Tema 2: Contratos con finalidad traslativa de dominio

Question 1

Enumera las compraventas especiales

Answer 1

1. comprador es un consumidor
2. retracto convencional
3. Compraventa por suministro
4. Venta con pacto de exclusividad
5. Venta a plazos de bienes muebles
6. Pacto de reserva de dominio
7. Permuta

Question 2

Retracto convencional

Condiciones

Answer 2

Cuando el vendedor se reserva el dcho. a recuperar la cosa vendida (te vendo esta casa pero a partir del año que viene podré recuperarla). Regulado en los arts. 1507 y 1518 CC y en legislación especial.

Tiene 4 condiciones:
• Reembolsar el precio
• Reembolsar los gastos de la venta (abogado, notario, …)
• Cualquier otro pago legítimo
• Gastos necesarios y útiles hechos en la cosa (las mejoras no son gastos necesarios).

Question 3

• Compraventa por suministro:

Answer 3

Se compra periódicamente una serie de bienes (una estación de servicios
compra regularmente su suministro de gasolina). Es fundamental que establezcamos un plazo para el pago. De no haber un plazo específico para el suministro, en cualquier momento se puede resolver sin dcho. de que el vendedor reciba una indemnización.

Question 4

• Venta con pacto de exclusividad:

Answer 4

Se impone la venta con una obligación de no hacer, no vender o no comprar (vendo la exclusiva de mi boda al HOLA). Para que sea válida, debe determinar el tiempo, la forma y el objeto; si no, nulo. Ocurre con las franquicias -> te comprometes con el vendedor a no realizar acciones que puedan perjudicar a la marca.

Question 5

• Venta a plazos de bienes muebles:

Answer 5

Se aplica a bienes corporales, no consumibles e identificables. Tiene una ley propia, y hay que tener en cuenta la regulación especial de la misma. Venta a plazos: El ctto. por el cual una de las partes entrega a la otra una cosa mueble corporal y ésta se obliga a pagar por ella un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en tiempo superior a 3 meses desde la perfección del mismo (art. 3 Ley de 1965 de Venta a plazos de bienes inmuebles).
• El ctto. debe ser por escrito y dar dcho. al desistimiento durante 7 días.
• Si el comprador se retrasa en 2 de los plazos, el vendedor podrá exigir el pago o bien solicitar la
resolución del ctto.

Question 6

• Pacto de reserva de dominio:

Answer 6

Se configura como una garantía del plazo del precio, sobretodo en pagos aplazados.
La titularidad del bien va a seguir siendo del vendedor hasta que se cumpla la totalidad de los pagos, a pesar de que su posesión se transmita al comprador (implica una virtualidad de la posesión). En el caso de que el comprador incumpliese los pagos, el comprador deberá transmitir inmediatamente la posesión del bien al vendedor (que sigue manteniendo la titularidad). No se limita a bienes muebles, se puede meter en cualquier tipo de ctto.

Question 7

La Permuta:

Answer 7

Regulada en el art. 1538 CC. Es un trueque de dchos. de propiedad. Normalmente, para que sea válido deben intercambiarse cosas del mismo valor. Estamos ante un ctto. oneroso, consensual, sinalagmático y prácticamente atípico (muy poca regulación). Se le va a aplicar subsidiariamente la normativa de la compraventa.

Tiene una serie de especialidades:
Art. 1539 CC: Si uno de los contratantes recibe la cosa que se le prometió en permuta, y acredita que no era de quien se la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio. Sí deberá devolver la que recibió a su legítimo propietario.
• Art. 1540 CC: El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar del dcho. a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los dchos. adquiridos entre tanto sobre ella con buena fe por un tercero. Como vemos, este art. es bastante lioso, por lo que lo recomendable es regular en el ctto. qué pasaría si aparece un tercero de buena fe sobre la titularidad de un bien permutado.
• Art. 1541 CC: La permuta se regirá por las disposiciones de la compraventa en lo que no se halle determinado en este título.
Son habituales los cttos. de permuta por obra -> contrato a una constructora para construir unos pisos en tal terreno, ofreciéndole a la constructora algunos de esos pisos.

