J=L avtaleekstinksjon fast eiendom

Question 1

Hva er utgangspunktet for avtaleekstinksjon av fast eiendom?

Answer 1

Huske på utgangpunktet først i tid, best i rett. Dersom vi ikke finner en regel/B ikke oppfyller vilkårene for ekstinksjon, så faller man tilbake på utgangspunktet om at H eller S vinner rett ettersom de kom før B i tid.

Situasjonen her er at B er avtaleerverver (Ba). B sin motstander er S eller H. S kan ha ervervet en hvilken som helst type rettighet i eiendommen (han kan altså være både Sa eller Sk også?).

Question 2

Utg om først i tid, best i rett har to unntak for avtaleekstinksjon av fast eiendom. Hva er unntak nr 1 om grunnbokas negative troverdighet?

Answer 2

Negativ troverdighet knytter seg til at B kan stole på at dersom noe ikke er registrert i grunnboka, så er det ikke gjeldene.

Grunnbokas negative troverdighet tgl. §§ 20 og 21
Gjelder for dobbeltsuksesjonskonfliktene i avtaleekstinksjon for fast eiendom.

Tgl. § 20 og 21 i sammenheng fastslår at B kan ekstingvere S sin rett til fast eiendom hvis tre kumulative vilkår er oppfylt. 1. S sin rett er ikke registrert (legitimasjon- A fremstår legitimert), 2. Ba er i god tro (om at A er legitimert) og 3. B får sin rett registrert.
I tillegg er det et vilkår for at B skal få sin rett at innehaveren av grunnbokshjemmelen samtykker jf. § 13 (1).
Det sentrale er at A’s legitimasjon kommer ikke fra grunnbokshjemmelen alene. I suksesjonskonflikten er det særlig det forholdet at S ikke har registrert sin rett som legitimerer A overfor Ba.

Hvorfor gjelder § 20 bare i suksesjonskonflikten?
Det korte svaret er dette: H’s rett til eiendommen bygger ikke på et “rettserverv” fra A. H har en annen type innsigelse; nemlig at A’s grunnbokshjemmel ikke samsvarer med det underliggende og reelle rettsforholdet- da passer ikke bestemmelsen. Mer om grensen mellom anvendelsesområdene til §§ 20 (S) og 27 (H) i punkt 2.4 under.

Question 3

Utg om først i tid, best i rett har to unntak for avtaleekstinksjon av fast eiendom. Hva er unntak nr 2 om grunnbokas positive troverdighet?

Answer 3

Positiv troverdighet knytter seg til at B skal kunne stole på at det som faktisk står i grunnboka er riktig.

Grunnbokas positive troverdighet tgl. § 27 (1)
Gjelder for hjemmelsmannskonfliktene i avtaleekstinksjon for fast eiendom.

Hvis vi leser bestemmelsen sakte og konsentrert, ser vi at det i alle fall er tre kumulative vilkår som må være oppfylt for at B skal ekstingvere H’s rett: (1) A må ha grunnbokshjemmelen, (2) B må være i god tro og (3) B må få sin rett registrert.

Men dette er ikke tiltrekkelig! Etter § 27 (1) er det etter ordlyden bare en bestemt type H-innsigelse som ekstingveres; nemlig den omstendighet at A’s grunnbokshjemmel skyldes et (4) “ugyldig dokument“, dvs. en avtale mellom H og A som er ugyldig på grunn av privatrettslige regler, jf Rt 2009 s. 203. Mange av avtaleekstinksjonsspørsmålene i hjemmelskonflikten handler derfor om vi kan tolke § 27 (1) utvidende eller analogisk til å ekstingvere også andre typer H-innsigelser. Hvis svaret på dette er nei, må vi se hen til ulovfestede regler. Hvis heller ikke ulovfestet rett kan komme B til unnsetning, faller vi tilbake på utgangspunktet om at A ikke kan overføre større rett enn han selv har, dvs. H vinner.

