Kafli 12

Question 1

Fasteign

Answer 1

Fasteign er afmarkaður hluti lands ásamt eðilegum hlutum þess lífrænum og ólífærnum og þeim mannvikjum sem varanlega eru við landið skeytt.

Question 2

Meginregla um kaup á fasteignum

Answer 2

Eigendur verða að vera íslenskir ríkisborgarar eða átt lögheimili hér í 5 ár.

Undantekningar eru EES borgarar.

Question 3

Reglur um hjón

Answer 3

Takmörkun á forræði eða ráðstöfunarrétti maka yfir fasteign

Takmarkanir

• Öðru hjóna er óheimilt án skriflegs samþykkis hins að afhenda eða veðsetja fasteign sína, þar á meðal sumarbústað, leiga hana eða byggja, ef hún er ætluð til bústaðar fyrir fjölskylduna eða er notuð við atvinnurekstur beggja hjóna eða hins.
• Það þarf einnig samþykki til að segja upp húsaleigusamningi eað framleigja húsnæði þar sem fjölskyldan býr eða er notað við atvinnurekstur beggja hjóna
• Samþykki verður alltaf að vera skriflegt (munnlegt er ekki fullnægjandi)
• Reglur gilda einnig um afhendingu á hlutabréfum, öðrum eignarskilríkjum eða réttindum sem tengjast þess konar húsnæði
• Takmarkanir eiga við hvort sem eign er hjúskapareign eða séreign

Reglurnar eru gerðar til vernda fjölskylduna og eiga þær við um fólk sem er í hjúskap EKKi um fólk í óvígðri sambúð

Question 4

Fasteignakaup

Answer 4

Lög um fasteignakaup eru frávíkjanleg nema í neytendakaupum en þó má semja um betri kjör en lögin kveða á um

Question 5

Lausafé eða fasteign?

Answer 5

Sjaldan er vafi á því hvort það sem fólk er að kaupa eða selja er fasteign eða lausafé, en það er helst í tveimur tilvikum sem spurningar vakna

1. Annarsvegar þegar verið er að selja hluta í fasteign, t.d hluta af íbúð, 25% tilteksins íbúðarhúss eða atvinnuhúsnæðis o.s.frv. með slík kaup á að fara sem fasteignakaup
2. Hins vegar þegar verið er að selja sumarhús, eða önnur smáhýsi. Ef sumarbústaður er byggður á sökklum, eða með öðrum hætti varanlega skeyttur við land að því er varðar ytri frágang og réttindi til landsins, er hann fasteign. Annars er hann lausafé. Sumarbústaður sem er án lóðarréttinda og er seldur til flutnings er ekki fasteign

Question 6

Kauptilboð samningur

Answer 6

• Tilboð þarf að vera skriflegt eða fela í sér skuldbindingu um afhendingu og greiðslu
• Kaupsamningar þurfa að vera gerðir skriflegir
• Samþykkt tilboð er samningur en frá kaupsamningi er þó gengið sérstaklega
• Tilboð er skuldbindandi fyrir tilboðsgjafa er það kemur til vitundar viðtakanda
• Þegar að kauptilboð er samþykkt fer fram formlegt greiðslumat. Ef kaupandi hefur staðist greiðlsumat og er kominn með lánagreiðslu er kaupsamningur undirritaður
• Láta þinglýsa samþykktu kauptilboði og síðan kaupsamningi á eignina
• Sýslumaður í því umdæmi sem eignin er sér um þinglýsingu gegn greiðslu gjalda

Question 7

Afhending samkvæmt kaupsamningi

Answer 7

Seljandi þarf við afhendingu við

• skila eign ræstri og rýmdri
• Hafa allar greiðslur í skilum
• Afhenda á réttum tíma

Kaupandi þarf við afhendingu að skoða eigninga vandlega með tilliti til galla

áhættuskipti eru við afhendingu

Question 8

Afsal

Answer 8

Þegar kaupandi hefur greitt alla kaupsamningsupphæðina á hann rétt á að fá afsal. Afsal er lokakvittun og endanleg yfirfærsla eignarréttar frá seljanda til kaupanda. Seljandi getur ekki rift kaupum eftir útgáfu afsals.

Afsali verður að þinglýsa. Endanlegt uppgjör fer fram við útgáfu afsals.

