Conditii de validitate - LOCATIUNE Flashcards
In privința capacității, ce fel de act este locatiunea?
Ca REGULA, locatiunea este un act de administrare, ceea ce înseamnă ca părțile trebuie sa aibă capacitate de a face asemenea acte (contractul poate fi încheiat in mod valabil si de minorul cu capacitate de exercitiu restrânsă, dacă nu-l prejudiciază - art 41 Alin 3 Cc)
Prin EXCEPȚIE, dacă durata locatiunii depășește 5 ani, locatiunea va fi act de dispoziție, potrivit art. 1784 Cc
Întrucât prin contractul de locațiune se transmite doar dreptul de folosință asupra bunului (drept de creanța), menționam următoarele:
Locatorul poate sa nu fie proprietarul bunului.
Astfel, uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit in uzufruct (art 715, Alin 1 Cc).
+ In schimb, bunul care face obiectul drepturilor de uz sau abitație nu poate fi închiriat sau arendat (art. 752 Cc)
++ Proprietarul nu poate fi locatarul propriului sau bun, cu excepția cazului in care nu are prerogativa folosinței (este nud proprietar)
Contractele de locațiune avand ca obiect bunuri aflate in coproprietate obișnuite pe cote-părți se pot încheia:
De regula, cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți.
! In cazul contractelor de locațiune încheiate pe termen mai mare de 3 ani este necesar acordul tuturor coproprietarilor (art 641 Alin 1 si 4 Cc)
Incapacități de a lua in locațiune:
Dispozițiile art. 1654 Cc privind incapacitatea de a cumpara sunt aplicabile in mod corespunzător si contractului de locațiune (Art. 1784 Alin 1 Cc):
- mandatarii, pentru bunurile pentru care sunt însărcinati sa le dea in locațiune, excepția prevăzută la art 1304, Alin 1 Cc rămânând aplicabila.
- părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă.
! Încălcarea acestor incapacități atrage sanctiunea nulității relative
- funcționarii publici, judecătorii-indici, practicienii in insolventa si alte asemenea persoane, care ar putea influența conditiile locatiunii făcute prin intermediul lor sau ale locatiunii care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează.
!! Nesocotirea incapacității se sancționează cu nulitate absoluta a contractului
+ De asemenea, sunt aplicabile prin analogie si dispozițiile art 1653 Cc, privind incapacitatea de a cumpara drepturi litigioase (art. 1784 Alin 2 Cc)
Incapacități de a da in locațiune
Dipozitiile art. 1655 Cc sunt aplicabile, in mod corespunzător si locatiunii (art. 1784 Alin 1 Cc)
Astfel, persoanele prevazute la art. 1654 Alin 1 Cc nu pot sa dea in locațiune bunurile proprii pentru un preț constând intr-o suma de bani provenita din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care il administrează ori a căror administrare o supraveghează.
Consimțământul in cazul locatiunii:
Deși in materia locatiunii nu exista reguli speciale privitoare la consimțământ, acesta comporta anumite particularități in materia contractului de închiriere a locuinței si in materie de arendare.
In cazul contractului de închiriere a locuinței, chiriașul are, la încheierea unui nou contract, un drept de preferința, in condiții egale.
+ Exercitarea acestui drept se face in conditiile prevazute la art. 1730-1740 Cc, ce reglementează dreptul de preempțiune (art. 1828, Alin 2 Cc)
++ In plus, potrivit art 1778 Alin 3 Cc, dreptul de preferința la închiriere este aplicabil si in cazul spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist.
Chiriașul nu are drept de prferinta la încheierea unui nou contract atunci cand…?
Atunci cand nu si-a executat obligațiile născute in baza locatiunii anterioare
In cazul contractului de arendare, arendașul are un drept de preempțiune cu privire la…?
Cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercita potrivit art 1730-1739 Cc (art 1849 Cc)
Care este obiectul locatiunii…?
Locatiunea are un dublu obiect: bunul închiriat si prețul (chiria)
Ce fel de bunuri pot face sau nu pot face obiectul locatiunii…?
Pot face obiectul locatiunii toate bunurile, atât mobile cât si imobile, corporale sau incorporate, dacă, dintr-o prevedere legala sau natura bunului nu rezulta contrariul (art 1779
Pot forma obiect al locatiunii doar bunurile nefungibile, după natura lor sau potrivit voinței părților, neputând fi date in locațiune bunurile care se distrug sau se consuma prin folosință
+ De asemenea, pot forma obiect al contractului de locațiune si drepturile de proprietate intelectuala
Bunul ce formează obiectul contractului de locațiune trebuie sa fie determinat, in caz contrar:
In caz contrar, înțelegerea părților putând constitui doar un antecontract, a cărui nerespectare da dreptul la daune-interese
Poate nuda proprietate forma obiectul contractului de locațiune?
Nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locațiune, întrucât titularul ei nu poate asigura locatarului folosință bunului care formează obiectul dreptului.
Pot fi închiriate bunurile supuse unui regim particular (arme de foc, Muniții, etc) ?
Bunurile supuse unui regim particular pot fi închiriate in conditiile reglementarii speciale.
Inclusiv dreptul de folosinta al bunurilor proprietate publica poate fi transmis prin închiriere.
Potrivit art. 1780 Alin 2 Cc, dispozițiile privitoare la stabilirea prețului vânzării sunt aplicabile in mod corespunzător si prețului locatiunii, deci:
Pretul locatiunii poate consta intr-o suma de bani sau in orice alte bunuri sau prestații (art 1780, Alin 1 Cc)
! In sistemul Cc, in scopul împărțirii in mod echitabil a pierderilor beneficiarilor ce rezulta din schimbarea împrejurărilor, părțile pot obține in justiție, in conditiile restrictive ale imprevizibili contractuale (art 1271 cc) adaptarea contractului, inclusiv prin modificarea cuantumului chiriei.
+ Chiria trebuie sa fie sinceră si serioasă. In cazul in care chiria nu este sinceră si serioasă, contractul este anulabil ca locatiune, însă poate fi calificat drept comodat, dacă sunt întrunite conditiile de validitate ale acestuia, inclusiv remiterea materială a bunului (Comodatul este un contract real)
