  • Wirtschaftsstruktur
  • Einbindung des Standortes
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20
Q

Nennen Sie Beispiele für weiche Standortfaktoren von Makrostandorten

A
  • Mentalität der Einwohner
  • Wirtschaftsfreundlichkeit
  • Kultur, Wissenschaft
  • Veranstaltungen, Messen
  • Wohn- und Lebensqualität
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21
Q

Wovon ist der Fokus der Analyse hinsichtlich der Untersuchungsbereiche abhängig?

A

je nach Größe des Projekt sollte der Fokus auf den Mikro- oder Makrostandort gelegt werden

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22
Q

Nennen Sie Beispiele für harte Standortfaktoren des Mikrostandortes

A
  • Lage und Umfeld
  • Infrastruktur
  • Bevölkerungsstruktur
  • Nahversorgung
  • rechtliche Aspekte
  • Grundstücksstruktur
  • Passantenfrequenz
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23
Q

Nennen Sie Beispiele für weiche Standortfaktoren des Mikrostandortes

A
  • Image/Prestige
  • Optik/Attraktivität
  • Wahrnehmbarkeit/Exposition
  • Nachbarschaft
  • Qualität der Bebauung
  • Image der direkten Nachbarschaft
  • Attraktivität des nahen Umfelds
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24
Q

Was ist eine Erschließung einer Immobilie

A

Anschluss der Immobilie an das Versorgungsnetz beim Neubau

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25
Q

Was ist das Modell nach Thünen (1826)

A

ist ein Modell zur Bewertung und Prognose von Standortentwicklungen basiert auf Transportkosten und der jeweiligen land- und forstwirtschaftlichen Bodennutzung

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26
Q

Erklären Sie die wesentlichen Grundsätze der thünenschen Ringe

A

die Stadt bzw. der Absatzort ist im Zentrum gelegen und der Anbau/die Agrarproduktherstellung ist ringförmig außerhalb der Stadt je nach Transportkosten, Absatzpreisen und Erträge der Produkte gelagert.

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27
Q

Erklären Sie das System der zentralen Orte nach Christaller

A

Städte und Gemeinden versorgen als zentraler Ort nicht nur die eigene Bevölkerung, sondern auch das Umland. Grundlage hierbei ist die Bedeutung und der Bedarf einzelner Güter/Dienstleistungen.

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28
Q

Nennen Sie die Ziele von Christallers System der zentralen Orte

A
  • Minimierung des Flächenverbrauchs
  • Abstimmung von Funktionen
  • Bündelung von Wegen
  • Ableitung eines Entwicklungsrahmens
  • Konzentration von Ressourcen
  • flächendeckende Versorgung
29
Q

Was ist eine sogenannte Ranggrößenregel?

A

die Ranggrößenregel ist eine mathematische Formel zur Berechnung der Größenverteilung von Städten innerhalb eines annähernd ausgewogenen Städtesystems

30
Q

Was besagt die Ranggrößenregel bzw. das Zipf’sche Gesetz?

A

nach Rängen hat die Stadt mit dem 3. Rang die Einwohneranzahl der Stadt des 1. Ranges durch 3. x. Rang = Einwohnanzahl der Stadt des 1. Rangs/x

31
Q

Nennen Sie 6 Beispiele für Analyseergebnisse zum Makro- oder Mikrostandort

A
  • inhaltlische Überprüfung der Standortanforderungen einzelner Nutzungsarten
  • Einschränkungen und Vorgaben aus dem öffentlichen und privaten Baurecht
  • Bedarf und Verträge mit spezifischen Nutzern
  • überschlägige Wirtschaftlichkeitsrechnung und Risikanalyse
  • Nutzungsmöglichkeiten für den Standort
  • rechtliche Vorgaben und Einschränkungen
32
Q

Was ist das Ziel der Marktanalyse?

A

Die Untersuchung und Dokumentation der aktuellen Marktsituation, der Marktentwicklung oder von Markttrends

33
Q

Was ist die zentrale komponente der Marktanalyse?

A

die Analyse von Angebot und Nachfrage

34
Q

Für welchen Zeitraum sind Marktanalysen angesetzt und welchen Fokus setzt sie

A

eher kurz- und mittelfristig und fokussiert sich auf den für die Immobilie relevanten Teilmarkt

35
Q

Nach welchen 2 Arten der Analyse wird die Marktanalyse unterschieden

A
  • nach disaggregierten (detaillierten) Analysen - je nach Genauigkeitsanspruch
  • nach aggregierten (zusammenfassenden) Analysen - je nach Genaugikeitsanspruch
36
Q

wie untergliedern Sie die zu untersuchenden Marktfaktoren?

