Eiendom Flashcards
Hva kjennetegner eiendom som investeringsform?
Eiendom er en illikvid investeringsform der verdien bestemmes av nåverdien av fremtidige kontantstrømmer. Den er ofte mindre risikofylt enn aksjer, har hatt historisk lave renter og er gunstig ved høy inflasjon med fordelaktig beskatning.
Hvilke tre metoder for investering i næringseiendom finnes?
- Direkte eid (direkte kjøp)
- Investering gjennom eiendomsfond
- Børsnoterte eiendomsaksjer
Yield
Yield er forholdet mellom leieinntekter og eiendomsverdien, og fungerer som et avkastningskrav.
Leieinntekter / Eiendomsverdien
Påvirkes av faktorer som beliggenhet, teknisk stand, leietakers kredittverdighet og lengden på leiekontrakten.
Fordeler med direkte kjøp
- Større kontroll over investeringen
- Mulighet for direkte verdiøkning (oppgradering/markedsoppgang)
- Evt ekstra leilighet til utleie
Fordeler og ulemper med å investere i eiendomsfond
Fordeler:
- Gir mulighet for diversifisering
- Passer for investorer med mindre formue
Ulemper:
- Kan ha betydelige kostnader
- Vanskeligere å komme seg ut av investeringen
- Avhengig av kvaliteten til forvalteren
Investering i utviklingseiendom
Satse på prosjekter med potensial for høy avkastning ved liten initial innsats, men med høyere risiko.
Det er ofte preget av høy grad av belåning, og markedssvingninger kan ha stor betydning.
Salg av næringseiendom
- Ofte gjennom aksjesalg
- Selger slipper gevinstbeskatning og kjøper unngår dokumentavgift
- Selger må selge med rabatt for å kompensere for tapt skattefordel
Hvilke kostnader må man regne med ved kjøp av eiendom?
- Dokumentavgift (2,5 % av kjøpesummen)
- Tinglysningsgebyr, eventuelt gebyr ved overdragelse (som ved borettslags- eller aksjeleilighet)
- Andre kostnader som meglerhonorar ved salg og takstkostnader
Eiendomsskatt
- En kommunal skatt som beregnes som 0,2–0,7 % av takstgrunnlaget.
- Satsen er lik for boliger, fritidsboliger og hytter
- Ny takst skal settes hvert 10. år.
Hovedforskjellen mellom en borettslagsleilighet og en eierleilighet
Borettslagsleilighet:
- Du eier en andel i borettslaget med bruksrett til en bolig
Eierleilighet:
- Gir deg eksklusiv eiendomsrett til en bestemt leilighet i et sameie, ofte med individuelle pantemuligheter
Omvendt boliglån
Lar boligeieren ta opp et lån mot sikkerhet i boligen med periodevis utbetaling (opp til ca. 60 % av markedsverdien).
- Banken bærer risikoen for fremtidig endring i boligprisen.
Hvilke skattemessige fordeler er knyttet til å eie bolig som pensjonssparing?
- Utløser ingen fordelsbeskatning å bo i egen bolig
- Staten dekker 22 % av renteutgiftene
- Ligningsverdien settes lavere enn markedsverdien (maks 30 %)
- Gevinst ved salg er skattefri hvis man har bodd i boligen minst ett av de to siste årene.
Hva bestemmer bolig/eiendomspriser?
Lang sikt: Pris = Byggekostnader + Tomt
Byggekostnader
- Materiale, timelønn, produktivitet
Tomtekostnader
- Hva er betalingsviljen for tomt?
P/R-koeffisient
Forholdstallet mellom boligpris (P) og leiekostnad (R).
- Den hjelper til med å balansere kostnadene ved å eie mot kostnadene ved å leie, og tar hensyn til tapte renteinntekter (i), eiendomsskatt (T), vedlikeholdskostnader (f), og forventet kapitalgevinst (π) .
R = P * (i + T + f - π)
Risikomomenter i eiendomsinvesteringer
- Markedsrisiko
- Renterisiko
- Inflasjon
- Yield-spread
- Likviditet
- Skatterisiko
- Reguleringsrisiko
- Politisk risiko
- Drifts- og teknisk risiko
Hovedforskjell eie og leie bolig
Eie:
- Krever en stor initial investering
- Medfører mulighet for verdiøkning og oppbygging av egenkapital
Leie:
- Bedre likviditet, færre forpliktelser og større fleksibilitet
- Uten muligheten til å dra nytte av verdistigning.