Question 4

I det følgende er sitert tgl. § 27 første ledd første setning. Plukk ut vilkårene av betydning i bestemmelsen og pek på hva de overordnet innebærer:

“Overfor den som har tinglyst en rett han har ervervet ved avtale med innehaveren av grunnbokhjemmelen, og som var i god tro da dokumentet ble registrert, kan den innsigelse at grunnbokhjemmelen skyldes et ugyldig dokument, ikke gjøres gjeldende”

Answer 4

§ 27 gjelder for avtaleekstinksjon av fast eiendom i hjemmelsmannskonflikter

Overfor den som har tinglyst en rett han har ervervet ved avtale med innehaveren av grunnbokhjemmelen, og som var i god tro da dokumentet ble registrert, kan den innsigelse at grunnbokhjemmelen skyldes et ugyldig dokument, ikke gjøres gjeldende

1. “tinglyst” = B må tinglyse
2. “ved avtale” B sin ervervsform
3. “innehaveren av grunnbokshjemmelen” = legitimasjon, A må ha grunnbokshjemmelen
4. “god tro” = B må være i god tro
5. “ugyldig dokument” =H sin innsigelse må være at As grunnbokshjemmel skyldes en avtale mellom H og A som er ugyldig på grunn av privatrettslige regler, jf Rt 2009 s. 203. Mange av avtaleekstinksjonsspørsmålene i hjemmelskonflikten handler derfor om vi kan tolke § 27 (1) utvidende eller analogisk til å ekstingvere også andre typer H-innsigelser.

Question 5

Litt kort sagt kan vi si at tgl. § 27 regulerer grunnbokas positive troverdighet: I hvilken grad kan B stole på at det som positivt er registrert i grunnboka skal gjelde selv om det skulle vise seg å være “feil”, dvs. i strid med de underliggende og reelle forhold?

Answer 5

Ordlyden i § 27 (1) gir forutsetningsvis inntrykk av at grunnboka ikke har alminnelig positiv troverdighet; B ekstingverer bare dersom den uriktige grunnbokshjemmelen skyldes et “ugyldig dokument”. Men fra dette utgangspunktet er det gjort såpass mange og generelle unntak i rettspraksis og juridisk teori at det neppe er grunn til å gjøre noe stort nummer ut av hva som kan sies å være utgangspunktet. Nedenfor skal vi se nærmere på sikre og tvilsomme typetilfeller hvor kan eller ikke kan stole på grunnbokas positive opplysninger.

Question 6

Hva er egentlig forskjellen på tgl. §§ 20 og 21 vs § 27?

Answer 6

§§ 20 (1) og 21 (1) regulerer spørsmålet om grunnbokas negative troverdighet: I hvilken grad kan Ba stole på at uregistrerte rettstiftelser ekstingveres (eller ikke finnes) når B registrerer sin rett?
§§ 20 og 21 gjelder for dobbeltsuksesjonskonflikter. Her har S overtatt A sin rett, men uten å skaffe rettsvern (tinglysning). A er derfor fortsatt legitimert.

§ 27 gjelder for hjemmelsmannskonfliktene.
regulerer grunnbokas positive troverdighet: I hvilken grad kan B stole på at det som positivt er registrert i grunnboka skal gjelde selv om det skulle vise seg å være “feil”, dvs. i strid med de underliggende og reelle forhold?

Sande:
Forskjellen ligger i arten av tredjepersonens innsigelse mot B’s erverv fra A: § 20 (1) regulerer situasjonen hvor tredjepersonen (S) har en uregistrert rett i den faste eiendommen. § 27 (1) omhandler situasjonen hvor tredjepersonen ikke har stiftet en rett i den faste eiendommen, men hvor tredjepersonen har innsigelser mot A’s grunnbokshjemmel til eiendomsretten eller en hvilken som helst begrenset rettighet til eiendommen (H). Problemet er altså ikke at grunnboka mangler opplysninger om tredjepersonens rettighet. Problemet er at grunnbokas positive opplysning om A’s rett, dvs. A’s grunnbokshjemmel, er uriktig av en eller annen grunn. Spørsmålet er om Ba kan kreve å bli stilt som om grunnboksopplysningene var riktige – om grunnboka har positiv troverdighet.

her er det mye mer å si. se notater og lære mer

Question 7

Hva er det generelle utgangspunktet for avtaleekstinksjon av fast eiendom i suksesjonstilfellene, og hva er spørsmålet/forutsetningen for unntakene?

