Chapitre 1 Flashcards
A quoi consiste l’évaluation immobilière?
Cela consiste à déterminer le prix de vente le plus probable d’un bien immobilier en estimant la valeur
Qu’elle est la définition de la valeur?
La valeur d’un bien est subjective et se détermine en fonction de l’offre et de la demande, selon les besoins et l’utilité que l’on pense en retirer, de la rareté, du pouvoir d’achat et de la transférabilité et de l’environnement
Qu’est ce qu’est l’utilité?
C’est une notion relative qui exprime le pouvoir de rendre un service ou de répondre à un besoin. L’utilité d’un immeuble est soit de se loger ou de faire des revenus
Qu’est ce que la rareté?
La rareté augmente la valeur d’un bien.
Qu’est ce que la transferabilité?
Cela fait référence à la possibilité de céder un bien sans contrainte. Si le bien ne peut être transférer facilement, sa valeur en est alors grandement diminué
Qu’est ce qu’est la valeur marchande?
C’est le montant le plus probable auquel un bien peut se vendre à une date précise et après avoir été exposé sur un marché libre pendant une période raisonnable
Point essentiel pour comprendre la valeur marchande
Marché libre
- marché ou la concurrence s’exerce sans contrainte sur les offreurs et les demandeurs
Temps d’exposition
-période de temps d’exposition sur le marché raisonnable
Informations
- information suffisante sur le bien, l’acheteur etc
Libre arbitre
-vendeurs ne doit pas être obliger de vendre (a cause des dettes etc) ou vendeur doit pas être obliger d’acheter (séparation)
Capacité juridique
-consentant et capacité à procéder à une transaction
Conditions à remplir pour définir la valeur marchande selon l’ordre des évaluateurs agréé
Les parties sont bien informé de l’état de l’immeuble et de l’utilité la plus probable de l’immeuble
L’immeuble a été mis en vente pendant une période de temps suffisante
Le paiement est exprimé en argent comptant
Les parties doivent avoir le libre arbitre ( vendre ou acheter pour les bonnes raisons)
Qu’est ce que la valeur d’usage ou valeur au propriétaire
En cas d’expropriation, la valeur d’usage est moins objective car elle tient compte de l’idée que se fait le propriétaire de la valeur de son bien
Facteurs agissant sur le marché immobilier
Facteur économique
- fluctuation du pib
-niveau des salaires et disponibilité de crédit
-taux d’intérêt
-taux d’inoccupation et coût des loyers
Facteurs sociaux et démographique
-augmentation de la population
Facteur politiques
- lois et règlements visant à réglementer les investissements immobiliers comme :
Subventions
Règlement de zonage
Garantie de prêt
Politique de l’immigration
Taxes
Loi de l’impôt
Code d’urbanisme
Tal
Facteur physique
-type
-style architectural
-qualité de matériaux
-état
-localisation
-topographie
-climat
-végétation
-composition du sol
Éléments permettant de déterminer la modulation sociale et démographique
Augmentation ou diminution de la population
Variations dans la densité de la population
Variations dans les types de familles
Variations dans la taille des familles
Variations du rythme de l’immigration
Qu’est ce que la loi de substitution
Elle est la base de la technique de la parité ou de la technique du coût. Cette loi stipule que la valeur d’un bien immobilier ne peut excéder celle d’un bien substitut.
Qu’est ce qu’est que la loi d’utilisation optimal
C’est l’utilisation optimal d’un terrain qui semble la plus apte à produire le meilleur rendement financier pendant une période donnée
Qu’est ce qu’est le principe d’utilisation unique
Ce principe découle de la loi de l’utilisation optimal. On ne peux évaluer un immeuble pour deux usages diffèrent. Par exemple un terrain commercial et un bâtiment résidentiel
Qu’est ce que le principe de conformité
Ce principe stipule que la valeur d’une propriété est plus susceptible d’être maintenu si celle-ci est en conformité avec ses voisinés
Qu’est ce que le principe de progression ou de régression
Une belle propriété dans un vieux secteur fait en sorte que celle ci perd de la valeur puisqu’elle n’est pas omogene
Vice versa
Qu’est ce que le principe d’anticipation
Ce principe sous-tend l’application de la technique du revenu. Dans ce cas, l’acheteur anticipe des revenus année après année. Plus les revenus sont élevés, plus la valeur est élevée.