Question 9

Skemmdir á eign

Answer 9

Fram að afhendingu er allt tjón á ábyrgð seljanda. Eftir afhendingu á ábyrgð kaupanda

• Ef seljandi afhendir ekki á réttum tíma –> losnar hann ekki undan ábyrgð fyrir en afhending fer fram
• Ef það er kaupanda að kenna að afhending fer ekki fram –> þá ber hann ábyrgð á henni frá afhendingartíma
• Ef eignin skemmist eftir að kaupsamningur er gerður en fyrir afhendingu –>Vátrygging tekur til skemmdanna á kaupandinn rétt á vátryggingabótum, en hann þarf þá líka að efna skyldur sínar samkvæmt kaupsamning gagnvart seljanda

Question 10

fylgifé fasteignar

Answer 10

Allt sem varanlega er við fasteignina skeytt (múr og naglfest) á að fylgja nema um annað sé sérstaklega samið

Dæmi: innréttingar, gólfteppi, rafmagnsvirki og leiðslur

Question 11

Seld í því ástandi

Answer 11

Fyrirvari um það á ekki við ef

A) seljandi hefur vanrækt upplýsingaskyldu sína
B) seljandi hefur veitt rangar upplýsingar
C) ástand er mun lakara en reikna mátti með miðað við kaupverð

Question 12

Skoðun kaupanda á eign

Answer 12

Kaupandi er ekki skylt að skoða fasteign

• A) kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður
• B) getur ekki borið fyrir sig galla sem hann átti að sjá við skoðun á eigninni

Getur ekki kvartað eftir að þú keyptir það og þú vissir

Dæmi: kaupir þér hús með engu þaki og svo ætlar þú að kvarta yfir að það sé ekk þak.

Question 13

Vanefndir kaupsamnings

Answer 13

Galli er á fasteign ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af fasteignakauplögum og kaupsamningi

Question 14

Smávægilegir ágallar

Answer 14

• Fasteign telst ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi
• Verðrýrnun fasteignar verður að nema allt að 10% vegna galla í fasteign sem er orðin nokkurra ára gömul eða eldri til þess að hún teljist gölluð

Question 15

Upplýsingaskylda seljanda

Answer 15

Fasteign telst gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi hefur veitt kaupanda

Question 16

Réttur kaupanda til skaðabóta vegna galla:

Answer 16

kaupandi getur átt rétt til skaðabóta ef fasteign er gölluð

Question 17

Gallar: úrræði kaupanda

Answer 17

A)	Krafist úrbóta
B)	Afsláttur
C)	Rift
D)	Skaðabætur 
a.	Hæstarréttardómur forskalað timburhús
E)	Haldið eftir eigin greiðslu

Question 18

Kaupandi vanefnir: úrræði seljanda

Answer 18

a) Krefjast efnda
b) Rift
c) Skaðabætur
d) Stöðvunarréttur
e) Vextir/dráttarvextir

Question 19

Afhendingardráttur

Answer 19

a) Seljandi afhendi ekki eign á réttum tíma
b) Seljandi gefi ekki út afsal
c) Seljandi aflétti ekki áhvilandi veðskuldum á réttum tíma

Question 20

Fasteignasalar (3) (kröfur til að vera fasteignasali)

Answer 20

a) Vera lögráða og ekki gjaldþrota síðustu tíu ár
b) Leggja fram starfsábyrgðartryggingu
c) Hafa staðist próf eða leitt réttindi af lögmannsstörfum

Question 21

Fasteignasalar

Answer 21

Annast alla skjalagerð í sambandi við sölu fasteigna og ber hann ábyrgð að því að skjölin séu rétt gerð og geta því orðið skaðabótaskyldir vegna mistaka við skjalagerð

Question 22

Veð í fasteign

Answer 22

Tvær tegundir af veðum til

A) sjálfsvörsluveð: nær alltaf í fasteignum. Þar hefur veðsali umráð hins veðsetta.
- Veðsalinn hefur umráð hins veðsetta. Ef við setjum fasteignina okkar að veði þá getum við búið þar, seld hana…

B) handveð en þá kemur veðhafi í veg fyrir umráð veðsala yfir hinu veðsetta

• Veðhafinn kemur í veg fyrir að veðsalinn geti notað við veðsetta
• Setjum t.d ekki bílinn okkar útaf þá getum við ekki notað hann á hverjum degi
• Notum handveð kannski t.d þegar við kaupum hlutabréf, bankareikingar

