Efectele Contractului de Locatiune

Question 1

Obligațiile locatorului:

Answer 1

Potrivit art. 1786 Cc, locatorul are trei obligații principale:

• sa predea locatarului bunul dat in locatiune
• sa mențină bunul in stare corespunzătoare de folosinta pe toată durata locatiunii
• sa asigure locatarului liniștita si utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii.

Question 2

Obligatia de a preda bunul se referă la faptul ca:

Answer 2

Spre deosebire de materia vânzării, in cazul căreia bunul trebuie predat in starea in care se afla la momentul închirierii contractului, locatorul trebuie sa predea bunul, precum si toate accesoriile acestuia, in stare corespunzătoare utilizării sale.
! Predarea bunului se poate cere la termenul convenit de părți si in lipsa de stipulatie contrara, la locul unde se găsea bunul la momentul contractării si cu cheltuiala locatorului
!! In caz de neîndeplinire a acestei obligații, locatorul poate cere autorizarea justiției pentru predarea silită a bunului, poate cere realizarea locatiunii cu daune-interese ori poate invoca expertiza de neexecutare a contractului

Question 3

Obligatia de a menține bunul in stare corespunzătoare de folosinta, se referă la:

Answer 3

La faptul ca aceasta obligație operează pe toată durata contractului. Bunul trebuie sa poate fi folosit in scopul pentru care a fost închiriat. Pentru aceasta, locatorul are sarcina de a efectua reparațiile mari, capitale, avand drept scop conservarea bunului (Art 1788 Alin 1 Cc)
+ Obligatia de efectuare a reparațiilor necesare se extinde si asupra accesoriilor bunului dat in locatiune
++ Întrucât dispozițiile art 1788, Alin 1 Cc nu sunt de ordine publica, părțile pot deroga de la ele, stabilind, spre exemplu, exonerarea locatorului de a obligatia efectuării unora dintre reparațiile care ii revin.

Question 4

Locatarul are obligatia de a-l notifica, de indata pe locator despre:

Answer 4

Despre necesitatea efectuării reparațiilor care sunt in sarcina acestuia din urma, sub sanctiunea plății de daune-interese si a suportării oricăror alte cheltuieli (Art 1801 Cc)

Question 5

Reparatiile locative, a căror necesitate rezulta din folosinta obișnuita bunului sunt:

Answer 5

Sunt prevazute la art 1788, Alin 2 Cc in sarcina locatarului (norma cu caracter supletiv), regula accentuată si de art. 1802 Cc, potrivit căruia reparațiile de întreținere curenta sunt in sarcina locatarului.

Question 6

Obligatia de a asigura folosinta liniștita si utila a bunului presupune:

Answer 6

Articolul 1789 Cc, consacra, de principiu, obligatia locatorului de a asigura folosinta liniștita si utila a bunului si de a-l garanta pentru tulburările, de fapt sau de drept, provenind din faptul personal, care ar împiedica, diminua sau stânjeni folosinta bunului dat in locatiune.

Question 7

Dacă, in cursul locatiunii, lucrul închiriat necesita reparații urgente, care nu pot fi amânate pana la încetarea contractului, menționam următoarele:

Answer 7

Locatorul nu va raspunde, chiar dacă, prin aceasta se limitează in parte folosinta exercitata de locatar, prin restrângerea ei (art 1803, Alin 1 Cc)
! In cazul in care reparațiile durează mai mult de 10 zile, prețul locatiunii va fi scăzut cu timpul si cu partea bunului de care locatarul este lipsit (art 1803, Alin 2 Cc), iar in cazul in care reparațiile sunt de asa natura încât, in timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuințarea convenita, locatarul poate rezilia contractul (art. 1803, Alin 3 Cc)

+ In plus, obligatia de a nu-l tulbura pe locatar nu poate fi opusa acestuia atunci cand locatarul dorește sa examineze bunul, in circumstanțele prevazute la art 1804 Cc

Question 8

Locatorul nu este ținut sa il garanteze pe locatar pentru..:

Answer 8

Pentru tulburarea cauzată prin fapta unui terț care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afara numai dacă tulburările începute înaintea predării bunului il împiedica pe locatar sa il preia (Art. 1973 Cc)

Question 9

DLocatorul este dator sa il apere pe locatar in cazul in care…?

Answer 9

In cazul in care un terț pretinde vreun drept asupra bunului dat in locatiune, locatarul este dator sa il apere pe locatar chiar si in lipsa unei tulburări de fapt.
! Dacă locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, locatorul trebuie sa il despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din aceasta cauza (art 1794 Alin 1 Cc)

Question 10

Indiferent de gravitatea tulburări, dacă i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta sa o înlăture de îndată, locatarul poate…?

