Incetarea Locatiunii

Question 1

Pe lângă cauzele generale de încetare, legea prevede următoarele cauze de încetare a contractului de locatiune:

Answer 1

• denunțarea unilaterala
• expirarea termenului
• rezilierea pentru neexecutare
• pieirea lucrului
• desființarea (desfacerea) titlului locatorului
• înstrăinarea lucrului închiriat

Question 2

Denunțarea unilaterala:

Answer 2

Potrivit regulilor generale, contractul încheiat pe durata nederminată, poate fi denunțat unilateral de oricare dintre părți cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, orice clauza contrara ori stipularea unei prestații in schimbul denunțării contractului fiind considerată nescrisa (art 1277)

+Restul la pg 11

Question 3

Expirarea termenului:

Answer 3

Dispzitiile art. 1809 Alin 1 Cc, reglementează o modalitate fireasca de încetare a contractului de locatiune prin simpla expirare a termenului convenit de părți, sau după caz, prevazut de lege. Pentru a interveni încetarea contractului de locatiune ca urmare a expirării termenului nu este necesară înștiințarea prealabila.

+ Dacă după îndeplinirea termenului, locatarul continua sa își îndeplinească obligațiile fără ca locatorul sa se împotrivească, operează tacita relocatiune (art 1810 Cc). Fiind încheiata o noua locatiune, părțile trebuie sa îndeplinească cerintele prevazute de lege pentru încheierea contractului.
++ pg 12

Question 4

Rezilierea pentru neexecutare:

Answer 4

Fiind un contract sinalagmatic cu executare succesivă, contractul de locatiune este supus rezilierii pentru neexecutare de obligații in conditiile dreptului comun.
Astfel, in cazul in care, fără justificare, una din părțile contractului de locatiune nu își executa obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locatiunea cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii (art 1817 Cc)

Question 5

Pieirea lucrului:

Answer 5

Contractul de locatiune încetează de drept dacă bunul a fost distrus in totalitate sau nu mai poate fi folosit destinație stabilite (art 1818, Alin 1 Cc), întrucât locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta bunului si nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau înlocuirea lui.

+ Dacă imposibilitatea folosirii este numai parțiala, locatarul poate, după împrejurări, sa ceara fie rezilierea locatiunii, fie reducerea proporțională a chiriei (art 1818, Alin 2 Cc)
++ Dacă. Bunul este doar deteriorat, contractul de locatiune continua, aplicându-se regulile privind sarcina efectuării reparațiilor (art. 1818, Alin 3)

! In toate cazurile in care imposibilitatea totala sau parțiala de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are dreptul la daune-interese (art 1818, Alin 4 Cc)

Question 6

Desființarea titlului locatorului:

Answer 6

Art 1819 Cc, reglementează încetarea de drept a contractului de locatiune ca urmare a desființați dreptului ce permitea locatorului sa asigure folosinta bunului - obligație de esența locatiunii.
! De la regula încetării contractului prin desființarea titlului locatorului, Alin 2 al art 1819 Cc, instituie o EXCEPȚIE in sensul ca locatiunea va continua sa producă efecte si după desființarea titlului locatorului pe durata stipulată de părți, fără a depăși un an de la data desființați titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de buna-credință la încheierea locatiunii.

Question 7

Înstrăinarea bunului închiriat;

Potrivit art. 1811 CC, dacă bunul dat in locatiune este instrainat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorul, după cum urmează:

Answer 7

• in cazul imobilelor înscrise in cartea funciară, dacă locatiunea a fost notată in cartea funciară
• in cazul imobilelor neînscrise in cartea funciară, dacă data certa a locatiunii este anterioară datei certe a înstrăinării
• in cazul mobilelor supus unor formalități de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalități
• in cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla in folosinta locatarului.

+pg 13

Question 8

Moartea locatorului sau a locatarului (art 1820 Cc)

Answer 8

Nefiind un contract încheiat intuitu personae, locatiunea nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului.
Cu toate acestea, in cazul locatiunii cu durata determinata, mostenitorii locatarului pot denunță contractul in termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștința de moartea locatarului si existența locatiunii.