STVARNO PRAVO Flashcards
Pravni temelji za pridobitev LP
Pravni temelji za pridobitev LP so taksativno našteti v čl. 39 SPZ (zaprt sistem pravnih temeljev oz. načinov pridobitve LP). To so: 1. pravni posel 2. dedovanje 3. zakon 4. odločba državnega organa
Splošni pogoji za pridobitev lastninske pravice
Za pridobitev LP so postavljeni 3 splošni pogoji:
- sposobnost stvari, da je predmet LP
- sposobnost pridobitelja, da lahko postane imetnik LP
- pravni temelj za pridobitev LP
Absolutni in relativni načini pridobitve
O absolutni pridobitvi LP govorimo tedaj, ko se pridobi LP na stvari, na kateri pred pridobitvijo še ni obstajala LP. LP torej nastane na novo in prej ni obstajala. Tu sta dve možnosti:
stvar je pred pridobitvijo že obstajala, a ni imela lastnika (npr. prilastitev/okupacija – prilastiš si stvar, ki prej ni imela lastnika, res nullius) stvar pri pridobitelju nastane na novo (npr. izdelava nove stvari)
O relativni pridobitvi LP pa govorimo tedaj, ko se pri pridobitvi spremeni imetnik že obstoječe LP; LP je na stvari torej že obstajala, ampak se zaradi pravnega dejanja spremeni njen imetnik (iz pravnega prednika na pravnega naslednika) (npr. prenos LP na podlagi prodajne pogodbe ali razlastitev).
Absolutni načini so omejeni na premičnine, relativni pa so mogoči tako na premičninah kot na nepremičninah
Izvirni in izvedeni načini pridobitve
Za izvedene/derivativne/translativne načine pridobitve LP je značilno, da LP ne nastane na novo, temveč se pridobi od predhodnika (pravnega prednika) z njegovim soglasjem. 2 značilnosti:
pridobi se v enakem obsegu in z enakimi omejitvami kot pri predniku pridobi se na podlagi soglasja ali vsaj privolitve prejšnjega lastnika kot pravnega prednika in novega latnika (pridobitelja) kot pravnega naslednika
Poglavitna načina sta pravnoposlovna pridobitev oz. prenos LP (singularno nasledstvo) ter dedovanje (univerzalno nasledstvo).
Za izvirne/izvorne/originalne/originarne načine pridobitve LP pa je značilno, da LP pridobitelja nastane na novo, ne glede na voljo prejšnjega imetnika LP, včasih celo proti njegovi volji. Sem sodijo vsi absolutni načini pridobitve LP.
Npr: priposestvovanje, prilastitev, najdba, najdba zaklada, prirast, spojitev in pomešanje, izdelava novih stvari, pridobitev LP na plodovih in pridobitev premičnine od razpolagalno nesposobne osebe (nelastnika) na podlagi čl. 64 SPZ. Vse pridobitve z odločbo državnega organa.
Pridobitev LP na podlagi pravnega posla
Pravnoposlovna pridobitev oz. prenos LP je v vsakdanjem življenju najpogostejši in najpomembnejši način pridobitve LP. Gre za prenos že obstoječe LP s subjekta A (prenosnik, odsvojitelj) na subjekt B (pridobitelj). Ključni element pri prenosu LP je volja odsvojitelja in pridobitelja, zato gre za izvedeno (derivativno) obliko pridobitve LP – LP se pridobi od predhodnika (prednika) – soglasje ali vsaj privolitev prejšnjega lastnika kot pravnega prednika in novega lastnika (pridobitelja) kot pravnega naslednika.
Načelo nemo plus
Temeljno načelo tu je: nemo plus iuris ad alium transfere potest, quam ipse habet, ali na kratko: nemo plus (nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam). To pomeni, da prenosnik pridobitelju ne more prenesti LP, če sam ni lastnik stvari ali če ni pooblaščen, da s stvarjo razpolaga. Prenosnik mora biti sposoben razpolagati s pravico, ki je predmet prenosa – razpolagalna sposobnost (polna ali omejena).
Razpolaga se lahko popolno (odsvojitev pravice) ali omejeno (obremenitev z omejeno stvarno pravico). Omejena razpolagalna sposobnost obstaja zlasti v primeru, ko je stvar obremenjena z omejeno stvarno pravico (primer: če se prenaša stvar, ki je obremenjena z neposestno zastavno pravico, lahko pridobitelj pridobi LP le v obsegu, v kakršnem je pripadala prenosniku, torej omejeno z neposestno zastavno pravico).
Praviloma ima razpolagalno sposobnost vsak lastnik.
Načelo ločevanja med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom
Za prenos LP sta torej potrebna dva pravna posla. Najprej je potreben zavezovalni pravni posel, to je OP pogodba, s katero se ustvari obveznost prenosa lastnine in iz katere izhaja pravni naslov (titulus) za prenos LP. Ta pa se izvrši šele z razpolagalnim pravnim poslom, ki je pravni posel stvarnega prava. Sam razpolagalni posel praviloma še ne zadostuje za prenos pravice, ampak je v skladu s publicitetnim načelom potrebno še navzven vidno realno dejanje (vpis v ZK, tradicija pri premičninah).
Pogosto se pojma zavezovalni pravni posel in pravni naslov za prenos LP uporabljata kot sinonima, vendar to ni povsem pravilno. Zavezovalni posel je OP, na primer prodajna pogodba, iz katere izvira pravni naslov, ki je obveznost prodajalca, da prenese LP kupcu. Pravni naslov za prenos LP tako ni celotna pogodba o zavezovalnem poslu, temveč le tisti njen del, ki pomeni obveznost prenosa. Pravni naslov je torej obligacija, zavezovalni posel pa OP pogodba.
Omejena možnost pogojnega prenosa LP
LP ne more biti vezana na rok ali pogoj (čl. 37/II SPZ). Izjemo predstavlja čl. 63 SPZ: Prenos LP na premičnini se lahko veže na razvezni ali odložni pogoj, zlasti kot prenos LP v zavarovanje ali pridržek LP.
Dopustni pa to tudi nekateri drugi primeri pogojnega prenosa LP (npr. starši študentu pogojno prenesejo lastnino na računalniku, pod razveznim pogojem, da bo opravil izpite).
Predpostavke prenosa LP
4 predpostavke prenosa LP:
1. veljaven zavezovalni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti LP (pravni naslov) 2. razpolagalni pravni posel 3. izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon 4. razpolagalna sposobnost odsvojitelja
Clausula intabulandi
Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v ZK. Podpis na ZK dovolilu mora biti overjen.
Tradicijsko načelo
Čl. 60 SPZ (pridobitev LP s pravnim poslom):
(1) LP na premičnini se pridobi z njeno izročitvijo v posest pridobitelja. (2) Izročitev premičnine se šteje za opravljeno tudi z izročitvijo listine, na podlagi katere lahko pridobitelj razpolaga s premičnino, kot tudi z izročitvijo kakšnega njenega dela, ali pa z izločitvijo ali drugačno označitvijo stvari, ki pomeni njeno izročitev. (3) Izročitev premičnine se šteje za opravljeno s sklenitvijo pravnega posla o prenosu LP brez dejanske izročitve: - če je bila premičnina že pred sklenitvijo pravnega posla v posesti pridobitelja (izročitev na kratko roko) - če sta se stranki dogovorili, da premičnina kljub prenosu LP še naprej ostane v posesti prenosnika (posestni konstitut) (4) Če je stvar v posesti tretjega, se šteje izročitev premičnine za opravljeno v trenutku, ko je bil tretji obveščen o prenosu LP (izročitev na dolgo roko). S tem prenosnik prenese svojo posredno posest na pridobitelja.
Dejanska izročitev (traditio vera)
Praviloma se izročitev opravi kot dejanska izročitev stvari v neposredno posest pridobitelja (traditio vera).
Prenosnik, ki je neposredni posestnih stvari, izroči stvar (npr. knjigo) neposredno v roke pridobitelju. Včasih to ni mogoče, saj je stvar npr. prevelika – tako da je za dejansko izročitev stvari dovolj, da prenosnik pridobitelju omogoči, da začne izvrševati dejansko oblast (to je posest) nad stvarjo. Tako se izročitev lahko izvrši že na podlagi dogovora (npr. kup lesa v gozdu).
Za dejansko izročitev torej zadostuje, da prenosnik stori vse, kar je treba, da pridobitelj lahko začne izvrševati posestna dejanja nad stvarjo.
Možna je tudi prek prinosnikovega ali /in pridobiteljevega zastopnika.
Simbolična izročitev (traditio symbolica)
Izročitev premičnine se šteje za opravljeno tudi z izročitvijo kakšnega njenega dela ali pa z izločitvijo ali drugačno označitvijo stvari, ki pomeni njeno izročitev (čl. 60/II SPZ). Simbolična izročitev je poseben primer traditio vera.
Primer: prenosnik pridobitelju izroči ključe od avtomobila
Izročitev z listino
Izročitev se šteje za opravljeno tudi z izročitvijo listine, na podlagi katere lahko pridobitelj razpolaga z nepremičnino.
Primer: kasko zavarovanec že vnaprej, za primer tatvine, prenese (vinkulira) LP na avtomobilu zavarovalnici
Nadomestna (fiktivna) izročitev (traditio ficta)
Dejanska izročitev lahko pomeni tudi prevelik in nepraktičen formalizem, zato so se izoblikovale različne oblike nadomestne oz. fiktivne izročitve, ki omogočajo prenos posesti s sporazumom strank, brez dejanske izročitve. Izročitev se šteje za opravljeno s sklenitvijo pravnega posla o prenosu LP brez dejanske izročitve, razen če zakon določa drugače. To so:
izročitev na kratko roko izročitev na dolgo roko posestni konstitut
Sporazuma o katerikoli obliki fiktivne tradicije ni mogoče enačiti z razpolagalnim poslom, potrebnim za prenos lastnine. Razpolagalni posel je samostojna predpostavka prenosa lastnine, medtem ko gre pri fiktivnih tradicijah za nadomestek izročitve, ki je poleg razpolagalnega posla le ena od predpostavk za pridobitev LP na premičninah. Vendar pa lahko iz čl. 60/III SPZ ugotovimo, da je razpolagalni posel pri izročitvi na kratko roko in pri posestnem konstitutu hkrati tudi nadomestna izročitev.
