TEMA 8. LA COMPRAVENTA

Question 1

¿A quién y sobre qué clase de bienes prohíbe celebrar el Código Civil el contrato de compraventa? (Gestión Hacienda 1986, 1994, promoción interna 1997; THAC promoción interna 2011 y 2013)

Answer 1

El artículo 1.459 establece que no podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí o por persona intermedia:
1. Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.
2. Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuvieran encargados
3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de
los establecimiento también públicos, de cuya administración estuvieren encargados. 5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuvieren en litigio ante
el Tribunal.
La prohibición comprenderá también a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de litigio en que intervengan por su profesión u oficio. Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantías de los bienes que poseen.

Question 2

Concepto del contrato de compraventa y descripción breve de los elementos reales del mismo, según el Código Civil. (THAC promoción interna 2004)

Answer 2

El artículo 1.445 establece que: “Por contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
Los elementos reales del contrato de compraventa son la cosa y el precio.
La cosa ha de tener existencia real o posible, ha de ser de lícito comercio y ha de estar determinada, pero sin que sea preciso que su determinación sea actual. Bastará que se pueda determinar sin necesidad de nuevo convenio entre los interesados para la perfección del contrato.
El precio ha de ser cierto y consistir en dinero o en signo que lo represente. Si el precio de la venta consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando esta, se tendrá por permuta si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.

Question 3

Elementos formales del contrato de compraventa según el Código Civil: principio general y supuestos especiales. (THAC promoción interna 2006)

Answer 3

La compraventa no requiere forma especial y le son, pues, aplicables los principios generales establecidos por el Código Civil en materia de forma.
Los principios generales son:
1. Que los contratos serán obligatorios, cualquiera que sean la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez (art. 1.278)
2. Que si la ley exigiera el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma obligatoria entre las partes; y solo faculta a los contratantes para exigirse recíprocamente su cumplimiento pidiendo la elevación del contrato a escritura pública (art. 1279)
No obstante, se establecen dos supuestos especiales:
1. Que la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la de cosas que
sea costumbre gustar o probar antes de recibirla, se presumirán hechas siempre bajo
condición suspensiva
2. Que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato, podrá rescindirse este,
allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Question 4

Capacidad para celebrar el contrato de compraventa, según el Cód. Civil. (THAC acceso libre 2010)

Answer 4

El artículo 1.457 CC establece que: “Podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes.”

Question 5

Indique las normas de preferencia que establece el Código Civil cuando concurren diferentes compradores de una misma cosa. (THAC acceso libre 2004)

Answer 5

ART 1473 CC
“Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.”

Question 6

Exponga los supuestos en los que, según el Código Civil, se entiende entregada la cosa en el contrato de compraventa sin que se haya producido la entrega real o física de la misma. (THAC promoción interna 2005)

Answer 6

Según el artículo 1.462 se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. A ello equivaldrá, cuando se haga mediante escritura pública, el otorgamiento de esta, si de la misma no resultare o se dedujere lo contrario.

El artículo 1.463 continúa estableciendo: “Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo.”
Finalmente, el artículo 1.463 preceptúa que: “Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.462.

Question 7

Indique en qué supuestos, según el Código Civil, el comprador deberá pagar intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en un contrato de compraventa. (THAC acceso libre 2012)

Answer 7

El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio en los supuestos siguientes (art. 1.501 CC):
1. Cuando así se hubiere convenido
2. Si se hubiere constituido en mora
3. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta
Además el comprador deberá abonar los gastos siguientes:
1. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, desde la perfección de la venta hasta su consumación
2. Los gastos de transporte o traslación de la cosa vendida, salvo pacto en contrario
3. Los gastos de la primera escritura y demás posteriores a la venta, salvo pacto en
contrario
4. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Question 8

¿Qué significa la obligación de saneamiento en el contrato de compraventa? (Gestión Hacienda 1988)

Answer 8

La obligación de garantía puede definirse como la obligación que contrae el vendedor de procurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa, y de indemnizarle de los daños y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga cumplimiento. Existen dos clases de garantía: una que asegura la posesión pacífica de la cosa (saneamiento en caso de evicción) y otra que asegura la posesión útil (saneamiento por vicios ocultos).

Question 9

Enumere los derechos del comprador frente al vendedor en caso de evicción en un contrato de compraventa. (THAC acceso libre 2008)

Answer 9

El artículo 1.478 del Código Civil establece que:
“Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:
1.o La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
2.o Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
3.o Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4.o Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5.o Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.”

Question 10

Indique a qué contratos de arrendamiento de fincas rústicas no les son aplicables los preceptos de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, según su artículo 6. (Gestión Hacienda acceso libre 1999, THAC promo interna 2005)

Answer 10

Quedan exceptuados de la ley, según su artículo 6:
a) Los arrendamientos que por su índole sean solo de temporada, inferior al año
agrícola
b) Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario, para
la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato
c) Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o interés
social
d) Los que tengan como objeto principal:
1. El aprovechamiento de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario
2. Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos
3. La caza
4. Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados
exclusivamente a la estabulación del ganado
e) Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las
corporaciones locales y montes vecinales en mano común.

Question 11

¿En qué supuesto se puede producir la suspensión de un contrato de arrendamiento de vivienda de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Answer 11

El art 26 LAU trata sobre la SUSPENSIÓN del contrato cuando las obras de conservación hagan inhabitable la vivienda.