Answer 7

Hovedregel: Grunnboka har negativ troverdighet, jf. §§ 20 (1) og 21 (1), jf over.

Som sagt: Ba ekstingverer S’s rett hvis tre kumulative vilkår er oppfylt: (1) S’s rett er ikke registrert (legitimasjon), (2) B er i god tro om S’s rett og (3) B får sin rett registrert (sikringsakt). Det er dette som ligger i at grunnboka som hovedregel har negativ troverdighet.

Følgelig: S må registrere sin rett i grunnboka for å vern mot Ba. Spørsmålet i det følgende er hvilke unntak vi har fra denne hovedregelen: Hva skal til for at S har rettsvern mot Ba selv om S ikke har registrert? Samme spørsmål formulert fra B’s perspektiv: Hva skal til for at Ba må respektere uregistrerte rettstiftelser som han har vært i aktsom god tro om?

Unntak- når får S rettsvern uten å være registrert?
Dette er unntak der S får rettsvern overfor B selv om han ikke har registrert sin rett.
Fra Ba sin side er det altså tilfeller der Ba ikke kan ekstingvere S sin rett, selv om han har vært i aktsom god tro.

Question 8

Utg i suksesjonstilfellene i avtaleekstinksjon for fast eiendom er at grunnboka har negativ troverdighet, slik at B kan ekstingvere dersom S ikke er registrert i grunnboka, men A er det (og de øvrige vilkårene for ekstinksjon er oppfylt). Nevn kort de 5 ulike unntakene fra dette (altså fire unntak der S får rettsvern selv om han ikke er legitimert- A fortsatt sitter med grunnbokshjemmelen)

Answer 8

(1) S har en «lovbestemt rettighet» jf. tgl. § 21 (2) 1. pkt
(2) S har hevdet en rettighet jf. § 21 (2) 2. pkt
(3) S sin rettsstiftelse har skjedd gjennom «forbehold ved avhendelse» jf. § 21 (3)
(4) S har kjøpt eller fått panterett i en panterett i eiendommen jf. § 22 nr. 1 og 2
(5) S har en allmenn bruksrett til eiendommen jf. § 22 nr. 3

Question 9

Min egen forklaring på at grunnboka har positiv troverdighet i § 27 for hjemmelsmannskonflikter i avtaleekstinksjon i fast eiendom

Answer 9

Bestemmelsen sier at som utgangspunkt kan ikke H sin innsigelse om at overdragelsen fra H til A skyldtes et ugyldig dokument, dersom B har ervervet fra A gjennom god tro, tinglysning og at A har grunnbokshjemmelen føre frem. Dette betyr altså at B som utg kan ekstingvere H sin rett selv om avtalen mellom H og A var ugyldig. Men Ba kan kun ekstingvere dersom grunnen til at A hadde grunnbokshjemmelen skyldtes en ugyldig avtale mellom H og A, ettersom det kun er «ugyldig avtale» som er regulert i lovteksten.

Man kan kanskje si det slik at grunnboka kun har positiv troverdighet for B for de tilfeller der A har skaffet seg grunnbokshjemmel som følge av ugyldig avtale med H. Grunnboka har derfor som utg ikke positiv troverdighet for andre måter A har skaffet seg grunnbokshjemmel på.

Question 10

Er utgangspunktet for avtaleekstinksjon av fast eiendom at grunnboka har positiv troverdighet og hva innebærer at den har/ikke har det?

Answer 10

Utgangspunkt- Grunnboka har ikke positiv troverdighet jf. § 27 (1) forutsetningsvis
Dette utgangspunktet bygger på en antitetisk tolkning av § 27 (1): Fordi bestemmelsen gir grunnboka positiv troverdighet i ett bestemt typetilfelle (“ugyldig dokument”), bygger bestemmelsen på en forutsetning om at grunnboka i utgangspunktet ikke har positiv troverdighet.

Hva betyr det at grunnboka i utgangspunktet ikke har positiv troverdighet?