IZROČITEV NA KRATKO ROKO (TRADITIO BREVI MANU)
Izročitev na kratko roko se navadno uporablja, če je pridobitelj že neposredni nelastniški posestnik stvari in se z njenim lastnikom, ki je posredni lastniški posestnik, dogovori, da mu slednji stvar odsvoji (čl. 60/III (1) SPZ).
IZROČITEV NA DOLGO ROKO (TRADITIO LONGA MANU)
Ureja jo čl. 60/IV SPZ. Je oblika fiktivne izročitve, ki se uporablja, ko stvar, ki je predmet prenosa, ni v neposredni posesti prenosnika, temveč tretje osebe. Prenosnik torej s to izročitvijo pridobitelju prenese svojo posredno lastniško posest, medtem ko tretji ostane nelastniški neposredni posestnik. Posest in z njo (praviloma) LP se ne preneseta s samim dogovorom med prenosnikom in pridobiteljem, temveč šele z obvestilom tretjega.
POSESTNI KONSTITUT (CONSTITUTUM POSSESSORIUM)
Je oblika fiktivne tradicije, pri kateri se prenosnik in pridobitelj dogovorita, da bo pridobitelj odslej lastnik in posredni posestnik stvari, medtem ko bo prenosnik ostal njen (največkrat) neposredni posestnik.
ANTICIPIRANI POSESTNI KONSITUT
Gre za vnaprejšnjo izročitev stvari, za katero prinosnik še ni pridobil razpolagalne sposobnosti. Tu se uporabi pravilo čl. 61 SPZ, da pridobitelj pridobi LP šele, ko prinosnik pridobi pravico razpolagati s stvarjo, torej ko pridobi razpolagalno sposobnost. To praviloma pomeni, da mora prenosnik najprej za juridično sekundo sam postati lastnik stvari. Uporaba zlasti pri prenosu LP v zavarovanje.
IZROČITEV PO ZASTOPNIKU
Zlasti je pomembna pri distančnih poslih, ko je ponavadi treba blago prepeljati od prenosnika k pridobitelju. Prevoznik v tem primeru nastopa kot izročitveni zastopnik. Izročitev se šteje za opravljeno, ko prevoznik (zastopnik prenosnika - prodajalca) blago izroči kupcu ali takrat, ko prenosnik blago izroči prevozniku (zastopnik pridobitelja – kupca). Ločimo tudi neposredno in posredno zastopanje.
Kdaj lahko pridobitelj kljub razpolagalno nesposobnosti odsvojitelja pridobi lastninsko pravico na premičnini?
Pridobitelj lahko kljub nizpolnjeni predpostavki razpolagalne sposobnosti pridobi LP na premičnini, če so izpolnjeni naslednji kumulativno postavljeni pogoji:
1. da je pridobitelj v dobri veri 2. da je pridobil stvar na podlagi odplačnega pravnega posla 3. da so izpolnjeni pogoji iz čl. 40 tega zakona, kar pomeni: a) da je bila stvar pridobljena na podlagi veljavnega pravnega naslova (zavezovalni pravni posel) b) da je bil med prenosnikom in pridobiteljem sklenjen razpolagalni posel c) da je bila stvar izročena pridobitelju drugače kot s posestnim konstitutom 4. da gre za enega od primerov, določenih v drugem odstavku tega člena: a) nakup na javni dražbi b) pridobitev od osebe, ki pri svoji dejavnosti daje takšne stvari v promet c) pridobitev od prenosnika, ki je dobil stvar v posest po volji njenega lastnika
Pridobitev LP na podlagi zakona
LP se pridobi na podlagi zakona v trenutku, ko so izpolnjeni vsi pogoji, ki jih zakon določa. LP se pridobi neodvisno od volje udeleženih subjektov, na nepremičninah pa brez vpisa v ZK. Če je pogojev več, morajo biti izpolnjeni kumulativno. Vsi načini pridobitve LP na podlagi zakona sodijo med izvirne (originarne) načine pridobitve LP (LP se pridobi na novo, neodvisno od volje prejšnjega lastnika).
Načini pridobitve LP na podlagi zakona (12):
- priposestvovanje
- prilastitev
- najdba
- najdba zaklada
- prirast premičnine k nepremičnini
- prirast premičnine k drugi premičnini
- spojitev
- pomešanje
- izdelava nove premičnine
- pridobitev LP na plodovih
- pridobitev LP od razpolagalno nesposobne osebe
- pridobitev LP na nepremičnini na podlagi načela zaupanja v ZK
Priposestvovanje - pomen
Priposestvovanje je eden izvirnih načinov pridobitve lastninske in drugih stvarnih pravic. S priposestvovanjem se lahko pridobi LP na premičnih ali nepremičnih stvareh, solastninski delež in etažna lastnina, od omejenih stvarnih pravic pa tiste, ki dajejo pravico do posesti tuje stvari, oziroma tiste, izvrševanje katerih se varuje s posestnimi zahtevki – stvarne služnosti in stavbna pravica. Ne pa zastavna pravica ali zemljiški dolg. Pravila o priposestvovanju LP veljajo tudi za priposestvovanje drugih stvarnih pravic
Predpostavke za pridobitev LP s priposestvovanjem
Priposestvovanje temelji na treh temeljnih elementih (čl. 43 SPZ):
1. dobra vera (fides) 2. lastniška posest (possessio) 3. pretek časa (tempus)
Dokazno breme obstoja lastniške posesti v določenem priposestvovalnem času nosi priposestvovalec, medtem ko glede njegove dobrovernosti velja pravna domneva iz čl. 9 SPZ – domneva dobre vere.
Dobra vera pri priposestvovanju
Za priposestvovanje se zahteva dobra vera priposestvovalca, zato nedobroverni posestnik nikoli ne more pridobiti LP s priposestvovanjem. Dobroverni posestnik je tisti, ki ne ve in ne more vedeti, da nima pravice do posesti. Dobroverni lastniški posestnik pa je tisti, ki ne ve in ne more vedeti, da ni lastnik stvari – je torej v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik stvari (njegovo mišljenje glede njegove LP, ne pa glede pravice drugega, kot pri dobrovernem posestniku stvari).
Tipični dobroverni lastniški posestniki:
kdor pridobi posest v sklopu pravnoposlovne pridobitve stvari, ki je zaradi nekega njemu neznanega razloga neveljavna tisti, ki pridobi posest stvari z dedovanjem, zmotno misleč, da je bil njegov posestni prednik (zapustnik), lastnik stvari
Dobroverni posestnik stvari pa je npr. tisti, ki najde in si prisvoji stvar, za katero zmotno misli, da jo je njen lastnik opustil.
Priposestvovalec je v opravičljivi zmoti glede obstoja svoje LP, če misli, da so se stekle vse predpostavke za pridobitev LP. Opravičljiva zmota v skladu z načelom ignorantia iuris nocet ne more temeljiti na nepoznavanju prava
Kako se presoja dobra vera pravne osebe?
Čl. 46 SPZ (dobra vera pravne osebe): Dobra vera pravne osebe se presoja po dobri veri njenih organov in drugih oseb, za katere je glede na njihovo delovno področje pomembno, da stvar pripada pravni osebi.
Dobra vera pri priposestvovanju solastnine in skupne lastnine
Pri priposestvovanju solastnine je potrebna dobra vera vseh sopriposestvovalcev, ki pa se presoja za vsakega sopriposestvovalca posebej (čl. 45/III SPZ). Neizpolnjevanje predpostavke pri enem od njih preprečuje priposestvovanje celotne stvari. Obstaja možnost, da posamezne solastniške deleže priposestvujejo posamezni sopriposestvovalci, kar pa je zelo redko.
Pri skupni lastnini pa je povezanost med skupnimi lastniki tako močna, da nedobrovernost enega samodejno pomeni tudi nedobrovernost drugega, tako da je priposestvovanje deleža izključeno.
Pretek časa pri priposestvovanju
Dejstvo, da je priposestvovalec daljši čas na podlagi posesti izvrševal lastniška upravičenja glede stvari, je podlaga za to, da njegova de facto pravica, ki je tretjim zbujala privid LP, sčasoma preraste v pravico de iure.
Čl. 43 SPZ določa desetletni priposestvovalni roka za nepremičnine in triletnega za premičnine.
Čl. 45 SPZ (računanje priposestvovalne dobe):
(1) Priposestvovalna doba začne teči tisti dan, ko je posestnik dobil stvar v dobroverno lastniško posest, konča pa se z iztekom zadnjega dne te dobe. Posestnik mora biti v dobri veri ves čas trajanja priposestvovalne dobe. (2) V priposestvovalno dobo se všteva tudi čas, ko so posestni predniki sedanjega dobrovernega lastniškega posestnika imeli stvar v posesti kot dobroverni lastniški posestniki. (ko so torej izpolnjevali pogoje za priposestvovanje) (3) Če naj se s priposestvovanjem pridobi solastnina, se dobra vera presoja glede vsakega solastnika. (4) Če je bil posestni prednik nedobroveren, se dobra vera posestnega naslednika presoja samostojno. (5) V priposestvovalno dobo se všteva tudi čas, ko posestnik neodvisno od svoje volje začasno ni mogel izvrševati posesti.
Omejitve priposestvovanja
Čl. 44 SPZ (omejitev priposestvovanja):
(1) Na javnem dobru in stvari izven pravnega prometa ni mogoče pridobiti LP s priposestvovanjem. (2) Pravica, pridobljena s priposestvovanjem, ne sme biti na škodo tistemu, ki je v dobri veri in v zaupanju v javne knjige pridobil pravico, še preden je bila s priposestvovanjem pridobljena pravica vpisana v javno knjigo. (omejitev izvenknjižnega priposestvovanja)
Prilastitev/okupacija
Čl. 50 SPZ (okupacija): Na premičnini, ki je brez lastnika, pridobi LP tisti, ki stvar vzame v posest z namenom, da si jo prilasti, razen če zakon določa drugače.
Samo na premičninah!
