Section 10A Flashcards
Définition de la titrisation
Technique par laquelle des actifs tels des créances peu liquides et difficilement négociables sont transformés en titres financiers négociables et plus liquides appelés titres adossés à des créances
L’objectif de la titrisation
La titrisation permet aux institutions financières de transformer leur bilan en modifiant entre autres le risque de leurs actifs
C’est quoi le processus de la titrisation
1- Un établissement cède à une fiducie (ou conduit, ou fonds commun) un bloc de créances;
2- Cette fiducie vend ensuite des titres financiers (parts) qui donnent le droit de recevoir une partie des flux que recevra la fiducie pour honorer les créances du bloc
2 types de titrisation
Pass-through»: Les flux sont redirigés, au prorata, aux détenteurs de parts
Pay-through oumodified pass-through» : Les flux vont en priorité à certaines classes de parts.
Que pouvons nous faire avec les hypothèques nromalement émises par des institutions financières?
Conservées dans leur portefeuille;
Vendues à des investisseurs qui les conserveront ou les utiliseront pour l’émission de titres adossés à des créances hypothécaires;
Utilisées pour l’émission de leurs propres titres adossés à des créances hypothécaires.
Définition Ratio Paiement-sur-Revenu (payment-to-income ratio – PTI):
Ratio du paiement hypothécaire mensuel sur le revenu mensuel de l’appliquant;
Définition Ratio Prêt-sur-Valeur (loan-to-value ratio – LTV):
Ratio du montant du prêt hypothécaire sur la valeur marchande de la propriété;
Définition Score FICO (de Fair, Isaac and Company, Inc.):
Score entre 350 et 850 basé sur 45 critères pour classer la qualité de crédit d’un individu
Plus le PTI et le LTV sont élevés et plus le score FICO est faible, plus le risque de crédit est _____________.
élevé
Définition Hypothèque à haut risque (subprime mortgage):
Une hypothèque ne remplissant généralement pas au moins une des conditions de qualité suivantes:
Un PTI inférieur à 28 %;
Un LTV inférieur à 95 %;
Un score FICO supérieur à 660.
V/F: Au Canada, les lois et pratiques font en sorte que les hypothèques à haut risque sont souvent émises
Faux: Au Canada, les lois et pratiques font en sorte que les hypothèques à haut risque sont rarement émises
Une hypothèque non-assurée par le gouvernement fédéral est appelée un ______________
prêt hypothécaire conventionnel (conventional loan)
V/F: Contrairement aux prêts hypothécaires assurés par le gouvernement fédéral, les prêts hypothécaires conventionnels ne bénéficient pas d’une garantie explicite du gouvernement
Vrai
Pour le LTV, quelle est la différence majeure entre le Canada et États-Unis?
Au Canada: Une assurance est obligatoire si le LTV est supérieur à 80 %.
Aux États-Unis: La loi ne prescrit pas le LTV où une assurance devient obligatoire
4 Risque d’un investissement hypothécaire
Risque de crédit ou défaut: Le risque de défaut de paiement par l’emprunteur est relativement faible, voire inexistant, lorsque l’hypothèque est assurée, mais peut être important sinon
Risque de liquidité: Le marché secondaire pour transiger des hypothèques est quasi-inexistant au Canada et peu liquide aux États-Unis;
Risque de taux d’intérêt: Puisqu’une hypothèque est un titre à revenu fixe, sa valeur est une fonction inverse du niveau des taux d’intérêt;
Risque de remboursement anticipé (prepayment risk):
L’emprunteur peut profiter d’une baisse des taux d’intérêt pour se refinancer à des taux plus avantageux, limitant ainsi le gain en capital possible pour le prêteur;
Un remboursement anticipé se fera également lors de la vente de la propriété, lors de sa liquidation suite à un défaut de paiement, ou lors de sa destruction par un sinistre.
V/F: Le modèle de référence PSA est un modèle de remboursement anticipé approprié car il est statique: Il tient compte de l’évolution du niveau des taux, ce qui aura un impact certain sur le taux de remboursement
Faux: Le modèle de référence PSA n’est pas un modèle de remboursement anticipé approprié car il est statique: Il ne tient pas compte de l’évolution du niveau des taux, ce qui aura un impact certain sur le taux de remboursement
Vrai ou faux : Il existe des firmes spécialisées dans chacunes des fonctions associées à une titrisation?
Vrai
Décrivez la prime d’assurance d’une assurance hypothécaire avec assurance
La prime d’assurance est normalement égale à un pourcentage entre 1,25 % et 2,5 % du capital emprunté et est rajoutée au capital.
Quelles sont quelques conventions courantes hypothécaire?
Période d’amortissement: Entre 15 et 30 ans (durée totale du remboursement entier);
Terme d’une hypothèque (ou durée de vie du contrat hypothécaire): Entre 6 mois et 5 ans.
Fréquence des paiements: Mensuel;
Nommez les types d’hypothèques
Standard
À taux d’intérêt variable
Paiement forfaitaire (balloon payment)
À deux paliers (two-step)
Hybride
Qu’est-ce que l’hypothèque avec paiement forfaitaire?
Hypothèque à long terme mais renégociable à une (ou plusieurs) date(s) future(s). Il s’agit d’un financement à court terme amorti sur une longue période qui nécessitera un paiement forfaitaire du capital non remboursé à la fin du terme.
Qu’est-ce que l’hypothèque à deux paliers?
Hypothèque dont le taux d’intérêt fixe est ajusté une fois (à une date fixe et selon une méthode prédéterminée) pendant son terme.
Qu’est-ce que l’hypothèque hybride?
Combinaison de taux fixe et variable.
Comment peuvent être classés les titres adossés à des créances hypothécaire résidentielle?
Titres d’agence: Titres garantis par une agence.
Titres sans agence: Titres émis par une firme privée sans la garantie d’une agence
Décrivez les flux monétaires d’un titre hypothécaire.
Représentent les paiements périodiques et les remboursements de capital des hypothèques sous-jacentes, moins les frais d’administration.
Ont des échéances différées dû au temps qu’il faut pour transférer les paiements.
Ne sont pas connus avec certitude à cause des remboursements anticipés et du risque de crédit.
Comment on détermine le prix et le rendement des titres hypothécaires?
Il faut évaluer leurs flux monétaires
Quelles sont les difficultés de l’évaluation des flux monétaires?
1- Les hypothèques d’un même bloc ne sont pas parfaitement homogènes quant à leur taux d’intérêt, leur échéance, etc.
2- Il faut des hypothèses sur le remboursement anticipé des hypothèques du bloc.
Quelles sont les conventions d’évaluation?
Coupon du bloc d’hypothèques
Coupon du titre hypothécaire (pass-through coupon rate)
Échéance
Comment devient le titre hypothécaire une fois les flux monétaires estimés?
le titre hypothécaire devient un titre à revenu fixe;
Qu’est-ce que le risque de contraction?
Le remboursement anticipé amène des flux monétaires plus élevés à court terme qui doivent être réinvestis à des taux plus faibles.
