Aula 4 Flashcards
Mévio vendeu uma sapataria a Tício.
O contrato de trespasse previa que os valores de que era credora a sapataria seriam cedidos a Tício.
Após a celebração do contrato de trespasse, já estando a sapataria sob a direção de Tício, Caio encontra Mévio na rua.
Sem ter ciência do trespasse, Caio, que devia R$ 1.000,00 à sapataria, paga o valor a Mévio.
Pergunta-se: Caio exonerou-se de sua dívida?
Art. 1.149. A cessão dos créditos referentes ao estabelecimento transferido produzirá efeito em relação aos respectivos devedores, desde o momento da publicação da transferência, mas o devedor ficará exonerado se de boa-fé pagar ao cedente.
No que consiste o conceito de “aviamento” ou “goodwill of trade”?
O Aviamento, também conhecido como “goodwill of trade”, refere-se ao potencial de lucratividade de um estabelecimento comercial.
Esse valor é atribuído à boa organização e articulação do negócio na exploração de uma atividade econômica.
Em outras palavras, é o reconhecimento pelo mercado da capacidade do estabelecimento de gerar lucros.
Quando se calcula o trespasse (transferência de um estabelecimento), o aviamento é incluído juntamente com os bens físicos, formando um valor total que considera tanto os ativos tangíveis quanto o potencial de lucratividade.
Vale lembrar que o aviamento não se confunde com o patrimônio da empresa, mas sim representa um SOBREVALOR AGREGADO aos bens da sociedade empresarial.
O AVIAMENTO NÃO É ELEMENTO DO ESTABELECIMENTO. É UM ATRIBUTO.
O que é ação renovatória?
Quais são os TRÊS requisitos para o seu ajuizamento?
O ordenamento jurídico confere ao comerciante locatário de imóvel utilizado para a atividade empresarial a possibilidade de requerer, pela via da ação renovatória, a renovação compulsória do contrato de locação.
Há TRÊS requisitos cumulativos para o ajuizamento de ação renovatória:
1) Contrato de locação deve ser escrito e deve ter prazo determinado
2) Locação deve estar vigente há pelo menos CINCO ANOS (um único contrato ou uma série de contratos ininterruptos)
3) Locatário deve estar explorando o comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de TRÊS ANOS.
Se houver pequenas interrupções entre os contratos de locação, devidas às negociações de renovação, o comerciante poderá, ainda assim, ajuizar a ação renovatória?
Considere que os demais requisitos trazidos pelo art. 51 da Lei 8.245/91 tenham sido cumpridos.
STJ entende que sim.
Ementa- PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. “ACCESSIO TEMPORIS”. SOMA DOS PRAZOS CONTRATUAIS. INTERRUPÇÃO MÍNIMA.VIABILIDADE. - Em sede de ação renovatória de locação comercial, se o período de interrupção entre a celebração dos contratos escritos não é significativo, é de se admitir o “accessio temporis” pela soma de seus prazos, a fim de viabilizar a pretensão renovatória pelo perfazimento do qüinqüídio legal exigido. - Precedentes desta Corte. - Recurso conhecido e provido.
O contrato de locação de imóvel destinado à instalação de antena de telefonia, internet etc. pode ser objeto de ação renovatória?
STJ entende que sim. O imóvel seria fundo de comércio.
Concessionária de serviço de telefonia celular. Imóvel locado para instalação de estação de rádio base. Estrutura essencial ao exercício da atividade. Fundo de comércio. Caracterização. Ação renovatória. Possibilidade.
REsp 1.790.074-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira
Turma, por unanimidade, julgado em 25/06/2019, DJe
28/06/2019
O que é fundo de comércio?
Sinônimo de estabelecimento empresarial.
Declaram-se elementos constitutivos de um estabelecimento comercial ou fundo de comércio, para efeito de sua transmissão a qualquer título: as instalações, mercadorias, nome e insígnia comercial, o direito ao local, as patentes de invenção, as marcas de fábrica, os desenhos e modelos industriais, as distinções honoríficas e todos os demais direitos derivados da propriedade comercial e industrial ou artística
Qual é o prazo para ajuizamento de ação renovatória?
NATUREZA - Decadencial
Prazo - A ação deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor
O sublocatário pode ajuizar ação renovatória?
Sim, desde que cumpra os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/91.
No caso de sublocação total do imóvel, apenas o sublocatário terá legitimidade ativa para a propositura da ação.
Exceção: nos contratos de franquia, em que o sublocador for o franqueador, franqueador e franqueado terão legitimidade ativa.
Os cessionários ou sucessores da locação poderão ajuizar a ação renovatória?
Sim, desde que cumpram os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/91.
O valor do aluguel a ser pago pelo franqueado ao franqueador, no caso de sublocação, poderá ser maior do que o valor pago pelo franqueador ao locador original? Se sim, em que condições?
Sim, desde que:
1) Essa possibilidade esteja exposta com clareza e precisão da Circular de Oferta de Franquia; e
2) O valor excedente não implique onerosidade excessiva ao franqueado
Qual o prazo de renovação de locação no caso de ação renovatória?
Pela redação do art. 51 da 8.245, a renovação será por prazo igual ao do contrato que está sendo renovado.
Porém, o STJ entende que esse prazo não pode exceder 5 (cinco) anos (Informativo 737).
Ou seja, se o contrato objeto de renovação tiver 10 anos, deverá haver a renovação, em sede de ação renovatória, pelo prazo de 5 anos.
Em que hipóteses o locador não está obrigado a renovar a locação (exceção de retomada), ainda que preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/91?
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
No âmbito de contrato de locação de imóvel destinado a estabelecimento comercial, poderá o locador se valer da exceção de retomada e utilizar o imóvel para a mesma atividade do locatário?
No caso de exceção de retomada, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
No âmbito de contrato de locação de imóvel destinado a estabelecimento comercial, o locador pode-se valer da exceção de retomada caso pretenda utilizar o imóvel para si ou para transferência de estabelecimento existente a mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Não cabe, porém, a exceção de retomada a fim de dar ao imóvel destinação no mesmo ramo de atividade do locador, exceto se o contrato de locação envolvesse todo o fundo de comércio.
Há alguma outra HIPÓTESE EM QUE A EXCEÇÃO DE RETOMADA NÃO É CABÍVEL (nem pra uso próprio, nem pra uso de ascendente/descendente)?
Nos casos de locação de espaço em shopping center:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
Caso haja proposta mais vantajosa de terceiro, o locador estará obrigado a renovar o contrato de locação de imóvel utilizado como fundo de comércio?
Não, o locador não está obrigado a renovar. Ademais, o locatário não terá direito a indenização nesta hipótese.
§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Em contrato de locação de imóvel utilizado como fundo de comércio, caso não haja a renovação por iniciativa do locador, em que circunstâncias o locatário terá direito a indenização?
§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, SE A RENOVAÇÃO NÃO OCORRER em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no PRAZO DE TRÊS MESES da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