3 elementi:
nikogaršnja stvar vzetje v posest prilastitveni namen
Opuščena stvar je tista, za katero njen lastnik nedvoumno izrazi voljo, da je več ne želi imeti v lastnini (npr. vrže prazno steklenico v smetnjak, nastavi omaro na mesto za odvoz kosovnih odpadkov…) (derelikcija). Če nekdo v zmoti vzame stvar, za katero misli, da je opuščena, bo LP lahko pridobil kvečjemu na podlagi priposestvovanja, ne pa s prilastitvijo (npr. A na smetnjak odloži knjigo, da bi si zavezal čevlje, pa jo tam pozabi).
LP se pridobi, ko najditelj vzame stvar v posest – lahko neposredna ali pa posredna lastniška posest.
Najditelj mora imeti prilastitveni namen – to pomeni, da vzame stvar v lastniško posest.
Najdba
Pošteni najditelj lahko pridobi LP na najdeni stvari ne glede na to, da ta ima lastnika, če izpolni obveznosti, ki mu jih nalaga čl. 51 SPZ.
Čl. 51 SPZ (obveznost najditelja):
(1) Kdor najde in vzame premičnino v posest (najditelj), je dolžan o tem takoj obvestiti lastnika premičnine ali osebo, za katero utemeljeno meni, da je upravičena do prevzema premičnine. (2) Če najditelj ne pozna osebe iz prejšnjega odstavka ali njenega naslova, je dolžan prijaviti najdbo na policiji. (3) Policija lahko prevzame premičnino v hrambo oz. pusti premičnino v hrambi najditelja. (4) Če se premičnina lahko pokvari, ali če so z njenim vzdrževanjem povezani nesorazmerni stroški, jo policija lahko proda na javni dražbi ali po dnevni ceni. Izkupiček od prodaje stopi na mesto najdene premičnine.
(5) Če je vrednost najdene premičnine neznatna, najditelju najdbe ni treba prijaviti na policiji.
(1) Najditelj, ki je izpolnil obveznosti iz čl. 51 tega zakona, pridobi LP na premičnini s pretekom enega leta od obvestila ali prijave, če upravičenec ni zahteval njene izročitve in če se premičnina še vedno nahaja v hrambi pri najditelju ali policiji. (2) Določila prejšnjega odstavka se smiselno uporabljajo tudi za najdeno premičnino, ki je neznatne vrednosti.
Če upravičenec zahteva izročitev stvari, lahko najditelj zahteva povračilo za izdatke, ki jih je imel s stvarjo. Najditelj, ki ima stvar v hrambi, ima na njej pridržno (retencijsko) pravico (čl. 261 – 264 SPZ) – stvar lahko zadrži, dokler njegova terjatev za povračilo stroškov ni plačana. Če lastnik noče plačati, se lahko poplača iz njene vrednosti na enak način kot zastavni upnik.
Najdba zaklada
Čl. 53 SPZ (najdba zaklada):
(1) Zaklad po enakih delih pripada najditelju in lastniku premičnine ali nepremičnine, v kateri je bil najden, razen če zakon določa drugače. (2) Zaklad je stvar večje vrednosti, ki je bila tako dolgo skrita, da ni več mogoče najti njenega lastnika. (3) Najditelj zaklada je dolžan najdbo prijaviti policiji.
Ta institut ponovno uvede SPZ. Najdena stvar se mora šteti za zaklad.
Primer, ko je lastnik sicer znan, vendar je že umrl, ali je pogrešan, in se ne more ugotoviti, kdo so njegovi dediči, se obravnava enako, kot da lastnik ni znan. Če je lastnika mogoče ugotoviti ne glede na vrednost stvari, ne gre za najdbo zaklada, temveč za navadno najdbo.
Zaklad je lahko le premična stvar.
Ni določen poseben rok, tako da se (so)lastninska pravica pridobi že z najdbo.
Združitev (spojitev, pomešanje, zlitje, prirast) – splošno
Samostojne stvari oz. snovi se lahko združijo; tradicionalno razlikujemo dve vrsti združitve:
1. SPOJITEV je združitev trdnih snovi 2. POMEŠANJE oz. ZLITJE pa je združitev zrnja (več vrst žita), tekočin (vino, olje) ali plinov
Z združitvijo lahko nastanejo tudi pravne posledice. Z združitvijo lahko nastane nova, sestavljena stvar. V tem primeru LP na združenih stvareh preneha, na novi sestavljeni stvari pa originarno nastane nova LP – spojitev ali združitev v ožjem pomenu. Če pa se združijo glavna in stranske stvari, pa LP na stranskih stvareh preneha, LP na glavni stvari pa ostane in se razširi še na nove sestavine – prirast.
Če so združene stvari pred združitvijo pripadale enemu lastniku, potem lastnik prvotnih stvari postane tudi lastnik združene stvari oz. ostane lastnik glavne razširjene stvari.
Zanimivejši so položaji, ko pride do združitve stvari različnih lastnikov. Osnovno pravilo pri tem je, da pri spojitvi ali pomešanju lastniki prvotnih stvari postanejo solastniki združene stvari. Višina njihovih solastniških deležev se določi glede na vrednost prvotnih stvari. Dejavnost tistega, ki premičnine združi, mora biti pri združitvi nepomembna, saj bi sicer šlo za izdelavo nove stvari.
Prirast premičnine k nepremičnini – nepremičninska prirast
Čl. 54 SPZ (prirast – nepremičninska prirast): LP na nepremičnini se razširi na premičnino, ki je postala sestavina nepremičnine.
Če se neka samostojna premična stvar z nepremičnino tako spoji (ali vgradi vanjo), da postane njena sestavina, v skladu z načelom specialnosti samostojna LP na premičnini preneha (npr. vgraditev ploščic v kopalnico, zgrajena hiša na zemljišču, vzidava okna v zgradbo…). Hkrati pa se LP na nepremičnini razširi tudi na novo sestavino, ne glede na to, ali je bil lastnik nepremičnine hkrati tudi lastnik premičnine. Prav tako ni pomembno, ali je imel tisti, ki je to spojitev izvršil, to pravico storiti, in tudi ne njegova dobro- ali slabovernost. LP na premičnini, ki je postala sestavina nepremičnine, ugasne.
Če je spojitev protipravna, je posledica tudi odškodninska odgovornost v skladu s pravilo OP in kazenska odgovornost v skladu s pravili KP.
Položaje, ko lastnik nepremičnine ni bil tudi lastnik premičnine, ureja čl. 48 SPZ, ki je lex specialis v odnosu do čl. 54 SZ.
Prirast premičnine k premičnini – premičninska prirast
Do prirasti premičnine k drugi premičnini pride ob spojitvi ali pomešanju dveh ali več premičnin, ki pripadajo različnim lastnikom in od katerih se ena šteje za glavno stvar. V tem primeru ne nastane nova, sestavljena stvar, pač pa glavna stvar ohrani svojo identiteto, stranska pa postane njena
sestavina. LP častnika glavne stvari se razširi tudi na novo premičnino, ki je s spojitvijo oz. vgraditvijo postala njena sestavina (čl. 55/II SPZ).
Ključno torej je, kaj bomo šteli za glavno stvar. Poglavitno merilo je splošno prepričanje (čl. 55/III SPZ)
Izdelava nove premične stvari
Čl. 57 SPZ (izdelava nove premičnine):
(1) Kdor iz svojega materiala izdela ali si da izdelati novo premičnino, pridobi na njej LP. (2) Če si nekdo iz tujega materiala izdela ali da izdelati novo premičnino, pridobi na njej LP, če vrednot dela ni bistveno nižja od vrednosti materiala. (3) Če je material pripadal različnim lastnikom, se smiselno uporabljajo določila čl. 55 in 56 tega zakona – lastniki materiala postanejo solastniki nove stvari, njihovi deleži pa se določijo v sorazmerju z vrednostjo, ki so jo imeli materiali pred predelavo. (4) Kot izdelava nove premičnine se šteje tudi obdelava površine s pisanjem, risanjem, slikanjem, tiskanjem, graviranjem ali na drug podoben način.
Izdelava nove stvari je originaren način pridobitve LP, ki je mogoč izključno na premičninskem področju. LP na prvotnih stvareh preneha in nastane na novi stvari. Delo je tu bistvenega pomena.
Pridobitev LP na plodovih
Čl. 59 SPZ (pridobitev LP na plodovih):
(1) LP na plodovih, ki jih daje stvar, pripada lastniku glavne stvari, razen če ta zakon določa drugače (lastnik ima pravico do uživanja plodov, ki jih njegova stvar prinaša). (2) Dobroverni lastniški posestnik stvari, ki daje plodove, pridobi LP na plodovih v trenutku njihove ločitve od glavne stvari. Enako velja za osebo, ki ima na podlagi pravnega razmerja z lastnikom glavne stvari pravico do plodov (npr. Užitkar, zakupnik…) (3) Pod pogoji, ki jih določa zakon, lahko vsakdo pridobi LP na gozdnih sadežih, gobah in drugih prosto rastočih rastlinah (gre za privilegirano okupacijsko pravico, ki pa je na podlagi posebnih predpisov količinsko omejena).
Če plodovi padejo čez mejo na sosednjo nepremičnino oz. če segajo čez mejo na sosednjo nepremičnino, velja posebna ureditev iz čl. 82 in 83 SPZ, v skladu s katero plodovi pripadejo lastniku sosednje nepremičnine.
Gradnja prek meje
V skladu z načelom superficies solo cedit iz čl. 8 SPZ in akcesijskim pravilom iz čl. 54 SPZ se LP na zemljišču razširi na zgradbo, ki se na zemljišču zgradi. Nič drugače ni, če nekdo zgradi zgradbo deloma na svojem in deloma na tujem zemljišču. Del zgradbe na sosednjem zemljišču postane sestavina sosednjega zemljišča in pride v last lastnika sosednje nepremičnine. Splošne lastninskopravne posledice gradnje čez mejo torej določata čl. 8 in 54 SPZ, v čl. 47 SPZ pa so določene še nekatere posebne civilnopravne posledice gradnje čez mejo.
Ureditev odnosov med sosedoma Pri gradnji čez mejo gre za poseben primer prepovedane imisije – gre za poseg v LP soseda. Stranki urejata medsebojna razmerja predvsem na podlagi dogovora – tako se lahko dogovorita zlasti za spremembo meje, za služnost ali za stavbno pravico v korist graditelja, ki mu bo omogočala imeti del zgradbe na sosednjem zemljišču.