Det betyr ganske enkelt at H i utgangspunktet kan gjøre de samme innsigelsene gjeldende mot B som han kunne mot A. Mao: Hvis det positivt står noe i grunnboka som er uriktig, er dette som hovedregel B’s risiko. Det er det unntakene fra dette som må begrunnes.

Som nevnt i introduksjon over, er det ikke helt ukontroversielt å legge til grunn at grunnboka i utgangspunktet ikke har positiv troverdighet. Både Lilleholt og Falkanger er ganske vage på dette punktet. Imidlertid er det neppe grunn til å gjøre for stort nummer ut av spørsmålet om hva som er utgangspunktet så lenge man er enige om hvordan de ulike typetilfellene skal løses.

Question 11

Utgangspunktet er at grunnboka ikke har positiv troverdighet jf. forutsetningsvis i § 27 (1). Unntak der «Grunnbokshjemmelen» skyldes et «ugyldig dokument» jf. § 27 (1). Hva innebærer dette?

Answer 11

Hvis A’s “grunnbokshjemmel” skyldes et “ugyldig dokument”, ekstingverer B H’s rett til eiendommen dersom ekstinksjonsvilkårene ellers er oppfylt (god tro, sikringsakt). Her er det to spørsmål som krever nærmere forklaring: (1) Hva betyr “grunnbokshjemmel” og (2) hva skal til for at den skyldes et “ugyldig dokument”?

1) “Grunnbokshjemmel”

Det er lett å tro at grunnbokshjemmel bare handler om eiendomsrett, men det er ikke riktig. A kan ha “grunnbokshjemmelen” til hvilken som helst type rettighet til eiendommen; feks eiendomsrett eller en annen begrenset rett. § 27 (1) gjelder i utgangspunktet uansett hva slags rettighet A har grunnbokshjemmel til. Unntaket gjelder for rettigheter som nevnt i § 22 nr. 1) og 2), jf juridisk teori og systembetraktninger med den negative troverdigheten.

Et minst like viktig poeng som bør nevnes i denne sammeneheng, er at man ikke kan ha “grunnbokshjemmel” til annet enn rettigheter i eiendommen. Som du sikkert har lest i læreboka: Faktiske opplysninger som noen ganger kan fremgå av grunnboka har ikke rettslig positiv troverdighet. Det er nettopp i denne formuleringen i § 27 at dette poenget kan forankres rettslig.

Ordene “rettslige” og “faktiske” opplysninger kan virke som litt misvisende stikkord på den reelle grensedragningen. Opplysninger om eiendomsgrenser og liknende defineres i denne sammenheng som faktiske opplysninger, men kan definitivt også kan sies å være rettslige forhold ved eiendommen. Ordbruken er nok preget av kontraktslovgivningens og avhendingslovas skille mellom faktiske mangler (“mangel”) og rettslige mangler (“rettsmangel”). Som du sikkert husker fra forrige semester: Uriktige opplysninger fra selger om eiendommens areal reguleres av reglene om faktiske mangler.

(2) Grunnbokshjemmelen skyldes et “ugyldig dokument”

På dette punktet er formuleringen i § 27 (1) litt gammelmodig og misvisende. Poenget er at bestemmelsen kan gi grunnlag for ekstinksjon dersom A’s grunnbokshjemmel bygger på en avtale mellom A og H som er ugyldig. I rt 2009 s. 203 (Matrikulert seter) uttalte Høyesterett at det må være tale om såkalt “privatrettslig ugyldighet”. Selv om det ikke er helt enkelt å se hva denne formuleringen tilføyer, er poenget antatt å være en bekreftelse på at ikke enhver avtale med et rettsstridig innhold nødvendigvis er “ugyldig” i § 27s forstand.

Som du kanskje husker fra obligasjonsretten, kan (“privatrettslig”) ugyldighet følge av ugyldighetsreglene i avtl. kap 3, det ulovfestede lojalitetsprinsippet eller strid med preseptorisk lov. Ugyldighetsvurderingen trenger ikke alltid å være like enkel, men slapp helt av: Hva som skal til for at en avtale er ugyldig er ikke et viktig spørsmål i den dynamiske tingsretten. I dette faget flytter vi fokuset bort fra forholdet mellom avtalepartene (H og A), og heller ser på spørsmålet om hvilken virkningen det kan overfor en tredjeperson (B) at en avtalen mellom H og A er ugyldig.

