Värdeteori och fastigheters Flashcards
VÄRDETEORI
Filosofi om hur värde skapas
VÄRDERINGSTEORI
Konkretisering av värdeteorin dvs hur värdet skall kunna bedömas
VÄRDERINGSMETODER
Verktygslådan för att bedöma värden
vad är det som skapar värde?
Nytta, ledningar, odling, VA, utsikt, GA Behov Begränsad resurs Dispositionsrätt, ägande eller nyttjanderätt Överlåtbar
Marknadsvärde
bedömning av det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna marknaden
Avkastningsvärde
Nuvärdet av förväntade nettoöverskott.
VÄRDERINGSMETODER
- Ortprismetoden, jämförbara fastigheter
- Nuvärdesmetoden, hyreshus, industri
- Produktionskostnadsmetoden, återanskaffning, vad kostar det att bygga
- Värderarens ”verktygslåda”
Taxeringsvärdet
skall bestämmas till det som motsvarar 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde
Nivåår
två år innan taxeringsvärdet bestäms (värdetidpunkt)
Nuvärdesmetoden
används för att fastställa en investerings lönsamhet, som nuvärdeberäknas till värdetidpunkten.
Produktionsmetoden
Värdebedömning med utgångspunkt från kostnaden för återanskaffning, med hänsyn taget till värdeminskning för ”ålder och bruk” samt värdet av tomt.
Ange minst fem viktiga särdrag för just fastigheter/fastighetsmarknad?
- Varje objekt är unikt
- Varje fastighet är lägesbestämd
- Lång varaktighet
- Stor kapitalinsats
- Lånefinansierade köp
- Trögrörligt utbud
- Bristfällig marknadsinformation, lång eftersläpning
- Utdragen överlåtelseprocess
- Många inblandade parter
- Samhällskontroll
Normering?
Jämförelseobjekt normeras → räknas om till en gemensam prispåverkande faktor.
Prisutveckling?
Skillnaden mellan begärt- och slutpris. Brukar räknas på sålda objekt i områdes för att få en uppfattning och statistik om marknaden.
Kassaflödesanalysen
är en metod som räknar med löpande in- och utbetalningar över en kalkylperiod. Kassaflödesmetoden består av grundinvestering, de löpande in- och utbetalningar som fastigheten medför under sin livslängd.
Räntabilitetsmodellen
innebär att ett normaliserat driftsnetto för år ett diskonteras för evig tid. Driftnettot reduceras med avskrivning som knyts till fastighetens byggnadsdel
Beskriv kortfattat för- och nackdelar med de två olika beräkningsmodellerna kassaflöde/räntbailitet
Kassaflödesmetoden är mer kvalificerad i sitt utförande och kräver datorstöd för effektiv beräkning.
Räntabilitetsmodellen är en enklare modell. Det kan dock vara lätt att göra felberäkningar i denna eftersom den bygger på en hög schabloniseringsgrad