Pravila iz čl. 47 SPZ pa pridejo v poštev le, če stranki ne moreta skleniti dogovora.
Čl. 47 SPZ (gradnja čez mejo nepremičnine):
(1) Če nekdo zgradi zgradbo, katere del sega na, nad ali pod tujo nepremičnino (graditelj), lahko lastnik nepremičnine ali graditelj predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku odloči o ureditvi medsebojnih razmerij. (2) Sodišče lahko graditelju naloži, da poruši zgradbo in na nepremičnini vzpostavi prvotno stanje. (3) Če bi bile posledice vzpostavitve prvotnega stanja v očitnem nesorazmerju s škodo, ki jo je zaradi gradnje utrpel lastnik nepremičnine, lahko sodišče določi lastniku nepremičnine primerno odškodnino in s sklepom določi novo mejo med sosednjima nepremičninama. (4) Pri odločitvi iz prejšnjega odstavka sodišče upošteva vse okoliščine, zlasti pa upravičene interese udeležencev, vprašanje dobre vere graditelja in obnašanje lastnika nepremičnine, potem ko je izvedel za gradnjo.
Pridobitev LP z odločbo državnega organa
Torej se LP pridobi s pravnomočno sodno odločbo (ni več rednega pravnega sredstva) ali dokončno odločbo upravnega organa (ni več pritožbe, dopusten pa je upravni spor). Obstajajo pa izjeme, ko zakon določa, da se LP pridobi šele s pravnomočnostjo upravne odločbe (zahteva se torej višji standard).
Posebnost tega načina pridobitve LP je, da ima odločba državnega organa konstitutivni učinek (govorimo o pridobitvi LP z odločbo in ne na podlagi odločbe) → v poštev pridejo le oblikovalne (konstitutivne) odločbe državnih organov (organ odloči o pridobitvi, torej kdo bo imetnik LP), ne pa tudi dajatvene ali ugotovitvene odločbe.
Pridobitev LP s sodno odločbo
Poznamo 4 osnovne primere pridobitve LP s sodno odločbo:
- prodaja v nepravdnem postopku
- prodaja v izvršilnem postopku
- prodaja v stečajnem postopku
- odvzem predmetov v kazenskem postopku
Prodaja v nepravdnem postopku Zakon o nepravdnem postopku ureja postopek cenitve in prodaje v čl. 105-110 ZNP – smiselno se uporabljajo določbe Zakona o izvršbi in zavarovanju.
Prodaja v izvršilnem postopku Sodna prodaja je najbolj natančno urejena v ZIZ – za premičnine čl. 92-96 ZIZ in za nepremičnine čl. 181-194 ZIZ. Ta pravila se uporabljajo tudi v drugih primerih sodne prodaje, izven izvršilnega postopka.
Nepremičnine Prva sodna odločba, ki je pomembna za pridobitev LP, je sklep o domiku – s tem sklepom sodišče ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno, in razglasi, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina (npr. prisilna javna dražba). Pri neposredni prodaji sodišče izda sklep o domiku, ko ugotovi, da so izpolnjeni vsi pogoji za veljavnost prodaje. Sklep o domiku lahko primerjamo z zavezovalnim pravnim poslom. V njem sta določena predmet prodaje in kupec kot pridobitelj LP.
Po pravnomočnosti sklepa o domiku in po položitvi kupnine pa izda sodišče sklep o izročitvi nepremičnine kupcu – v tem sklepu sodišče odloči, da se nepremičnina izroči kupcu in da se na njegovo ime vpiše LP v ZK (sklep se posreduje ZK). LP v korist kupca se v ZK vpiše šele po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu – kupec pa pridobi LP v trenutku, ko je postal ta sklep pravnomočen, tako da vpis v ZK nima konstitutivnega učinka (le deklaratoren učinek).
Sklep o domiku lahko primerjamo z zavezovalnim poslom pri pravnoposlovni pridobitvi LP, sklep o izročitvi nepremičnine kupcu pa z razpolagalnim poslom.
Premičnine Tu ima osrednjo vlogo izvršitelj, ki pridobi razpolagalno sposobnost in določi najprimernejši način prodaje (npr. prodaja na javni dražbi, neposredna prodaja, prodaja preko komisionarja). Tako pri prodaji nepremičnin kupec ne pridobi LP s sodno odločbo, temveč na podlagi pravnega posla, ki ga sklene z izvršiteljem (zato je potrebna tudi izročitev stvari kupcu, ki ima konstitutivni učinek).
Posebnost sodne prodaje je, da ima razpolagalno sposobnost izvršitelj in ne lastnik premičnine in da kupec pridobi LP brez omejitev, ki so bremenile LP njegovega prednika.
Prodaja v stečaju Tudi pri prodaji v stečaju se smiselno uporabljajo določila ZIZ. O izročitvi nepremičnine kupcu in vpisu LP odloča stečajni senat s sklepom, ki je smiselno enak sklepu o izročitvi nepremičnine kupcu v izvršilnem postopku. Ampak gre tudi tu za pravnoposlovno pridobitev LP – vloga stečajnega upravitelja ali komisionarja.
Odvzem predmetov v kazenskem postopku Pridobitev LP je mogoča tudi s kazensko odločbo. Kot poseben varnostni ukrep. LP na odvzetih predmetih pridobi država v trenutku, ko postane odločba o odvzemu pravnomočna.
Pridobitev LP z upravno odločbo
Splošno pravilo pravi, da se LP pridobi z dokončnostjo odločbe upravnega organa, vendar nekateri drugi zakoni določajo izjeme (pravnomočnost odločbe).
Razlastitev Urejena je v čl. 92-114 ZUreP-1. Razlastitveni upravičenec je lahko država ali občina. LP pa se pridobi s pravnomočnostjo odločbe o razlastitvi (izjema od čl. 42 SPZ, saj je ZUreP-1 lex specialis proti SPZ).
Komasacija Spada med prostorske izvedbene operacije in je urejene v čl. 115-132 ZUreP-1 in čl. 55-76 ZKZ. Omogoča racionalnejše načrtovanje in izvedbo z lokacijskimi načrti predvidene prostorske ureditve, pri kmetijskih zemljiščih pa racionalizacijo kmetijske proizvodnje. S komasacijo se zemljišča na nekem območju zložijo in spet razdelijo med prejšnje lastnike.
LP se pridobi z dokončnostjo odločbe o novi razdelitvi zemljišč, ki jo na prvi stopnji izda upravni organ, na drugi stopnji pa odloča župan.
Pri komasaciji kmetijskih zemljišč pa postanejo komasacijski udeleženci lastniki zemljišč šele z vpisom pravnomočne odločbe o novi razdelitvi v ZK (izjema od čl. 42 SPZ, saj je ZUreP-1 lex specialis proti SPZ) – gre za odmik od splošnega pravila, da vpis v ZK pri pridobitvi LP na podlagi odločbe državnega organa nima konstitutivnega učinka.
Arondacija Arondacija kmetijskih zemljišč je urejena v čl. 47-54 ZKZ. Z arondacijo se dosedanjim zemljiščem arondacijskega upravičenca pripojijo nova zemljišča. O njej odloča upravna enota z arondacijsko odločbo. LP se pridobi s pravnomočnostjo odločbe (izjema od čl. 42 SPZ, saj je ZUreP-1 lex specialis proti SPZ).
Denacionalizacija V denacionalizacijskih postopkih se odloča o vračanju premoženja, ki je bilo po drugi svetovni vojni na različnih podlagah (agrarna reforma, zaplemba, nacionalizacija…) odvzeto v državno korist. Temeljna oblika denacionalizacije je vračanje premoženja v last in posest, z vrnitvijo LP ali z vrnitvijo lastninskega deleža. O zahtevkih za vračilo odločajo občinski oz. državni organi.
Denacionalizacijski upravičenec pridobi LP z dokončnostjo denacionalizacijske odločbe.
Pridobitev LP z dedovanjem
LP se lahko pridobi tudi z dedovanjem. Pri dedovanju gre za univerzalno pravno nasledstvo, kar pomeni samodejen prehod vseh premoženjskih pravic na dediče. Če je dedičev več, pridobijo na vseh predmetih, ki so pripadali zapustniku, skupno lastnino. Dedovanje spada med izvedene (derivativne) načine pridobitve LP – to pomeni, da pridobijo takšno LP, kot jo je imel zapustnik. Omejitve, ki so zavezovale zapustnika, zavezujejo tudi njegove dediče. Pri OP omejitvah je potrebno razlikovati med tistimi, ki učinkujejo proti tretjim in tistimi, ki so zavezovale le zapustnika.
Zapuščina preide na dediče samodejno, v trenutku zapustnikove smrti – ni potrebna izročitev premičnine ali vpis premičnine v ZK (gre torej za primer izvenknjižne pridobitve LP na nepremičninah). Vpis v ZK je zgolj deklaratorne narave.
Pravna podlaga za dedovanje je oporoka ali zakon.
Sklep o dedovanju nima samostojne vloge pri pridobitvi LP dedičev, temveč se z njim zgolj ugotovi, kdo so dediči in kolikšen je njihov delež. Pravnomočni sklep o dedovanju je tudi listina za vpis pridobitve LP s strani dediča v ZK; vpis se opravi po uradni dolžnosti. Vendar dediča v času med zapustnikovo smrtjo in vpisom v ZK, ko ta vsebuje napačen podatek o lastništvu, v večini primerov ne ogroža načelo zaupanja v ZK. Ker je zapustnik že umrl, namreč ne more več kot ZK lastnik razpolagati z nepremičnino v korist dobrovernih tretjih.
Varstvo lastninske pravice
LP s se lahko varuje s posebnimi petitornimi lastninskimi tožbami:
- lastninska tožba/vrnitveni zahtevek/rei vindicatio
- publicijanska tožba/actio Publiciana
- negatorna tožba/prepovedna tožba/opustitvena tožba/actio Negatoria
Lastninska tožba – vrnitveni zahtevek – reivindikacija – rei vindicatio
Lastninska tožba/reivindikacija je na voljo samo lastniku. Z njo se lahko zahteva vrnitev individualno določene stvari od kogarkoli, ne glede na to, na čem temelji posest toženca. Če toženčeva posest temelji na posestnem posredovalnem razmerju, lahko lastnik izbira med lastninsko tožbo ali tožbo na podlagi (prenehanja) posestnoposredovalnega razmerja. Na nepremičninskem področju pa lastnik z reivindikacijo zahteva izpraznitev svoje nepremičnine.
