Tidigare tentafrågor Flashcards
vad innebär “Det mest sannolika priset” ?
Marknadsvärde!
- En bedömning av det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden vid en viss tidpunkt.
Pris är inte samma sak som marknadsvärde! Pris är en faktisk händelse, ett utfall medan ett marknadsvärde är en bedömning av det mest sannolika priset.
Marknadsvärde kan ej bestämmas eller beräknas, man kan bedömas!
“På en fri och öppen marknad, med tillräcklig marknadsföringstid “ ?
Fastighetsmarknaden är en marknad som styrs av konjunktur och utbud och efterfrågan. Handeln ska vara fri och öppen för alla som vill köpa/sälja. En tillräckligt lång marknadsföringstid krävs för att spekulanter ska få en ärlig chans att kontrollera all information om bostaden, kolla över ekonomin osv. Ju längre tid som går hinner desto fler spekulanter upptäcka och undersöka bostaden.
“Utan partsrelationer och utan tvång” ?
Innebär att det inte skall förekomma några jävsituationer och att det inte skall föreligga ett tvång i processen, varken värdering eller försäljning får ske i strid mot någon av parternas vilja, eller under tvång.
Värdeteori är ”filosofin” om hur värdet skapas. I marknadsekonomiska sammanhang krävs dock vissa grundläggande förutsättningar för att ett ekonomiskt värde skall uppstå.
Vilka är de grundläggande förutsättningarna som normalt tillämpas på fastigheter?
Värderingsobjektet, området och jämförelseobjekten.
Fastighetsvärdering är i princip ”synonymt” och jämförbart med begreppet marknadsanalys. Marknadsanalysen delas normalt in i tre olika nivåer
Vilka är de tre nivåerna?
Beskriv kortfattat vad de olika nivåerna avser, vilka parametrar/faktorer som analyseras och hur fastighetsmarknaden påverkas.
- Omvärldsanalys
- Ortsanalys
- Objektsanalys
Omvärldsanalys
– inflation, räntor, konjunktur, lagstiftning, politiska beslut, vanor och beteende.
* Allmänekonomiska och makroekonomisa analyser –”De allmännekonomiska analyserna innefattar trender och prognoser i ett lands (eller en regions) faktiska och förväntade framtida utveckling, dvs. makroekonomiska studier.”
Ortsanalys
– näringsliv, befolkning, utbildningsnivå, inkomst, politiskt styre, läge, kommunikationer, pendling, hyres- och fastighetsmarknad.
- Orts- och fastighetsmarknadsanalys –”Ortsanalyserna avser att ge en bild av den lokala ortens geografiska och ekonomiska förutsättningar med stark tonvikt på framtida utveckling.
Fastighetsmarknadsanalyserna har främst två syften, dels att ge dataunderlag för tolkning av betalda priser, dels att erhålla marknadsmässiga data för att kunna utvärdera och positionera det aktuella objektets egenskaper och förvaltningsdata.
Objektsanalys
– läge, attraktivitet, konkurrens, karaktär, standard, skick, hyresgäster, hyresnivåer, driftskostnader, positiva och negativa egenskaper.
Fastighetsanalys –”Fastighetsanalysen slutligen omfattar en genomlysning av den aktuella fastighetens kvalitéer och status.”
Vilket värderingsbegrepp innefattar: “Relationen mellan marknadsvärdet av ett nybyggt småhus och återanskaffningskostnaden”?
Tobin Q
Vad innebär värderingsbegreppet “Tobin Q”?
Relationen mellan marknadsvärdet av ett nybyggt småhus och återanskaffningskostnaden
Vad innebär värderingsbegreppen Köpeskillingskoefficient?
K/T- Köpteskilling/Taxeringsvärde
Datum när värderingen upprättas/skrivs kallas?
Värdetidpunkt
Nuvärdes/avkastningsmetod utvecklad och specialanpassad för skogsvärdering kallas?
Beståndsmetod
Ange vilken/vilka värdefaktorer som påverkas vid taxeringen av en småhusfastighet:
A) om en carport byggs (carport saknas sedan tidigare)?
B) om bostadshuset i markplan byggs till med ett sovrum om 20 kvm?
C) om el-systemet i bostadshuset byts ut mot ny?
D) om man drar in kommunalt vatten och avlopp (vatten och avlopp saknas sedan tidigare)?
A) - påverkar taxeringen av byggnaden då det blir värt mer.
Standardpoängen ökar och därmed ökar fastighetens värde
B) - påverkar taxeringen av byggnaden då värdeytan ökar.
C) - Standardpoängen ökar.
D) påverkar taxeringen av både mark och byggnad. Mark i form av VA-klapp och byggnad genom ökat standardpoäng.
Vad menas med att normaltomten har VA-klass 3?
enskilt vatten och avlopp året runt
Ange viktiga källor där du finner information om den aktuella lägenheten och föreningen.
- Årsredovisningen
- Ekonomisk plan
- Stadgar - lägenhets och medlemsförteckning
Förklara kortfattat hur föreningens ekonomi påverkar värdet av en bostadsrättslägenhet.
När en förening lånar pengar läggskostnaden för lånet på bostadsrätternas avgift vilket bidrar till en högre
månadskostnad för innehavarna, vilket i sin tur kan sänka priset på bostadsrätten.
Bostadsrättsföreningar behöver spara för framtida underhåll och renoveringar för att slippa ta lån och få en högre summa lån/kvm.
Hur förbereder sig föreningen på en eventuell ränteuppgång?
Lägger man undan pengar för framtida underhåll såsom stambyten och fönsterbyten? Hur högt belånad är föreningen?
Dessa är tre exempel som påverkar värdet av en bostadsrätt.
På vilka sätt avviker prisinformationen för bostadsrätter jämfört med småhusfastigheter?
För småhusfastigheter finns offentlig data som skapas i och med lagfarten.
Då BR endast innebär ägande av en andel i en förening finns inte sådana register och prisstatistik ska man helst hämta från den enskilda föreningen.