Question 12

Utg: grunnboka ikke positiv troverdighet. Hva innebærer unntaket fra unntaket: sterke ugyldighetsgrunner i § 27 (2) (for avtaleekstinksjon i hjemmelsmannskonfliktene)

Answer 12

Innebærer at selv om vilkårene i § 27 (1) er oppfylt, og H-innsigelsen/grunnen til at H A har fått grunnbokshjemmel skyldes “ugyldig avtale”, ekstingverer likevel ikke Ba dersom den “ugyldige avtalen” skyldes sterke ugyldighetsgrunner

Question 13

Hva innebærer unntaket i hjemmelsmannskonfliktene der A’s grunnbokshjemmel skyldes en proforma-avtale, jf § 27 (1) analogisk og avtl. § 34?

Answer 13

Situasjon: A har grunnbokshjemmelen til H’s eiendom med H’s samtykke. A er altså proforma, ikke reell, eier. En proformaavtale som dette kan ha mange grunner, men ytterst få av dem er beskyttelsesverdige. Hensikten kan være å unndra midler fra H’s kreditorer, redusere/unndra skatt, osv. Spørsmål: Kan Ba ekstingvere H’s rett til eiendommen hvis A’s grunnbokshjemmel bare er proforma?

Svar => Ja! Men begrunnelse er ikke alle helt enige om. Noen vil forankre løsningen i en analogisk anvendelse av tgl. § 27 (1). Andre mener proforma er en ugyldighetsgrunn, og mener følgelig at ekstinksjon kan forankres direkte i § 27 (1). De fleste synes imidlertid å være enige om at B uansett kan ekstingvere etter avtl. § 34.

PS: I HR-2018-1265 (Deutsche Bank) premiss 70 synes Høyesterett å mene at proforma er en ugyldighetsgrunn.

Question 14

Hva innebærer unntaket i hjemmelsmannskonfliktene der Hs rett er en uregistrert sameiepart jf. § 27(1) analogisk?

Answer 14

Situasjon: A selger til B en eiendom som A og H eier i sameie. Spørsmålet er om B kan ekstingvere H’s rett.

Svar => Ja, jf tgl. § 27 (1) analogisk anvendt. Selv om jeg ikke har sett noen skrive det i juridisk teori, kan løsningen sikkert forankres i avtl. § 34 også.

Begrunnelse: Rt 1991 s. 352 (Hopsdal) og juridisk teori. Se også Rt. 2009 s. 203 (Øyer Statsallmenning) premiss (39). Hensyn: Likner på proforma-tilfellet; H lar A stå som eier utad i grunnboka selv om H er den reelle eieren av 1/2 eiedommen.

Question 15

Analogisk anvendelse av § 27 (1) i andre tilfeller i hjemmelsmannskonfliktene?

Answer 15

Utover de tre “sikre” typetilfellene som det hittil er redegjort for (ugyldig avtale, proforma og uregistrert sameiepart), er det nokså omstridt i teorien om § 27 (1) kan anvendes analogisk for å gi grunnlag for ekstinksjon i flere tilfeller. Diskusjonen i teorien knytter seg som oftest til visse avgrensede typetilfeller, jf. under, og det er ikke alltid like lett å spore en rød tråd i begrunnelsene. MEN: Hvis jeg likevel skal prøve meg på å si noe om hva som generelt sett avgjør om vi kan anvende § 27 (1) analogisk eller ikke, tror jeg at begrunnelsen ofte hviler på en av to kjerneargumenter som henger nært sammen:

(1) Tredjepersonen er riktignok en H, men likner på en S. Eller (2): H’s innsigelse mot A’s grunnbokshjemmel likner på proforma. Poenget er egentlig ganske enkelt: Alle er enige om at Ba kan ekstingvere tredjepersonens rett hvis tredjepersonen er en S, jf. §§ 20 (1) og 27 (1), eller tredjepersonens innsigelse mot A’s rett er at A er proforma-eier. Derfor: Hvis et typetilfelle likner veldig på en av disse situasjonene, taler det for å komme Ba til unnsetning ved å tolke § 27 (1) analogisk.