Qu’est ce que le principe du surplus de productivité
Cela permet de juger de la rentabilité d’un terrain. Il représente le revenu net résiduel après la déduction de toutes les dépenses d’exploitations et du capital investis dans les améliorations
Qu’est ce que le principe de rendements croissant ou décroissant
Les améliorations portées à un immeubles à revenus tend à augmenter sa valeur et en même temps son rendement courant. Sauf un surplus d’amélioration peux aussi entraîner un rendement décroissant
Qu’est ce que le principe d’équilibre
Ce principe énonce que la valeur d’un bien est maintenu en équilibre lorsqu’il y a un juste ration entre les services de nature semblable qui sont offerts et la demande des habitants qui y ont recours
Exemple: si une banlieue de 5000 habitants compte 7 librairies, ces dernières verraient leur valeur marchande décroître puisqu’il y a un surplus d’offre
Qu’est ce que le principe de concurrence
Une marge bénéficiaire élevée entraîne l’entrée massive de concurrents ce qui a pour effet d’anéantir le surprofit
Fin particulière qui justifie une évaluation immobilière
Fin de financement
Fin d’exportation
Taxation municipale
Fin de fiscalité
Fin d’investissement
Fin d’assurance
L’évaluation municipale est-elle la même que la valeur marchande?
Non, l’évaluation municipale sert seulement à des fins de taxations
Qu’est-ce que la proportion médiane?
Elle établie la relation entre le prix de vente et le prix d’inscription
Le client veux déterminer le montant des taxes à payer. Vous avez comme infos :
Le prix inscrit au rôle d’évaluation
La proportion médiane
Le taux de taxes municipales
Pour trouver la valeur uniformisé je dois trouver le facteur comparatif
FC = 1/PM
Par la suite, je multiplie le FC avec le prix de vente.
Je multiplie la réponse par le taux de taxes
Comment faire une médiane
Classe la série de valeur par ordre croissant
Si le nombre est impair, la médiane sera seulement lu
Si le nombre est pair, la médiane sera calculer en fessant la moyenne des deux valeurs centrales
Formule rang de la médiane
N+1 divisée en 2 = rang de la médiane
Qu’est ce que le mode?
Le mode est le chiffre qui revient le plus souvent. Il se peut qu’il en aille pas
Comment faire moyenne pondérée
Valeur x le %
Moyenne
Comment trouver l’écart type?
2nd DATA
entrée toute les données
2nd STAT = Fx
Si l’écart type est petit cela veux dire que les valeurs sont représentative
Si l’écart type est grand ce n’est pas représentatif
Comment calculer le coefficient de variation
Sx x 100
———
Moyenne
Lorsqu’un courtier n’as pas de comparable, quelle technique qu’il devrait utiliser ?
La technique du coût
Si une maison est située dans un village en développement, quelle sera les répercutions sur la valeur de sa maison?
Les facteurs sociaux et démographique ont une influence sur la valeur d’un bien. S’il y a une augmentation de la population il y a une augmentation de la demande dont la valeur de sa propriété va augmenter
Comment faire pour trouver le prix de vente probable d’une propriété?
En trouvant des comparables similaires à la propriété
Il y a deux comparables, 1 avec garage et l’autre sans. Quel est le principe utiliser?
Le principe de contributions car celui ci s’appuie sur le fait qu’un élément différencie les 2 comparables, cela peux enlever ou donner de la valeur
Quand utiliser la technique des revenus?
Lorsqu’un immeuble génère des revenus et non un immeuble résidentiel
Qu’est ce que la valeur d’usage?
C’est le prix attribuer en fonction de l’usage que l’ont fait
Qu’est ce que la valeur d’échange?
C’est le prix basé sur la valeur marchande
Qu’est ce que la valeur marchande?
C’est le prix de vente le plus probable
Qu’est ce que le prix du marché?
C’est le prix provenant des propriétés vendues
Quelles sont les 4 étapes du processus d’évaluation?
- Définition du problème
- Recherches d’informations
- Utilisation des techniques (parité, coût, revenus)
- Énoncer de la valeur ou du prix
Méthode d’évaluation d’un terrain vacant
Méthode du revenu résiduel
Méthode de la rentabilité
Méthode des ventes
Méthode d’allocation
Méthode de lotissement
Comment calculer le coefficient de variation?
Sx
—— x 100
X
