3065 Contrats de location Flashcards
Comment classifier un contrat de location pour un preneur ?
Enjeu : nature
.06 Du point de vue du preneur, on peut considérer que pratiquement tous les avantages et les risques inhérents à la propriété lui sont transférés lorsque, à la date d’entrée en vigueur du bail, au moins l’une des conditions suivantes est remplie :
a) Il est pratiquement assuré que le preneur accédera à la propriété du bien au terme de la durée du bail (soit prévu céder le titre de propriété ou soit une option d’achat à prix de faveur).
b) La durée du bail est telle que le preneur jouira de pratiquement tous les avantages économiques que l’on prévoit pouvoir tirer de l’utilisation du bien (habituellement 75 % ou plus).
c) Le bailleur est assuré, aux termes du bail, de récupérer le capital investi dans le bien loué et de gagner un rendement sur cet investissement (VA(PME) > 90% JV bien loué).
Comment comptabiliser si les avantages et les risques inhérents à la propriété sont transférés au preneur ?
Enjeu : constatation
.09 Lorsque, aux termes d’un bail, pratiquement tous les avantages et les risques inhérents à la propriété du bien loué sont transférés du bailleur au preneur, ce bail doit être comptabilisé comme un contrat de location-acquisition par le preneur et comme un contrat de location-vente ou de location-financement par le bailleur.
Comment comptabiliser si les avantages et les risques inhérents à la propriété ne sont pas transférés au preneur ?
Enjeu : constatation
.10 Lorsque, aux termes d’un bail, pratiquement tous les avantages et les risques inhérents à la propriété sont laissés au bailleur, ce bail doit être comptabilisé comme un contrat de location-exploitation tant par le bailleur que par le preneur.
Qu’est-ce qu’une option d’achat à prix de faveur ?
Enjeu : nature
e) Option d’achat à prix de faveur : disposition contractuelle permettant au preneur qui le désire d’acheter le bien loué à un prix suffisamment inférieur à la JV prévisible du bien à la date fixée pour l’exercice de l’option pour que, à la date d’entrée en vigueur du bail, il paraisse pratiquement assuré que le preneur se prévaudra de ce droit d’achat.
Qu’est-ce qu’un paiements minimums exigibles (PME) pour le preneur ?
Enjeu : nature
i) Pour le preneur, les paiements minimums exigibles en vertu du bail comprennent :
— les loyers minimums prévus pour la durée du bail,
— plus toute garantie, partielle ou complète de la valeur résiduelle du bien loué au terme de la durée du bail qui est donnée par le preneur ou une personne qui lui est apparentée (si le preneur s’est engagé à rembourser au bailleur toute différence entre le produit de la réalisation du bien et un montant défini d’avance, la garantie à inclure dans les paiements minimums exigibles en vertu du bail est le montant en question plutôt qu’une estimation de la différence à combler),
— plus toute pénalité exigée du preneur advenant que celui-ci décide de ne pas renouveler ou de ne pas prolonger le contrat de location au terme de la durée du bail.
Toutefois, si le bail comporte une option d’achat à prix de faveur, les paiements minimums ne comprennent que le total des loyers minimums pour la durée du bail et le montant prévu dans l’option d’achat à prix de faveur. Les paiements qui dépendent de facteurs mesurables à la date d’entrée en vigueur du bail, tels que l’indice des prix à la consommation ou le taux d’intérêt préférentiel, ne constituent pas, en substance, des loyers conditionnels dans leur totalité et ils sont pris en compte dans les paiements minimaux exigibles en vertu du bail sur la base de l’indice ou du taux existant à la date d’entrée en vigueur du bail.
Quel est le taux utilisé pour actualiser le PME ?
Enjeu : nature
m) Taux d’intérêt implicite du bail : taux d’actualisation qu’il faut utiliser, à la date d’entrée en vigueur du bail, pour que la valeur actualisée globale :
i) des paiements minimums, au sens du bailleur, exigibles en vertu du bail, abstraction faite de la partie des paiements qui correspond aux frais accessoires pris en charge par le bailleur et au profit réalisé sur ces frais, le cas échéant, et
ii) de la valeur résiduelle non garantie qui revient au bailleur,
soit égale à la juste valeur du bien, pour le bailleur, à la date d’entrée en vigueur du bail.
Si non disponible, alors
q) Taux d’intérêt marginal du preneur : taux d’intérêt que le preneur devrait payer, à la date d’entrée en vigueur du bail, s’il voulait emprunter, pour une même durée et moyennant une garantie comparable, les fonds nécessaires à l’achat du bien loué.
Quels sont les frais qui ne sont pas considéré dans la détermination des PME ?
Enjeu : nature
g) Loyer conditionnel : loyer basé sur un facteur autre que le temps (pourcentage du chiffre d’affaires, fréquence d’utilisation, taux d’intérêt préférentiel, indice de prix, etc.).
ET
i) Frais accessoires : frais liés à l’utilisation du bien loué (assurances, entretien, impôts fonciers, etc.).
Qu’est-ce que la durée du bail ?
