Lektion 2 Flashcards
Wofür dient die Investitionsrechnung?
Frühzeitige Bewertung und Objektivierung von Erfolgs- und Risikobeiträgen von Finanzierungen anhand prognostizierter oder realer Zahlen
Was sind die 3 wichtigsten Kriterien zur Beurteilung von Investitionen?
- Rentabilität
- Liquidität
- Sicherheit bzw. Risiko
Nennen Sie einige 7 Eingangsdaten der Investitionsrechnung
- Mieten
- Zinsen
- Steuern
- Inflation
- Kaufpreis
- Nutzungsdauer
- Alternativen
Nennen Sie einige Zielgrößen für die Investitionsgrößen
- Endvermögen
- Risiko
- Kapitalwert
- Barwert
- Cashflow
- Gewinn
- Interner Zinsfuß
Wie werden Zahlungen im Zshg mit einer Investition abgegrenzt?
in direkte und indirekte Zahlungen
Was sind bspw. Direkte Zahlungen im Zshg mit einer Investition?
- Investitionsausgaben
- laufende Ausgaben in den Perioden
- laufende Einnahmen in den Perioden
- Veräußerungserlöse
Was sind bspw. Indirekte Zahlungen im Zshg mit einer Investition?
- Verwendung von Einnahmeüberschüssen
- -ausgleich von Ausgabeüberschüssen
- Ertrag- und Substanzsteuern
Wie werden statische Verfahren der Investitionsrechnung charakterisiert?
- betrachten zeitliche Unterschiede höchstens über eine Durchschnittsbetrachtung
Wie werden dynamische Verfahren der Investitionsrechnung charakterisiert?
- Zahlungen werden Periodengenau betrachtet und mittel auf- oder abzinsung berücksichtigt
Nenne Einperiodige statische Methoden der Investitionsrechnung!
- Kosten- und Vergleichsrechnung
- Gewinnvergleichsrechnung
- Rentabilitätsrechnung
Nenne Mehrperiodige statische Investitionsrechnung
- Amortisationsrechnung
Nenne Vermögensbasierte dynamische Methoden der Investitionsrechnung
- Kapitalwertmethode , DCF
- Vermödensendwertmethode
Nenne Renditebasierte Methoden der Investitionsrechnung
- Interne Zinsfußmethode
- Vermögensrendite
Wann wird die st. K- u. GvR angewandt?
wenn weniger auf die späteren Ergebnisse der Investition (Erträge) geschaut werden soll, da diese als konstant gesehen werden können bzw. wenn ein extremer Budgetengpass besteht.
Nenne 3 Beispiele der Anwendung der st. K- u. GvR!
a. Bau eines einfachen Wohnhauses mit vorgegebenen Mindestflächen bzw. Wohnungsgrößen
b. Bau einer Lärmschutzwand ohne bestimmte optische Anforderungen c. Lagerhalle ohne bedtimmte Anforderungen an Klimatisierung, Tragfähigkeit oder Zugangsschutz
Nenne 4 Beispiele für Basisgrößen der st. K- u. GvR!
Flächen, Bauteile, Zuschlagsätze, Preise
Beschreiben Sie die Anwendung der Kostenvergleichsrechnung und wann sich diese Methode am Besten eignet
es werden die erwarteten Kosten kalkuliert und gegenübergestellt. Dabei werden zeitliche Komponenten nicht berücksichtigt. Die Methode eignet sich vor allem bei der Bewertung von genauer abgrenzbaren, eher gleichartigen Projekten
Inwiefern stellt der Gewinnvergleich eine Erweiterung des Kostenvergleichs dar?
es wird eine Ertragskomponente hinzugefügt. Ziel ist die Ermittlung des absoluten Überschusses in Form eines Gewinns/Cashflow/Einnahmenüberschuss
Wann eignet sich der Gewinnvergleich?
zur Bewertung kürzerer Projekte mit einem definierten Beginn (z.B. Grundstückskauf) und Ende (z.B. Komplettveräußerung des Grundstücks inkl. Gebäude)
Wie sollte die Laufzeit beim Gewinnvergleich bemessen sein und warum?
eher kurz, um den Effekt von Zinsen und Zinseszinsen noch vernachlässigen zu können.
Was passiert beim Renditevergleich?
die Relativierung der Gewinnerwartung über den notwenigen Kapitaleinsatz
Nenne 3 Untersuchungssphären, die für den Renditevergleich einbezogen werden können
- “Subjekt” mit der zusätzlichen Wirkung von Zuschüssen und Besteuerung
- “Objekt” mit dem Bewirtschaftungsergebnis, sowie der Gesamtinvestition
- “Finanzierung” mit dem Ergebnis aus Kapitalaufnahme, Tilgung, Zinsen
Nenne 3 Möglichkeiten für Renditevergleiche
- das Objekt, die Objektfinanzierung und die Besteuerung beim Eigentümer
- das Objekt und die Objektfinanzierung
- das Objekt isoliert
Was drückt die Bruttoanfangsrendite aus?
das Verhältnis der anfänglichen Mieteinnahmen zum Kapitalwert der Investition
Was drückt die Nettoanfangsrendite aus?
die Bruttoanfangsrendite unter Berücksichtigung der laufenden, nicht umlagefähigen Kosten
Nennen Sie ein Beispiel für die Berechnung der Bruttoanfangsrendite
Anfängliche Jahresmiete / Kaufpreis
Wie nennt man die Nettoanfangsrendite auf Englisch?