Question 16

Noen av typetilfellene for analogisk anvendelse av § 27 (1) i andre tilfeller i hjemmelsmannskonfliktene?

Answer 16

1. Selger tilbakeholder eiendomsrett
   Situasjon: En person selger en fast eiendom til en kjøper (A), men “tilbakeholder” en del av eiendomsretten, feks. bruksrett til båthuset. Kjøperen får grunnbokshjemmelen og selger eiendommen videre til den godtroende B. Spørsmålet er om B ekstingverer den opprinnelige selgerens uregistrerte bruksrett til båthuset?

Svar => Ja. (jf. den rådende oppfatningen i teorien).

Begrunnelse: Ut ifra det som hittil er sagt om Ba’s ekstinksjonsadgang i hjemmels- og suksesjonskonflikten, kan det virke som et særdeles viktig spørsmål om den opprinnelige selgeren skal anses som en S eller en H. Hvis S => Ba ekstingverer etter §§ 20 (1) og 21 (1). Hvis H => § 27 (1) gir ikke direkte hjemmel for ekstinksjon fordi H’s innsigelse ikke har noe å gjøre med et “ugyldig dokument”.

I den juridiske teori har man imidlertid ikke villet diskutere ekstinksjonsspørsmålet på denne måten. I stedet for har man vel egentlig bare blitt enige om at de beste grunner tilsier at kjøperen Ba kan ekstingvere den opprinnelige selgers bruksrett i en slik situasjon. Tolkningsresultatet forankres enten i tgl. §§ 20 og 21 eller analogisk anvendelse av tgl. § 27 (1).

2. Hus på fremmed grunn
   * Situasjon: En tredjeperson eier et hus som står på A’s eiendom. Denne situasjonen kan oppstå på flere måter, men særlig praktisk er dette ved tomtefeste. Hvis A selger eiendommen til Ba, kan spørsmålet oppstå om hva som blir rettsforholdet mellom Ba og tredjepersonen.

Bruksretten til eiendommen, som tredjepersonen (som oftest) har hatt i relasjon til A, volder ikke nevneverdige problemer. Denne kan kjøperen i utgangspunktet ekstingvere etter §§ 20 (1) og 21 (1), men med forbehold for det begrensede vernet som følger av tgl. § 22 nr 3), jf over om denne bestemmelsen. Verre er det med eiendomsretten til selve huset. I relasjon til kjøperen (Ba), kan tredjepersonen helt fint være en H. (Typisk: det er tredjepersonen som har bygget huset fra skrætsj). Dermed får ikke § 20 anvendelse; § 20 gjelder bare i suksesjonskonflikten. Det gjør heller ikke § 27 (1), pga det ikke er snakk om å ekstingvere noe “ugyldig dokument”. Spørsmålet er: Hva gjør vi nå?

• Svar => Den rådende oppfatningen i teorien er at Ba som hovedregel må kunne ekstingvere H’s rett til huset enten pga analogisk anvendelse av § 27 (1) eller pga ulovfestet rett.
• Begrunnelse: Heller ikke på dette punktet har teoretikerne tradisjon for å være veldig nøyaktige og prinsipielle i begrunnelsen. Man er vel egentlig også her bare enige om at de beste grunner taler for at Ba bør kunne ekstingvere H’s uregistrerte rett til huset hvis Ba tinglyser sin rett i god tro. Om resultatet skal forankres i ulovfestet rett eller analogisk anvendelse av § 27 (1), er man litt uenig om, men som teoretikerne pleier å si: Så lenge man er enige om resultatet, er begrunnelsen først og fremst av teoretisk interesse. (LOL)

En viktig årsak til at teoretikerne er uenige om tgl. § 27 (1) er (analogisk) anvendelig i “hus på fremmed grunn”-tilfellene, er at det er uklart hvilken betydning tgl. § 15 har for resonnementet. Ordlyden i § 15 tilsier at A’s grunnbokshjemmel til eiendommen omfatter huset så vel som tomten, men i forarbeidene står det mer eller mindre uttrykkelig at bestemmelsen ikke har betydning i “hus på fremmed grunn”-tilfellene. Brækhus tok til ordet for å drite i forarbeidsuttalelsen, men lærebokforfatterne Lilleholt og Falkanger har heller valgt å drite i Brækhus. Konsekvensen er dermed at Ba må påberope seg reglene om ulovfestet ekstinksjon i “hus på fremmed grunn”-tilfellene, ifølge Falkanger og Lilleholt.