Enjeu : nature
p) Durée du bail : période déterminée pendant laquelle le bail est non résiliable, plus :
i) toute période faisant l’objet d’une option de renouvellement à prix de faveur,
ii) toute période pour laquelle le non-renouvellement du bail entraînerait pour le preneur une pénalité si élevée que, à la date d’entrée en vigueur du bail, il semble pratiquement assuré que le preneur exercera son option de renouvellement,
iii) toute période visée par une option de renouvellement ordinaire pour la durée de laquelle le preneur s’est engagé à garantir la dette du bailleur relativement au bien loué,
iv) toute période visée par des options de renouvellement ordinaires précédant la date à compter de laquelle peut être exercée une option d’achat à prix de faveur,
v) toute période pour laquelle le bailleur a la faculté de renouveler ou de prolonger le bail,
à condition que la durée du bail ne s’étende pas au-delà de la date à compter de laquelle peut être exercée une option d’achat à prix de faveur.
On considère que le bail est non résiliable si, pour qu’il puisse être résilié, il faut :
i) qu’une éventualité tout à fait improbable se matérialise, ou
ii) que le preneur obtienne l’autorisation du bailleur, ou
iii) que le preneur conclue un nouveau bail portant sur le même bien ou un bien équivalent avec le même bailleur, ou
iv) que le preneur verse une pénalité si importante que, à la date d’entrée en vigueur du contrat de location, il paraisse pratiquement assuré que le bail sera maintenu en vigueur.
Comment comptabiliser un contrat de location-acquisition (preneur) ?
Enjeu : constatation
14 Pour rendre compte de toutes les ressources dont il dispose et de toutes les obligations à long terme qu’il assume, le preneur doit comptabiliser les deux volets de l’opération de location-acquisition : l’acquisition d’un bien et la prise en charge d’une obligation.
.15 Le preneur doit comptabiliser les deux volets de l’opération de location-acquisition, à savoir le bien et l’obligation.
Comment faire l’évaluation initiale d’un contrat de location-acquisition (preneur) ?
Enjeu : évaluation initiale
.16 Le montant de l’élément d’actif et le montant de l’obligation que l’on comptabilise au début du contrat de location correspondent à la VA(PME) - [frais accessoires]. Si l’on ne connaît pas le montant des frais accessoires que comprennent les paiements minimums exigibles en vertu du bail, on en fait une estimation. Le taux d’intérêt implicite du bail est partiellement fonction de la valeur résiduelle du bien loué, valeur à laquelle le preneur n’est habituellement pas intéressé. Par conséquent, si l’on utilisait ce taux d’intérêt implicite comme taux d’actualisation lorsqu’il est supérieur au taux d’intérêt marginal du preneur, on aboutirait à un montant moins représentatif de la valeur du bien pour le preneur que si l’on utilisait son taux d’intérêt marginal comme taux d’actualisation. C’est pourquoi, pour déterminer la valeur actualisée des paiements minimums exigibles en vertu du bail, le preneur doit utiliser comme taux d’actualisation son taux d’intérêt marginal ou, s’il lui est facile de le déterminer et s’il est inférieur au taux d’intérêt marginal, le taux d’intérêt implicite du bail. Nonobstant ce qui précède, la valeur attribuée au bien et à l’obligation ne doit pas dépasser la juste valeur du bien loué.
Comment évaluer ultérieurement un contrat de location-acquisition (preneur) ?
Enjeu : évaluation ultérieure
17 La valeur capitalisée d’un bien amortissable loué en vertu d’un contrat de location-acquisition doit être amortie sur la durée d’utilisation prévue pour le bien, selon une formule compatible avec les pratiques du preneur en matière d’amortissement pour les immobilisations de même nature (voir le chapitre 3061, IMMOBILISATIONS CORPORELLES). Si le bail comporte des dispositions d’accession à la propriété ou contient une option d’achat à prix de faveur, la période d’amortissement doit être la durée économique du bien. Sinon, on doit amortir le bien sur la durée du bail.
Comment présenter un contrat de location-acquisition (preneur) ?
Enjeu : présentation
21 Pour bien faire la distinction entre les biens que possède une entreprise et ceux pour lesquels elle ne jouit que d’un droit d’utilisation, les biens loués en vertu de contrats de location-acquisition doivent être présentés séparément et *8les obligations découlant de ces contrats doivent être distinguées des autres obligations à long terme**.
Comment comptabiliser un contrat de location-exploitation ?
Enjeu : constatation
.23 Toute partie des obligations découlant de baux dont l’entreprise devra s’acquitter à moins d’un an à même son fonds de roulement doit être incluse dans le passif à court terme.
Qu’est-ce que le PME pour le bailleur ?
Enjeu : nature
.03 r) […]
ii) Pour le bailleur, les paiements minimums exigibles en vertu du bail comprennent :
— les paiements minimums définis ci-dessus pour le preneur,
— plus toute valeur résiduelle ainsi que tous loyers exigibles au-delà de la durée du bail, qui sont garantis par une tierce partie non apparentée au preneur ou au bailleur, pour autant que le garant ait la capacité financière d’honorer les obligations afférentes à la garantie.
Comment comptabiliser un contrat de location-financement (bailleur) ?
Enjeu : constatation
.29 On retrouve le plus souvent les contrats de location-financement dans les situations où le bailleur sert d’intermédiaire financier entre le fabricant ou le distributeur et le preneur. Ces contrats de location génèrent des produits sous forme de produits financiers.