Question 12

En el marco de los contratos de compraventa, de acuerdo con el Código Civil, enumere y defina brevemente las obligaciones de saneamiento del vendedor.

Answer 12

Conforme al artículo 1474 CC, en virtud del saneamiento, el vendedor responderá al comprador:
1o De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
2o De los vicios o defectos ocultos que tuviere.
Hay dos obligaciones de saneamiento
1. Saneamiento por evicción : que busca garantizar la posesión legal y pacífica.
2. Saneamiento por vicios ocultos: el vendedor responde de la posesión útil.

Question 13

En un contrato de compraventa, ¿qué ocurre si en el momento de celebrarse se pierde en parte el objeto de la misma?

Answer 13

De acuerdo con el artículo 1460 CC si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido solo en parte la cosa objeto de la misma el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido.

Question 14

En los contratos de arrendamiento de cosas, ¿cuándo se produce la tácita reconducción?

Answer 14

Art. 1.566 “ Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento”.

Question 15

¿Cuándo se extinguen las acciones encaminadas a exigir el saneamiento por vicios ocultos en general?

Answer 15

El art. 1490 CC: Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

Question 16

Indique si las siguientes afirmaciones son VERDADERAS o FALSAS: (THAC acceso libre 2007)

1. ) No podrán adquirir en subasta pública los mandatarios, bienes de cuya administración estuvieran encargados.
2. ) Un contrato en el cual dos personas se obligan a entregar una cosa que supone el 90% del valor de los elementos entregados y a pagar el 10 % en dinero, que es calificado por los mismos como compraventa, se considerará no obstante su intención manifiesta, como permuta.
3. ) Si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas.
4. ) Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de cuatro años.
5. ) El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
6. ) Si una reparación en un arrendamiento dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.
7. ) El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de quince años, contados desde que concluyó la construcción.

Answer 16

1. ) No podrán adquirir en subasta pública los mandatarios, bienes de cuya administración estuvieran encargados. VERDADERO 1459.2 CC
2. ) Un contrato en el cual dos personas se obligan a entregar una cosa que supone el 90% del valor de los elementos entregados y a pagar el 10 % en dinero, que es calificado por los mismos como compraventa, se considerará no obstante su intención manifiesta, como permuta. FALSO 1446 CC
3. ) Si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas. FALSO 1454 CC
4. ) Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de cuatro años. FALSO 1548 CC
5. ) El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. VERDADERO ART 7 LAU
6. ) Si una reparación en un arrendamiento dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado. FALSO ART 21 LAU

7.) El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de quince años, contados desde que concluyó la construcción. FALSO 1591 CC

Question 17

Duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda de acuerdo con lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. (THAC acceso libre 2016)

Answer 17

De acuerdo con el artículo 9.1 de la LAU “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”

Question 18

Determinación y pago de la renta de un contrato de arrendamiento, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos. (THAC acceso libre 2013)

Answer 18

La renta será la que libremente estipulen las partes y será pagada mensualmente, salvo pacto en contrario.
Durante la vigencia del contrato la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el IPC en un período de 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito.
La realización por el arrendador de obras de mejora transcurridos 3 años de duración del contrato, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en 3 puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.

Question 19

Plazo de la duración del contrato de arrendamiento de vivienda de conformidad con el artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. (THAC promoción interna 2010)

Answer 19

El artículo 9 LAU establece:
“1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial…”

Question 20

¿Quién podrá subrogarse, en caso de muerte del arrendatario, en un contrato de arrendamiento urbano? (Gestión Hacienda promoción interna 2001, THAC acceso libre 2006 y 2014)

Answer 20

Según el artículo 16 de la LAU, en caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
1. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
2. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge durante al menos los 2 años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso, bastaría la nueva convivencia.
3. Los descendientes del arrendatario, que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubieses convivido habitualmente
con él durante los 2 años precedentes.
4. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él
durante los 2 años precedentes a su fallecimiento
5. Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la misma circunstancia
6. Las personas distintas de las anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al
65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.

Question 21

Señale las causas de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda. (Gestión Hacienda promoción interna 2001, THAC promoción interna 2007)

Answer 21

Cualquiera de las partes podrá promover la resolución del contrato, por el incumplimiento de la otra de las obligaciones resultantes del contrato.
El arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
1. Falta de pago de la letra
2. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización
3. El subarriendo o la cesión inconsentidos
4. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas
por el arrendador cuando el consentimiento sea necesario
5. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
6. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
1. La no realización por el arrendador de las reparaciones a que estuviere obligado
según la ley y el contrato
2. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Question 22

Indique las causas que pueden dar lugar al desahucio en el arrendamiento, según el artículo 1569 del Código Civil. (THAC acceso libre 2011)

Answer 22

Según expone el artículo 1.569 del Código Civil,
“El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
1.a Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
2.a Falta de pago en el precio convenido.
3.a Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato. 4.aDestinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número 2.o del artículo 1.555.”

Question 23

Obligaciones que derivan del contrato de arrendamiento, según el Código Civil, para el arrendador. (Gestión Hacienda 1985)

Answer 23

Las obligaciones del arrendador son entregar la cosa al arrendatario, mantenerle en el goce pacífico de la misma por todo el tiempo del contrato, respondiendo de las perturbaciones causadas por un tercero, mantener al arrendatario en el goce útil de la osa haciendo en ella las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y pagar los tributos y cargas que recaigan sobre la propiedad de la cosa salvo pacto.