→Net Initial Yield
Nenne 2 Unterscheidungen des Net Initial Yields und erläutere!
- Net Initial Yield (Market) ist die Größe bei einer voll vermieteten Immobilien zu Marktniveau
- Net Initial Yield (Current) ist die Größe bei einer Immobilie, die nicht voll zu Marktniveau vermietet ist. Die aktuelle Anfangsrendite spiegelt nicht die Markterwartungen wieder
Was ist der Total Return?
Ist die Veränderung des Kapitalwertes abzüglich aller angefallenen Kapitalaufwendungen plus Nettoerträge, ausgedrückt als Prozentsatz des gebundenen Kapitals während des Betrachtungszeitraumes (nach IPD)
Welche zwei Komponenten berücksichtigt die Erfolgsrechnung nach Total Return?
- Cashflow-Rendite der Periode
- Wertänderungsrendite der Periode
Was beschreibt der total Return?
die Gesamtverzinsung des investierten Kapitals innerhalb eines Zeitraumes
Wie berechnet sich die Wertänderungsrendite
Marktwert der Betrachtungsperiode - Marktwert der Vorbetrachtungsperiode - Investition der Betrachtungsperiode + Entnahmen aus der Betrachtungsperiode
Wie berechnet sich die Netto Cashflow-Rendite?
Nettomieten der Betrachtungsperiode
Wie berechnet sich das gebundene Kapital?
Marktwert der Vorperiode + Investition aus der Betrachtungsperiode
Bei welchen Arten von Investments ist eine dynamische Betrachtung zwingend?
bei komplexen und langfristigen Investments
Worauf basieren die dynamischen Modelle der Investitionsrechnung und wie sieht das Verfahren aus?
zumeist auf die Bewertung von Zahlungsreihen. Zuerst werden pro Planungsperiode die entsprechenden Zahlungsbeträge prognostiziert. Danach werden die Zwischenergebnisse von der ausgewählten Methode verwendet, um die Ergebniskennzahl zu berechnen
Beschreiben Sie das Barwertprinzip!
100€ heute sind mehr wert als 100€ in der Zukunft
Wie berechnet sich der Barwert einer Zahlung?
→Zahlung zum Zeitpunkt 0 = Zahlung im Jahr N / (1+ Zins) ^ Jahr N
Wann ist die Wirkung der Abzinsung (Wertabschlag zur nominalen Zahlung) beim Barwertprinzip höher?
→je länger der Zeitpunkt in der Zukunft liegt und je größer der Kalkulationszins ist
Für was bildet das Barwertprinzip die Grundlage?
aller weiteren dynamischen Methoden der Investitionsrechnung
Inwiefern ist die Discounted Cashflow-Methode (DCF) eine Erweiterung der Barwertmethode?
→Es wird nicht nur eine einzelne Zahlung, sondern eine komplette Zahlungsreihe betrachtet.
Wie wird der Discounted Cashflow (DCF) berechnet?
der DCF ist die Summe aller Barwerte der einzelnen laufenden Zahlungen
was beschreibt die Investition mit dem höchsten Barwert (DCF
normalerweise wird diese Investition als optimal angesehen
Wie entsteht der Vorteil der Investition mit dem höchsten Barwert (DCF) ? Nenne 3 Beispiele!
- durch eine konstant gute Vermietung auf einem mittleren Niveau, laufende Maßnahmen zum Werterhalt
- durch die Modernisierung eine aktuell problematischen Immobilie mit Leerstand und dementsprechend stark steigenden Erträgen ab dem dritten Jahr
- durch einen starken Wertanstieg durch ein günstiges Marktumfeld in diesem Stadtteil
Nenne 2 Charakterisierungen der Kennzahl, die durch das DCF-Verfahren ermittelt wird
einheitlich und vergleichbar
Nenne einige Beispiele für Nachteile des DCF-Verfahrens und begründe!
- Eingangsgrößen über den Investitionszeitraum müssen durchgängig geschätzt werden - es entsteht ein gewisser erhebungs- und rechenaufwand
- aufgrund zahlreicher Annahmen wächst auch die Gefahr von Irrtümern und Manipulationen
Wie kann man Probleme des DCF-Verfahren reduzieren?
durch Standardisierung der Methodik und Vorgaben bezüglich der zu verwendenden Datenquellen
Was beschreibt der interne Zinsfuß?
beschreibt denjenigen Zinz, bei dem der Kapitalwert 0 ist