Question 8

Características del contrato de compraventa

Answer 8

Compraventa: Ctto. por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Se caracteriza por:
1. Bilateralidad o plurilateralidad: En el caso de plurilaterales, estaremos ante un vendedor, comprador y garante.
2. Consensual: Se perfecciona con el consentimiento, por lo que no es necesaria la entrega de la cosa para su perfección -> La venta se perfeccionará y será obligatoria para ambos si hubieren convenido en la cosa objeto del ctto. y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (art. 1450 CC).
3. Oneroso: Lo que se busca es un beneficio para ambas partes.
4. Recíproco: Ambas partes tienen obligaciones.
5. Conmutativo: Las obligaciones de ambas partes son similares y equivalentes.

Question 9

Elementos del ctto. de compraventa

Answer 9

• Objeto: Se definen las obligaciones de todas las partes, es decir, tanto la entrega como el precio. El objeto del ctto. contiene las contraprestaciones de las partes.
• Causa: Normalmente se explica en el expositivo del ctto., explicando los antecedentes y por qué quieren comprar. Así consigues que no haya dudas sobre la causa.
• Consentimiento: Se debe tener CdO.

Question 10

Dónde se regula el contrato de compraventa?

Answer 10

La regulación básica de la compraventa la encontramos en los arts. 1445 – 1537 CC. Existe también normativa especial -> La LGDCyU establece algunas normas especiales fundamentales; los arts. 325-347 CCom. regula la compraventa mercantil; la Ley de Ordenación del Comercio Minorista regula determinados cttos. de compraventa (subastas)

Question 11

Elementos reales del contrato de compraventa

Answer 11

Precio - (1445-49 CC)
debe ser dinero o cualquier signo que lo represente
Se puede dejar al arbitrio de un tercero la fijación del precio, pero si éste no quiere o no lo hace, el ctto. quedará ineficaz.
Si estamos vendiendo bienes fungibles y no se determina claramente el precio se aplicará el valor de mercado de ese día
No podemos dejar el señalamiento del precio al arbitrio de una de las partes

Objeto- Es la contraprestación que se entrega. El art. 1271 CC establece rasgos clave:

• Puede ser objeto de ctto. todas las cosas no fuera del comercio de los hombres, aun las futuras. También todos los servicios que no sean contrarios a las leyes o buenas costumbres.
• Sobre la herencia futura no se podrá celebrar otros cttos. que aquéllos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal y otras disposiciones particionales, conforme al art. 1056.
• Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el ctto. Si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del ctto. o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido (art. 1460 CC).

Question 12

Compraventa de cosa futura

Answer 12

1. De cosa esperada: Cuando compramos una vivienda solo viendo los planos. Si no se cumple lo puesto en el plano, no se paga. Debemos atender a la regulación específica (en el caso de la compra de la vivienda hay una regulación especial).
2. De los contratos de esperanza: Se paga en todo caso -> con los armadores pesqueros siempre se afirma que vas a tener una buena pesca y se paga una cantidad por adelantado arriesgándose a perder dinero o conseguir algo de mayor valor.

Question 13

Elementos formales contratos de compraventa

Answer 13

La compraventa, como regla general, carece de formalidades, aunque hay 2 especialidades recogidas en el CC:

• Compraventa a ensayo: Siempre se presumirá hecha bajo condición suspensiva de que aquello que se quiere probar funcione. Son peligrosas debido al desistimiento unilateral del comprador, aunque tiene unos límites. Sirve para demostrar el buen funcionamiento del objeto.
• Compraventa a gusto: Aquí siempre existe la posibilidad del desistimiento unilateral por parte del comprador -> Me sacan una botella de vino y no me gusta, el camarero tiene la obligación de sacar otra.

Question 14

Cuáles son las obligaciones del vendedor en un contrato de compraventa?

