Tema 3: Arrendamiento Flashcards
normativa de aplicación para los arrendamientos
Código Civil
especial: LAU Y LAR, que prevalecen
Título iv libro iv
el arrendamiento puede ser..
de cosas, o de obras o servicios
¿qué debe tener un contrato?
-tiempo
-precio
consentimiento
obligaciones recíprocas
-tracto sucesivo
Si no se hubiese fijado el plazo al arrendamiento…
1581
se entiende hecho por años cuando se
ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.
si es imposible fijar el precio…
acudimos la artículo 1547 CC
si no se puede fijar el precio del contrato, se resuelve y se devuelve el bien, además de pagar por el tiempo de disfrute por “el precio que se regule”
la norma exige que el precio sea en dinero?
El precio tiene que ser cierto, pero no necesariamente en dinero, puede ser en especie pero ha de ser siempre lícito
Obligaciones del arrendador
Vienen reguladas en el 1554 CC, y son 3 obligaciones esenciales:
- Entregar la cosa pactada en buen estado (la entrega debe ser útil y con todos los
accesorios necesarios para poder destinar el bien a lo pactado). - Hacer las reparaciones en la cosa y conservarla en estado de servir (dudas sobre
lo que incluye). - Mantener al arrendatario en el goce pacífico del bien. Se presupone que ha de
mantener la posesión útil de la cosa.
Obligaciones del arrendatario
Vienen reguladas en el 1555 CC, estaría obligado a:
1. Pagar el precio convenido.
2. Usar el bien con la diligencia de un buen padre de familia, destinándolo a lo
pactado y en defecto de éste, según la costumbre de la tierra.
3. Pagar los gastos de la escrituración para dar seguridad al contrato.
Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones
artículo 1556
podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
Límites en el uso de la cosa
Respecto de su uso el arrendatario debe usar la cosa con diligencia dirigiéndola al destino económico de la misma, es decir, no se podrá usar un ordenador para clavar unos clavos.
Respecto de las mejoras de la cosa durante el arrendamiento la regla general es que las paga el arrendatario, que además deberá hacerlas respetando la forma y estructura del bien. Al termina el contrato de arrendamiento tendrá derecho a retirar las mejoras si ello no produce un menoscabo en el bien.
Pueden dar en arrendamiento las cosas, los progenitores o tutores, respecto de los menores y los administradores de bienes que tengan poder especial?
Los progenitores o tutores, respecto de los menores y los administradores de bienes que tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de 6 años (art. 1548 CC).
Surten efecto los arrendamientos no inscritos en el Registro de la Propiedad frente a terceros?
Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad (art. 1549 CC).
Cómo debe ser el objeto del arrendamiento?
Lícito, posible y determinado o determinable
Qué le ocurre al arrendatario en caso de que sea necesario realizar una reparación urgente?
Tiene la obligación de tolerarla , aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca. Si la reparación dura más de 40 días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado. Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el ctto. (art. 1558 CC).
Por qué motivos se puede dar la terminación del contrato de arrendamiento?
- Terminación del plazo de arrendamiento.
- Resolución o rescisión del ctto.
- Venta de la cosa arrendada.
- Pérdida de la cosa arrendada.
- Muerte del arrendador o arrendatario.
La tácita reconducción
(art. 1566 CC) Si el arrendatario continúa usando el objeto del arrendamiento durante 15 días más después de que se expire el plazo, con consentimiento tácito del arrendador, se entiende que se ha renovado el ctto. automáticamente (con las mismas condiciones).
Diferencia prórroga y tácita reconducción
La tácita reconducción se distingue de la prórroga en tanto que con la prórroga no se prolonga el mismo ctto.
La Resolución del ctto.
Si hay un incumplimiento esencial se podrá resolver el ctto., pero no por un incumplimiento accesorio. La resolución se regula en el art. 1124 CC:
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Venta de la cosa arrendada
El comprador de una finca arrendada tiene dcho. a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Si el comprador usare de este dcho., el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen (art. 1571 CC).
En qué caso la compraventa de una vivienda no supondrá la resolución del contrato de arrendamiento?
Cuando estamos ante un arrendamiento de vivienda, y se inscribe en el Registro de la Propiedad, la compraventa de la vivienda no supondrá la resolución del ctto. de arrendamiento.
Qué ocurre en caso de pérdida de la cosa arrendada?
Cuando se pierde el objeto se extingue el ctto., pero habrá que discernir de quién es la culpa y si ésta es objetiva o subjetiva. Si las condiciones de la pérdida han sido objetivas y ajenas a ambas partes no habrá nada que hacer.
Qué derechos tendrá el arrendatario al concluir el arrendamiento?
(art. 1573 CC) Tiene dcho. a que se le compense por las mejoras que haya realizado. Sin embargo, si las mejoras no fueron consentidas por el arrendador no tendrá dcho. a una indemnización. De estar en esta situación podríamos llevarnos las mejoras si eso no provoca desperfectos en el bien (incluso podrían servirnos para finalizar los últimos pagos que debamos).
De hecho, se van a poder compensar desperfectos que se han causado al bien, con mejoras
que se han realizado en el mismo.
Qué derechos tendrá el arrendador al concluir el arrendamiento?
Tiene dcho. a recibir en buen estado el bien, tal y como se le dio. El arrendatario será responsable de los daños que provoquen las personas de su casa (concepto indeterminado, lo mejor será definir este concepto en el ctto.).
• El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya -> se presume la culpa (art. 1563 CC).
• El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa (art. 1564 CC)
Qué son los desahucios? Dónde se regulan? Qué lo provoca?
Se regula en el art. 1569 CC, la LAU y la LAR. Desahucio: La expulsión de la vivienda por alguna de las causas legales. Las causas básicas que provocan un desahucio son el impago de las rentas, la extinción del ctto. o destinar el bien a términos no pactados.
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por:
alguna de las causas siguientes:
- Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los arts. 1.577 y 1.581.
- Falta de pago en el precio convenido.
- Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el ctto.
- Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no
sujetarse en su uso a lo que se ordena en el art. 1555.2 CC -> como un diligente buen padre de familia destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