Answer 10

Locatarul poate cere o scădere proporțională a chiriei, iar dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul in conditiile legii (art. 1794, Alin 2 Cc)
! Locatarul care, la încheierea contractului, cunoștea cauza de evictiune nu are dreptul la daune-interese (art. 1794 Alin 3 Cc)
+ De asemenea, locatorul are obligatia de a garanta folosinta utila a bunului, răspunzând de tulburările cauzate de viciile bunului dat in locatiune

Question 11

Locatorul are o obligație succesivă de asigurare a folosinței utile, deci:

Answer 11

Locatorul raspunde pentru viciile ascunse ale bunului dat in locatiune care împiedica sau micșorează folosinta acestuia, chiar dacă a fost de buna-credință la data încheierii contractului si indiferent dacă viciile ascunse existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii. (Art 1790, Alin 1 Cc)

Question 12

In ceea ce privește viciile aparente, răspunderea este:

Answer 12

Răspunderea locatorului pentru acestea se angajează dacă locatarul reclama locatorului asemenea vicii, informând-l pe acesta din urma fără întârziere (art 1790, alim 2 Cc).
! In lipsa Informării se considera ca locatorul si-a îndeplinit obligatia de a preda bunul in stare corespunzătoare utilizării acestuia.
+ Totuși, locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieții, sănătății sau integrității corporale a locatarului.

Question 13

Obligațiile locatarului sunt:

Potrivit art. 1796 Cc, locatarul are următoarele obligații principale:

Answer 13

• sa ia in primire bunul dat in locatiune
• sa plătească chiria in cuantumul si la termenul stabilit prin contract
• sa folosească bunul cu prudenta si diligența
• sa restituie bunul la încetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune

Question 14

Obligatia de a lua in primire bunul presupune ca:

Answer 14

Corelativ obligației locatorului de a preda bunul, locatarul are obligatia de a lua in primire bunul care face obiectul locatiunii.
Pentru îndeplinirea obligației de a prelua bunul dat in locatiune, locatarul poate fi pus in întârziere, iar in caz de neîndeplinire a acestei obligații locatorul poate obține rezilierea cu daune-interese, dacă este cazul.

Question 15

Obligatia de a plăti chiria cuprinde următoarele:

Answer 15

Chiria trebuie sa fie plătită la termenele stabilite in contract, iar in lipsa, potrivit uzanțele (art 1797 Alin 1 Cc). In lipsa uzanțele sau a unei stipulatii contrare, chiria se plătește astfel (art 1797 Alin 2 Cc):

• in avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o luna
• in prima zi a fiecărei luni, dacă durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mică de un an
• in prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locatiunii este de cel puțin un an.

Question 16

Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligența se referă la faptul ca:

Answer 16

Locatorul are obligatia de a întrebuința bunul luat in locatiune cu prudenta si diligența unui bun proprietar, potrivit destinații stabilite prin contract sau, in lipsa, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul il folosește (Art 1799 Cc
! Dacă locatarul modifica bunul ori ii schimba destinația sau dacă il întrebuințează astfel încât il prejudiciază pe locator, acesta din urma poate cere daune-interese si, după caz, rezilierea contractului (art 1800 Cc).
!! In virtutea obligației de a folosi bunul cu prudenta si diligența pe toată durata locatiunii, locatarul este dator sa efectueze reparatiile de întreținere curenta (locative) - art 1802 Cc, precum si sa il înștiințeze pe locator despre nevoia efectuării reparațiilor puse de lege in sarcina acestuia din urma - art 1801 Cc.

Question 17

Obligatia de a restitui bunul se referă la faptul ca:

Answer 17

Potrivit art 1821 Cc, la încetarea locatiunii, locatarul este obligat sa restituie bunul luat in locatiune in starea in care l-a primit, in afara de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii. Pana la proba contrara, locatarul este prezumat ca a primit bunul in stare corespunzătoare de întrebuințare potrivit destinații stabilite

Question 18

In vederea obligației de a restitui bunul potrivit art 1821 Cc, in privința imbunatatirilor făcute de locatar, menționam ca:

Answer 18

Art. 1823 Cc prevede ca locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate si autonome efectuate asupra bunului pe durata locatiunii si nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului
! Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege sa ceara locatarului aducerea bunului in starea inițială, precum si plata de despăgubiri pentru orice paguba ce ar fi cauzată bunului de către locatar. In cazul in care nu a avut acordul prealabil locatorului, locatarul nu poate invoca, in niciun caz, dreptul de reținere.