Answer 14

Entrega

saneamiento

Question 15

Obligaciones del vendedor

La entrega del objeto de compraventa. Excepciones

Answer 15

Entrega: (art. 1462 CC)Consiste en poner la cosa en poder de su comprador. Se deben entregar también los accesorios imprescindibles para su uso y disfrute. Cabe preguntarse qué accesorios son imprescindibles. El art. 1097 CC reafirma la obligación de entregar todos los accesorios, pero no especifica qué es un accesorio.
Hay 2 excepciones frente a esta obligación:
- Art. 1466. CC: El vendedor no está obligado a entregar la cosa si no ha pagado el comprador. Si no se ha determinado cuándo ha de pagarse, el ctto. será nulo.
- Art. 1467 CC: El vendedor no tiene obligación de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido.

Question 16

Qué formas de entrega existen en la compraventa?

Answer 16

Existen 2 formas de entrega:
1. Traditio: La entrega real. Entregar la cosa tal y como es, la más habitual.
2. Ficticia: Entregas algo simbólico en vez de la cosa real. Se regulan algunos supuestos:
• La entrega de la escritura pública equivale a la entrega del bien (art. 1462, 2 CC).
• La entrega se produce de manera distinta porque puede ser que la persona que tiene ese bien lleve a cabo un cambio de título (art. 1463 CC).
• El vendedor se queda con el usufructo3 del bien, es decir, con la posesión (art. 1463 CC) (cuando muere el padre, la madre tiene el usufructo de la casa y los hijos son titulares, propietarios).

Question 17

El exceso de cabida en inmuebles

Answer 17

1. Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o no, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el ctto. Si esto no fuere posible, el comprador podrá optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del ctto., siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.
   Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el ctto. La rescisión5, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido (art. 1469 CC).
2. Si, en el caso del art. precedente, resultare mayor cabida o no en el inmueble que los expresados en el ctto., el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o no no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo ctto. Si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato (art. 1470 CC).”

Question 18

El exceso de cabida en inmuebles caduca?

Answer 18

Tanto la acción de exceso como de defecto de cabida caduca a los 6 meses. La caducidad implica que tienes un plazo para ejercitar esa acción y que una vez pasados esos 6 meses ya no podremos hacer nada, en cambio, la prescripción se puede interrumpir (por medio fehaciente: reclamación judicial, burofax, requerimiento notarial, …), y una vez interrumpida el plazo vuelve a contar. Para evitar la caducidad deberemos establecer en el ctto. un plazo mayor para reclamar. Si compro una finca tengo 6 meses; si reviso en el mes 7 ya no tengo dcho. de acción, ha caducado -> al revés que en administrativo.

Question 19

La doble venta

Answer 19

(art. 1473 CC)

• Si se vende un bien mueble a varias personas el bien será de la primera persona que tenga la posesión del bien de buena fe.
• Si se vende un bien inmueble a varias personas el bien será de la primera persona que lo inscriba en el Registro. Cuando no haya inscripción, el bien será de la primera persona poseedora de buena fe, en su defecto, quien presente el título de fecha más antigua siempre que haya buena fe.

Question 20

Diferencia entre rescindir un contrato y resolverlo

Answer 20

5Rescindir un ctto.: Tratar de anularlo por la aplicación de una causa legal.
En cambio, resolver un contrato supone anularlo porque no puedes responder a él.

Question 21

El saneamiento por evicción

Answer 21

Saneamiento por evicción: Es para los casos en los que la entrega de la cosa no sea pacífica. En el ctto. se puede evitar incluirla, lo que conviene al vendedor. El vendedor responderá por la evicción en caso de que se produzca, restituyendo a las partes a la situación anterior al perjuicio provocado. Normalmente responderá con una devolución dineraria y una indemnización por daños y perjuicios. De acuerdo con el art. 1475 CC: “Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un dcho. anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el ctto. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor” -> pueden pactarlo ellos (de buena fe el vendedor le dice que no tendrá dcho. de evicción y el comprador lo asume).

Question 22

Regulación del saneamiento por evicción

Answer 22

• Si conocemos que hay algún defecto legal por el que nos pueden quitar la posesión del bien y ponemos
  una cláusula que nos exima del saneamiento por evicción, esa cláusula será nula (art. 1476 CC).
• Si renunciamos a la evicción y esta se produce, el vendedor solo deberá entregarnos el precio pagado por el bien. Si hemos renunciado a la evicción sabiendo que es posible que se produzca, no se nos devolverá nada (art. 1477 CC).

Question 23

Requisitos del saneamiento

Answer 23

El saneamiento tiene una serie de requisitos:
1. Debemos haber notificado al vendedor -> la notificación será al comprador en 1a lugar, ya que será a mí al que primero notifiquen de que la cosa de la que disfruto no es mía. Yo como comprador deberé notificar al vendedor que voy a iniciar el procedimiento para ejercitar la acción de saneamiento por evicción.
2. Debe haber una privación efectiva de la cosa.
3. Debemos contar con una sentencia firme.
Tenemos un plazo de 6 meses para ejercer la acción y evitar su caducidad. Cabe tener en cuenta que en el saneamiento por evicción también entran los daños morales.

Question 24

Si no se pacta nada se aplicará el art. 1748CC: Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador dcho. a exigir del vendedor:

Answer 24

1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4. Los gastos del ctto., si los hubiese pagado el comprador.
5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.

Question 25

Saneamiento por vicios ocultos

Answer 25

Saneamiento por vicios ocultos: El vendedor tendrá la obligación de sanear por vicios ocultos en los supuestos que establezca la ley y la jurisprudencia.
- Los vicios han de ser ocultos (no valdría que le faltara una puerta al coche, pero sí valdría que a los 5 días se le caiga la puerta).
- No es necesaria la inutilidad de la cosa (basta con que simplemente no sirva para lo que yo lo quería).
- El vendedor no responderá del saneamiento si el comprador es un perito o un profesional del que se pueda esperar que hubiera percibido los vicios (eres arquitecto y compras una casa que está mal construida, no
puedes reclamar).
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos (art. 1484 CC).

Question 26

Las reglas para el saneamiento por vicios ocultos

Answer 26

Hay ciertas reglas para el saneamiento por vicios ocultos:
- Salvo pacto en contrario, siempre se responde por los vicios ocultos. Para poder pactar el no responder, el vendedor debe haber actuado de buena fe. Si se demuestra que lo hace de mala fe, el pacto sería nulo (art. 1485.1 CC).
• El comprador tiene 2 opciones (art. 1486 CC):
• Acción redimitoria: Desistir del ctto. y obtener una devolución del dinero
• Acción cuanti minoris: Obtener una rebaja del precio acordado.
• Si ha habido mala fe del vendedor, siempre habrá una indemnización de daños y perjuicios adicional (art. 1486.2 CC).
- Si la cosa vendida se pierde por efecto de los vicios ocultos, y los conocía el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del ctto., con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del ctto. que hubiese pagado el comprador (art. 1487 CC). -> si los conocía debe restituir el precio, abonar gastos e indemnizar por daños; si no lo hacía, no tendrá que indemnizar por daños y perjuicios.

Question 27

Pérdida de la cosa en vicios ocultos

Answer 27

• Si la cosa vendida se pierde por caso fortuito o por culpa del comprador, pero tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, éste podrá reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses (art. 1488 CC). En la práctica, este supuesto es difícil de aplicar si el vicio oculto no tiene que ver con la razón por la que se pierde la cosa.

Question 28

Plazos acciónes de saneamiento

Answer 28

El plazo de ej. de estas acciones es de 6 meses. Para la acción cuanti minoris, será un plazo de caducidad; para la acción redimitoria, será un plazo de prescripción. Otras acciones para proteger al usuario aparecen en la LGDCyU, en relación con el comprador que es consumidor. Tiene importancia la doctrina del aliut pro alio: Cuando se entrega una cosa diferente a la que creías estar comprando, no es un vicio oculto, sino un pleno incumplimiento de lo pactado por inhabilidad del objeto. Sin embargo, va a ser necesario demostrar que el objeto que nos han vendido es distinto del que queríamos (como vendedores, deberemos especificar claramente lo que estamos vendiendo para evitar este tipo de problemas).
El saneamiento de 2 o más cosas vendidas conjuntamente viene regulado en los arts. 1491 y 1492 CC. Conllevan que, cuando hay un vicio en una de las cosas vendidas conjuntamente, cuando están relacionadas entre ellas, conllevará el vicio de todas (compro una guitarra y una funda y la guitarra no me vale -> la funda no me va a servir para nada, por lo que puedo pedir el saneamiento por ambos).

Question 29

Enumera las garantías del vendedor en una compraventa

Answer 29

1. Por la pérdida de la cosa y el precio:
2. Pacto Lex Comisoria:
3. Resolución de venta de bienes muebles:
4. Doble venta o venta del mismo objeto a distintos compradores:
5. Riesgos en la compraventa:

Question 30

Garantías del vendedor en una compraventa

1. Por la pérdida de la cosa y el precio:

Answer 30

(art. 1503 CC) Si el vendedor tuviera un motivo fundado por el que creyera que pudiera perder la cosa vendida o el precio, podrá proponer la resolución inmediata de la venta.
Si no existiera este motivo, nos remitimos al art. 1124 CC -> es la acción resolutoria por excelencia en
supuestos de incumplimiento de ctto.

Question 31

Garantías del vendedor en una compraventa

2. Pacto Lex Comisoria:

Answer 31

(art. 1504 CC) Se aplica sólo para bienes inmuebles. El pago del precio debe hacerse
en el término convenido. De no hacerse, a pesar de haber establecido en el ctto. que esto conllevaría la resolución del ctto., existe una garantía adicional al comprador. El vendedor deberá notificar el no pago (requerimiento judicial). Si al notificar, el comprador paga, el vendedor tendrá dcho. a reclamar una indemnización por los daños y perjuicios de ese pago tardío. Si después del término y la notificación, no se ha pagado, se producirá la resolución inmediata del ctto. De producirse el pago después del requerimiento, éste no valdría, ya que el ctto. estaría ya resuelto.
El Pacto de Lex Comisoria puede tener efectos frente a terceros, pero para ello deberá estar inscrito en el
Registro de la Propiedad.

Question 32

Garantías del vendedor en una compraventa

3. Resolución de venta de bienes muebles:

Answer 32

(art. 1505 CC) Aplicable a bienes muebles. Se tiene que pactar un
plazo para la entrega del bien. Si el comprador no comparece para recibir el bien o, presentándose, no ha ofrecido al mismo tiempo el precio (salvo que para el pago se hubiese pactado mayor dilación), el ctto. se resuelve y no se le podrá exigir la venta al vendedor. Si no se establece un pacto para la entrega, el beneficiado va a ser el comprador.

Question 33

Garantías del vendedor en una compraventa

4. Doble venta o venta del mismo objeto a distintos compradores:

Answer 33

(art. 1473 CC)
• Si un bien mueble se vende a varios compradores, la propiedad será del primero que haya tomado
posesión de buena fe.
• Si es un bien inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el
Registro. Si no está inscrito, el primero que tenga la posesión de buena fe; si falta la posesión, la
propiedad será de quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

Question 34

Garantías del vendedor en una compraventa

5. Riesgos en la compraventa:

Answer 34

El art. 1452 CC establece las reglas para determinar quién soporta el riesgo de que la cosa se pierde o se deteriore cuando la venta se ha producido pero la entrega todavía no (de haberse entregado, obviamente el comprador). La regla general es periculum est emptoris: si existe una pérdida
por daño o fuerza mayor, el riesgo es del comprador; todo lo demás, lo asume el vendedor.