Stofnun veðs með veðskuldabréfi

Question 23

Veðsali vs veðhafi

Answer 23

Veðsali (við) – Veðhafi (bankinn)

Við förum í bankann og þurfum að setja veð í lán þá erum við veðsali

Question 24

Umráð hins veðsetta

Answer 24

Veðsali hefur þau umráð og getur stofnað til fleiri veðréttinda yfir sömu eign. Eru veðkröfur gjarnan á mörgum veðréttum 1.,2. Og 3 sem dæmi. Réttur veðhafi innbyrðis fer eftir þeirra veðrétti og svo er uppfærsluréttur. Eldri gengur fyrir yngri.

Einhvað bull úr tíma
Dæmi: Við eigum fasteign og þegar við kaupum hana þá fáum við lán. Við fáum lán upp á 1. 35.000.000. 2. Tökum svo lán fyrir 5.000.000. Núna erum við komin með 2 veðrétti
Reglan er svo að eldri ganga fyrir

Question 25

Yfirtaka áhvílandi veðskulda

Answer 25

• Oft samið um að kaupandi yfirtaki áhvilandi veðskuldir sem hvíla á eigninni sem verið er að kaupa.
• Meginregla: seljandi losnar ekki undan skyldum sínum gagnvart viðkomandi veðhafa/kröfuhafa þrátt fyrir yfirtöku kaupandans á áhvílandi veðskuld.
• Til þess að seljandi losni þarf Kröfuhafi að samþykkja breytingu á skuldara og þá heitir það skuldskeyting.

Question 26

Fullnusta veðréttar

Answer 26

Unnt að ganga að veðinu þegar skuld er fallin í gjalddaga. Endar það með nauðungarsölu ef ekki er unnt að semja um greiðslu eða greiða skuldina

Nauðingarsala: Þegar eigandinn vill ekki selja en engan síður verður eignin seld.
Hæstbjóðandinn fær svo að kaupa eignina (uppboð)

Question 27

Þinglýsingar

Answer 27

• Opinber skráning á réttindum manna og lögaðila yfir fasteignum svo þau njóti réttarverndar gagnvart þriðja manni.
• Þinglýst er hjá sýslumanni þar sem eignin er

Question 28

Frakvæmd þinglýsinga

Answer 28

• Koma með tvö eintök – frumrit og afrit á löggiltum skjalapappír
• Greiða þinglýsingagjald og stimpilgjald ef það á við. Skjal fært í dagbók hjá sýslumanni og réttaráhrif miðast við dagbókarfærslu skjalsins en ekki þinglýsingardag
  o Tekur gildi við dagbókarfærslu?

Question 29

Þinglýsingabækur – veðmálabækur

Answer 29

Bækur sem innihalda ákveðnar upplýsingar um allar fasteignir á landinu

Question 30

Tilgangur og þýðing þinglýsinga

Answer 30

Tilgangur með þinglýsingu er tvíþættur

• Annars vegar eru hagsmunir af því að hafa opinbera skráningu á því hverjir séu eigendur fasteigna til þess að ekki leiki vafi á því
• Hins vegar eru almennir hagsmunir að upplýsingar sem máli skipta fyrir viðskiptalífið séu skráðar
• Þinglýsing tryggir eignarrétt á fasteign og vernd gagnvart skuldheimtumönnum (þeir sem eiga kröfu á )seljanda

Question 31

Frumrit

Answer 31

MEH?

Question 32

Aflýsing

Answer 32

Veðskuldabréfi ber að aflýsa af eign þegar það er fullgreitt

Þegar skuldari greiðir síðustu afborgun af veðskuldabréfi á hann að fá veðskuldabréfið í hendur kvittað á kröfuhafa um að skuld þess sé að fullu greidd

Question 33

Fjöleignarhús

Answer 33

Fjöleignarhús er samheiti yfir öll hús sem skiptast í sameign og a.m.k tvo séreignarhluta í eigu mismunandi aðila

Eignaskiptayfirlýsing
o Fjöleignarhús er skylt að hafa eignaskiptayfirlýsingu eða skipta samning
o Er skjal sem tilgreinir hversu stóran hluta hver íbúð á í húsinu öllu

Question 34

Húsaleiga

Answer 34

Leigusamningar: skulu vera skriflegir….
Tryggingar: leigusala er heimilt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningum