Immobilienrecht Flashcards
Zu welchen vier Kategorien werden bei Aufnahme eines Kaufvertrages Angaben benötigt?
- zu den Beteiligten
- zum Vertragsgegenstand
- zur Gegenleistung/zum Kaufpreis
- zu den Nutzungsverhältnissen
Zur Abklärung welcher Punkte ist die Kenntnis der Staatsangehörigkeit wichtig?
- Hinreichende Sprachkenntnis der Beteiligten
- ggf. Anwendbarkeit von ausländischem Güterrecht (bei Eheschließung vor dem 29.1.2019).
Welche Auswärtsgebühr fällt in folgenden Fällen an?
a) Notar N muss bei den Beteiligten zu Hause in der Nachbargemeinde seines Amtssitzes (einfache Entfernung 20 km) eine Unterschriftsbeglaubigung vornehmen. Er verlässt das Notariat um 10 Uhr und kommt (auf direktem Weg) um 11.15 Uhr zurück.
b) Abweichend zum vorherigen Beispiel beurkundet der Notar ein Testament und eine Vorsorgevollmacht eines Beteiligten (statt einer Löschung) und kehrt sogar erst um 12.30 Uhr zurück
Zu a) Zusätzlich zu der normalen Gebühr fällt eine Gebühr nach KV-Nr. 26002 in Höhe von 3x 50 EUR = 150 EUR (da über 1 Stunde Abwesenheit) sowie 40 km x 0,42 Cent/km =16,80 EUR, mithin 166,80 EUR zzgl. 19 % USt = 198,49 EUR an.
Zu b) Wegen des Privilegs von Testamenten und Vorsorgevollmachten fällt unabhängig von der Dauer der Abwesenheit gemäß KV-Nr. 26003 nur eine Auswärtsgebühr in Höhe von 50 EUR sowie das “Kilometergeld” in Höhe von 16,80 EUR jeweils zzgl. 19 % USt an; mithin belaufen sich die Mehrkosten der Auswärtsbeurkundung nur auf 66,80 EUR zzgl. 19 % USt = 79,40 EUR.
Darf der Notar einen abgelaufenen Personalausweis oder Führerschein akzeptieren?
Ja, aber grds. nur dann, wenn das betreffende Dokument eine einwandfreie Identifizierung ermöglicht und das zu beurkundende Rechtsgeschäft nicht in den Anwendungsbereich des Geldwäschegesetzes fällt; (im Ausnahmefall auch im Anwendungsbereich des Geldwäschegesetzes, wenn das Geldwäscherisiko aufgrund bestimmter Umstände als gering anzusehen ist).
Innerhalb welche Frist sind Verträge beim Finanzamt Grunderwerbsteuerstelle/Schenkungssteuerstelle anzuzeigen und was ist bis zur Absendung der Anzeige zu beachten?
Die Anzeige hat beim FA Grunderwerbsteuerstelle innerhalb von zwei Wochen nach Beurkundung zu erfolgen, beim FA Schenkungsteuerstelle unverzüglich. Solange die Anzeige nicht in allen Teilen vollständig abgeschickt ist, dürfen den Beteiligten keine Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften erteilt werden - dies gilt auch dann, wenn die Anzeige als solches zwar erfolgt ist, aber die Steueridentifikationsnummer betrieben werden.
Bei welchen Gesellschaften sind zwingend immer auch alle Gesellschafter anzugeben, wenn diese Vertragspartner eines Grundstücksvertrages sind?
Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (=GbR = BGB-Gesellschaft), da diese Gesellschaft - anders als die anderen Gesellschaften (bislang) - in keinem Register eingetragen ist und somit kein Nachweis über die vertretungsberechtigte Person existiert. Aus diesem Grund müssen bei der GbR (derzeit noch) alle Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden.
Hinweis: Gesellschaftsregister ab 1.1.2023 um Auskunft über Haftung und Vertretungsverhältnisse der BGB-Gesellschaft zu erhalten.
Kann ein Flurstück aus mehreren Grundstücken oder umgekehrt ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen?
Das Flurstück ist die “kleinste Einheit”. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen, aber grundsätzlich nicht umgekehrt. Besteht ein Grundstück aus mehreren Flurstücken, so sind die einzelnen Flurstücke im Grundbuch alle unter einer laufenden Nummer vorgetragen.
Welchen Vorteil hat die Vornahme einer Grundbuchrecherche anhand von Namen und Geburtsdatum des Eigentümers anstelle der mitgeteilten Grundbuchblattstelle und Flurstücknummer?
Bei der Recherche anhand von Namen/Geburtsdatum werden in der Vorschau alle Flurgrundstücke zu der Person in der betreffenden Gemarkung angezeigt, so dass auch zugehörige Nebengrundstücke wie z.B. Wegegrundstück, Garagengrundstück, die an einer anderen Grundbuchblattstelle vorgetragen sind, erkennbar sind. Bei der Recherche anhand der Grundbuchblattstelle besteht zudem das “Risiko”, dass diese bereits geschlossen und der Grundbesitz auf eine neue Grundbuchblattstelle übertragen worden ist und somit unnötige Kosten für das Grundbuchabruf ausgelöst werden.
Welche Vorteile hat die Einsichtnahme in die Flurkarte des Vertragsgegenstandes?
- Leichte Erkennbarkeit von Privatwegen/gesonderten Garagenstellplätzen
- Leichte Erkennbarkeit von unerschlossenen Grundstücken
- Leichte Erkennbarkeit der wahren räumlichen Ausdehnung des Grundstücks
Ist beim “Teilflächenkauf” erst die Beurkundung und dann die Vermessung vorzunehmen oder umgekehrt vorzugehen?
Beide Vorgehensweisen sind möglich und haben ihre jeweiligen Vor- und Nachteile. Wird erst der Kaufvertrag beurkundet und dann vermessen, muss nach Vermessung noch eine Messungsanerkennung und Auflassung beurkundet werden, was zusätzliche Kosten auslöst. Wird umgekehrt erst nach Vermessung beurkundet, besteht bis zur Beurkundung keine vertragliche Bindung, so dass es sich jede Partei am Ende noch anders überlegen kann.
Woran erkennt man im Grundbuch, dass es sich bei dem Kaufgegenstand nicht um ein Grundstück, sondern um ein Wohnungs- und Teileigentum handelt? Aus welchen Unterlagen kann man die räumlichen Ausdehnungen von Wohnungs-/Teileigentum erkennen?
Bei Wohnungs-/Teileigentum ist im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs nicht lediglich ein Grundstück eingetragen, sondern ein bestimmter Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. xy bezeichneten Räumen. Die räumlichen Ausdehnungen des Wohnungs-/Teileigentums kann man aus den Aufteilungsplänen ablesen. Diese sind in jedem Fall beim Grundbuchamt hinterlegt.
Ist der Eigentümer des Gebäudes immer mit dem Eigentümer des Grundstücks identisch?
Grundsätzlich ja, da das auf einem Grundstück befindliche Gebäude als Bestandteil des Grundstücks gilt - völlig unabhängig davon, wer den Hausbau finanziert hat, oder welche Vorstellungen die Beteiligten über die Eigentumsverhältnisse hatten. Allerdings besteht die Möglichkeit durch Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück, unterschiedliche Eigentumsverhältnisse an Gebäude und Grundstück zu beschaffen.
Warum wird für die Fälligkeit des Kaufpreises üblicherweise kein konkretes Datum vorgesehen? Wofür wird stattdessen häufig ein konkretes Datum vorgesehen?
- Weil der Kaufpreis erst dann fällig gestellt wird, wenn alle Vollzugsvoraussetzungen erfüllt sind und somit dem Vollzug des Kaufvertrages keine “Hindernisse” mehr im Weg stehen.
- Ein konkretes Datum wird demgegenüber für den Räumungstermin vorgesehen, wenn der Verkäufer den Kaufgegenstand bewohnt und ausziehen muss. Die Räumung ist dann eine weitere Fälligkeitsvoraussetzung.
Welche drei Möglichkeiten gibt es, wenn ein Beteiligter aufgrund der räumlichen Entfernung nicht an der Beurkundungsverhandlung teilnehmen kann?
- Vollmachtlose Vertretung des Abwesenden und spätere Nachgenehmigung durch diesen
- Vertretung des Abwesenden durch eine Vertrauensperson aufgrund zuvor erteilter Vollmacht
- Aufspaltung des Vertrages in Angebot und Annahme
In welcher Konstellation geht welche der drei vorstehenden Varianten rechtlich jeweils nicht?
- Vollmachtlose Vertretung bzw. Vertretung durch einen Bevollmächtigten ist rechtlich dann nicht möglich, wenn das Gesetz die persönliche Anwesenheit des Beteiligten voraussetzt (das ist insbesondere bei folgenden Rechtsgeschäften der Fall: Testament, Erbvertrag, Erblasser beim Erb-/Pflichtteilsverzicht)
- Angebot/Annahme ist rechtlich dann nicht möglich, wenn das Gesetz die gleichzeitige Anwesenheit der Vertragsparteien voraussetzt (das ist insbesondere bei folgenden Rechtsgeschäften der Fall: Auflassung, Erbvertrag, Ehevertrag mit Vereinbarung zum Güterstand).