Lastninska tožba je nezastarljiva (posledica nezastarljivosti LP). LP in s tem možnost reivindikacije pa lastnik izgubi, ko nekdo drug pridobi LP na stvari.
Zakonski pogoji za lastninsko tožbo so:
1. aktivna legitimacija = lastnik stvari
2. pasivna legitimacija = (neposredni) posestnik
3. vsebina je zahtevek na vrnitev individualno določene stvari v posesti toženca
Toženčevi ugovori pri lastninski tožbi
Čl. 93 SPZ (posestnikovi ugovori): Neposredni posestnik lahko odkloni izročitev stvari njenemu lastniku, če je on ali posredni posestnik, od katerega izvaja pravico do posesti, upravičen do posesti.
Toženec se torej lahko upre zahtevku tožnika tako, da dokaže, da ima kljub tožnikovi LP pravico do posesti. Ta lahko temelji na SP (npr. užitek, zastavna pravica) ali OP podlagi (npr. najem, zakup). Pri tem je odločilno, ali toženčeva pravica do posesti učinkuje tudi proti lastniku.
Čl. 94 SPZ (imenovanje prednika): Kdor ima v posesti stvar v tujem imenu, lahko ugovarja zahtevku tožnika na ta način, da imenuje posrednega posestnika ali prednika. Imenovanje prednika (nominatio auctoris) je procesnopravni institut, ki tožencu pri lastninski tožbi, ki ima stvar v posesti za nekoga drugega (v tujem imenu), omogoča, da ne dokazuje svoje pravice do posesti, temveč da imenuje svojega posestnega posrednika (prednika) in ga tako pozove, da sodeluje v postopku kot stranka (čl. 203 ZPP).
Položaj dobrovernega lastniškega posestnika
Čl. 95 SPZ (pravni položaj dobrovernega lastniškega posestnika):
(1) Dobroverni lastniški posestnik vrne stvar lastniku s plodovi, ki še niso bili obrani.
(2) Dobroverni lastniški posestnik ni dolžan plačati za uporabo stvari in ne odgovarja za poslabšanje in uničenje stvari, nastalo v času, ko je imel stvar v dobroverni posesti. (3) Dobroverni lastniški posestnik ima pravico do povračila stroškov, potrebnih za vzdrževanje stvari. (4) Dobroverni lastniški posestnik lahko zahteva vrnitev koristnih stroškov v tolikšni meri, kolikor se je vrednost stvari povečala. (5) Potrebne in koristne stroške iz tretjega odstavka tega člena je lastnik stvari dolžan povrniti dobrovernemu lastniškemu posestniku v tolikšni meri, kolikor ti stroški niso zajeti s koristmi, ki jih je dobil od stvari. (6) Dobroverni lastniški posestnik ima pravico do povračila stroškov, ki jih je imel zaradi svojega zadovoljstva ali zaradi olepšanja stvari le toliko, kolikor se je njena vrednost povečala. Če se da to, kar je storil za zadovoljstvo ali olepšanje stvari, ločiti od nje brez poškodbe, ima dobroverni lastniški posestnik pravico to ločiti in obdržati zase. (7) Dobroverni lastniški posestnik ima pravico pridržati stvar, dokler mu niso povrnjeni potrebni in koristni stroški, ki jih je imel v zvezi z njenim vzdrževanjem. (8) Dobroverni lastniški posestnik postane nedobroveren od trenutka, ko mu je vročena tožba, lastnik pa lahko dokazuje, da je postal nedobroveren že pred vročitvijo tožbe. (9) Terjatev plačila potrebnih in koristnih stroškov zastara v treh letih od dneva vrnitve stvari.
Položaj nedobrovernega posestnika
Čl. 96 SPZ (pravni položaj nedobrovernega posestnika):
(1) Nedobroverni posestnik je dolžan vrniti lastniku stvari vse plodove. (2) Nedobroverni posestnik je dolžan povrniti vrednost obranih plodov, ki jih je porabil ali uniči, kot tudi vrednost plodov, ki jih ni obral. Ta zahtevek zastara v treh letih od vrnitve stvari. (3) Nedobroverni posestnik je dolžan povrniti škodo, nastalo s poslabšanjem ali uničenjem stvari, razen če bi ta škoda nastala tudi tedaj, ko bi bila stvar pri lastniku. (4) Nedobroverni posestnik lahko zahteva povračilo potrebnih stroškov, ki bi jih imel tudi lastnik, če bi bila stvar pri njem. (5) Nedobroverni posestnik ima pravico do povračila koristnih stroškov samo, če so koristni za lastnika. (6) Nedobroverni posestnik nima pravice do povračila stroškov, ki jih je imel zaradi svojega zadovoljstva ali olepšanja stvari, lahko pa odnese stvar, ki jo je vgradil za svoje zadovoljstvo ali olepšanje stvari, če se da brez poškodbe ločiti od glavne stvari. (7) Terjatev nedobrovernega posestnika stvari glede povračila stroškov zastara v treh letih od dneva vrnitve stvari.
Nedobroverni posestnik je tisti, ki je vedel ali bi lahko vedel, da ni imel pravice do posesti. Lahko je nedobroveren od začetka ali pa to postane pozneje.
Izločitvena pravica
Izločitvena pravica je pravica zahtevati, da se iz stečajne mase izloči stvar, ki ne pripada stečajnemu dolžniku. Ima jo predvsem lastnik stvari – gre za poseben primer lastninske tožbe
Izbrisna tožba
Poseben primer reivindikacije je tudi izbrisna tožba, ki jo lahko vloži med drugim lastnik nepremičnine, če je prišlo do materialnopravne neveljavne vknjižbe pravice nekoga drugega, zaradi česar tožnikova LP preneha, se spremeni ali omeji. Lastnik nepremičnine lahko z izbrisno tožbo napade neveljavne vknjižbe pridobitve LP in omejenih stvarnih pravic. Z vložitvijo izbrisne tožbe se tožnik zavaruje pred zanj negativnimi učinki načela zaupanja v ZK, ki varuje dobroverne tretje, ki zaupajo v nepravilno vknjižbo.
Publicijanska tožba/actio Publiciana
Čl. 98 SPZ (vrnitveni zahtevek domnevnega lastnika):
(1) Dobroverni lastniški posestnik (domnevni lastnik) stvari ima ob odvzemu posesti pravico zahtevati njeno vrnitev tudi od dobrovernega lastniškega posestnika, pri katerem je stvar s šibkejšim pravnim naslovom. (2) Če se dva štejeta za domnevna lastnika iste stvari, ima močnejši pravni naslov tisti, ki je stvar pridobil odplačno. Če pa sta njuna pravna naslova enako močna, ima prednost tisti, pri katerem je stvar v neposredni posesti. (3) Zahtevek iz prejšnjega odstavka ne zastara.
Vrnitev individualno določene stvari lahko lastnik zahteva tudi s publicijansko tožbo. Publicijanska tožba je tožba dobrovernega lastniškega posestnika proti drugemu lastniškemu posestniku, ki ima stvar v svoji oblasti in je lahko dobroveren ali nedobroveren. Če je toženec nedobroveren, ima tožnik v vsakem primeru pravico zahtevati vrnitev stvari. Če pa je dobroveren, pa je odločilno, kdo ima močnejši pravni naslov. Močnejši pravni naslov ima tisti, ki je stvar pridobil odplačno. Če pa sta oba pravna naslova enako močna, ima prednost tisti, ki ima stvar v neposredni posesti.
Razlika med publicijansko in lastninsko tožbo?
Čeprav je publicijanska tožba posestna tožba, se uporablja tudi za varstvo LP. Razlika med njima:
obe imata isti cilj, to je vrnitev premične stvari tožniku oz. izpraznitev tožnikove nepremičnine. Tožnik mora v obeh primerih opisati oz. označiti stvar in dokazati dejansko oblast toženca. Razlika pa je v tem, da mu pri publicijanski tožbi ni treba dokazati (pridobitve) lastninske pravice, temveč zgolj svojo dobroverno lastniško posest in dejstvo, da ima toženec stvar v posesti na podlagi šibkejšega pravnega naslova.
Negatorna tožba/prepovedna tožba/opustitvena tožba/actio Negatoria
Čl. 99 SPZ (zaščita pred vznemirjanjem):
(1) če kdo tretji protipravno vznemirja lastnika ali domnevnega lastnika, in sicer kako drugače, ne pa z odvzemom stvari, lahko lastnik oz. domnevni lastnik s tožbo zahteva, da vznemirjanje preneha in se prepove nadaljnje vznemirjanje. (2) Če je bila z vznemirjanjem iz prejšnjega odstavka povzročena škoda, ima lastnik pravico zahtevati njeno povrnitev po splošnih pravilih o povrnitvi škode. (3) Zahtevek iz prejšnjega člena ne zastara (ugasne pa s prenehanjem LP).
Gre za posebno tožbo, s katero lastnik varuje svoj položaj, če ga kdo drug protipravno ovira pri izvrševanju LP. Za razliko od publicijanske tožbe ima tožnik v tem primeru stvar še vedno v svoji posesti, vendar toženec to posest moti.
Od motenjske tožbe se razlikuje po tem, da gre za petitorno tožbo.
Prenehanje LP
Ločimo dve skupini načinov prenehanja LP:
1. RELATIVNO PRENEHANJE LP: LP preneha tedaj, ko jo hkrati s prenehanjem derivativno ali originarno pridobi nekdo drug
- ABSOLUTNO PRENEHANJE LP: LP preneha, ko stvar preneha biti samostojen predmet LP ali ko LP na stvari preneha, ne da bi jo hkrati pridobil kdo drug praviloma je mogoče le na premičninah → premičnina se lahko opusti, uniči, postane sestavina druge stvari ali pa predela v novo stvar
Relativno ali absolutno prenehanje LP lahko nastopi po volji lastnika stvari (npr. prenos LP na podlagi pogodb o odsvojitvi, oporočno dedovanje) ali neodvisno od njegove volje (npr. priposestvovanje, prirast).