A
  • Nachfrage in qualitative und quantitative Faktoren
  • Angebot in qualitative und quantitative Faktoren
37
Q

Nennen Sie 6 Besonderheiten des Immobilienmarktes aus Anbietersicht

A
  • hohe Anfangsinvestitionen
  • hohe Transaktionskosten
  • rechtliche Beschränkungen
  • lange Reaktionszeiten
  • langfristige Investitionsentscheidungen
  • planungsbezogene Unsicherheit
38
Q

Nennen Sie 4 Besonderheiten des Immobilienmarktes aus der Nachfrageseite

A
  • beschränkte Teilbarkeit und Substituirbarkeit
  • Anpassungskosten
  • Unsicherheit
  • fehlende Marktübersicht
39
Q

Welchen Schluss kann man aus den Besonderheiten des Immobilienmarktes ziehen?

A

eine eingeschränkte Markteffizienz

40
Q

Welche Art von Märkte existieren im Immobilienbereich nicht?

A

vollkommene bzw. quasi-vollkommene Märkte vergleichbar mit Aktienbörsen (märkte mit sachlich gleichartigen Gütern, in denen Nachfrager keine persönlichen, räumlichen und zeitlichen Präferenzen haben)

41
Q

Durch welche 2 Charakteristika sind Immobilienmärkte gekennzeichnet?

A

Heterogenität und Intransparenz

42
Q

Nennen Sie die 4 Immobilienarten nachdem der Immobilienmarkt nach Nutzungsart segmentiert werden

A
  • Gewerbeimmobilien
  • Wohnimmobilien
  • Industrieimmobilien
  • Sonderimmobilien
43
Q

Nennen Sie Beispiele für Wohnimmobilien

A

Ein- und Zweifamilienhäuser; Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen, Eigentumswohnungen

44
Q

Nennen Sie Beispiele für Gewerbeimmobilien

A

Büroimmobilien, Handelsimmobilien, Gewerbeparks, Logistikimmobilien

45
Q

Nennen Sie Beispiele für Industrieimmobilien

A

Produktionsgebäude, Werkstätten, Lagerhallen, Industrieparks

46
Q

Nennen Sie Beispiele für Sonderimmobilien

A

Hotelimmobilien, Gastronomie, Kinos, Seniorenresidenzen, Kliniken, Flughäfen, Brücken, Tunnel

47
Q

Nennen Sie 5 Arten der Segmentierung von Teilmärkten, sowie die Kriterien/Kennzahlen dafü

A
  • Nutzungsart ⇒ Wohnen, Büro, Einzelhandel
  • Lage der Immobilie ⇒ Innerörtliche Zuordnung oder regionale Zuordnung
  • Ziel der Immobilienanlage ⇒ Kapitalanlage oder Eigennutzung
  • Nutzer ⇒ Privat oder gewerblich, nach Tätigkeit oder Bonität
  • Art der Immobilie ⇒ Ausstattung, Bausubstanz, Zustand, Größe, Aufteilung
48
Q

Womit beschäftigt sich sich sich die quantitative Marktanalyse nach der Abgrenzung in Teilmärkte?

A

Mit der Erhebung und Bewertung der relevanten Marktdaten (Preise, Mengen, zeitliche Zuordnung und notwendige qualitative Unterscheidungen)

49
Q

Was sind 3 Ziele der quantitativen Marktanalyse?

A
  • Ermittlung der Bedarfssituation
  • Begründung von Miet- und Kaufpreisen
  • Untersuchung der Entwicklung von Flächenangebot- und Nachfrage
50
Q

Definieren Sie das Flächenangebot

A

Ist die Summe der Flächen, die zur Anmietung innerhalb eines Jahres zur Verfügung stehen

51
Q

Aus welchen Bestandteilen ergibt sich das Flächenangebot?

A

Leerstand des Vorjahres, freigestellte Bestandsflächen und noch nicht vermietbare Neubauflächen

52
Q

Was sind verfügbare Flächen?

A

Summe der Flächen, die potentiellen Nutzern innerhalb eines Jahres zur zur Anmietung zur Verfügung standen

53
Q

Was bezeichnet einen Leerstand?

A

Summe der Flächen aus dem aktuellen Angebot an nicht vermieteten Bestandsflächen und fertiggestellten, noch nicht vermieteten aber bezugsfertigen Neubauflächen

54
Q

Was bezeichnet eine Leerstandsrate?

A

Leerstand/Gesamtbestand

55
Q

Was sind Neufertigstellungen?

A

die Summe aller Flächen aus Neufertigstellungen, sowie vollständigen renovierten und sanierten Objekten

56
Q

Woraus ergibt sich der Gesamtbestand?

A

Summe des Gesamtbestandes des Vorjahres und der neu errichteten Flächen abzüglich der Flächenabgänge

57
Q

Was ist relevant für Angebotsprognosen?

