BC

Question 1

Résiliation sur accord mutuel d’un BC avant son terme est-elle régulière?

Answer 1

• Ppe : L.145-4 : BC sont conclus pour 9 ans min.
  - s’impose impérativement au bailleur (145-15)
  - double faculté de résiliation du preneur, l’une triennale (L.145-4 al. 2), l’autre, due au droits à la retraite ou bénéfice d’une pension d’invalidité (al.4).
• Résiliation sur commun accord est libre (révocation contractuelle par mutus dissensus - 1103 c.civ)

Question 2

Validité d’une convention d’occupation précaire

Answer 2

*Ppe : L.145-1 : application de plein droit du régime des BC quand les conditions d’application sont réunies.

• Exc°: L.145-5-1 : convention d’occupation précaire -> occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties.
  => sa qualification est écartée chaque fois qu’elle ne précise pas les circonstances (j. ss art 145-5-1)
  (voir jp 2019 [2] dans correction 2).

Question 3

Possibilité de requalifier conv° d’occupation précaire en convention de courte durée?

Answer 3

• L.145-5 : dérogation du statut des BC possible pour conventions courtes durée à condition que la durée totale (baux successifs compris) n’excède pas 3 ans:
  (i) Trois ans max
  (ii) convention doit être conclue lors de l’entrée des lieux (mais peut être aussi conclue à l’issue d’un BC (j.3)

Question 4

La personne restant dans les locaux à l’issue d’une convention de courte durée peut-elle être considérée comme occupant sans droit ni titre?

Answer 4

L.145-5 : limite de ces conventions à trois ans, au delà desquels il est impossible d’exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

al.2 : si le preneur reste dans les lieux et est laissé en possession un mois à compter de l’échéance, il s’opère un nouveau bail, relevant du statut des BC cette fois-ci (si les conditions d’application du statut des BC sont réunies).

Question 5

Condition d’application des BC?

Answer 5

L.145-1 : 3 c°

  (i) local = lieu clos et couvert (j.7)
  (ii) FDC exploité = 2 c° :
                                     * clientèle propre
                                     * autonomie de gestion
  (iii) Immatriculation (ne pas confondre avec qté de commerçant, cf p.3 corr° 2).

Question 6

Requalification d’une convention courte durée en BC?

Answer 6

• PPE : L.145-60 les actions en requalification se prescrivent au bout de 2 ans à compter de la conclusion dudit bail.
• Lim : requalification d’un bail dérogatoire en bail statutaire n’es pas soumis à la prescription biennale (j.12 ss 145-60)

Question 7

Bénéfice du droit au renouvellement

Answer 7

*s’analyse comme la conclusion d’un nouveau bail
=> conditions L.145-1 doivent être réunies :
(i) local (clos et couvert);
(ii) immatriculation (son ø ne rend pas le bail nul, mais empêche le droit au renouvellement - j.26 + peut être régularisable car s’apprécie à la date de délivrance du congé ou la date de demande de renouv. j. 27);
(iii) existence fdc : suppose une clientèle (propre + autonomie. Franchise : clientèle sur le plan nat. (franchiseur) et au plan local (franchisé) -> 3e civ, 27 mars 2002.
145-8 ajoute :
(i) que seul le propriétaire du fond peut demander renouvellement (exit LG - j.25).
(ii) le fonds doit avoir été exploité pendant 3 années consécutives précédant la date d’expiration du bail / tacite prolongation.

Question 8

Le bailleur peut-il s’opposer au droit au renouvellement

Answer 8

• Droit au renouvellement : 145-8 (clause contraire rep. non écrite - 145-15).
• si refus au renouvellement le bailleur doit payer une indemnité d’éviction (L.145-14, al 1er).
• procéduralement, bailleur devra délivrer congé 6 mois avant la date d’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, et doit, à peine de nullité, préciser les motifs et que le locataire doit contester ou demander indemnité d’éviction dans les 2 ans suivant le congé (145-9)

Question 9

Régularité du congé donné par l’usufruitier dans le concours du nu-propriétaire

Answer 9

*578 c.civ : ppe
*595 al.4 : interdiction de passer un contrat de bail com sans le concours du nu-propriétaire.
* mais pas pour le congé (j.10 595 al.4)
TOUT (sauf 578) sont j.10 L.145-14

Question 10

Possibilité d’écarter l’indemnité d’éviction?

Answer 10

• L.145-14: ppe indemnité d’éviction sauf exceptions 145-17 (motif grave et légitime).
• asj de ce motif (j.3 145-15)

Question 11

Solidarité nu-propriétaire et usufruitier pour indemnité d’éviction?

Answer 11

• si avec concours nu-propriétaire oui, à défaut non (j.10 ss L.145-14).

Question 12

Droit de repentir

Answer 12

= revenir sur le refus de renouvellement.

possibilité offerte par 145-58 sous trois c°:
(i) doit être exercé dans les 15 jours à compter du passage de la décision (de fixation d’indemnité d’éviction) en FC (donc insusceptible de recours suspensif 500 cpc);

 (ii) le locataire ne doit pas avoir déjà quitté les lieux (c'est irréversible  ou (contra legem j.7) il ne doit pas avoir déjà loué ou acheté un autre immeuble;
 (iii) doit être exercé par le propriétaire du local (tu peux utiliser j.10 ss 145-14) 595 c.civ. => l'usufruitier ayant refusé le renouvellement ne peut se repentir qu'avec le concours du nu-propriétaire. 

Mais la sanction encourue est une nullité relative (action du nu-propriétaire j.18 ss 595 c.civ) => en pratique ça se fait et le droit de repentir ne sera irrégulier ssi le nu-propriétaire demande nullité droit de l’exercice du droit de repentir (s’il s’abstient, c’est régulier).

Le locataire s’interrogeant sur la régularité de l’exercice du droit de repentir par l’usufruitier peut exercer une action interrogatoire (1183) à l’égard du nu-propriétaire.