Question 17

Litt om grensen mellom anvendelsesområdet til tgl. §§ 20 og 27: Hjemmels- eller suksesjonskonflikt?
Herunder betydningen av skillet mellom hjemmels- og suksesjonskonflikt?

Answer 17

Grensen mellom anvendelsesområdet til tgl. §§ 20 og 27: Hjemmels- eller suksesjonskonflikt?

Betydningen av skillet mellom hjemmels- og suksesjonskonflikt?
I suksesjonskonflikten kan Ba påberope seg tgl. §§ 20 (1) og 21 (1) som grunnlag for ekstinksjon av S’s rett. Utgangspunktet etter § 20 (1) er at grunnboka har negativ troverdighet, dvs; B ekstingverer hvis vilkårene ellers er oppfylt (legitimasjon, god tro, sikringsakt). Det er unntakene som må begrunnes: I hvilke tilfeller kan en uregistrert rettighet i eiendommen ha rettsvern uten registrering.

I hjemmelskonflikten er Ba’s ekstinksjonsmuligheter betydelig dårligere. Ba kan ikke påberope seg tgl. §§ 20 (1) og 21 (1), men må i utgangspunktet nøye seg tgl. § 27 (1). Utgangspunktet etter § 27 (1) er at grunnboka ikke har positiv troverdighet. Det er unntakene fra dette som må begrunnes. Selv om det finnes en god del unntak, jf. over, kan man trygt legge til grunn at tinglysningsloven totalt sett beskytter Ba betydelig bedre i suksesjonskonflikten enn i hjemmelskonflikten. Følgelig kan det synes å være av stor betydning om vi skal karaktersere konflikten som en hjemmels- eller en suksesjonskonflikt.

Question 18

Litt om grensen mellom anvendelsesområdet til tgl. §§ 20 og 27: Hjemmels- eller suksesjonskonflikt? Hvordan trekker vi grensen mellom hjemmels- og suksesjonskonflikt?

Answer 18

Hvordan trekker vi grensen mellom hjemmels- og suksesjonskonflikt? => Er B’s motstander en S eller en H?
Den generelle retningslinjen for å skille mellom S’er og H’er er de fleste enige om: Spørsmålet er ganske enkelt om tredjepersonen som B er i tvist med også utleder sin rett fra A?

Hvis ja => S.

Hvis nei => H.

Denne generelle retningslinjen passer som regel utmerket for å trekke grensen mellom hjemmels- og suksesjonskonflikten; følgelig også anvendelsesområdene til §§ 20 og 27. I normaltilfellene er det altså ikke nødvendig å begrunne hjemmelsvalget noe nærmere enn med en henvisning til om partene har, eller ikke har, samme hjemmelsperson, dvs. A.

I noen tilfeller klapper imidlertid denne retningslinjen litt sammen. Dette skjer enten fordi det like nærliggende å se tilfellet på den ene eller andre måten, se feks “salgspant-/eiendomsforbehold”-tilfellet under, eller fordi retningslinjen rett og slett leder til et (klart) uriktig resultat, se feks. om A-S-B1-B2-konflikten under. I disse grensetilfellene er vi nødt til å rive tanken vekk fra enkle huskeregler og begrepsdefinisjoner, og anvende den gode gamle juridiske metoden. I grensetilfellene må vi rett og slett se litt forbi den generelle retningslinjen om tredjepersonen også utleder sin rett fra A eller ikke, og heller se hen til den reelle begrunnelsen for hvorfor vi skiller mellom situasjonen hvor tredjepersonen også utleder sin rett fra A eller ikke, når vi skal avgjøre anvendelsesområdet til §§ 20 og 27. Disse hensynene vil da få vekt som reelle hensyn ved tolkningen av bestemmelsene i samsvar med helt alminnelig juridisk metode.