Pojem solastnine in njen nastanek
Čl. 65 SPZ (solastnina):
(1) Več oseb ima solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). (2) Če solastniški deleži niso določeni, se domneva, da so enaki.
Solastnina je posebna oblika LP, ki pomeni pravno oblast več oseb na isti nerazdeljeni stvari (condominium pro indiviso), pri čemer vsakemu od solastnikov pripada računsko določen delež te stvari (idealni delež).
Solastnina nastane na podlagi (enako kot LP):
- zakona
- odločbe državnega organa
- z dedovanjem 4. s pravnim poslom
Idealni delež
Solastninski delež je kvantitativen del LP kot oblastvene pravice solastnika na idealnem delu stvari. Solastninsko razmerje je izraženo z idealnim (solastniškim) deležem, ki je izražen kot matematično razmerje do celote.
Izraziti ga je mogoče v odstotkih, v pravnih razmerjih pa se običajno izraža z ulomkom (npr. v ZK). Vsota z ulomki izraženih idealnih deležev mora dati celoto.
Ne more pa se oblikovati idealni delež na idealnem deležu. Nadaljnja delitev pa je mogoča na način, da se idealni delež izrazi z novim razmerjem do celote (npr. idealni delež ½ se lahko razdeli na dva deleža po ¼).
Velikost posameznega idealnega deleža se določa s pravno podlago, ki pripelje do nastanka solastnine. Obstaja pravna domneva, da so solastniški deleži enaki, če niso določeni
Upravičenja solastnika
Upravičenja solastnika so smiselno enaka kot upravičenja izključnega lastnika. Upoštevati je treba samo, da se izvršujejo v omejenem obsegu, ki ustreza idealnemu deležu. Samo vsem solastnikom skupaj pripada popolna pravna oblast nad stvarjo. Solastniki v svojem delu uživajo vsa lastninska upravičenja iz člena 37 SPZ:
imeti stvar v posesti jo uporabljati uživati njene plodove z njo razpolagati.
Solastnik ima glede svojega idealnega deleža polna lastniška upravičenja. K temu pa gre dodati še upravičenje upravljati s stvarjo, iz čl. 67/I SPZ – gre za specialno upravičenje, izhajajoče iz solastninskega razmerja.
Upravljanje s stvarjo v solastnini
Čl. 67 SPZ (upravljanje s stvarjo):
(1) Solastniki imajo pravico skupno upravljati stvar v solastnini. (2) Za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari je potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti. (3) Za posle rednega upravljanja se štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena. (4) Če se v primerih iz drugega odstavka tega člena solastniki ne morejo sporazumeti, posel pa je nujen za redno vzdrževanje stvari, odloči o tem na predlog solastnika sodišče v nepravdnem postopku. (5) Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravljanja stvari, je potrebno soglasje vseh solastnikov. (6) Če kdo od solastnikov dalj časa ni dosegljiv, lahko ostali solastniki predlagajo, da se mu določi skrbnik za poseben primer. (7) Sklepi, ki jih sprejmejo solastniki v okviru upravljanja s stvarjo, učinkujejo tudi v korist in v breme pravnih naslednikov posameznega solastnika.
V solastninskem razmerju je potrebno oblikovati sistem odločanja glede izvrševanja lastninskih upravičenj rabe in uživanja stvari. Najprej je treba uskladiti medsebojne interese med solastniki in pri izvrševanju solastnine morajo solastniki upoštevati tudi interese drugih solastnikov, kar predstavlja tudi svojevrstno omejitev LP. Razmerje med solastniki nujno vzpostavlja skupnostno razmerje.
Posli rednega upravljanja
Za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari je potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti (npr. če ima en solastnik 51% delež, bo lahko odločitve sprejemal sam; če pa imata dva solastnika vsak po 50% delež, pa bosta odločitve lahko sprejemala le s soglasjem).
Posli rednega upravljanja:
1. posli, potrebni za obratovanje zaradi doseganja njenega namena: to so posli, ki so povezani z delovanjem stvari za doseganje njenega namena npr. pri jadrnici so obratovalni posli odločanje o privezu v marini 2. posli, potrebni za vzdrževanje stvari zaradi doseganja njenega namena: to so posli, pri katerih gre za ohranjanje gospodarske substance stvari npr. pri jadrnici so posli vzdrževanja barvanje in zamenjava jader
Posli, ki presegajo redno upravljanje
Posli, ki presegajo redno upravljanje, so posli, ki so za stvar in izvrševanje oblastvenih upravičenj tako pomembni, da o njih lahko odločajo samo vsi solastniki skupaj – potrebno je torej soglasje vseh solastnikov.
Primeri poslov, ki presegajo redno upravljanje (čl. 67/V SPZ) (primeroma) (v dvomu se posel šteje za posel, ki presega redno upravljanje):
Razpolaganje s celotno stvarjo določitev načina rabe določitev upravitelja stvari sporazumi glede delitve stvari odločanje o izboljšavah, ki niso vzdrževanje…
Primer: vzdrževanje ali celo zamenjava obstoječega motorja pri jadrnici bo posel rednega upravljanja, nakup močnejšega motorja ali dodatne opreme, pa posel, o katerem morajo soglašati vsi solastniki.
Za odločanje o teh poslih veljajo vsa splošna pravila o sklepanju pravnih poslov in doseganju soglasja volj (izražena ustno, pisno, s konkludentnimi ravnanji). Odločitev je sprejeta, ko svoj pristanek izjavi zadnji od solastnikov.
Med posli, ki presegajo redno upravljanje, velja izpostaviti odločanje o načinu rabe stvari. Idealni delež se nanaša na celoto in je izražen kot fikcija oz. abstrakcija, iz katere ne izhaja način dejanske rabe. Zato se morajo o tem odločiti solastniki, za takšno odločitev pa je potrebno njihovo soglasje. Če sporazum o določitvi načina rabe med solastniki ni mogoč, lahko o tem na predlog vsakega od solastnikov odloči sodišče v nepravdnem postopku.
Delitev solastnine
Čl. 69 SPZ (pravica zahtevati delitev):
(1) Solastnik ima vedno pravico zahtevati delitev stvari, razen v neprimernem času. (2) Pravni posel, s katerim se solastnik za daljši čas odreka pravici do delitve stvari, je ničen. (3) Če se solastnik za določen čas odpove pravici zahtevati delitev stvari, zavezuje odpoved tudi za njegove pravne naslednike.
Solastnina ni prisilna skupnost in eno temeljnih upravičenj solastnikov je, da lahko zahtevajo njeno prenehanje.
Delitev solastnine je mogoča kot sporazumna ali sodna delitev, glede na lastnost stvari v solastnini pa je delitev lahko fizična ali civilna.
Vsak solastnik lahko vedno zahteva delitev solastnine, razen v neprimernem času – pravni standard, ki je odvisen od konkretnih okoliščin:
objektivne okoliščine (npr. slabe tržne razmere…) subjektivne okoliščine, ki so vezane na enega od solastnikov (npr. dalja odsotnosti…)
Bistvena značilnost neprimernega časa je v njegovi začasnosti in prehodnosti. Neprimeren čas delitev solastnine odlaga in ne preprečuje (čl. 70/III SPZ). Pri odločanju sodišče opravi tehtanje med interesom solastnika, ki zahteva delitev, in interesom solastnika, ki delitvi nasprotuje.
Sporazumna delitev solastnine
Čl. 70/I SPZ: Solastniki sporazumno določijo način delitve stvari. Za pridobitev LP se smiselno uporabljajo določila, ki urejajo pridobitev LP s pravnim poslom.
Sporazumna delitev solastnine je posel, ki presega redno upravljanje s stvarjo. Solastniki se lahko sporazumejo o delitvi in pri tem določijo način, kako bo do tega prišlo. Če je stvar deljiva, potem se morajo najprej dogovoriti o načinu delitve. Sporazum ima pravno naravo zavezovalnega posla, temu pa mora slediti še razpolagalni posel in izročitev oz. vpis v ZK.
Če pa stvar ni deljiva, se delitev solastnine lahko opravi s sporazumom o prodaji – solastniki se dogovorijo, da se stvar proda, v skladu z idealnimi deleži pa si med seboj razdelijo kupnino.
Kot način sporazumnega prenehanja solastnine, lahko obravnavamo tudi primer, ko eden od solastnikov pridobi idealne deleže drugih solastnikov.
Sodna delitev solastnine
Čl. 70 SPZ (način delitve):
(1) … (2) Če se solastniki ne morejo sporazumeti, odloči o načinu delitve sodišče v nepravdnem postopku tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes. (3) Sodišče lahko odloži delitev za največ tri leta, če kdo od solastnikov izkaže močnejši interes, da se stvar še nekaj časa ne razdeli, kot je interes solastnika, ki predlaga delitev. (4) Če fizična delitev stvari v naravi ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti, ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev). (5) Na predlog solastnika lahko sodišče odloči, da namesto prodaje pripada stvar v celoti njemu, če izplača druge solastnike tako, da jim plača sorazmerni del prodajne cene, ki jo določi sodišče. Če to predlaga več solastnikov, ima prednost tisti solastnik, ki ga določi sodišče, upoštevaje velikost idealnih deležev, dosedanji način rabe stvari in potrebe solastnikov. (6) Solastnik, ki je po prejšnjem odstavku dobil stvar, pridobi LP na stvari s pravnomočnostjo odločbe. Drugim solastnikom mora izplačati njihove deleže najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti odločbe skupaj z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina, obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev, od dneva pravnomočnosti odločbe do dneva plačila. Drugi solastniki imajo do celotnega poplačila na stvari zakonito zastavno pravico.
Pojem skupne lastnine
Solastnina je način izvrševanja LP več oseb, v katerem prevladuje individualističen koncept, ki je blizu vsebini LP. Skupna lastnina pa je oblika, v kateri pride do izraza kolektivistični duh – zato se skupna lastnina oblikuje predvsem takrat, kadar so osebe, ki skupaj izvršujejo LP, med seboj povezane.