A

Bestand, Neubau sowie Bestandsrücknahme

58
Q

Nennen Sie 2 typische Parameter in Marktbericht und Marktanalysen und deren Inhalte

A
  • Flächen(netto)absorption: zusätzliche Flächennachfrage im Markt nach Abzug von Umzügen (Flächenabsatz, jedoch keine Nettoabsorption)
  • Flächenabsatz: Summe der Neuvermietungen von Bestands- und Neubauflächen innerhalb einer üblicherweise einjährigen Periode (Flächenumsatz, Vermietungen, vermietete Flächen)
59
Q

Was versteht man unter Nettoabsorption

A

Unter Nettoabsorption versteht man die Veränderung der in Anspruch genommenen (vermieteten oder eigengenutzten) Büroflächen während eines bestimmten Zeitraumes in einem definierten Marktgebiet. (Bestand t - Leerstand t) - (Bestand t-1 - Leerstand t-1 )

60
Q

Worauf basiert eine Nachfrageprognose?

A

durchschnittliche Flächennachfrage in der Vergangenheit, sowie bestimmten Einzelinformationen (z.B. eine bereits bekannte Unternehmensansiedlung)

61
Q

Nach der quantitativen Marktanalyse ist meist noch eine qualitative Untersuchung notwendig, wozu dient diese und wie sieht sie aus?

A

zur Differenzierung und Begründung der Marktdaten - die Teilmärkte werden weiter abgegrenzt und Einflussfaktoren anhand wissenschaftlicher Modelle bewertet

62
Q

Welcher Bedarf kann sich bei der letzten qualitativen Untersuchung ergeben, nennen Sie 3 Beispiele?

A

→Korrektur von Fehlern oder Akzeptanz von Unschärfen/Brandbreiten a) Herausrechnung überalteter, mangelhafter Flächen b) sind Umzüge und Flächenabbildungen korrekt abgebildet? c) sind Daten (primärdaten aus eigener Kenntnis und Sekundärdaten von Maklern/Gutachtern) nachvollziehbar und korrekt

63
Q

Was untersuchen Wachstums- und Entwicklungstheorien?

A

den Trade-Off(Wechselwirkung, Abwägung) zwischen dem Preis bestimmter Wohnflächen einerseits und den Aufwand für die Erreichbarkeit (Pendelzeiten) andererseits

64
Q

Was untersuchen Wachstums- und Entwicklungstheorien?

Nennen Sie die 3 Faktoren der markttypischen Wohnungsmiete im Modell der Wachstums- und Entwicklungtheorie

A

den Trade-off (Wechselwirkung, Abwägung) zwischen Preis von Wohnflächen und Aufwand für die Erreichbarkeiten

  • Opportunitätskosten für landwirtschaftliche Fläche als Alternative zum Wohnungsbau auf einem bestimmten Grundstück
  • Baukosten für Wohnraum
  • laufende Standortkosten des Nutzers als Produkt aus Reisekosten und Entfernung zum Arbeitszentrum
65
Q

Nennen Sie 7 Beispiele für exogene Einflüsse für Immobilienzyklen

A
  • Entwicklung der Konjunktur (Zinsen, Inflation, BIP und Beschäftigung)
  • politische Einflüsse (steuerlicher Rahmen, Abschreibungen, Grunderwerbssteuer..)
  • strukturelle und demografische Veränderungen (Teritärisierung, Globalisierung, Stadt- und Landflucht, Änderung der Haushaltsgrößen)
  • öffentliche Hand als Akteur auf dem Immobilienmarkt (Fiskal- und Ordnungspolitik)
  • Kreditvergabebereitschaft der Banken (Restriktive/Expansive Vergabepolitik)
  • Gesetzgebung (Regulierung und Deregulierung des Marktgeschehens)
  • Kapitalmarkt (Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen)
66
Q

Wann treten Änderungen von Immobilienzyklen typischerweise ein?

A

meist mit Verzögerungen durch sogenannte Time-Lags(Konstruktions-Lag, Preismechanismus-Lag)

67
Q

Was sind prozyklische Verhaltensmuster?

A

verstärken den Trend typischerweise

68
Q

Nennen Sie 5 wesentliche Akteure des Immobilienmarktes?

A
  • Finanziere
  • Städte
  • Projektentwickler
  • Investoren
  • Berater
69
Q

Was können zentrale Determinanten von Immmobilienpreisen sein?

A
  • konjunkturelle Entwicklungen
  • Folgen der Bautätigkeit in einem Immobilienmarktsegment
  • Wanderungseffekte
  • Finanzierungskonditionen, generelle Kreditvergabepolitik
    - letztendlich: Flächennachfrage und Kaufkraft

Finanzierung und Investition (5 decks)

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