Question 19

Litt om grensen mellom anvendelsesområdet til tgl. §§ 20 og 27: Hjemmels- eller suksesjonskonflikt? Særlig om “salgspant” og “eiendomsforbehold”: Tredjepersonen (S eller H) må registrere sin rett, jf. § 20 (1) og 21 (3)

Answer 19

I tilfeller hvor en person selger sin eiendom, og i denne forbindelse får pant i eiendommen til sikkerhet for betaling av kjøpesummen, er det like nærliggende å anse selgere som en S eller en H i relasjon til panteretten. Det samme gjelder dersom selgeren tar hevingsforbehold, eiendomsforbehold eller liknende. I disse tilfellene spiller det imidlertid ingen rolle om vi kaller selgeren for en S eller en H. Panteretten, hevingsforbeholdet, eiendomsforbeholdet eller liknende må registreres senest samme dag som grunnbokshjemmelen overføres for at selgeren skal ha rettsvern. Dette tolkningsresultatet begrunnes altså ikke i metafysiske betraktninger om selgerens forbehold er en rettstiftelse i eiendommen som “utledes fra selgeren eller ikke”, men følger direkte av ordlyden i § 21 (3).

Question 20

Litt om grensen mellom anvendelsesområdet til tgl. §§ 20 og 27: Hjemmels- eller suksesjonskonflikt?Særlig om A-S-B1-B2-konflikten

Answer 20

A-S-B1-B2-konflikten har voldt jusstudenter hodebry i årevis. Situasjonen er relativt enkel og ganske praktisk. Et eksempel er dette: A selger en eiendom først til S som ikke tinglyser. Deretter selger A den samme eiendommen til B1. B1 tinglyser, men er i ond tro om S’s rett. Deretter selger B1 videre til B2 som tinglyser og er i god tro om S’s rett. Tvisten oppstår deretter mellom B2 og S. Må B2 respektere S’s rett eller har B2 ekstingvert? I denne vurderingen vil det ofte være et viktig spørsmål: Er dette en hjemmelskonflikt eller en suksesjonskonflikt? Kanskje enda mer metodisk riktig kan vi stille det samme spørsmålet på denne måten: Kan B2 påberope seg §§ 20 (1) og 21 (1) som grunnlag for å ekstingvere S’s rett, eller er han henvist til å påberope seg § 27 (1)?

Ganske raskt kan vi konstatere at B2 og S (i alle fall formelt sett) ikke har samme hjemmelsperson. B2 utleder sin rett fra B1, mens S utleder sin rett fra A. MEN: Hvis man tenker litt nærmere over situasjonen, er det relativt klart at denne banale observasjonen ikke uten videre bør være avgjørende for at B2 ikke bør kunne ekstingvere etter §§ 20 (1) og 21 (1).

En mulig begrunnelse er å si B2 og S i realiteten har samme hjemmelsperson. Fordi B1 kjøper fra A, kan vi muligens si at B2 reelt sett også utleder sin rett fra A. Dette er imidlertid bare et språklig triks som vi bruker for å få situasjonen til å passe med skjemaet vårt. Det sier lite om den reelle begrunnelsen for at B2 bør kunne påberope seg §§ 20 og 21 som grunnlag for ekstinksjon. Den reelle begrunnelsen vil som oftest være denne: Det er S sin skyld at konflikten oppstår fordi han har latt være å tinglyse. Det er nettopp dette som er begrunnelsen for at §§ 20 og 21 fikk anvendelse ved spørsmålet om B1 hadde ekstingvert S’s rett. Og den samme begrunnelsen gjør seg like godt gjeldende når vi spør om S’s rett har blitt ekstingvert av B2. B2 har på samme måte som B1 kjøpt en eiendom uten at grunnboka opplyste om S’s rett. Derfor bør han ha det vernet mot eldre rettstiftelser i eiendommen som § 20 (1) gir – forutsatt at han er i god tro, jf. § 21 (1).

Konklusjon: B2 ekstingverer S’s rett etter §§ 20 (1) og 21 (1) hvis vilkårene ellers er oppfylt. Derfor er bør konflikten kalles en suksesjonskonflikt.