Čl. 72 SPZ (skupna lastnina):
(1) Več oseb ima lahko na nerazdeljeni stvari skupno lastnino (skupni lastniki), kadar njihovi deleži niso vnaprej določeni. (2) Skupni lastniki lahko skupno uporabljajo stvar in z njo razpolagajo ter solidarno odgovarjajo za obveznosti, ki nastanejo v zvezi s skupno stvarjo. (3) Če eden od skupnih lastnikov samostojno razpolaga, se šteje, da tretji ni v dobri veri samo, če je tretji vedel, da je stvar v skupni lastnini in da se razpolaga brez soglasja skupnega lastnika. (4) Vsak skupni lastnik ali njegov upnik sme vedno zahtevati delitev skupne stvari, razen v neprimernem času. (5) Za skupno lastnino se smiselno uporabljajo določila o solastnini, če ni z zakonom drugače določeno.
Bistvena in opredelilna značilnost skupne lastnine je nedoločenost deležev posameznih skupnih lastnikov – deleži posameznih skupnih lastnikov niso določeni niti fizično niti idealno- Čeprav so deleži ugotovljivi in bi jih bilo enostavno določiti, velja v času trajanja skupne lastnine, kot da niso določeni. Določitev velikosti deleža pomeni konec skupne lastnine in njeno preoblikovanje v solastnino.
Nastanek skupne lastnine
Skupna lastnina lahko nastane na enakih podlagah kot izključna lastnina in solastnina, če iz okoliščin posameznega načina nastanka izhaja, da je usmerjen v pridobitev skupne lastnine.
Za nastanek skupne lastnine so pomembni primeri, ko to posebej določa zakon. Gre predvsem za primere, ko zakon za nekatere posebne oblike povezav med osebami določa pravni režim skupnega premoženja, in skupna lastnina je temu pravnemu režimu ustrezna pojavna oblika, če je predmet skupnega premoženja stvar (v pojem skupnega premoženja pa spadajo tudi premoženjske pravice). Skupna lastnina je določena z zakonom v naslednjih primerih:
1. skupno premoženje zakoncev, ZZP in RIPS 2. dediščinska skupnost 3. rezervni sklad v etažni lastnini 4. mejna znamenja
Izvrševanje lastninskih upravičenj skupne lastnine
Vsa upravičenja iz skupne lastnine lahko skupni lastniki izvršujejo samo skupaj (čl. 72/II SPZ).
Skupni lastnini ustreza izvrševanje posestni na način skupne posesti, vendar je način izvrševanja posesti lahko drugačen (dogovor) in izključna posest enega od skupnih lastnikov ni nemogoča.
Glede vseh plodov in koristi, ki jih daje stvar v skupni lastnini, velja, da na njih nastane skupna lastnina. Enako velja tudi za bremena – skupni lastniki solidarno odgovarjajo za obveznosti, ki nastanejo v zvezi s skupno stvarjo.
Tudi pri upravljanju s stvarjo velja načelo skupnega odločanja – o vseh poslih upravljanja odločajo skupni lastniki soglasno in ni ločevanja med posli rednega upravljanja in tistimi, ki presegajo redno upravljanje. Ravnanje enega skupnega lastnika ima učinke tudi za druge skupne lastnike.
Bistvena razlika med solastnino in skupno lastnino je tudi v razpolaganju: skupni lastniki lahko skupaj razpolagajo s stvarjo kot celoto in prenesejo LP na njej oz. jo obremenijo z omejeno stvarno pravico. Za razpolaganje se lahko pooblasti tudi enega od skupnih lastnikov. V primeru neupravičenega razpolaganja enega od skupnih lastnikov je posebej varovana dobra vera tretjega. Ne more pa skupni lastnik razpolagati s svojim nedoločenim delom na skupni lastnini. Pravni naslednik v celoti vstopi v skupnostni položaj svojega pravnega prednika.
Delitev skupne lastnine
Skupna lastnina ni prisilna skupnost in pravica vsakega skupnega lastnika je, da lahko zahteva njeno delitev (razen ob neprimernem času ali če zakon to pravico izključuje).
Poleg skupnega lastnika pa lahko delitev skupne lastnine zahteva tudi upnik kateregakoli od skupnih lastnikov – smisel tega pravila je, da je za čas trajanja skupne lastnine delež posameznega skupnega lastnika nedoločen zato tudi ni mogoče ugotoviti njegove vrednosti in upnik se iz njega ne more poplačati.
V postopku delitve je treba določiti delež posameznega skupnega lastnika, s tem pa se pravno razmerje iz skupnolastninskega spremeni v solastninsko.
Pojem etažne lastnine
(1) Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov. (2) Posamezni del zgradbe mora predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo, kot so zlasti stanovanje, poslovni prostor ali drug samostojen prostor. K posameznemu delu v etažni lastnini lahko spadajo tudi drugi individualno odmejeni prostori, če so del nepremičnine v solastnini etažnih lastnikov. (3) Skupni deli zgradbe so drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba. Med skupne dele lahko spadajo tudi druge nepremičnine. (4) Solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati. (5) Nihče od solastnikov ne more zahtevati delitve solastnine na skupnih delih.
Pravne podlage za nastanek etažne lastnine
Čl. 107 SPZ (Načini nastanka EL):
(1) EL nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v ZK. (2) Pravni posel za pridobitev EL je lahko sporazum o delitvi solastnine v EL (sporazum o delitvi) ali enostranski pravni posel. Pravne podlage za nastanek EL so torej v primerjavi z drugimi stvarnimi pravicami omejene na pravni posel in sodno odločbo:
1. PRAVNI POSEL: sporazum o delitvi, ki se lahko sklene kot pogodba ali enostranski pravni akt izhajati je treba iz obstoječega ZK stanja: če je zemljišče v solastnini, morajo pogodbo skleniti vsi solastniki 2. SODNA ODLOČBA: ta način nastanka EL je omejen na primere, ko se zahteva delitev solastnine in ko je predmet solastnine zemljišče z zgradbo, ki je tehnično primerna za vzpostavitev EL gre za nadomestno odločanje sodišča v nepravdnem postopku z vzpostavitvijo EL sodišče lahko izvede fizično delitev stvari v solastnini podlaga za nastanek je odločba sodišča Časovna dimenzija pri nastanku EL: EL lahko nastane samo z vpisom v ZK in za vpis morajo biti izpolnjeni določeni pogoji. Nepremičnine se v ZK vpisujejo z identifikacijskim znakom – identifikacijski znak se nepremičninam določa v katastru. Evidentiranju stavb in njenih posameznih delov je namenjen kataster stavb. Vpis v kataster stavb pa se lahko izvede šele potem, ko je stavba zgrajena. Opravi se na podlagi etažnega načrta. Vlogo za vpis v kataster stavb vloži lastnik zemljišča in o vpisu odloči geodetska uprava z odločbo. V odločbi se določijo identifikacijski znaki stavbe, njenih posameznih delov, skupnih delov in posebnih skupnih delov.
Dolžnosti etažnega lastnika
Čl. 121 SPZ (dolžnosti etažnega lastnika):
(1) Etažni lastnik mora v primernem času zagotoviti popravila v svojem delu v EL, če je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim delom zgradbe. (2) Etažni lastnik mora dovoliti vstop v svoj posamezni del, da se lahko opravijo popravila in izboljšave na skupnih delih, ki jih drugače ni mogoče opraviti ali pa jih je mogoče opraviti le z nesorazmernimi stroški. (3) Če etažni lastnik ne dopusti vstopa, odloči o tem na zahtevo upravnika oz. preostalih etažnih lastnikov sodišče v nepravdnem postopku. (4) Popravila oz. izboljšave se morajo opraviti v najkrajšem možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo etažnega lastnika. (5) Etažni lastnik mora biti o nameravanih posegih obveščen v primernem roku. (6) Etažni lastniki morajo upravniku ali drugim etažnim lastnikom posredovati podatke in omogočiti vpogled v vse listine, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov.
Odločanje o zadevah upravljanja skupnih delov v etažni lastnini
Čl. 117 SPZ (upravljanje skupnih delov nepremičnine):
(1) Za upravljanje skupnih delov se smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo solastnino, razen če pogodba o medsebojnih razmerjih določa drugače. (2) Če etažni lastniki ne dosežejo soglasja glede posla, ki presega redno upravljanje, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali. (3) Določilo prejšnjega odstavka se uporablja tudi za spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih v delu, ki se nanaša na redno upravljanje s skupnimi deli
Imenovanje upravnika
Čl. 118 SPZ (upravnik):
(1) Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika. (2) Določitev upravnika se šteje za posel rednega upravljanja. (3) Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku. (4) Upravnik ima naslednja pooblastila: - izvajati sklepe etažnih lastnikov - skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov - poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti - upravljati z rezervnim skladom in skupnim denarjem - zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika. (5) Upravnik mora pri svojem delovanju upoštevati interese etažnih lastnikov.
Obvezni rezervni sklad
Čl. 119 SPZ (obvezen rezervni sklad):
(1) Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnina in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki ustanoviti rezervni sklad za kritje bodočih stroškov rednega upravljanja. (2) Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov. Sredstva vodi upravnik ločeno na posebnem računu. (3) Merila za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižjo vrednost prispevka določi podzakonski predpis. (4) Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav ter za odplačevanje v te namene najetih posojil. Izvršba na sredstva rezervnega sklada je dopustna samo iz teh razlogov. (5) Etažni lastnik nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve. (6) Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona o izvršbi in zavarovanju.
Zakonito stvarno breme v sistemu etažne lastnine
Čl. 120 SPZ (zakonito stvarno breme):
(1) Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, obstoji na posameznem delu v EL stvarno breme v korist drugih etažnih lastnikov za stroške upravljanja in vplačila v obvezen rezervni sklad so višine petkratnega zneska najnižjega vplačila v rezervni sklad. (2) Stvarno breme iz prejšnjega odstavka ima najboljši vrstni red.
Zakonita predkupna pravica v sistemu etažne lastnine
Čl. 124 SPZ (predkupna pravica):
(1) Če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico. (2) Za uveljavljanje predkupne pravice se smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo predkupno pravico solastnikov.
Pri manjših nepremičninah v EL zakon določa tudi zakonito predkupno pravico pri prodaji posameznega dela v EL. V majhni skupnosti so namreč medsebojna razmerja med EL lahko zelo občutljiva in zakonita predkupna pravica daje možnost, da etažni lastniki preprečijo vstop v skupnost neznani osebi. Nepremičnina mora imeti dva ali več etažnih lastnikov in ne več kot pet posameznih delov.
Lastnik posameznega dela, ki namerava prodati svoj del, mora o nameravani prodaji in njenih pogojih najprej obvestiti druge etažne lastnike. Če ti pravice ne uveljavljajo, je mogoča prodaja tretji osebi.
Izključitvena tožba
Čl. 123 SPZ (izključitvena tožba):
(1) Če etažni lastnik ali drug uporabnik posameznega dela v EL grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, tako da je skupnost z njim nevzdržna, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se kršilec opomni. (2) Če kršilec kljub opominu nadaljuje s svojim ravnanjem, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se vloži tožba za njegovo izključitev in prodajo njegovega posameznega dela. (3) Sodba o izključitvi se izvrši s prodajo posameznega dela v EL po pravilih, ki urejajo izvršbo na nepremičnine.
Med etažnimi lastniki lahko pride do medsebojnega vznemirjanja, ki izvira iz enega posameznega dela in se širi v druge posamezne ali skupne dele. Gre za imisije, ki so nedopustne v skladu s splošnimi pogoji, če presegajo krajevno običajno mero in povzročajo znatno škodo. Varstvo pred takšnimi posegi se lahko zahteva z opustitvenimi tožbami na podlagi lastninske pravice (negatorna tožba), motenja posesti ali splošne prepovedi vznemirjanja. Izključitvena tožba je skrajni ukrep za najhujše kršitve sosedskega sožitja znotraj odnosa etažne lastnine, ko druga sredstva ne pomagajo več.
Prenehanje etažne lastnine
Čl. 125 SPZ: Etažna lastnina se lahko spremeni v solastnino ali lastninsko pravico na nepremičnini s pravnim poslom. Za pravni posel se smiselno uporabljajo določila, ki urejajo nastanek etažne lastnine.
Čl. 126 SPZ: Etažna lastnina preneha z uničenjem celotne zgradbe. Etažni lastniki postanejo solastniki nepremičnine in ostankov zgradbe v skladu s svojim idealnim deležem na skupnih delih.
Čl. 127 SPZ: Če je uničen posamezen del v etažni lastnini in ga ni mogoče obnoviti, etažna lastnina na tem delu preneha.
EL lahko preneha po volji etažnih lastnikov: ti sprejmejo sklep, da se etažna lastnina preoblikuje v osnovno lastninsko obliko, torej lastninsko pravico enega lastnika na zemljišču s stavbo, ali v solastnino. Do takega sklepa pride, če se število etažnih lastnikov zmanjša in ti nimajo več interesa za obstoj etažne lastnine. Sklepu mora slediti še pravni akt o preoblikovanju (pisna oblika, ZK-dovolilo za spremembo, z overjenimi podpisi).
Lahko pa pride do uničenja celotne zgradbe: če se zgradba uniči, ni več pogojev za obstoj etažne lastnine. Etažni lastniki pridobijo na zemljišču in ostankih zgradbe solastnino v razmerju solastniških deležev, ki so jih imeli prej na skupnih delih.
Lahko pride tudi do uničenja posameznega dela: etažni lastnik tega dela ima možnost, da uničen posamezni del obnovi. Če to ni mogoče, preneha lastninska pravica na tem delu. To pomeni tudi prenehanje solastninskega deleža na skupnih delih.
Prepovedana imisija
Lastnik nepremičnine mora pri uporabi nepremičnine opuščati dejanja in odpravljati vzroke, ki izvirajo iz njegove nepremičnine in otežujejo uporabo drugih nepremičnin čez mero, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter glede na krajevne razmere običajna ali povzročajo znatnejšo škodo (prepovedana imisija).
Brez posebnega pravnega naslova je prepovedano kakršnokoli motenje s posebnimi napravami.
Bistvene in nebistvene imisije
Pravno varstvo je dano le v primeru bistvenih imisij, nebistvene se ne upoštevajo. Ali gre za bistveno (prepovedano) emisijo, bo odvisno od krajevnih razmer ali od škode, ki je nastala na prizadeti nepremičnini. SPZ govori o znatnejši škodi, kar lahko enačimo s pojmom bistvena škoda. Upoštevati je treba tudi samo naravo in namen nepremičnine npr. hrup kot imisija bo drugače vplivala na nepremičnino namenjeno za stanovanje ali na nepremičnino, ki je namenjena za gostinski lokal.
Neposredne (direktne) in posredne (indirektne)
NEPOSREDNE IMISIJE: nihče ni dolžan trpeti t.i. neposrednih (direktnih) emisij, če za to ne obstaja poseben pravni naslov. Gre za neposredno vplivanje na neko stvar. So vedno prepovedane → ni se nam potrebno spraševati ali je emisija značilna za nek kraj.
POSREDNE IMISIJE: »pridejo« na sosednjo nepremičnino brez neposrednega vplivanja tistega, s čigar nepremičnine prihajajo (z naravnimi silami, po naključju). Prepovedane le, če glede na naravo in namen nepremičnine presegajo krajevno običajno mero ali povzročajo znatnejšo škodo pravo imisije do določene stopnje tolerira, kajti moderen način življenja in tehnični ter tehnološki napredek žal ne omogočajo več povsem idealnega« sobivanja.
Primeri posrednih emisij:
- rdeči teniški pesek - hrup (igranje klavirja…) - prelivanje vode - rastlina plezalka
Pravno varstvo pred imisijami
AKTIVNO LEGITIMIRAN za zaščito pred imisijami je v vsakem primeru lastnik nepremičnine. Pravno varstvo se uveljavlja z negatorno (imisijsko) tožbo, ki je po čl. 99/I SPZ rezervirana za lastnika ali domnevnega lastnika. Vendar pa je tu nujna razširitev aktivne legitimacije, kajti sicer bi bilo varstvo pred prepovedanimi imisijami v mnogih primerih onemogočeno. Zato pride v poštev tudi za tiste, ki izvršujejo zgolj neposredno oblast na podlagi omejene stvarne ali obligacijske pravice (glej še čl. 74 SPZ, ki nalaga določeno ravnanje ne samo lastniku nepremičnine, ampak tudi nekomu, ki izvaja samo dejansko oblast na nepremičnini zakupnik, najemnik, užitkar ipd.), čeprav jih naša sodna praksa napotuje na čl. 133 OZ. PASIVNA LEGITIMACIJA je po avtorjevem mnenju usmerjena tako na lastnika nepremičnine, iz katere izvirajo imisije, kot tudi na imetnika omejene stvarne pravice ali obligacijske pravice. Z negatorno emisijsko tožbo je dopustno postaviti tako: opustitveni zahtevek (prenehanje vznemirjanja in prepoved nadaljnjega vznemirjanja) zahtevek, da se nekaj stori s ciljem preprečitve ali zmanjšanja emisij
Predpostavka za uspešnost opustitvenega zahtevka je ta, da imisije trajajo določen čas ali da se redoma ponavljajo in obstaja tudi nevarnost nadaljnjega ponavljanja nedopustnih vplivov. Enkratni vplivi ali krajši čas trajajoči vplivi (prenova stanovanja) načeloma ne predstavljajo emisij, ker ne presegajo krajevno običajne mere in jih zato morajo sosedje trpeti.
Naša sodna praksa pri oblikovanju zahtevka, naj toženec nekaj stori, ne podpira grobih posegov v LP. Kadar v pravdi narava prepovedanih imisij dopušča več načinov za njihovo preprečitev, mora tožnik v svojem zahtevku zahtevano obveznost oblikovati tako, da tožencu dopušča izbiro ustreznih ukrepov. Povsem določen zahtevek je možen glede na našo sodno prakso le tedaj, kadar je po naravi stvari mogoče čezmerne imisije preprečiti le na en način. Prav tako je povrnitev škode mogoče zahtevati tudi po splošnih pravilih o povrnitvi škode (čl. 99/II SPZ).
Začasna uporaba tuje nepremičnine
Čl. 76 SPZ: upravičenec na podlagi zakona (ex lege2) pridobi pravico začasne uporabe tuje nepremičnine, če je potrebno izvesti dela, ki so potrebna za uporabo in izkoriščanje nepremičnine, če teh del ni mogoče izvesti drugače ali jih je mogoče izvesti samo z nesorazmernimi stroški. Po uporabi mora uporabnik na tuji nepremičnini vzpostaviti prejšnje stanje in plačati primerno nadomestilo, če tako zahteva lastnik nepremičnine. Pred začetkom del je treba ob primernem času in na primeren način obvestiti lastnika ali posestnika tuje nepremičnine.
Gre za tipičen primer zakonite služnosti - legalne servitute.
Primer: Z žerjavom spraviti klavir skozi okno…malo prostora in žerjav postavimo tudi na sosedovo parcelo. Potrebna je predhodna obvestitev soseda. Po prenehanju je potrebna ponovna vzpostavitev prejšnjega stanja.
Vzdrževalna dela Čl. 76 SPZ (vzdrževalna dela): (1) Lastnik nepremičnine, na kateri je nujno treba izvesti dela, ki so potrebna za uporabo in izkoriščanje nepremičnine, lahko začasno uporabi sosednjo nepremičnino zaradi izvedbe del, če teh del ni mogoče izvesti drugače ali jih je mogoče izvesti samo z nesorazmernimi stroški. (2) Po uporabi mora na sosednji nepremičnini vzpostaviti prejšnje stanje. (3) Na zahtevo lastnika nepremičnine, ki jo je začasno uporabil, mora plačati primerno nadomestilo. (4) Pred začetkom del je treba ob primernem času in na primeren način obvestiti lastnika ali posestnika tuje nepremičnine.
Zasledovanje živali
Domače in udomačene živali sme lastnik zasledovati na tuji nepremičnini.
Lastnik ali posestnik pa lahko lastniku živali prepove dostop na nepremičnino le v primeru, če žival brez odlašanja sam izroči lastniku. Lastnik nepremičnine je dolžen trpeti poseg v LP in dopustiti dostop na njegovo nepremičnino, če pa na nepremičnini nastane škoda, jo mora odgovorna oseba povrniti.
Upravičenec pridobi takšno pravico neposredno na podlagi zakona, kar pomeni, da gre tudi tukaj za primer zakonite služnosti.
